Vu la procédure suivante :

Par un jugement avant-dire droit du 16 janvier 2025, le tribunal, statuant sur la requête de M. E… A… et de M^me D… B…, représentés par M^e Opyrchal, tendant à l’annulation de l’arrêté du 7 juin 2023 par lequel le maire de Reims a délivré, au nom

de la commune, un permis de construire à la société Urban House pour la réhabilitation d’un bâtiment de bureaux en un bâtiment de 16 logements sur un terrain situé 21 rue Kellermann à Reims, a décidé de surseoir à statuer, en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, pendant un délai de six mois à compter de la notification du jugement, pour permettre à la société Urban House d’obtenir un permis modificatif régularisant les vices affectant le permis de construire en litige.

Par un mémoire, enregistré le 18 juillet 2025, la société Urban House, représentée

par M^e Hubsch a transmis l’arrêté du maire de Reims du 6 juin 2025 lui accordant à un permis de construire modificatif.

Elle fait valoir que :

- le vice relevé au point n° 28 du jugement avant-dire droit du tribunal administratif

de Châlons-en-Champagne du 16 janvier 2025 affectant l’arrêté de permis de construire

du 7 juin 2023 a été régularisé dès lors que les deux places de stationnement préexistantes et initialement situées sur la dalle ont été supprimées, enlevant ainsi la contrainte liée à la plantation des espaces de stationnement exigée par l’article UF 14.1 du règlement du plan local d’urbanisme de Reims et que l’architecte des bâtiments de France a donné son accord sur le projet

le 27 mai 2025 ;

- le vice relevé au point n° 29 du jugement avant-dire droit précité a également été régularisé dès lors qu’il ressort des nouveaux plans joints à la demande de modification du permis de construire initiale du 31 mars 2025 que les deux places de stationnement préexistantes et initialement situées sur le bitume existant ont été supprimées et remplacées par une zone aménagée en espaces verts et aires de jeux afin de se conformer aux dispositions de l’article UF 14.2 du règlement du plan local d’urbanisme de Reims et que l’architecte des bâtiments de France a donné son accord sur le projet le 27 mai 2025.

Par un mémoire, enregistré le 11 décembre 2025, M. A… et M^me B…, représentés par M^e Opyrchal, demandent au tribunal :

- d’annuler l’arrêté du 7 juin 2023 par lequel le maire de Reims a délivré à la société Urban House un permis de construire portant sur un immeuble sis 21 rue Kellerman à Reims, ensemble l’arrêté de permis de construire modificatif du 6 juin 2025 ;

- de mettre à la charge de la ville de Reims et de la société Urban House la somme

de 1 500 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent :

- l’arrêté du 6 juin 2025 est entaché d’illégalité dès lors que la société Urban House ne dispose plus d’aucun titre sur la parcelle cadastrée BH 504 lui permettant de déposer un permis de construire modificatif ;

- le projet architectural n’a pas été modifié alors qu’il est prévu dans la cour l’implantation d’une aire de jeux qui, en fonction des pièces, évolue dans son emplacement puisqu’il existe deux plans de masse ;

- l’avis de l’architecte des bâtiments de France est entaché d’illégalité ;

- le permis de construire modificatif méconnait l’article UF 14.1 du règlement du plan local d’urbanisme de Reims ;

- le permis de construire modificatif méconnait l’article UF 14.2 du règlement du plan local d’urbanisme de Reims ;

- le plan de masse ne comporte pas de côtes permettant de s’assurer de l’exactitude des surfaces mentionnées et les mesures portées sur le plan de masse sont inexactes ;

- les nouveaux stationnements créés en dehors de la parcelle sont situés à plus

de 300 mètres du projet.

Par un mémoire en défense, enregistré le 24 décembre 2025, la ville de Reims, représentée par M^e Pyanet, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 2 000 euros soit mise

à la charge des requérants sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- le moyen tiré de la méconnaissance des articles R. 431-4 et R. 431-5 du code de l’urbanisme manque en droit ;

- aucune des pièces du dossier ne permet d’établir que l’architecte des bâtiments de France n’aurait pas disposé de l’intégralité des pièces produites par le pétitionnaire les 31 mars

et 25 avril 2025 ;

- le jugement avant-dire droit du 16 janvier 2025 a d’ores et déjà jugé que le projet du pétitionnaire respectait les dispositions de l’article UF 15 du règlement du PLU relatives aux places de stationnement ;

