Vu la procédure suivante :

Par une requête, enregistrée le 29 mai 2024, l’Office public de l’habitat Domanys, représenté par M^e Salaün, demande au tribunal :

1°) de condamner la SELARL Etude Balincourt, en sa qualité de mandataire liquidateur de la société Cabinet Sogefy, à lui verser une somme de 48 526,97 euros, majorée des intérêts au taux légal à compter du 25 novembre 2020, au titre des créances impayées recouvrées et qui ne lui ont pas été reversées ;

2°) de condamner la SELARL Etude Balincourt, en sa qualité de mandataire liquidateur de la société Cabinet Sogefy, à lui verser la somme de 1 383 939,86 euros au titre des pénalités de retard ;

3°) de condamner la SELARL Etude Balincourt, en sa qualité de mandataire liquidateur de la société Cabinet Sogefy, à lui verser la somme de 20 000 euros à titre de « dommages et intérêts » ;

4°) de mettre à la charge la SELARL Etude Balincourt, en sa qualité de mandataire liquidateur de la société Cabinet Sogefy, le versement d’une somme de 5 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Domanys soutient que :

- en ne lui versant pas une somme totale de 48 526,97 euros au titre des créances impayées qu’elle a recouvrées, la société Cabinet Sogefy a méconnu ses obligations contractuelles ;

- il est fondé à réclamer à la société Cabinet Sogefy la somme de 1 383 939,86 euros au titre des pénalités de retard dues en application de l’article 10.40.2 de l’acte d’engagement du marché ;

- il est fondé à demander la condamnation de la société Cabinet Sogefy à lui verser la somme de 20 000 euros à titre de « dommages et intérêts » en raison de la « résistance abusive » de la société.

Le 27 novembre 2024, la SELARL Etude Balincourt et la société Cabinet Sogefy ont été mises en demeure de produire leurs observations dans un délai d’un mois en application de l’article R. 612-3 du code de justice administrative.

La clôture de l’instruction a été fixée au 15 février 2025 par une ordonnance du 27 décembre 2024.

Par un courrier du 3 octobre 2025, les parties ont été informées, en application des dispositions de l’article R. 611-7 du code de justice administrative, de ce que le jugement était susceptible d’être fondé sur un moyen relevé d’office, tiré de ce que les pénalités résultant du contrat atteignant un montant aberrant, il y avait lieu de les fixer à 40 000 euros.

Le 7 octobre 2025, Domanys a présenté ses observations à ce courrier du 3 octobre 2025.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code civil ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M. Boissy,

- et les conclusions de M. B….

Considérant ce qui suit :

1. Le 17 novembre 2015, l’office public de l’habitat Domanys a confié à la société Cabinet Sogefy un marché à bons de commande ayant pour objet le « recouvrement des créances échues et impayées des locataires en phase amiable et contentieuse ». Les 25 novembre 2020, 23 septembre 2021, 7 septembre 2022 et 8 décembre 2022, Domanys a vainement demandé à la société Cabinet Sogefy de lui verser les sommes correspondant au montant des impayés dont celle-ci avait obtenu le recouvrement et qu’elle ne lui avait pas reversées. Le 9 janvier 2023, Domanys a alors prononcé la résiliation du marché aux torts de la société. Le 24 octobre 2023, Domanys a enfin mis en demeure la société Cabinet Sogefy de lui régler les sommes recouvrées auprès des débiteurs et de lui payer des pénalités de retard qu’il estimait lui êtres dues. Domanys demande au tribunal de condamner la SELARL Etude Balincourt, agissant en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Cabinet Sogefy, à lui verser, au principal, une somme globale de 1 452 466,83 euros.

Sur les conclusions à fin de condamnation :

En ce qui concerne l’acquiescement aux faits :

2. Aux termes de l’article R. 612-6 du code de justice administrative : « Si, malgré une mise en demeure, la partie défenderesse n’a produit aucun mémoire, elle est réputée avoir acquiescé aux faits exposés dans les mémoires du requérant ». Si, lorsque le défendeur n’a produit aucun mémoire, le juge administratif n’est pas tenu de procéder à une telle mise en demeure avant de statuer, il doit, s’il y procède, en tirer toutes les conséquences de droit et il lui appartient seulement, lorsque les dispositions sont applicables, de vérifier que l’inexactitude des faits exposés dans les mémoires du requérant ne ressort d’aucune pièce du dossier.

