Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 19 juillet 2023, et un mémoire enregistré le 10 juin 2025, la SAS Immobilière Carrefour, représentée par M^me B… A… mandataire, demande au tribunal :

1°) de prononcer la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2021 et 2022, à raison de l’hypermarché dont elle est propriétaire situé 21 rue Centrale à Bassens (Savoie) ;

2°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 2 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- en application de l’article 1498 du code général des impôts, les locaux doivent être évalués par comparaison au local-type n° 18 du procès-verbal ME de la commune de Barberey-Saint-Sulpice dans l’Aube en substitution à celui retenu par l’administration fiscale pour l’évaluation non révisée des locaux ;

- la demande de changement de catégorie de classement des parkings extérieurs, au profit de la catégorie DEP3 est fondée.

Par des mémoires enregistrés les 30 janvier 2024 et 12 juin 2025, le directeur départemental des finances publiques de l’Isère conclut qu’il n’y ait lieu de statuer sur les conclusions à concurrence des dégrèvements prononcés en cours d’instance et au rejet du surplus des conclusions de la requête, et subsidiairement, à l’application d’un coefficient d’ajustement à la hausse.

Il expose que :

- les moyens soulevés sur le surplus des conclusions de la requête ne sont pas fondés ;

- les communes de Bassens et Barberey-Saint-Sulpice ne sont pas analogues sur le plan économique la seconde étant bien moins dynamique que celle où est situé l’ensemble commercial de la SAS Carrefour Immobilière en litige ;

- dans l’hypothèse où il serait fait droit à la demande de la société requérante de substituer le local-type n° 18, pour tenir compte de la différence d’attractivité du site, plus favorable à l’immeuble litigieux, un ajustement à la hausse de + 25 % pourra en application de l’article 324 AA de l’annexe III au code général des impôts dans le cadre de l’établissement de la valeur locative 1970, être appliqué.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

Le président du tribunal a désigné M^me Conesa-Terrade, première conseillère, pour statuer sur la requête en application de l’article R. 222-13 du code de justice administrative.

La magistrate désignée a dispensé la rapporteure publique, sur sa proposition, de prononcer des conclusions à l’audience.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Au cours de l’audience publique M^me Conesa-Terrade a lu son rapport, les parties n’étant ni présentes, ni représentées.

Une note en délibéré par la SAS Immobilière Carrefour a été enregistrée le 14 octobre 2025.

Considérant ce qui suit :

La SAS Immobilière Carrefour est propriétaire d’un hypermarché situé sur la commune de Bassens en Savoie. Il résulte de l’instruction que par une décision du 26 mai 2023, l’administration fiscale a confirmé qu’elle acceptait d’écarter le local-type initialement retenu pour l’évaluation de la valeur locative non révisée de l’hypermarché et qu’elle retenait en substitution le local-type n° 11 figurant au procès-verbal ME de la commune de Villefranche-sur-Saône, conformément à sa décision du 15 novembre 2021. Par la présente requête, la SAS Immobilière Carrefour demande au tribunal de prononcer la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2021 et 2022 par substitution au local type finalement retenu par l’administration fiscale du local type n° 18 figurant au procès-verbal ME de la commune de Barberey-Saint-Sulpice dans l’Aube.

Sur l’étendue du litige :

Il résulte de l’instruction que, par décisions des 19 et 26 janvier 2024, intervenues en cours d’instance, l’administration fiscale a prononcé des dégrèvements partiels des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles la société requérante a été assujettie au titre des années 2021 et 2022, pour tenir compte, d’une part, de la substitution au local-type initialement retenu par le local type n°11 du procès-verbal ME de la commune de Villefranche-sur-Saône confirmée par décision du 26 mai 2023 à laquelle elle a procédé suite à la réclamation de la société, et d’autre part de la modification de la catégorie des parkings extérieurs désormais rattachés à la catégorie MAG 5 conduisant à une pondération de 0,2 selon la réglementation. Par suite, il n’y a plus lieu de statuer sur les conclusions à fin de réduction de la requête à concurrence de ces dégrèvements.

Sur le surplus des conclusions de la requête :

Aux termes de l’article 1498 du code général des impôts en vigueur dans l’ancien système d’évaluation de la valeur locative prévoyait que celle-ci « est déterminée au moyen de l’une des méthodes indiquées ci-après : 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l’évaluation des immeubles d’un caractère particulier ou exceptionnel ; b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l’immeuble type était loué normalement à cette date, Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l’objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d’appréciation directe. ». Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l’immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation.

