Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés les 22 août 2024 et 18 février 2025, M. A… C…, Mme et M. E… D…, Mme et M. J… H…, Mme et M. G… F… et M. B… I…, représentés par M^e Deldique, demandent au tribunal, dans le dernier état de leurs écritures :

1°) d’annuler pour excès de pouvoir l’arrêté du 15 mars 2024 par lequel le maire de Saint-Omer a délivré à la société EDMP Hauts-de-France un permis de construire pour l’édification d’une résidence séniors de soixante-trois logements sur un terrain situé 169 rue de Thérouanne, sur le territoire communal, ainsi que l’annulation des décisions implicites rejetant leurs recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Saint-Omer la somme de 2 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative ainsi que la somme de 5 000 euros à la charge de la société EDMP Hauts-de-France au même titre.

Ils soutiennent que :

- l’arrêté attaqué a été pris par une autorité incompétente ;

- le dossier de demande de permis de construire est entaché d’insuffisance, d’incohérence et d’inexactitude ;

- l’arrêté attaqué méconnait les dispositions de l’article UC 6 du règlement du plan local d’urbanisme, relatif à l’implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques ;

- il méconnait les dispositions de l’article UC 12 du même règlement, relatif à l’obligation de réaliser des aires de stationnement ;

- il méconnait les dispositions de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme.

Par un mémoire en défense, enregistré le 19 décembre 2024, la société EDMP Hauts-de-France, représentée par la SELAS Fidal, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 3 000 euros soit mise à la charge des requérants.

Elle soutient que :

- les requérants ne justifient pas d’un intérêt à agir ;

- les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Les parties ont été informées, en application des dispositions de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, de ce que le tribunal était susceptible de surseoir à statuer sur la requête dans l’attente de la régularisation des vices tenant à l’incompétence de l’auteur de l’acte et à la méconnaissance des dispositions des articles UC 6 du règlement du plan local d’urbanisme, relatives aux implantations par rapport aux voies et emprises publiques et UC 12 de ce même règlement, relatives aux aires de stationnement.

Des observations, enregistrées le 10 décembre 2025, ont été présentées par la commune de Saint-Omer.

Des observations, enregistrées le 6 janvier 2026, ont été présentées par les requérants.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’action sociale et des familles ;

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M. Boileau,

- et les conclusions de M^me Grard, rapporteure publique.

Considérant ce qui suit :

Par un arrêté du 15 mars 2024, le maire de Saint-Omer a accordé à la société EDMP Hauts-de-France un permis de construire pour l’édification d’un bâtiment comportant soixante-trois logement sur un terrain situé 169 rue Thérouanne, sur le territoire communal. Les recours gracieux adressés au maire les 4, 6, 7, 12 et 13 juin 2024 par les requérants ont fait l’objet d’un rejet implicite.

Sur la fin de non-recevoir opposée en défense :

Aux termes de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme : « Une personne autre que l’État, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n’est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l’occupation ou à l’utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l’aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d’une promesse de vente, de bail, ou d’un contrat préliminaire mentionné à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation (…) ».

Il résulte de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme qu’il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d’un recours pour excès de pouvoir tendant à l’annulation d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager, de préciser l’atteinte qu’il invoque pour justifier d’un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d’affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s’il entend contester l’intérêt à agir du requérant, d’apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l’excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu’il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l’auteur du recours qu’il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu’il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d’un intérêt à agir lorsqu’il fait état devant le juge, qui statue au vu de l’ensemble des pièces du dossier, d’éléments relatifs à la nature, à l’importance ou à la localisation du projet de construction.

Les requérants sont propriétaires occupants d’habitations situées sur des terrains jouxtant immédiatement le terrain d’assiette du projet et ont, par suite, la qualité de voisins immédiats. Il ressort des pièces du dossier qu’ils auront une vue directe sur le projet, situé derrière leurs jardins, qui va remplacer un espace non bâti et végétalisé. Eu égard à la dimension du bâtiment en projet, d’une emprise au sol de 1 192 m² pour une hauteur de 12,48 mètres au faîtage et comportant soixante-trois logements, les conditions de jouissance des biens des requérants en seront affectées. Dans ces conditions, les requérants justifient d’un intérêt à agir et la fin de non-recevoir opposée par la société pétitionnaire doit, par suite, être écartée.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En premier lieu, la commune de Saint-Omer, en dépit d’une mesure d’instruction, ne justifie pas de la compétence du signataire de l’arrêté contesté. Par suite, le moyen tiré de l’incompétence de l’auteur de l’acte doit être accueilli.

En deuxième lieu, aux termes de l’article R. 431-8 du code de l’urbanisme : « Le projet architectural comprend une notice précisant : / 1° L’état initial du terrain et de ses abords indiquant, s’il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants (…) b) L’implantation, l’organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants (…) ». Aux termes de l’article R. 431-9 du même code : « Le projet architectural comprend également un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions. Ce plan de masse fait apparaître les travaux extérieurs aux constructions, les plantations maintenues, supprimées ou créées et, le cas échéant, les constructions existantes dont le maintien est prévu / Il indique également, le cas échéant, les modalités selon lesquelles les bâtiments ou ouvrages seront raccordés aux réseaux publics ou, à défaut d’équipements publics, les équipements privés prévus, notamment pour l’alimentation en eau et l’assainissement (…) ».