3. La SELARL Etude Balincourt et la société Cabinet Sogefy, qui ont été mises en demeure de produire leurs observations en application de l’article R. 612-3 du code de justice administrative, n’ont transmis aucun mémoire en défense avant la clôture de l’instruction qui est intervenue le 15 février 2025. Le défendeur doit dès lors être regardé comme ayant acquiescé aux faits, exposés par Domanys dans ses écritures, et dont l’inexactitude ne ressort pas des autres pièces du dossier.

En ce qui concerne le litige contractuel :

S’agissant du poste relatif au recouvrement des impayés :

4. Il appartient au juge du contrat, saisi d’un litige portant sur le règlement financier d’un marché, de fixer les droits de chaque partie à la date à laquelle il statue.

5. En vertu des articles 2, 5.1 et 9 de l’acte d’engagement du marché, la société Cabinet Sogefy effectue un versement mensuel -au plus tard le 30 du mois en cours-, des sommes recouvrées auprès des locataires des logements gérés par Domanys jusqu’au 25 du même mois -à l’exception des versements reçus par chèques, pour lesquels une « souplesse » de quinze jours est accordée, un tel délai « étant nécessaire à l’acquisition de la certitude de non rejet »-. En contrepartie de cette prestation, Domanys règle à la société Cabinet Sogefy, dans un délai de trente jours suivant la réception d’une facture, accompagnée de « la liste des locataires débiteurs concernés et des sommes recouvrées pour chacun d’eux » et du « règlement au nom de Domanys du montant des sommes recouvrées », une somme correspondant à 16 %, majorée de la taxe sur la valeur ajoutée, du montant des impayés de loyer recouvrés en « phase de recouvrement amiable » à laquelle s’ajoutent, le cas échéant, lorsque les impayés de loyer sont recouvrés après « engagement » de « la voie contentieuse », des « frais d’actes tarifés », des « frais de représentation » ou des « frais de requête ».

6. En premier lieu, il résulte de l’instruction, et en particulier du document « encaissements Sogefy années 2017-2022 », du courriel de la société Cabinet Sogefy du 3 février 2023, du document « tableau de calcul des pénalités », des informations transmises par Domanys dans ses écritures -dont l’inexactitude ne ressort d’aucune des autres pièces du dossier-, et de ce qui a été dit au point 3, que le montant total des impayés de loyers qui ont été recouvrés par la société Cabinet Sogefy au cours de la période allant de novembre 2021 au 9 janvier 2023 et qui n’ont pas été reversés à l’Office s’élève 41 226,19 euros. Domanys est donc fondé à soutenir que la société Cabinet Sogefy, en ne lui reversant pas cette somme de 41 226,19 euros, a méconnu ses obligations contractuelles.

7. En second lieu, en contrepartie des prestations de recouvrement qu’elle a assurées, la société Cabinet Sogefy avait contractuellement droit, ainsi qu’il ressort notamment du courriel de la société Cabinet Sogefy du 3 février 2023 et du document « tableau de calcul des pénalités », à une somme de 9 807,48 euros au titre des prestations assurées entre novembre 2021 et le 9 janvier 2023. Or il résulte de l’instruction, et en particulier des éléments produits par l’Office le 17 septembre 2025, que Domanys n’a pas réglé cette somme à son cocontractant. L’Office a dès lors seulement droit à la somme de 31 418,72 euros (41 226,19 -9 807,48) au titre de ce poste.

En ce qui concerne le poste relatif aux pénalités :

8. L’article 10.40.2 de l’acte d’engagement du marché prévoit que l’acheteur public peut infliger à son cocontractant une « pénalité complémentaire » correspondant au « non reversement mensuel » lorsque le titulaire du marché ne lui reverse pas, au plus tard au 30 du mois, des paiements -arrêtés au 25 du mois- reçus par le titulaire de la part des débiteurs de l’Office, à l’exception des versements reçus par chèques, pénalité qui s’élève à 5% des sommes encaissées par jour de retard.