Aux termes de l’article 1498 du code général des impôts dans sa version en vigueur dans le cadre du présent litige : « I. – La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie, autres que les locaux mentionnés au I de l’article 1496, que les établissements industriels mentionnés à l’article 1499 et que les locaux dont la valeur locative est déterminée dans les conditions particulières prévues à l’article 1501, est déterminée selon les modalités prévues aux II ou III du présent article. (…) III. – A. – La valeur locative des propriétés ou des fractions de propriété qui présentent des caractéristiques exceptionnelles est déterminée en appliquant un taux de 8 % à la valeur vénale de la propriété ou fraction de propriété, telle qu’elle serait constatée si elle était libre de toute location ou occupation à la date de référence définie au B du présent III. (…) B. – La valeur locative des propriétés et fractions de propriétés mentionnées au A du présent III est, sous réserve de la mise à jour prévue au deuxième alinéa du IV de l’article 1518 ter, déterminée au 1er janvier 2013 ou, pour celles créées après le 1er janvier 2017, au 1er janvier de l’année de leur création. ». Aux termes de l’article 1518 A quinquies du même code : « III. – Pour les impositions dues au titre des années 2017 à 2025 : 1. Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du I à cette même date est positive, la valeur locative résultant du même I est majorée d’un montant égal à la moitié de cette différence ; 2. Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant dudit I à cette même date est négative, la valeur locative résultant du même I est minorée d’un montant égal à la moitié de cette différence ; (…) Le présent III n’est applicable ni aux locaux mentionnés au 2 du I du présent article, ni aux locaux concernés par l’application du I de l’article 1406 après le 1er janvier 2017, sauf si le changement de consistance concerne moins de 10 % de la surface de ces locaux. IV. – Pour la détermination des valeurs locatives non révisées au 1er janvier 2017 mentionnées aux I et III, il est fait application des dispositions prévues par le présent code, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016. ». La valeur locative 1970 de l’ancien système, qui était déterminée à partir de la comparaison avec un local-type de référence, est prise en compte par l’application de deux mécanisme atténuateurs.

En l’absence de local-type comparable pouvant être retenu sur la commune d’implantation du local à évaluer par comparaison, le local-type peut être choisi dans une autre commune, présentant du point de vue économique une situation analogue au 1er janvier de l’année d’imposition. Dans le cas des magasins de grande surface, il convient pour le juge de l’impôt d’apprécier si les zones d’implantation et les clientèles potentielles de chacun des locaux à comparer peuvent être regardées comme analogues sur le plan économique, l’attractivité commerciale devant être prise en compte au niveau de la valeur locative 1970 du local en litige, conformément à l’article 324 AA de l’annexe III au code général des impôts.

En l’espèce, il résulte de l’instruction qu’en l’absence de local-type comparable pouvant être retenu sur la commune de Bassens, l’évaluation par comparaison de l’hypermarché en litige, exploité sous l’enseigne Carrefour, d’une surface pondérée de 9 592 m² à la date d’établissement du procès-verbal des évaluations des valeurs locatives dites de 1970, situé géographiquement à proximité immédiate de la commune de Chambéry à trois kilomètres de son centre-ville, les deux communes étant limitrophes, accessible par transports en commun, et sur un axe majeur de déplacement, conduisant aux stations de ski savoyardes très fréquentées qui draine une clientèle de passage, mais étant également accessible depuis l’autoroute A 43 en direction d’Albertville et de Turin et reliant la ville de Chambéry à Grenoble, bénéficie d’une forte attractivité tant du point de vue local que touristique. L’administration fiscale a retenu à titre de comparaison le local-type C n°11 inscrit au procès-verbal 6670 ME de la commune de Villefranche-sur-Saône qui correspond à un magasin de vente en grande surface, et non un petit supermarché de quartier au sein d’une petite commune isolée comme le soutient à tort la société requérante. Il accueille une activité similaire à celle du local à évaluer. D’une surface pondérée de 2 747 m2 certes moindre que celle de l’hypermarché en litige, évalué par bail à une valeur unitaire de 16,31 euros le m2, il est situé sur la commune de Villefranche-sur-Saône dont la population est selon les données INSEE (36 000 habitants) supérieure à celle de Bassens (4 625 habitants), et à proximité de l’autoroute A6 sur l’axe Lyon-Paris. Cette situation traduit un potentiel économique comparable à celui de l’hypermarché de Bassens, nonobstant la différence de superficie, ce qui n’est pas le cas du local-type n° 18 figurant au procès-verbal ME de la commune de Barberey-Saint-Sulpice dans l’Aube, proposé par la société requérante, initialement exploité sous l’enseigne Mammouth et à la date des imposition litigieuses sous l’enseigne Géant Casino, dont l’implantation à distance de la ville de Troyes, sur une commune dont la population est limitée à moins de 1 500 habitants, et dont le nombre de logements, de ménages et d’emplois, selon les données du comparateur INSEE, ne présente ni le même potentiel économique et de clientèle potentielle, ni le même attrait commercial que le local-type de Villefranche-sur-Saône dont l’attractivité commerciale est nettement supérieure. La substitution réclamée par la requérante de ce local-type apparaît, pour ces motifs, inopportune. Il résulte ainsi de l’instruction que le local type retenu par l’administration fiscale, eu égard à sa situation, son implantation au sein d’une zone économique et d’emploi dynamique comparable à celle du local en litige en périphérie immédiate de l’agglomération de Chambéry, est approprié pour servir de termes de comparaison à l’évaluation de celui-ci. Par suite, le surplus des conclusions à fin de décharge ne peut qu’être rejeté.

Il résulte de tout ce qui précède que le surplus des conclusions de la requête de la SAS Immobilière Carrefour doit être rejeté, y compris, par voie de conséquence, les conclusions tendant à l’application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1er : Il n’y a plus lieu de statuer sur les conclusions de la requête à concurrence des dégrèvements prononcés par l’administration fiscale en cours d’instance.

Article 2 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la SAS Immobilière Carrefour et au directeur départemental des finances publiques de l’Isère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 14 octobre 2025.

Le magistrat désigné,

E. CONESA-TERRADE

La greffière,

E. BEROT-GAY

La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.