Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés les 8 et 21 mars 2025, la SCI Ba’Aset Immo et M. B A, représentés par M^e Houda, demandent au juge des référés, sur le fondement de l’article L. 521-1 du code de justice administrative :

1°) de suspendre l’exécution, jusqu’à ce qu’il soit statué au fond sur sa légalité, de la déclaration d’intention d’aliéner portant sur la parcelle cadastrée section AL n° 417 d’une superficie de 10 000 m2 ainsi que l’arrêté du 23 janvier 2025 par lequel le maire de la commune de Bouillante a décidé d’acquérir, par l’exercice du droit de préemption urbain, cette même parcelle pour un montant de 150 000 euros ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Bouillante la somme de 1 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

— la condition d’urgence est satisfaite dès lors que l’exécution de la décision de préemption remet en cause la réalisation de la vente avec l’acheteur initialement prévu et engendre un préjudice économique grave et irréversible ; l’acquéreur évincé a d’ores et déjà engagé des démarches et des frais ; en outre, la commune n’établit pas l’existence d’un projet réel, ce qui crée une insécurité juridique et économique ;

— il existe un doute sérieux quant à la légalité des décisions attaquées :

— la déclaration d’intention d’aliéner constitue un acte dépourvu d’effet juridique dès lors qu’elle ne revêt pas la forme d’un arrêté mais comporte une simple mention manuscrite du maire selon laquelle la commune exerce son droit de préemption ;

— l’arrêté du 23 janvier 2024 est entaché d’erreur sur la date dès lors qu’il est intervenu en 2025 et non en 2024 ;

— les décisions attaquées sont entachées d’incompétence ; il appartient à la commune de démontrer que le conseil municipal a délégué régulièrement au maire de la commune l’exercice du droit de préemption urbain par la délibération du 29 septembre 2022 ;

— elles sont insuffisamment motivées en méconnaissance de l’article L. 210-1 du code de l’urbanisme ; la motivation est vague et imprécise ;

— elles méconnaissent les articles L. 210-1 et L. 300-1 du code de l’urbanisme, en l’absence de projet réel justifiant la préemption ; la commune de Bouillante ne justifie pas, à la date de l’arrêté attaqué, de l’existence d’un projet d’action ou d’une opération d’aménagement sur la parcelle.

Par un mémoire en défense, enregistré le 20 mars 2025, la commune de Bouillante conclut au rejet de la requête et à ce qu’une somme de 2 000 euros soit mise à la charge de la SCI Ba’Aset Immo au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

— la condition d’urgence n’est pas remplie dès lors qu’aucun projet d’aménagement n’est envisageable dans l’immédiat, la parcelle en cause étant classée en zone 2AU du plan local d’urbanisme ;

— aucun des moyens soulevés n’est propre à créer un doute sérieux quant à la légalité de la décision attaquée :

— la mention manuscrite sur la déclaration d’intention d’aliéner est portée de manière conforme dans la rubrique K de l’imprimé Cerfa et la décision de préempter revêt la forme d’un arrêté ;

— la date mentionnée sur l’arrêté est une erreur purement matérielle qui a été rectifiée par l’arrêté n° 2025-30 du 18 mars 2025 ;

— la délibération du 29 septembre 2022, produite, permettait au maire d’exercer le droit de préemption ;

— la décision de préemption attaquée est motivée par référence aux motivations générales mentionnées dans le plan local d’urbanisme.

Les parties ont été informées, en application des dispositions de l’article R. 611-7 du code de justice administrative, de ce que l’ordonnance était susceptible d’être fondée sur un moyen relevé d’office tiré de l’irrecevabilité des conclusions à fin de suspension dirigées contre la déclaration d’intention d’aliéner dès lors qu’elle ne constitue pas un acte administratif susceptible de recours.

Vu :

— les autres pièces du dossier ;

— la requête enregistrée le 28 février 2025 sous le numéro 2500225 par laquelle la SCI Ba’Aset Immo et M. A demande l’annulation des décisions attaquées.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Le président du tribunal a désigné M^me Créantor, conseillère, pour statuer sur les demandes de référé.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique du 24 mars 2025 à 11 heures, en présence de M^me Lubino, greffière d’audience :

— le rapport de M^me Créantor, juge des référés,

— et les observations de M^e Houda, représentant la SCI la SCI Ba’Aset Immo et M. A, qui reprend ses écritures à la barre et insiste sur le fait que la présomption d’urgence n’est pas renversée, en l’absence de réalité du projet envisagé et que la motivation imprécise de la décision attaquée relève de la clause de style.

