Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés le 4 juin 2024, le 6 novembre 2024, le 7 mars 2025 et le 12 janvier 2026 (ce dernier non communiqué), M. D… C… doit être regardé comme demandant au tribunal, dans le dernier état de ses écritures :

1°) d’annuler l’arrêté du 26 janvier 2024 par lequel le maire de la commune de Scionzier a accordé à la société Greencity Immobilier un permis de construire pour la construction d’un bâtiment collectif de 28 logements valant permis de démolir le bâtiment existant, sur les parcelles cadastrées section 0D n°0525 et 0122, ainsi que la décision implicite de rejet de son recours gracieux ;

2°) d’annuler l’arrêté du 3 février 2025 par lequel le maire de la commune de Scionzier a accordé à la société Greencity Immobilier un permis de construire modificatif pour la réduction de l’emprise bâtie, la modification des façades et toitures, la modification du nombre de logements et de la granulométrie, la modification de la répartition des stationnements et la réduction de la surface de plancher sur les parcelles cadastrées section 0D n°0525 et 0122 ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Scionzier une somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient, dans le dernier état de ses écritures, que :

le permis de construire initial méconnaît les dispositions de l’article UB 2 du règlement du plan local d’urbanisme (PLU) relatives aux conditions de réalisation des logements sociaux locatifs ou en accession sociale ;

il méconnaît les dispositions de l’article UB 7 du règlement du PLU relatives à la distance des constructions avec les limites séparatives ;

il méconnaît les dispositions de l’article UB 10 du règlement du PLU relatives à la hauteur des constructions ;

le permis de construire initial et le permis de construire modificatif méconnaissent les dispositions de l’article UB 12 du règlement du PLU relatives au stationnement ;

ils méconnaissent les dispositions de l’article UB 3 du règlement du PLU relatives à l’accès et la voirie.

Par un mémoire en défense enregistré le 9 octobre 2024, la commune de Scionzier, représentée par M^e Albisson conclut au rejet de la requête et demande qu’une somme de 3 000 euros soit mise à la charge de M. C… au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

le requérant n’a pas d’intérêt pour agir ;

aucun des moyens soulevés n’est fondé.

Par des mémoires en défense enregistrés le 24 juillet 2024, le 20 février 2025 et le 15 décembre 2025, la société Greencity immobilier, représentée par M^e Courrech, conclut au rejet de la requête, à titre subsidiaire demande que le tribunal sursoie à statuer en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme et demande qu’une somme de 3 000 euros soit mise à la charge de M. C… au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

le requérant ne justifie pas détenir ou occuper régulièrement les parcelles cadastrées section 0D n°138 et 139 à la date du dépôt du dossier de demande de permis de construire ;

à titre subsidiaire le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UB 3 du règlement du PLU est irrecevable au regard de l’article R. 600-5 du code de l’urbanisme ;

les autres moyens soulevés ne sont pas fondés.

Vu les décisions attaquées et les autres pièces du dossier.

Vu :

le code de l’urbanisme ;

le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

le rapport de M^me Naillon,

les conclusions de M^me B…,

et les observations de M^e Albisson, représentant la commune de Scionzier et de M^e Marti, représentant la société Greencity Immobilier.

Considérant ce qui suit :

Par un arrêté du 26 janvier 2024, le maire de la commune de Scionzier a accordé à la société Greencity Immobilier un permis de construire pour la construction d’un bâtiment collectif de 28 logements valant permis de démolir du bâtiment existant, sur les parcelles cadastrées section 0D n°0525 et n° 0122. Par courrier du 5 mars 2024, M. C… a formé un recours gracieux à l’encontre de cet arrêté. Par un arrêté du 3 février 2025, le maire de la commune de Scionzier a délivré à la société Greencity Immobilier un permis de construire modificatif pour la réduction de l’emprise bâtie, la modification des façades et des toitures, la modification du nombre de logements et de la granulométrie, la modification de la répartition des stationnements et la réduction de la surface de plancher de la construction projetée.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

Lorsqu’un permis de construire a été délivré en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l’utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance des permis de construire, l’illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d’un permis modificatif dès lors que celui-ci assure les respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédé de l’exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises. Il peut, de même, être régularisé par un permis modificatif si la règle relative à l’utilisation du sol qui était méconnue par le permis initial a été entretemps modifiée. Les irrégularités ainsi régularisées ne peuvent plus être utilement invoquées à l’appui d’un recours pour excès de pouvoir dirigé contre le permis initial.

En premier lieu, aux termes de l’article UB2 du règlement du PLU relatif aux occupations et utilisations du sol admises sous conditions, dans sa rédaction applicable au présent litige : « Les occupations et utilisations du sol suivantes ne sont admises qu’uniquement dans les conditions édictées ci-après : (…) Condition spécifique : – En cas de réalisation de toute opération d’habitat collectif comportant 10 logements ou plus, un pourcentage obligatoire de 25% de logements sociaux locatifs (type PLUS) ou accession sociale (type PSLA) devra être respecté. Si l’application de ce pourcentage conduit à un nombre décimal, ce nombre sera arrondi au nombre entier supérieur le plus proche (…) ».