- le moyen adverse fondé sur l’inexactitude du plan de masse est inopérant dès lors que les requérants ne peuvent se prévaloir à l’encontre du permis modificatif des moyens développés contre le permis initial ; le pétitionnaire a joint une attestation du 15 juillet 2025 de l’architecte en charge de la demande de permis de construire précisant que les dispositions de l’article 14.2 du PLU sont respectées ;

- les allégations des requérants relatives à une soi-disant intention de laisser la dalle en béton à l’identique et la non-exécution du permis de construire accordé, ne peuvent faire l’objet d’une analyse dans le cadre du présent litige qui porte uniquement sur la légalité de l’autorisation d’urbanisme.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de la construction et de l’habitation ;

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M. Amelot, premier conseiller,

- les conclusions de M. Torrente, rapporteur public,

- les observations de M^e Opyrchal, représentant M. A… et M^me B…,

et de M. C…, représentant la commune de Reims.

Une note en délibéré, présentée pour M. A… et M^me B…, a été enregistrée

le 28 janvier 2026.

Considérant ce qui suit :

La société Urban House a déposé, en avril 2022, une demande de permis de construire portant sur la réhabilitation et le changement de destination d’un immeuble à usage de bureaux en un bâtiment de 16 logements sur un terrain situé 21 rue Kellerman à Reims. Par un arrêté

du 21 juillet 2022, le maire de Reims a délivré à cette société le permis ainsi sollicité. Par une requête enregistrée le 18 septembre 2022, M. A… et M^me B…, qui sont propriétaires d’un immeuble situé 21 rue de B… à Reims, ont contesté ce permis de construire, lequel a été retiré, à la demande de la société pétitionnaire, par un arrêté du 28 octobre 2022 du maire de Reims.

Le 22 mars 2023, la société Urban House a déposé une nouvelle demande de permis de construire pour la réhabilitation du même bâtiment en un bâtiment de 16 logements. Par un arrêté

du 7 juin 2023, le maire de Reims a délivré le permis de construire sollicité. Par un jugement avant dire-droit rendu le 16 janvier 2025 par le tribunal administratif de Châlons-en-Champagne, il a été sursis à statuer sur la légalité de l’arrêté du 7 juin 2023 par lequel le maire de Reims a délivré

le permis de construire sollicité par la société Urban House jusqu’à l’expiration d’un délai de six mois à compter de la notification de ce jugement, pour permettre à la société pétitionnaire d’obtenir un permis modificatif régularisant les vices relevés aux points 28 et 29 tirés de la méconnaissance des dispositions du 14.1 et du 14.2 de l’article UF 14 du règlement du plan local d’urbanisme de Reims, et réservé tous droits et moyens des parties sur lesquels il n’était pas statué jusqu’en fin d’instance.

2. Le maire de Reims a, par un arrêté du 6 juin 2025, délivré à la société Urban House un permis de construire modificatif. M. A… et M^me B… demandent au tribunal d’annuler ces arrêtés du 7 juin 2023 et 6 juin 2025.

En ce qui concerne la régularisation des vices entachant le permis initial :

3. Aux termes de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation, même après l’achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. (…) ».

4. A compter de la décision par laquelle le juge recourt à l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, seuls des moyens dirigés contre la mesure de régularisation notifiée, le cas échéant, au juge peuvent être invoqués devant ce dernier. A ce titre, les parties peuvent, à l’appui

de la contestation de l’acte de régularisation, invoquer des vices qui lui sont propres et soutenir qu’il n’a pas pour effet de régulariser le vice que le juge a constaté dans sa décision avant dire droit. Elles ne peuvent en revanche soulever aucun autre moyen, qu’il s’agisse d’un moyen déjà écarté par la décision avant dire droit ou de moyens nouveaux, à l’exception de ceux qui seraient fondés sur des éléments révélés par la procédure de régularisation.

5. En premier lieu, aux termes du 14.1 de l’article UF 14 du règlement du plan local d’urbanisme de Reims relatif aux obligations en matière de réalisation d’espaces libres et de plantations, d’aires de jeux et de loisirs : « (…) 1 – Les aires de stationnement réalisées en surface doivent être plantées, à raison d’1 arbre de haute tige pour 4 places avec un revêtement drainant ou en pleine terre sur 8 à 10m3 au sol par arbre / 2 – Dans le cas de stationnement aménagé sur dalle, 10% de cette emprise sera plantée de végétation arbustive, les normes suivantes seront appliquées : / – Pour les arbres : 1m de terre végétale plus 0,20m de couche drainante avec 8

à 10 m3 de terre arable par arbre. / – Pour les arbustes : 1 à 2 m3 de terre arable par arbuste. (…) ».