9. Domanys a décidé d’infliger des pénalités de retard, d’un montant total de 1 383 939,86 euros sur le fondement de l’article 10.40.2 de l’acte d’engagement du marché.

10. En premier lieu, il résulte de l’instruction, et en particulier du document « encaissements Sogefy années 2017-2022 », du courriel de la société Cabinet Sogefy du 3 février 2023, du document « tableau de calcul des pénalités » -dont l’inexactitude ne ressort d’aucune des autres pièces du dossier-, et de ce qui a été dit au point 3 que, compte tenu des dates auxquelles les prestations de recouvrement des créances ont été réalisées par la société Cabinet Sogefy, des dates auxquelles cette dernière a procédé au versement à l’Office des sommes issues de ces recouvrements et de la date à laquelle le marché a été résilié, Domanys avait contractuellement droit à des pénalités d’un montant de 1 412 202,68 euros -même si l’Office a limité à 1 383 939,86 euros sa demande sur ce point-.

11. En second lieu, les pénalités prévues par les clauses d’un contrat de la commande publique ont pour objet de réparer forfaitairement le préjudice qu’est susceptible de causer à l’acheteur le non-respect, par son cocontractant, de ses obligations contractuelles. Elles sont applicables au seul motif qu’une inexécution des obligations contractuelles est constatée et alors même que la personne publique n’aurait subi aucun préjudice ou que le montant des pénalités mises à la charge de son cocontractant qui résulte de leur application serait supérieur au préjudice subi. Ainsi, lorsqu’il est saisi d’un litige entre les parties à un contrat de la commande publique, le juge du contrat doit, en principe, appliquer les clauses relatives aux pénalités dont sont convenues les parties en signant le contrat.

12. À titre exceptionnel, s’il est expressément saisi de conclusions en ce sens par une partie, le juge du contrat peut modérer ou augmenter les pénalités résultant du contrat si elles atteignent un montant manifestement excessif ou dérisoire, eu égard au montant du marché et compte tenu de la gravité de l’inexécution constatée.

13. Toutefois, dans le cas où le juge constate que les pénalités appliquées atteignent un montant manifestement aberrant -eu égard, notamment, au montant du marché-, il peut d’office, en application des principes dont s’inspire l’article 1231-5 du code civil et après avoir invité les parties à présenter leurs observations, réduire ces pénalités dans la seule mesure qu’impose la correction de leur caractère manifestement aberrant.

14. Il résulte de l’instruction et de ce qui vient d’être dit au point 7 que le marché en litige était un marché à bons de commande d’un montant annuel maximal de 42 000 euros HT, d’un montant total maximal de 84 000 euros HT pour l’ensemble de la durée du marché et que Domanys a droit, sur un fondement contractuel, au paiement d’une somme de 31 418,72 euros TTC. Le montant des pénalités revendiqué par Domanys représente ainsi 3 295 % du montant maximal annuel du marché, 1 648 % du montant total maximal du marché et 4 404 % du montant de la créance contractuelle à laquelle l’Office a droit. En dépit des graves défaillances du cocontractant, des nombreuses démarches amiables et contentieuses auxquelles Domanys a dû recourir et du préjudice financier que celui-ci a subi -lequel est toutefois resté très modéré-, le montant des pénalités procédant de l’application des stipulations contractuelles analysées au point 8 présente un caractère manifestement aberrant. Il y a lieu, dans les circonstances particulières de l’espèce, de fixer à 40 000 euros le montant des pénalités ne présentant pas un tel caractère.

15. Il résulte de ce qui a été dit aux points 4 à 14 que Domanys a seulement droit, au titre du solde du marché, à la somme de 71 418,72 euros (31 418,72 + 40 000).

En ce qui concerne le litige quasi-contractuel :

16. En vertu des règles générales applicables aux contrats administratifs ou en application de stipulations contractuelles le prévoyant, la personne publique cocontractante peut toujours, pour un motif d’intérêt général ou pour une faute de son cocontractant, résilier unilatéralement un tel contrat. Après une telle résiliation unilatéralement décidée pour l’un de ces motifs par la personne publique, le cocontractant peut prétendre, sur un terrain quasi-contractuel, pour la période postérieure à la date d’effet de la résiliation, au remboursement de celles de ses dépenses qui ont été utiles à la collectivité envers laquelle il s’était engagé tandis que la collectivité, le cas échéant, peut prétendre, sur le même fondement, au remboursement des sommes qui ont enrichi sans cause son cocontractant.

