Vu les procédures suivantes :

Par un jugement du 18 juillet 2024, le tribunal a déclaré irrecevables les conclusions à fin de réduction de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle la société Phalempin Invest a été assujettie au titre de l’année 2017. Avant de statuer sur les conclusions des requêtes de la société civile immobilière Phalempin Invest tendant à la réduction des cotisations primitives de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2018 à 2021, le tribunal a ordonné un supplément d’instruction concernant la valeur locative de l’immeuble en litige et tendant à ce que l’administration fiscale, contradictoirement avec la société requérante, produise un terme de comparaison adéquat ou, à défaut, les éléments permettant de procéder à l’évaluation directe de l’immeuble en litige en application des dispositions du 3° de l’article 1498 du code général des impôts et dont les modalités d’application sont précisées aux articles 324 AB et 324 AC de l’annexe III à ce code.

Par un mémoire, enregistré le 12 septembre 2024, le directeur régional des finances publiques des Hauts-de-France et du département du Nord conclut à ce qu’il soit enjoint à la SCI Phalempin Invest de produire la copie de toutes les factures concernant les travaux de rénovation et de transformation du local le rendant propre à un usage de commerce d’alimentation.

Il soutient que :

— l’administration fiscale n’a pas trouvé de local type probant et recourt ainsi à l’appréciation directe ;

— les éléments demandés à la SCI Phalempin Invest sont indispensables afin de déterminer la nouvelle valeur locative compte tenu des changements réalisés après l’acquisition du bien en litige.

La SCI Phalempin a été invitée, en application de l’article R. 613-1-1 du code de justice administrative, à produire les éléments sollicités par l’administration fiscale en vue de compléter l’instruction.

Par un mémoire, enregistré le 15 novembre 2024, le directeur régional des finances publiques des Hauts-de-France et du département du Nord conclut à la prise en compte d’une valeur locative 1970 de 9 526 euros.

Il soutient que :

— l’administration fiscale a décidé de recourir à la méthode de l’appréciation directe en l’absence de local-type pertinent autre que celui proposé dans son mémoire du 29 septembre 2022 ;

— l’administration détermine la valeur locative 1970 de l’immeuble en litige conformément aux dispositions de l’article 324 AB de l’annexe III au code général des impôts ;

— en l’absence du descriptif des travaux et à défaut de production par la SCI Phalempin Invest des éléments sollicités, l’administration applique un ajustement de + 50 % à la valeur locative afin de prendre en compte l’ensemble des travaux et des aménagements apportés à l’immeuble au titre du changement d’activité.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Célino, première conseillère,

— et les conclusions de M^me Courtois, rapporteure publique.

Considérant ce qui suit :

1. La société Phalempin Invest demande au tribunal la réduction des cotisations primitives de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2017 à 2021 à raison d’un local dont elle est propriétaire sis 47, rue Jean-Baptiste Lebas à Phalempin.

2. Par un jugement du 18 juillet 2024, le tribunal, a déclaré irrecevables les conclusions à fin de réduction de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle la société Phalempin Invest a été assujettie au titre de l’année 2017. Avant de statuer sur les conclusions des requêtes de la société civile immobilière Phalempin Invest tendant à la réduction des cotisations primitives de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2018 à 2021, le tribunal a ordonné un supplément d’instruction concernant la valeur locative de l’immeuble en litige et tendant à ce que l’administration fiscale, contradictoirement avec la société requérante, produise un terme de comparaison adéquat ou, à défaut, les éléments permettant de procéder à l’évaluation directe de l’immeuble en litige en application des dispositions du 3° de l’article 1498 du code général des impôts et dont les modalités d’application sont précisées aux articles 324 AB et 324 AC de l’annexe III à ce code.

3. Aux termes de l’article 324 AB de l’annexe III au code général des impôts : « Lorsque les autres moyens font défaut, il est procédé à l’évaluation directe de l’immeuble en appliquant un taux d’intérêt à sa valeur vénale, telle qu’elle serait constatée à la date de référence si l’immeuble était libre de toute location ou occupation ». Aux termes de l’article 324 AC de la même annexe III : « En l’absence d’acte et de toute autre donnée récente faisant apparaître une estimation de l’immeuble à évaluer susceptible d’être retenue, sa valeur vénale à la date de référence est appréciée d’après la valeur vénale d’autres immeubles d’une nature comparable ayant fait l’objet de transactions récentes situés dans la commune même ou dans une localité présentant du point de vue économique une situation analogue à celle de la commune en cause . /La valeur vénale d’un immeuble peut également être obtenue en ajoutant à la valeur vénale du terrain, estimée par comparaison avec celle qui ressort de transactions récentes relatives à des terrains à bâtir situés dans une zone comparable, la valeur de reconstruction au 1er janvier 1970 dudit immeuble, réduite pour tenir compte, d’une part, de la dépréciation immédiate et, d’autre part, du degré de vétusté de l’immeuble et de son état d’entretien, ainsi que de la nature, de l’importance, de l’affectation et de la situation de ce bien ».