Le projet initial, qui consistait en la construction d’un immeuble collectif de 28 logements, ne respectait pas l’obligation de réaliser au moins 25% de logements sociaux ou en accession sociale, en méconnaissance des dispositions précitées. Cependant, le permis de construire modificatif, qui a pour objet de porter à trente le nombre total de logements créés, dont huit logements sociaux, a régularisé ce vice. Dès lors, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UB2 du règlement du PLU est inopérant.

En deuxième lieu, aux termes de l’article UB 7 du règlement du PLU relatif à l’implantation des constructions par rapport aux limites de propriétés voisines, dans sa rédaction applicable au présent litige : « Les constructions doivent être édifiées à une distance des limites séparatives au moins égale à la moitié de la hauteur de la construction, avec un minimum de 4 mètres (avec L : la distance mesurée horizontalement entre la limite séparative et l’aplomb de la partie la plus avancée du mur de façade et H :la hauteur au faitage de la construction), y compris pour les parcelles issues de divisions parcellaires (…) ».

Il ressort des pièces du dossier que la construction en litige mesure 12 mètres de hauteur au faitage. Or, il ressort du plan masse du dossier de permis de construire modificatif, qui a modifié l’emprise au sol, la surface de plancher et les façades de la construction prévue par le permis de construire initial, que l’aplomb de la partie la plus avancée des murs de façade, excluant les balcons, terrasses et casquettes, est situé à une distance de plus de 6 mètres de la limite séparative. Par suite, la règle posée par l’article UB 7 du règlement du PLU est respectée et le moyen ne peut qu’être écarté.

En troisième lieu, aux termes de l’article UB 10 du règlement du PLU relatif à la hauteur maximale des constructions, dans sa rédaction applicable : « La hauteur des constructions mesurée depuis le sol naturel jusqu’à l’égout de toiture, ne peut excéder 11 mètres (…) ».

Il ressort des plans du permis de construire initial, qui n’ont pas été modifiés sur ce point par le permis de construire modificatif, que la hauteur de la construction mesurée depuis le terrain naturel jusqu’à l’égout du toit est inférieure à 11 m, conformément aux dispositions précitées. Dès lors, le moyen doit être écarté.

En quatrième lieu, aux termes de l’article L. 151-34 du code de l’urbanisme : « Le règlement peut ne pas imposer la réalisation d’aires de stationnement lors de la construction : 1° De logements locatifs financés avec un prêt aidé par l’Etat (…) ». Aux termes de l’article L. 151-35 du même code : « Il ne peut, nonobstant toute disposition du plan local d’urbanisme, être exigé pour les constructions destinées à l’habitation mentionnées au 1° de l’article L. 151-34 la réalisation de plus d’une aire de stationnement par logement ni, pour les constructions destinées à l’habitation mentionnées aux 2° et 3° du même article L. 151-34, la réalisation de plus de 0,5 aire de stationnement par logement (…) ». Aux termes de l’article L. 152-6-1 de ce code : « En tenant compte de la nature du projet et de la zone d’implantation, l’autorité compétente pour délivrer le permis de construire peut, par décision motivée, lorsque le règlement du plan local d’urbanisme ou du document en tenant lieu impose la réalisation d’aires de stationnement pour les véhicules motorisés, réduire cette obligation à raison d’une aire de stationnement pour véhicule motorisé en contrepartie de la création d’infrastructures ou de l’aménagement d’espaces permettant le stationnement sécurisé d’au moins six vélos par aire de stationnement ». Aux termes de l’article UB 12 du règlement du PLU relatif au stationnement des véhicules, dans sa rédaction applicable : « Le stationnement des véhicules automobiles ou des deux roues, correspondant aux besoins des constructions et installations doit être assuré en dehors des voies publiques ou de desserte collective. / Il est exigé à cet effet et au minimum pour les constructions à destination d’habitations : – 1 place de stationnement par logement de moins de 20m3 de SP / – 1.5 place de stationnement pour logement de moins de 40 m2 de SP / – 2 places de stationnement par logement de moins de 60 m2 de SP / – 2.5 places de stationnement par logement de moins de 80 m2 de SP / – 3 places de stationnement par logement de plus de 80 m2 de SP dont une intégrée à la construction, couverte et fermée. / Si l’application de ce calcul pour le nombre global de stationnement conduit à un nombre décimal, ce nombre sera arrondi au nombre entier supérieur le plus proche. / Pour chaque opération, le nombre global de stationnement minimum ne pourra pas être inférieur à 2 places par logements. / La dimension d’une place de stationnement ne pourra pas être inférieure à 2.50 m A… 5.00 mètres soit 12.50 m2. (…) Dans le cas de logements locatifs financés par les prêts aidés de l’Etat, il est exigé 1,5 place de stationnement par logement (…) ».