17. En premier lieu, il résulte de l’instruction, et en particulier du document « encaissements Sogefy années 2017-2022 », du courriel de la société Cabinet Sogefy du 24 mars 2023, du document « tableau de calcul des pénalités » et des informations transmises par Domanys dans ses écritures -dont l’inexactitude ne ressort d’aucune des autres pièces du dossier-, et de ce qui a été dit au point 3 que le montant total des impayés de loyers qui ont été recouvrés par la société Cabinet Sogefy après la résiliation du contrat, au cours des mois de janvier et février 2023, et qui n’ont pas été reversés à Domanys s’élève à 7 300,78 euros. Domanys a donc droit, sur un fondement quasi-contractuel, au remboursement de cette somme.

18. En second lieu, la société Cabinet Sogefy, au cours des mois de janvier et février 2023, a accompli des démarches pour recouvrer des créances locatives impayées pour le compte de Domanys alors qu’elle ne disposait plus d’aucun fondement juridique pour y procéder après la résiliation de son contrat. Il sera fait une juste appréciation des dépenses que la société Cabinet Sogefy a effectuées au profit de la collectivité et qui ont été utiles à cette dernière -compte tenu de qui vient d’être dit au point précédent, en les évaluant à la somme de 1 401,75 euros.

19. Il résulte de ce qui précède que Domanys a droit, sur un fondement quasi-contractuel, à la somme de 5 899,03 euros (7 300,78 – 1 401,75).

En ce qui concerne le litige quasi-délictuel :

20. Domanys ne justifie pas en en l’espèce avoir subi un préjudice qui ne serait pas déjà forfaitairement réparé par les pénalités de retard procédant du présent jugement et qui lui ouvrirait droit à une réparation au titre de la « résistance abusive » opposée par la société Cabinet Sogefy.

En ce qui concerne les intérêts au taux légal :

21. Lorsqu’ils ont été demandés, et quelle que soit la date de cette demande, les intérêts moratoires dus en application de l’article 1231-6 du code civil courent à compter du jour où la demande de paiement du principal est parvenue au débiteur ou, en l’absence d’une telle demande préalablement à la saisine du juge, à compter du jour de cette saisine.

22. En premier lieu, il résulte de l’instruction, et en particulier de la mise en demeure du 1er septembre 2022 et des indications figurant dans le document « tableau de calcul des pénalités », et de ce qui a été dit au point 3 que Domanys a droit aux intérêts au taux légal afférents à la somme de 28 002,37 euros, laquelle correspond à la différence entre le montant cumulé récupéré par la société Cabinet Sogefy au titre des mois de novembre 2021 à août 2022 -36 179,23 euros- et le montant cumulé de la rémunération à laquelle avait droit le titulaire du marché au titre de la même période -8 176,86 euros-. Ces intérêts ont en l’espèce commencé à courir à compter du 7 septembre 2022, date à laquelle la mise en demeure a été reçue par la société Cabinet Sogefy.

23. En deuxième lieu, il résulte de l’instruction, et en particulier de la mise en demeure du 6 décembre 2022 et des indications figurant dans le document « tableau de calcul des pénalités », et de ce qui a été dit au point 3 que Domanys a droit aux intérêts au taux légal afférents à la somme de 3 036,59 euros, laquelle correspond à la différence entre le montant cumulé récupéré par la société Cabinet Sogefy au titre des mois de septembre à novembre 2022 -4 576,96 euros- et le montant cumulé de la rémunération à laquelle avait droit le titulaire du marché au titre de la même période -1 540,37 euros-. Ces intérêts ont en l’espèce commencé à courir à compter du 8 décembre 2022, date à laquelle la mise en demeure a été reçue par la société Cabinet Sogefy.