Considérant ce qui suit :

1. Le 12 juillet 2024, la SCI Sofidimmo, à laquelle a succédé la SCI Ba’Aset Immo a signé avec l’indivision successorale dont est membre M. B A une vente conditionnelle en vue d’acquérir la parcelle cadastrée section AL n° 417 située à Bouillante. Par une déclaration d’intention d’aliéner établie le 5 décembre 2024 et reçue en mairie le 12 décembre 2024, le notaire en charge de l’opération a informé la commune de Bouillante de la vente de la parcelle moyennant le prix de 150 000 euros. La maire de la commune a, par un arrêté du 23 janvier 2025, décidé d’exercer le droit de préemption urbain sur la parcelle au prix indiqué dans la déclaration d’intention d’aliéner. La SCI Ba’Aset Immo, acquéreur évincé et M. A, en qualité de propriétaire coindivisaire, demandent au juge des référés, saisi sur le fondement de l’article L. 521-1 du code de justice administrative, la suspension de l’exécution de la déclaration d’intention d’aliéner et l’arrêté du 23 janvier 2025.

Sur les conclusions à fin de suspension dirigées contre la déclaration d’intention d’aliéner :

2. Aux termes de l’article L. 521-1 du code de justice administrative : « Quand une décision administrative, même de rejet, fait l’objet d’une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d’une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l’exécution de cette décision, ou de certains de ses effets, lorsque l’urgence le justifie et qu’il est fait état d’un moyen propre à créer, en l’état de l’instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision () ». Le juge des référés, saisi sur le fondement de l’article L. 521-1 du code de justice administrative, ne peut, lorsque l’urgence le justifie et qu’il est fait état d’un moyen propre à créer un doute sérieux sur la légalité, suspendre une mesure prise par l’administration qu’à la condition que celle-ci ait un caractère décisoire.

3. Une déclaration d’intention d’aliéner ne constituant pas un acte administratif susceptible de recours, les conclusions tendant à son annulation sont irrecevables. Par suite, les conclusions de la requête tendant à la suspension de la déclaration d’intention d’aliéner sont irrecevables et ne peuvent qu’être rejetées.

Sur les conclusions à fin de suspension dirigées contre l’arrêté du 23 janvier 2025 du maire de la commune de Bouillante :

En ce qui concerne l’urgence :

4. Eu égard à l’objet d’une décision de préemption et à ses effets vis-à-vis de l’acquéreur évincé, la condition d’urgence doit en principe être constatée lorsque celui-ci demande la suspension d’une telle décision. Il peut toutefois en aller autrement au cas où le titulaire du droit de préemption justifie de circonstances particulières, tenant par exemple à l’intérêt s’attachant à la réalisation rapide du projet qui a donné lieu à l’exercice du droit de préemption. Il appartient au juge des référés de procéder à une appréciation globale de l’ensemble des circonstances de l’espèce qui lui est soumise.

5. En l’espèce, la suspension de la décision de préemption en litige est demandée par la SCI Ba’Aset Immo, qui a la qualité d’acquéreur évincé et par M. A, propriétaire coindivisaire de la parcelle cadastrée section AL n° 417. En outre, la commune de Bouillante ne justifie pas de la nécessité de réaliser le projet ayant donné lieu à l’exercice du droit de préemption dans des délais rapides, la parcelle étant classée en zone 2AU du plan local d’urbanisme et, ce faisant, de circonstances particulières de nature à permettre que la condition d’urgence ne soit pas, en l’espèce, regardée comme satisfaite.

En ce qui concerne le doute sérieux quant à la légalité de l’arrêté attaqué :

6. Aux termes de l’article L. 210-1 du code de l’urbanisme : « Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l’intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l’article L. 300-1, à l’exception de ceux visant à sauvegarder ou à mettre en valeur les espaces naturels, à préserver la qualité de la ressource en eau et à permettre l’adaptation des territoires au recul du trait de côte, ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation desdites actions ou opérations d’aménagement./ () Toute décision de préemption doit mentionner l’objet pour lequel ce droit est exercé. () ». Aux termes de l’article L. 300-1 du même code : « Les actions ou opérations d’aménagement ont pour objets de mettre en œuvre un projet urbain, une politique locale de l’habitat, d’organiser la mutation, le maintien, l’extension ou l’accueil des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements collectifs ou des locaux de recherche ou d’enseignement supérieur, de lutter contre l’insalubrité et l’habitat indigne ou dangereux, de permettre le recyclage foncier ou le renouvellement urbain, de sauvegarder, de restaurer ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels, de renaturer ou de désartificialiser des sols, notamment en recherchant l’optimisation de l’utilisation des espaces urbanisés et à urbaniser. / L’aménagement, au sens du présent livre, désigne l’ensemble des actes des collectivités locales ou des établissements publics de coopération intercommunale qui visent, dans le cadre de leurs compétences, d’une part, à conduire ou à autoriser des actions ou des opérations définies dans l’alinéa précédent et, d’autre part, à assurer l’harmonisation de ces actions ou de ces opérations. ».