D’une part, les dispositions de l’article L. 151-35 du code de l’urbanisme font obstacle à ce que l’autorité compétente exige plus d’une place de stationnement pour les logements sociaux que comporte le projet. Dès lors, le permis de construire modificatif, qui modifie le nombre de logements et la répartition des places de stationnement prévus par le permis de construire initial, prévoit la construction de 14 logements de moins de 60 m² requérant chacun 2 places de stationnement (28 places au total), 8 logements de moins de 80 m² nécessitant 2,5 places de stationnement chacun (20 places au total) et 8 logements sociaux requérant, conformément aux dispositions de l’article 151-35 du code de l’urbanisme, 1 place de stationnement chacun (8 places au total), soit 56 places de stationnement pour l’ensemble du projet. Or, le projet en litige prévoit 56 places de stationnement pour les véhicules, en plus de 24 places de stationnement pour les vélos. En effet, le permis de construire modificatif bénéficie de la dérogation prévue par l’article L. 152-6-1 du code de l’urbanisme, lui permettant de transformer 4 places véhicules en 24 places de stationnement dédiées aux vélos, cette dérogation étant justifiée dans son principe, resté inchangé dans le permis de construire modificatif, par l’implantation du projet aux abords de l’avenue du Crozet desservie par des aménagements cyclables existants reliant l’avenue des Lacs et l’avenue du Stade menant jusqu’aux communes de Cluses et de Marnaz et aux différents pôles multimodaux, et par sa proximité avec la zone commerciale « le Val d’Arve » et de l’autoroute A40 qui seront équipées de locaux vélos permettant le covoiturage.

De surcroît, aucune disposition règlementaire ou législative n’impose au pétitionnaire de préciser la répartition des places de stationnement entre les logements dans le dossier de demande de permis de construire. De plus, aucune des dispositions du PLU de la commune n’interdit que certaines places de stationnement soient en enfilade, dès lors que chacune d’elles, affectée au même logement que celle qui en commande l’accès, est effectivement utilisable. Or, il ne ressort d’aucune pièce du dossier de permis de construire que les places en enfilade prévues par le projet ne seront pas affectées au même logement. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article UB 12 du règlement du PLU doit être écarté.

En cinquième lieu, aux termes de l’article R. 600-5 du code de l’urbanisme : « Par dérogation à l’article R. 611-7-1 du code de justice administrative, et sans préjudice de l’application de l’article R. 613-1 du même code, lorsque la juridiction est saisie d’une requête relative à une décision d’occupation ou d’utilisation du sol régie par le présent code, ou d’une demande tendant à l’annulation ou à la réformation d’une décision juridictionnelle concernant une telle décision, les parties ne peuvent plus invoquer de moyens nouveaux passé un délai de deux mois à compter de la communication aux parties du premier mémoire en défense. Cette communication s’effectue dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article R. 611-3 du code de justice administrative. / Lorsqu’un permis modificatif, une décision modificative ou une mesure de régularisation est contesté dans les conditions prévues à l’article L. 600-5-2, les parties ne peuvent plus invoquer de moyens nouveaux à son encontre passé un délai de deux mois à compter de la communication aux parties du premier mémoire en défense le concernant (…) ». Aux termes de l’article UB 3 du règlement du PLU, dans sa rédaction applicable : « (…) Les voies en impasse doivent être aménagées dans leur partie terminale pour permettre aux usagers de faire aisément un demi-tour, l’aire de retournement aura un diamètre minimum de 14 mètres. Tout débouché nouveau est interdit sur la RN 205 (…) ».

Dès lors que le permis de construire modificatif n’a pas pour objet de modifier les voies et accès, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UB 3 du règlement du PLU doit être regardé comme dirigé à l’encontre du PCI. Or, ce moyen a été soulevé pour la première fois par le requérant le 7 mars 2025, plus de deux mois après la communication aux parties, le 25 juillet 2024, du premier mémoire en défense. Par suite, la société pétitionnaire est fondée à soutenir que le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UB 3 du règlement du PLU est irrecevable au regard des dispositions de l’article R. 600-5 du code de l’urbanisme.

Il résulte de tout ce qui précède, sans qu’il soit besoin d’examiner les fins de non-recevoir opposées en défense, que les conclusions à fin d’annulation doivent être rejetées.

Sur les conclusions à fin d’application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative :

Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Scionzier, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que M. C… demande au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il y a lieu, en revanche, de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge de M. C… une somme de 1 200 euros au titre des frais exposés par la commune de Scionzier et non compris dans les dépens, ainsi qu’une somme de 1 200 euros au titre des frais exposés par la société Greencity Immobilier et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er :

La requête de M. C… est rejetée.

Article 2 :

M. C… versera à la commune de Scionzier une somme de 1 200 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 :

M. C… versera à la société Greencity Immobilier une somme de 1 200 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 :

Le présent jugement sera notifié à M. D… C…, à la commune de Scionzier et à la société Greencity immobilier.

Délibéré après l’audience du 31 mars 2026, à laquelle siégeaient :

- M. Sauveplane, président,

- M. Hamdouch, premier conseiller,

- M^me Naillon, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 28 avril 2026.

La rapporteure,

L. Naillon

Le président,

M. Sauveplane

La greffière,

C. Jasserand

La République mande et ordonne à la préfète de la Haute-Savoie en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.