4. En vertu des articles précités de l’annexe III au code général des impôts, la valeur vénale des immeubles évalués par voie d’appréciation directe doit d’abord être déterminée en utilisant les données figurant dans les différents actes constituant l’origine de la propriété de l’immeuble si ces données, qui peuvent résulter notamment d’actes de cession, de déclarations de succession, d’apport en société ou, s’agissant d’immeubles qui n’étaient pas construits en 1970, de leur valeur lors de leur première inscription au bilan, ont une date la plus proche possible de la date de référence du 1er janvier 1970. Si ces données ne peuvent être regardées comme pertinentes du fait qu’elles présenteraient une trop grande antériorité ou postériorité par rapport à cette date, il incombe à l’administration fiscale de proposer des évaluations fondées sur les deux autres méthodes comparatives prévues à l’article 324 AC de la même annexe, en retenant des transactions qui peuvent être postérieures ou antérieures aux actes ou au bilan mentionnés ci-dessus dès lors qu’elles ont été conclues à une date plus proche du 1er janvier 1970. Ce n’est que si l’administration n’est pas à même de proposer des éléments de calcul fondés sur l’une ou l’autre de ces méthodes et si le contribuable n’est pas davantage en mesure de fournir ces éléments de comparaison qu’il y a lieu de retenir, pour le calcul de la valeur locative, les données figurant dans les actes constituant l’origine de la propriété du bien ou, le cas échéant, dans son bilan.

5. En réponse au supplément d’instruction ordonné par le tribunal, l’administration fiscale a décidé de recourir à la méthode de l’appréciation directe en l’absence de local-type pertinent autre que celui proposé dans son mémoire du 29 septembre 2022. Elle propose, pour l’appréciation directe de la valeur locative du bien immobilier de la société requérante, de calculer la valeur locative à partir du coût d’acquisition tel qu’il ressort de l’acte de vente du 19 juin 2015. Le tribunal administratif ne peut, sans méconnaître les articles 324 AB et 324 AC précités de l’annexe III au code général des impôts, retenir cette méthode d’évaluation qui, si elle est fondée sur des données propres au bien faisant l’objet de l’imposition, repose sur des éléments présentant une trop grande postériorité par rapport à la date de référence, sans que l’administration fiscale précise dans ses écritures si elle a respecté les dispositions de l’article 324 AC cité précédemment, c’est-à-dire s’il existe un obstacle à retenir des transactions qui peuvent être postérieures ou antérieures aux actes ou au bilan mentionnés au point 4 dès lors qu’elles ont été conclues à une date plus proche du 1er janvier 1970.

6. Il résulte de tout ce qui précède que le tribunal n’est pas en mesure de retenir, en l’état, la méthode d’évaluation par appréciation directe au regard des éléments communiqués par l’administration fiscale. Cette dernière devra déterminer la valeur vénale de l’immeuble en litige en utilisant les données figurant dans les différents actes constituant l’origine de la propriété de l’immeuble si ces données, qui peuvent résulter notamment d’actes de cession, de déclarations de succession, d’apport en société ou, s’agissant d’immeubles qui n’étaient pas construits en 1970, ce qui est le cas en l’espèce, de leur valeur lors de leur première inscription au bilan, soit en 1995, ont une date la plus proche possible de la date de référence du 1er janvier 1970. Si ces données ne peuvent être regardées comme pertinentes du fait qu’elles présenteraient une trop grande antériorité ou postériorité par rapport à cette date, de proposer des évaluations fondées sur des transactions qui peuvent être postérieures ou antérieures aux actes ou au bilan mentionnés ci-dessus dès lors qu’elles ont été conclues à une date plus proche du 1er janvier 1970. Elle indiquera si l’une ou l’autre des méthodes précédentes n’a pu aboutir et dans ce cas déterminera la valeur vénale à partir des données contenues dans l’acte de vente du 19 juin 2015. Il y a lieu, dès lors, d’ordonner un supplément d’instruction contradictoire en vue de réunir les éléments nécessaires permettant de déterminer la valeur vénale de l’immeuble en litige.

D E C I D E :

Article 1er : Il sera, avant de statuer sur les conclusions de la société Phalempin Invest tendant à la réduction des cotisations primitives de taxes foncières sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2018 à 2021, procédé, par les soins du directeur régional des finances publiques des Hauts-de-France et du département du Nord, contradictoirement avec cette société, à un supplément d’instruction dont l’objet est défini au point 6 du présent jugement.

Article 2 : Il est accordé au directeur régional des finances publiques des Hauts-de-France et du département du Nord un délai de deux mois à compter de la notification de la présente décision pour faire parvenir à la juridiction les résultats du supplément d’instruction ordonné à l’article 1er ci-dessus.

Article 3 : Tous droits et moyens sur lesquels il n’est pas statué par le présent jugement sont réservés jusqu’en fin d’instance.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à la société civile immobilière Phalempin Invest et au directeur régional des finances publiques des Hauts-de-France et du département du Nord.

Délibéré après l’audience du 27 mars 2025, à laquelle siégeaient :

— M. Riou, président,

— M^me Bergerat, première conseillère,

— M^me Célino, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 24 avril 2025.

La rapporteure,

Signé

C. Célino

Le président,

Signé

J.-M Riou La greffière,

Signé

S. Ranwez

La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice, à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière,

Nos 2108178,2204711