7. Il résulte de ces dispositions que les collectivités titulaires du droit de préemption urbain peuvent légalement exercer ce droit, d’une part, si elles justifient, à la date à laquelle elles l’exercent, de la réalité d’un projet d’action ou d’opération d’aménagement répondant aux objets mentionnés à l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n’auraient pas été définies à cette date, et, d’autre part, si elles font apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption. Les exigences de motivation résultant de l’article L. 210-1 doivent être regardées comme remplies lorsque la décision fait référence aux dispositions de la délibération délimitant le périmètre dans lequel la collectivité décide d’intervenir pour l’aménager et en améliorer la qualité urbaine et qu’un tel renvoi permet de déterminer la nature de l’action ou de l’opération d’aménagement que la collectivité publique entend mener pour améliorer la qualité urbaine au moyen de cette préemption. A cette fin, la collectivité peut soit indiquer l’action ou l’opération d’aménagement prévue par la délibération délimitant ce périmètre à laquelle la décision de préemption participe, soit renvoyer à cette délibération elle-même si celle-ci permet d’identifier la nature de l’opération ou de l’action d’aménagement poursuivie.

8. En premier lieu, pour justifier le droit de préemption, l’arrêté attaqué se borne à évoquer la localisation et la superficie de la parcelle en cause, et précise que cette parcelle constitue « un site stratégique pour la ville, en vue de projets conformes aux objectifs définis dans le plan local d’urbanisme », qu’elle «  sera affectée à la réalisation de projets d’intérêt général », que le droit de préemption est exercé afin de constituer une réserve foncière permettant « l’aménagement futur d’un lotissement, répondant ainsi aux besoins de développement urbain et d’amélioration du cadre de vie des habitants ». Le moyen tiré du défaut de motivation est de nature à faire naître un doute sérieux quant à la légalité de l’arrêté attaqué.

9. En second lieu, la circonstance que l’arrêté attaqué fasse référence aux objectifs définis dans le plan local d’urbanisme ne permet pas de justifier, à la date de l’arrêté attaqué, de la réalité d’un projet de lotissement que la commune de Bouillante entendait mener sur la parcelle en litige, en l’absence de tout autre élément. Si dans son mémoire en défense, la commune fait valoir que l’arrêté attaqué se réfère à la délibération du 11 juin 2014 par laquelle le conseil municipal a instauré un droit de préemption urbain renforcé sur la totalité des zones d’urbanisation future délimitées par le plan local d’urbanisme afin de permettre à la commune de renforcer son parc immobilier de logements locatifs sociaux, cette circonstance ne permet pas non plus, de justifier, à la date de la décision de préemption contestée, de la réalité du projet de lotissement envisagé sur la parcelle en cause. En l’état de l’instruction, le moyen tiré de ce que la commune de Bouillante ne justifie pas de la réalité d’un projet d’action ou d’opération d’aménagement répondant aux objets mentionnés à l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme est de nature à créer un doute sérieux sur la légalité de la décision attaquée.

10. En revanche, en l’état de l’instruction et pour l’application de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, aucun autre moyen n’est susceptible de fonder, en l’état du dossier, la suspension de la décision attaquée.

11. Il résulte de tout ce qui précède que la SCI Ba’Aset Immo et M. A sont fondés à demander la suspension de l’exécution de l’arrêté du 23 janvier 2025 jusqu’à ce qu’il soit statué au fond sur la légalité de la décision attaquée.

Sur les frais de l’instance :

12. Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de la commune de Bouillante une somme globale de 1 000 euros à verser aux requérants au titre des frais qu’ils ont exposés pour la présente instance. En revanche, les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu’une somme soit mise à la charge des requérants, qui ne sont pas la partie perdante, au titre des frais exposés par la commune.

O R D O N N E :

Article 1er : L’exécution de l’arrêté du 23 janvier 2025 est suspendue jusqu’à ce qu’il soit statué au fond sur la légalité de l’arrêté.

Article 2 : La commune de Bouillante versera une somme globale de 1 000 euros à la SCI Ba’Aset Immo et M. B A au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Les conclusions de la commune de Bouillante tendant au bénéfice des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 4 : La présente ordonnance sera notifiée à la SCI Ba’Aset Immo, à M. B A et à la commune de Bouillante.

Fait à Basse-Terre le 25 mars 2025.

Le juge des référés,

Signé

V. CREANTOR

La République mande et ordonne au préfet de la Guadeloupe, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun cotre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente ordonnance.

Pour expédition conforme

La greffière

Signé

L. LUBINO