24. En troisième lieu, il résulte de l’instruction, et en particulier de la mise en demeure du 24 octobre 2023 et des indications figurant dans le document « tableau de calcul des pénalités », et de ce qui a été dit au point 3 que Domanys a droit aux intérêts au taux légal afférents à la somme de 379,76 euros, laquelle correspond à la différence entre le montant récupéré par la société Cabinet Sogefy au titre du mois de décembre 2022 -470 euros- et le montant de la rémunération à laquelle avait droit le titulaire du marché au titre de la même période -90,24 euros-. Ces intérêts ont en l’espèce commencé à courir à compter du 26 octobre 2023, date à laquelle la mise en demeure a été reçue par la société Cabinet Sogefy.

25. En dernier lieu, il résulte de l’instruction, et en particulier de la mise en demeure du 24 octobre 2023 et des indications figurant dans le document « tableau de calcul des pénalités », et de ce qui a été dit au point 3 que Domanys a droit aux intérêts au taux légal afférents à la somme de 5 899,03 euros, laquelle correspond à la différence entre le montant récupéré par la société Cabinet Sogefy au titre des mois de janvier et février 2023 -7 300,78 euros- et le montant de la rémunération à laquelle avait droit la société, sur un fondement quasi-contractuel, au titre de la même période -1 401,75 euros-. Ces intérêts ont en l’espèce commencé à courir à compter du 26 octobre 2023, date à laquelle la mise en demeure a été reçue par la société Cabinet Sogefy.

26. Il résulte de tout ce qui précède que Domanys est seulement fondé à demander la condamnation de la SELARL Etude Balincourt, en sa qualité de mandataire liquidateur de la société Cabinet Sogefy, à lui verser une somme totale de 77 317,75 euros assortie des intérêts au taux légal sur les sommes identifiées aux points 20 à 23.

Sur les frais liés au litige :

27. Il n’y a pas lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de la SELARL Etude Balincourt, en sa qualité de mandataire liquidateur de la société Cabinet Sogefy, la somme que demande Domanys au titre des frais que celui-ci a exposés et qui ne sont pas compris dans les dépens.

DECIDE :

Article 1er : La SELARL Etude Balincourt, en sa qualité de mandataire liquidateur de la société Cabinet Sogefy, est condamnée à verser à l’Office public de l’habitat Domanys une somme de 77 317,75 euros.

Article 2 : La SELARL Etude Balincourt, en sa qualité de mandataire liquidateur de la société Cabinet Sogefy, est condamnée à verser à l’Office public de l’habitat Domanys les intérêts aux légal dus sur la somme de 28 002,37 euros, identifiée au point 22, à compter du 7 septembre 2022.

Article 3 : La SELARL Etude Balincourt, en sa qualité de mandataire liquidateur de la société Cabinet Sogefy, est condamnée à verser à l’Office public de l’habitat Domanys les intérêts aux légal dus sur la somme de 3 036,59 euros, identifiée au point 23, à compter du 8 décembre 2022.

Article 4 : La SELARL Etude Balincourt, en sa qualité de mandataire liquidateur de la société Cabinet Sogefy, est condamnée à verser à l’Office public de l’habitat Domanys les intérêts aux légal dus sur la somme de 379,76 euros, identifiée au point 24, à compter du 26 octobre 2023.

Article 5 : La SELARL Etude Balincourt, en sa qualité de mandataire liquidateur de la société Cabinet Sogefy, est condamnée à verser à l’Office public de l’habitat Domanys les intérêts aux légal dus sur la somme de 5 899,03 euros, identifiée au point 25, à compter du 26 octobre 2023.

Article 6 : Les conclusions de l’Office public de l’habitat Domanys sont rejetées pour le surplus.

Article 7 : Le présent jugement sera notifié à l’Office public de l’habitat Domanys et à la SELARL Etude Balincourt, en sa qualité de mandataire liquidateur de la société Cabinet Sogefy.

Délibéré après l’audience du 9 octobre 2025 à laquelle siégeaient :

- M. Boissy, président,

- M^me Desseix, première conseillère,

- M^me Bois, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 12 novembre 2025.

L’assesseure la plus ancienne,

M. Desseix

Le président,

L. Boissy

La greffière,

M. A…

La République mande et ordonne au ministre de la ville et du logement, en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution du présent jugement.

Pour expédition conforme,

Le greffier