6. Le jugement avant-dire droit du 16 janvier 2025 a retenu que le projet initial comportait l’aménagement de deux places de stationnement sur dalle sans prévoir la plantation de végétation, contrairement à ce qu’exigent les dispositions du 14.1 de l’article UF 14 du règlement du plan local d’urbanisme précitées. Le projet faisant l’objet du permis de construire modificatif prévoit la suppression des deux places de stationnement préexistantes et initialement situées sur la dalle et le transfert des deux places visiteurs affectés au projet au 49 rue Camille Lenoir à Reims. Par suite, ce vice a été régularisé.

7. En second lieu, aux termes du 14.2 de l’article UF 14 du règlement du plan local d’urbanisme de Reims concernant les dispositions relatives aux espaces libres pour les opérations de logements collectifs : « (…) Dans le cas d’opération de plus de 10 logements collectifs dans les secteurs UFb et UFc : 20% au minimum de la surface du terrain doivent être aménagés en espaces verts collectifs, aires de jeux et de loisirs situées à proximité des logements dont 50% seront réalisés d’un seul tenant. / – Ces espaces doivent présenter une dominante végétale et seront réalisés au sol et en pleine terre. / – Dans l’impossibilité de maintenir un espace de pleine terre, un aménagement sur dalle peut être autorisé, dans ce cas les normes suivantes seront respectées : / – Pour les arbres : 1m de terre végétale plus 0,20m de couche drainante avec 8 à 10 m3 de terre arable par arbre. / – Pour les arbustes : 1 à 2 m3 de terre arable par arbuste ». Selon l’annexe de ce règlement : « (…) L’adaptation du règlement aux constructions existantes / Lorsqu’un immeuble bâti existant n’est pas conforme aux dispositions édictées par le règlement applicable de la zone, le permis de construire ne peut être accordé que pour des travaux qui ont pour objet d’améliorer la conformité de cet immeuble avec lesdites dispositions, ou qui sont sans effet à leur égard. (…) ».

8. Le jugement avant-dire droit du 16 janvier 2025 a retenu que le projet initial ne prévoyait pas l’aménagement de 20% de la surface du terrain d’assiette en espaces verts collectifs ou en aires de jeux et de loisir, alors qu’il porte sur une opération de plus de dix logements dans un immeuble jusqu’ici destiné à un usage de bureau. Le projet faisant l’objet du permis de construire modificatif prévoit la création d’un espace vert représentant 113,30 m², ce qui correspond à plus de 20 % de la surface parcellaire du projet qui est de 556 m², et qu’une aire de jeux sera située dans l’espace vert et représentera une surface de 31 m². Si les requérants soutiennent que le plan de masse du pétitionnaire ne permet pas de s’assurer de l’effectivité d’une surface minimale de 112 m², le jugement avant-dire droit du 16 janvier 2025 a considéré que les cotations des plans de masse n’étaient pas remises en cause par le constat d’huissier qu’ils ont produit à l’instance. Par suite, ce vice a été régularisé.

9. Il résulte de ce qui précède que les vices entachant l’arrêté du 7 juin 2023 par lequel le maire de Reims a délivré à la société Urban House un permis de construire pour la réhabilitation d’un bâtiment de bureaux en un bâtiment de 16 logements sur un terrain situé 21 rue Kellerman ont été régularisés.

En ce qui concerne les autres moyens soulevés :

10. En premier lieu, aux termes de l’article R. 423-1 du code de l’urbanisme :

« Les demandes de permis de construire, d’aménager ou de démolir et les déclarations préalables sont adressées par pli recommandé avec demande d’avis de réception ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés : a) Soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux (…) ». Aux termes de l’article R. 431-5 du même code : « La demande de permis de construire (…) comporte également l’attestation du ou des demandeurs

qu’ils remplissent les conditions définies à l’article R.423-1 pour déposer une demande de permis. ».