La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l’urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

Le dossier de demande de permis de construire comporte un plan de masse sur lequel figurent des cotes. Celles-ci permettent de mesurer avec suffisamment de précision la distance entre la construction projetée et la voie publique et entre cette construction et les limites séparatives. Il ressort également de ce dossier que les modalités de raccordement aux réseaux publics sont détaillées sur le plan PC2. La notice de présentation du dossier de demande de permis de construire prévoyant que la haie située en limite de propriété sera conservée, à l’exception de deux points pour permettre la création d’accès, n’est pas en contradiction avec la représentation graphique du dossier, laquelle représente la haie taillée ainsi que la création des accès piéton et automobile. Les photographies de l’existant font apparaître la haie avant travaux et le plan PC2 « plan des travaux plan d’espaces verts » précise les parties de haie à conserver et celles à arracher. Par suite, le dossier de demande de permis de construire comportait des informations suffisantes et cohérentes pour permettre à l’autorité administrative de se prononcer sur la conformité du projet à la réglementation applicable. Le moyen tiré de l’insuffisance du dossier doit, par suite, être écarté.

En troisième lieu, aux termes de l’article UC6 du règlement du plan local d’urbanisme, relatif aux implantations par rapport aux voies et emprises publiques : « (…) La façade avant des constructions principales destinées à l’habitation ne pourra s’implanter que dans une bande de 30 mètres mesurée à partir de la limite de l’emprise des voies publiques ou privées de dessertes existantes ou à créer. / Au-delà de cette bande, seules les extensions des constructions existantes et les constructions annexes sont autorisées (…) ». Selon le lexique de ce même document, la voie correspond : « à toutes les voies ouvertes à la circulation publique, quels que soient leur statut (publique ou privée), ou leur fonction (voies cyclistes, piétonnes, routes, chemin…). / La notion de voie s’apprécie au regard des critères suivants : / – la voie doit desservir plusieurs propriétés ou parcelles ou constructions principales (au minimum deux) et en ce sens permettre la circulation des personnes et des véhicules, même si cette voie est une impasse ; / – la voie doit comporter les aménagements nécessaires à la circulation automobile, en ce sens qu’elle a vocation à être ouverte à la circulation générale même si la circulation automobile y est réglementée. En conséquence, n’est pas considéré comme une voie, le cheminement qui est soit partie intégrante de l’unité foncière, soit correspondant à un service de passage sur fonds voisins, et qui permet la desserte automobile d’une construction principale située en arrière-plan, c’est-à-dire à l’arrière des constructions ou parcelles riveraines de la voie publique ou privée de la desserte. ».

Il ressort des pièces du dossier que la parcelle du projet est desservie par un accès automobile situé avenue Guy Mollet. La voie située sur le terrain d’assiette du projet et permettant l’accès aux places de stationnement n’est pas ouverte à la circulation générale, notamment en raison du portail y limitant l’accès et ne peut, dès lors, être considérée comme une voie au sens du lexique du règlement du plan local d’urbanisme. Ainsi, la bande de 30 mètres prévue par l’article UC6 précité doit être mesurée à partir de l’avenue Guy Mollet, voie publique la plus proche. Il ressort du plan de coupe PC 3.2 que la distance entre l’extrémité Nord-Est de la façade du bâtiment en projet et l’avenue Guy Mollet est située au-delà de la bande de 30 mètres comptés à partir de la voie publique. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées doit être accueilli.

En quatrième lieu, d’une part, aux termes de l’article UC12 du règlement de plan local d’urbanisme, relatif aux aires de stationnement : « a) Il est exigé 2 places de stationnement minimum par logement, hormis dans le sous-secteur UC1 où il est exigé 1 place par logement / b) Il est exigé en outre, dans le cas d’opérations de plus de 6 logements, au moins une place de stationnement supplémentaire par tranche de 3 logements. / c) Il sera exigé 0,5 place de stationnement par logement pour la construction d’établissement assurant l’hébergement des personnes âgées mentionnés au 6° du I de l’article L. 312-1 du code de l’action sociale et des familles et lors de la construction de résidences universitaires mentionnées à l’article L. 631-12 du code de la construction et de l’habitation. / Le nombre de place imposé sera arrondi au nombre entier supérieur ».

D’autre part, aux termes de l’article L. 312-1 du code de l’action sociale et des familles : « I.- Sont des établissements et services sociaux et médico-sociaux, au sens du présent code, les établissements et les services, dotés ou non d’une personnalité morale propre, énumérés ci-après : (…) 6° Les établissements et les services qui accueillent des personnes âgées ou qui leur apportent à domicile une assistance dans les actes quotidiens de la vie, des prestations de soins ou une aide à l’insertion sociale ; (…) ». Ces établissements doivent toutefois faire l’objet d’une autorisation délivrée par l’autorité compétente conformément aux dispositions des articles R. 313-7 et suivants du même code.