11. Il résulte de ces dispositions que la demande de permis de construire doit seulement comporter l’attestation du pétitionnaire qu’il remplit les conditions définies à l’article R. 423-1 cité ci-dessus. Les autorisations d’utilisation du sol, qui ont pour seul objet de s’assurer

de la conformité des travaux qu’elles autorisent avec la législation et la réglementation d’urbanisme, étant accordées sous réserve du droit des tiers, il n’appartient pas à l’autorité compétente de vérifier, dans le cadre de l’instruction d’une demande de permis, la validité de l’attestation établie par le demandeur. Ainsi, sous réserve de la fraude, le pétitionnaire qui fournit l’attestation prévue à l’article R. 423-1 du code de l’urbanisme doit être regardé comme ayant qualité pour présenter sa demande. Lorsque l’autorité saisie d’une demande de permis de construire vient à disposer, au moment où elle statue, sans avoir à procéder à une mesure d’instruction lui permettant de les recueillir, d’informations de nature à établir son caractère frauduleux, il lui revient de refuser la demande de permis pour ce motif. La fraude est caractérisée lorsqu’il ressort des pièces du dossier que le pétitionnaire a eu l’intention de tromper l’administration sur sa qualité pour présenter la demande d’autorisation d’urbanisme.

12. Il ressort des pièces du dossier que la société Urban House a joint à sa demande de permis de construire modificatif la promesse de vente des parcelles BH 0504 et BH 0507 en date du 18 janvier 2023 pour attester de sa qualité pour demander l’autorisation en litige et ainsi remplir les conditions prévues à l’article R. 423-1 du même code. Aucune manœuvre frauduleuse n’est alléguée par les requérants et le permis de démolir et de construire délivré à l’établissement public de santé mentale de la Marne du 5 janvier 2026 est postérieur à l’arrêté attaqué du 6 juin 2025.

La seule circonstance que la promesse de vente dont disposait le pétitionnaire aurait pu être caduque ne caractérise, par elle-même, la connaissance par le service instructeur, d’informations faisant apparaître, sans avoir à procéder à une mesure d’instruction et sans que cela puisse donner lieu à une contestation sérieuse, que le pétitionnaire ne disposait, contrairement à ce qu’implique l’article R. 423-1 du code de l’urbanisme, d’aucun droit à déposer sa demande de permis de construire modificatif, à la date de celle-ci. Le moyen tiré de ce que le pétitionnaire ne disposait plus d’aucun titre sur la parcelle cadastrée BH 504 pour déposer le permis de construire modificatif doit, par suite, être écarté.

13. En deuxième lieu, si le dossier de demande de permis modificatif ne précise

pas les matériaux utilisés pour l’aire de jeux ni les modalités d’exécution de ces travaux, alors que, par application des dispositions de l’article R. 431-14 du code de l’urbanisme ces documents devaient être fournis dès lors que le projet se situe dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable, cette omission, qui ne porte que sur un aspect mineur du projet, n’a pas été de nature à fausser l’appréciation ni de l’architecte des bâtiments de France, ni de la ville de Reims.

14. En troisième lieu, lorsque la délivrance d’une autorisation d’urbanisme intervient après une consultation subordonnée à la production d’éléments d’information ou de documents précis, leur caractère incomplet, lorsqu’il n’est pas d’une ampleur telle qu’il permettrait

de les regarder comme n’ayant pas été produits, ne constitue pas nécessairement une irrégularité de nature à entacher d’illégalité l’autorisation délivrée. Il appartient au juge de l’excès de pouvoir de rechercher si ce caractère incomplet a fait obstacle à ce que l’autorité compétente dispose des éléments nécessaires pour se prononcer en connaissance de cause

15. En l’espèce, le transfert de l’aire de jeux à quelques mètres de l’emplacement envisagé initialement n’a pas fait obstacle à ce que l’architecte des bâtiments de France dispose des éléments nécessaires pour rendre son avis en toute connaissance de cause.

16. En quatrième lieu, il ressort des points 34 et 35 du jugement avant-dire droit

du 16 janvier 2025 que le projet du pétitionnaire respecte les dispositions de l’article UF 15 du règlement du plan local d’urbanisme de Reims relatives aux places de stationnement situées sur la parcelle d’assiette dès lors que la société Urban House a justifié que les emplacements de stationnement étaient situés, par un cheminement piéton, à moins de 300 mètres du projet. Dès lors, les requérants ne peuvent pas utilement se prévaloir de ce que ces places de stationnement seraient situées à plus de 300 mètres du projet. Par ailleurs, s’agissant des deux places de stationnement situées au 49 rue Camille Lenoir, les requérants n’établissent pas, par la seule production d’un permis de construire accordé le 4 avril 2007 à la société Côté Immo qui ne fait pas mention du nombre de places de stationnement prévu pour ce projet, que ces places auraient été nécessaires à sa réalisation, et ils n’apportent aucun élément à l’appui de leur affirmation selon laquelle elles seraient déjà louées. La circonstance qu’il y aurait une communauté d’intérêts entre la société Urban House et la société Côté Immo qui seraient détenues par la même personne ne suffit pas à établir que les baux en question, qui doivent être regardés comme des locations à long terme au sens et pour l’application des dispositions du 15.4.1. de l’article UF 15 du règlement du plan local d’urbanisme de Reims, présenteraient un caractère fictif.

17. En cinquième lieu, aux termes de l’article R. 431-9 du même code : « Le projet architectural comprend également un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions. Ce plan de masse fait apparaître les travaux extérieurs aux constructions, les plantations maintenues, supprimées ou créées et, le cas échéant,

les constructions existantes dont le maintien est prévu. / Il indique également, le cas échéant,

les modalités selon lesquelles les bâtiments ou ouvrages seront raccordés aux réseaux publics ou, à défaut d’équipements publics, les équipements privés prévus, notamment pour l’alimentation en eau et l’assainissement. / Lorsque le terrain n’est pas directement desservi par une voie ouverte à la circulation publique, le plan de masse indique l’emplacement et les caractéristiques

de la servitude de passage permettant d’y accéder. / Lorsque le projet est situé dans une zone inondable délimitée par un plan de prévention des risques, les cotes du plan de masse sont rattachées au système altimétrique de référence de ce plan. ».

18. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l’urbanisme, ou que

les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas

où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

19. Les requérants soutiennent que le plan de masse ne comporte pas de côtes permettant de s’assurer de l’exactitude des surfaces mentionnées et les mesures portées sur le plan de masse sont inexactes. S’il est constant que le terrain d’assiette du projet est concerné par le périmètre d’un plan de prévention des risques d’inondation et que les plans de masse ne mentionnent pas les cotes rattachées au système altimétrique de référence de ce plan, cette omission n’a pas été de nature à fausser l’appréciation de l’autorité administrative dès lors qu’il ressort des pièces du dossier que les plans de coupe PC 3.1 et PC 3.2 comportent des cotes altimétriques dont il n’est pas contesté qu’elles sont rattachées au système altimétrique de référence du plan de prévention des risques. Dans ces conditions, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article R. 431-9 du code de l’urbanisme doit être en tout état de cause écarté.

20. Il résulte de tout ce qui précède que les requérants ne sont pas fondés à demander l’annulation de l’arrêté du 7 juin 2023 portant permis de construire initial et de l’arrêté du 6 juin 2025 portant permis de construire modificatif. Par suite, les conclusions à fin d’annulation de M. A… et de M^me B… doivent être rejetées.

Sur les frais liés au litige :

21. Aux termes de l’article L. 761-1 du code de justice administrative : « Dans toutes

les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…) ».

22. Il résulte de ces dispositions que le paiement des sommes exposées et non comprises dans les dépens ne peut être mis à la charge que de la partie qui perd pour l’essentiel.

La circonstance qu’au vu de la régularisation intervenue en cours d’instance, le juge rejette finalement les conclusions dirigées contre la décision initiale, dont le requérant était fondé à soutenir qu’elle était illégale et dont il est, par son recours, à l’origine de la régularisation, ne doit pas à elle seule, pour l’application de ces dispositions, conduire le juge à mettre les frais à sa charge ou à rejeter les conclusions qu’il présente à ce titre.

23. Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de la ville de Reims la somme globale de 1 500 euros, à verser aux requérants, au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. En revanche, il n’y a pas lieu de mettre à la charge des requérants les sommes demandées au même titre par la ville de Reims et par la société Urban House.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de M. A… et de M^me B… est rejetée.

Article 2 : La ville de Reims versera aux requérants la somme globale de 1 500 euros

sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Les conclusions présentées par la ville de Reims sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 4 : Les conclusions présentées par la société Urban House sur le fondement de l’article

L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 5 : Le présent jugement sera notifié à M. E… A… et

M^me D… B…, à la société Urban House et à la commune de Reims.

Délibéré après l’audience du 27 janvier 2026, à laquelle siégeaient :

M. Deschamps, président,

M. Amelot, premier conseiller,

M. Paggi, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 20 février 2026.

Le rapporteur,

Signé

F. AMELOT

Le président,

signé

A. DESCHAMPS

Le greffier,

signé

A. PICOT

La République mande et ordonne au préfet de la Marne en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées de pourvoir à l’exécution du présent jugement.