Il ressort des pièces du dossier que le projet litigieux se présente comme une résidence services pour séniors. Toutefois, il n’est fait mention d’aucun service médico-social qui pourrait être apporté aux résidents. Il ne ressort pas plus des pièces du dossier que la société pétitionnaire aurait sollicité une autorisation pour l’ouverture d’un établissement mentionné au 6° de l’article L. 312-1 du code de l’action sociale et des familles. Dans ces conditions, le projet en litige ne saurait être considéré comme un établissement médico-social accueillant et fournissant des services aux personnes âgées et le c) de l’article UC12 précité, faisant expressément référence à cette catégorie d’établissement, ne lui est pas applicable. Dès lors, le projet portant sur la création de soixante-trois logements, les quarante-cinq places de stationnement prévues sont insuffisantes au regard des dispositions précitées. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UC12 du règlement du plan local d’urbanisme doit être accueilli.

En dernier lieu, aux termes de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations ».

Pour l’application de cet article, il appartient à l’autorité d’urbanisme compétente et au juge de l’excès de pouvoir, pour apprécier si les risques d’atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique justifient un refus de permis de construire sur le fondement de ces dispositions, de tenir compte tant de la probabilité de réalisation de ces risques que de la gravité de leurs conséquences, s’ils se réalisent. L’autorité administrative peut s’appuyer sur tous les éléments d’information dont elle dispose à la date à laquelle elle statue, et notamment sur les documents préparatoires à l’élaboration d’un plan de prévention des risques contre l’inondation, quand bien même celui-ci ne serait pas encore adopté et donc pas directement opposable. Les risques d’atteinte à la sécurité publique visés par ces dispositions sont aussi bien les risques auxquels peuvent être exposés les occupants de la construction pour laquelle le permis est sollicité que ceux que l’opération projetée peut engendrer pour des tiers.

En l’espèce, à la date de l’arrêté en litige, seule l’implantation d’une partie des places de stationnement est prévue dans la bande de sécurité des digues du plan de prévention des risques contre les inondations en préparation, laquelle prévoit un principe d’inconstructibilité. Il ne ressort pas des pièces du dossier que cette seule circonstance, notamment en l’absence de rupture passée de la digue ou de vétusté démontrée de celle-ci, caractérise un risque d’atteinte à la sécurité publique suffisamment probable et grave. Par suite, le moyen tiré de l’erreur manifeste d’appréciation dans l’application des dispositions de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme doit être écarté.

Sur la mise en œuvre de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme :

Aux termes de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation, même après l’achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé ».

Il résulte de ces dispositions qu’un vice entachant le bien-fondé d’une autorisation d’urbanisme est susceptible d’être régularisé dans les conditions qu’elles prévoient, même si cette régularisation implique de revoir l’économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d’urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n’implique pas d’apporter à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même.

Seuls les vices tenant à l’incompétence de l’auteur de l’acte et à la méconnaissance des dispositions des articles UC6 et UC12 du règlement du plan local d’urbanisme, tels qu’exposés aux points 5, 10 et 13 du présent jugement, sont susceptible de justifier l’annulation du permis de construire litigieux. Il résulte de l’instruction que ces vices, qui n’affectent qu’une partie identifiable du projet, sont susceptibles d’être régularisés par une modification du projet qui n’implique pas de lui apporter un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même. Dès lors, il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de surseoir à statuer et d’impartir à la commune de Saint-Omer et la société EDMP Hauts-de-France un délai de six mois à compter de la notification de la présente décision aux fins de transmettre au tribunal la mesure de régularisation nécessaire.

D E C I D E :

Article 1er : Il est sursis à statuer sur la requête de M. C…, Mme et M. D…, Mme et M. H…, Mme et M. F… et M. I… jusqu’à l’expiration d’un délai de six mois à compter de la notification du présent jugement, imparti à la société EDMP Hauts-de-France et à la commune de Saint-Omer pour transmettre au tribunal la mesure de régularisation qu’implique les vices mentionnés aux points 5, 10 et 13 du présent jugement.

Article 2 : Tous droits et moyens des parties sur lesquels il n’a pas été expressément statué par le présent jugement sont réservés jusqu’en fin d’instance.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M. A… C…, à Mme et M. E… D…, à Mme et M. J… H…, à Mme et M. G… F…, à M. B… I…, à la commune de Saint-Omer et à la société EDMP Hauts-de-France.

Délibéré après l’audience du 13 janvier 2026, à laquelle siégeaient :

M^me Leguin, présidente,

M^me Piou, première conseillère,

M. Boileau, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 3 février 2026.

Le rapporteur,

signé

C. Boileau

La présidente,

signé

A-M. Leguin

La greffière,

signé

S. Sing

La République mande et ordonne au préfet du Pas-de-Calais en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière,