Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires enregistrés les 9 mars 2023, 23 mai 2024 et 20 janvier 2025, la société La Réserve, représentée par la SCP Zurfluh-Lebatteux-Sizaire et Associés, demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures :

1°) de condamner la commune de Charbonnières-les-Bains à lui verser la somme de 681 517,67 euros, assortie des intérêts au taux légal, avec capitalisation, en réparation des préjudices résultant des fautes commises par cette collectivité territoriale constituées par l’illégalité des refus de permis de construire opposés à ses demandes par arrêtés des 9 mars et 20 décembre 2020, ainsi que par le refus d’exécuter le jugement rendu par le tribunal le 29 septembre 2022 prononçant l’annulation du second refus de permis de construire et enjoignant la délivrance de l’autorisation d’urbanisme ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Charbonnières-les-Bains la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— la responsabilité pour faute de la commune de Charbonnières-les-Bains doit être engagée en raison des refus de permis de construire illégaux opposés par arrêtés des 9 mars et 20 décembre 2020 ;

— la responsabilité pour faute de la commune de Charbonnières-les-Bains doit être engagée en raison du refus illégal d’exécuter le jugement rendu par le tribunal le 29 septembre 2022 prononçant l’annulation du second refus de permis de construire et enjoignant de délivrer cette autorisation d’urbanisme ; l’appel formé contre ce jugement n’étant pas suspensif, la commune était dans l’obligation d’exécuter cette décision de justice ayant un caractère exécutoire ;

— la faute résultant de l’illégalité des refus de permis de construire l’a empêchée de lever l’option de la promesse de vente pour acquérir le terrain et, ainsi, de réaliser son opération, alors que la commercialisation était acquise, la moitié des appartements étant réservé ; le préjudice financier a donc un caractère certain et est directement causé par l’illégalité de ces refus d’autorisation d’urbanisme ;

— le préjudice financier, qui est constitué par la perte des bénéfices escomptés sur cette opération, doit être évalué au montant de 493 304,40 euros ; les pièces qu’elle produit, notamment la lettre du bailleur social, et le dossier du comité d’engagement permettent d’établir la réalité de ce préjudice et de justifier son évaluation ;

— le préjudice financier, qui est également constitué par les frais qu’elle a dû engager en pure perte, doit être évalué à ce titre au montant de 78 996 euros TTC ; les factures et l’extrait de compte qu’elle produit permettent d’établir la réalité de ces frais ainsi que le lien direct avec le projet dont les permis de construire ont été refusés.

Par deux mémoires, enregistrés les 22 avril et 3 juin 2024, la commune de Charbonnières-les-Bains, représentée par la SELARL Carnot Avocats, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 3 000 euros soit mise à la charge de la société requérante en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— aucune illégalité fautive ne peut être constatée, l’appel formé contre le jugement du tribunal statuant sur le second refus de permis de construire, seul contesté en justice, étant encore pendant ; en outre, les différents griefs reprochés aux deux projets étaient différents et auraient pu être corrigés par un dialogue avec la collectivité et la présentation d’un troisième projet, lequel restait possible compte tenu des délais prévus par le compromis de vente et son avenant ;

— les pièces produites pour justifier de la marge espérée sur le projet et les factures, qui ne permettent pas d’identifier le programme pour lequel elles ont été établies, n’établissent pas un lien direct entre le préjudice invoqué et le refus de permis de construire du 22 décembre 2020 annulé par un jugement du tribunal ;

— en tout état de cause, les frais d’audit des permis de construire et honoraires des cabinets d’avocats ainsi que les factures du greffe et les diligences de publicité ne constituent pas un préjudice financier directement lié à l’illégalité du refus de permis de construire du 22 décembre 2020 ; en outre, les plans financiers d’études sont trop imprécis et les éléments financiers, ainsi que les factures assorties de mentions apposées par la société elle-même, constituent des documents internes, au surplus non certifiés par aucun expert-comptable, ne permettant pas d’établir la preuve du paiement des dépenses en cause.

Par ordonnance du 15 janvier 2025, la clôture d’instruction a été fixée au 29 janvier 2025.

Par une lettre du 14 mars 2025, les parties ont été informées, en application des dispositions de l’article R. 611-7 du code de justice administrative, de ce que le jugement était susceptible d’être fondé sur un moyen relevé d’office tiré de ce que les conclusions tendant à l’indemnisation des préjudices résultant du comportement fautif de la commune, qui a refusé de délivrer le permis de construire sollicité le 25 septembre 2020 en exécution du jugement du tribunal du 29 septembre 2022, se rattachent à un fait générateur distinct de ceux invoqués dans la demande indemnitaire préalable et sont, faute de liaison du contentieux, irrecevables.

Par un mémoire, enregistré le 18 mars 2025, la société La Réserve a produit des observations en réponse à la lettre visée précédemment du tribunal.

Par un mémoire, enregistré le 19 mars 2025, la commune de Charbonnières-les-Bains a produit des observations en réponse à la lettre visée précédemment du tribunal.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Flechet, rapporteure,

— les conclusions de M. Bodin-Hullin, rapporteur public,

— les observations de M^e Drouet, représentant la société La Réserve, requérante,

— et celles de M^e Gneno-Gueydan, représentant la commune de Charbonnières-les-Bains.

Deux notes en délibéré, enregistrées les 21 et 26 mars 2025, ont été produites pour la société La Réserve.

Une note en délibéré, enregistrée le 28 mars 2025, a été produite pour la commune de Charbonnières-les-Bains.

Considérant ce qui suit :

1. La société La Réserve a déposé en mairie de Charbonnières-les-Bains, les 18 décembre 2019 et 25 septembre 2020, deux demandes de permis de construire en vue de l’édification, après démolition de bâtiments existants, d’un immeuble à usage d’habitat collectif sur un terrain situé chemin de la Chanterie. Par arrêtés des 9 mars et 22 décembre 2020, le maire de Charbonnières-les-Bains a refusé, par des motifs différents, le second projet tenant compte des motifs opposés par le premier refus, de lui délivrer ces autorisations d’urbanisme. Par un jugement n° 2101277 du 29 septembre 2022, le tribunal a annulé l’arrêté du 22 décembre 2020 et enjoint au maire de Charbonnières-les-Bains de délivrer à la société La Réserve le permis de construire demandé dans le délai d’un mois à compter de la notification du jugement. La société La Réserve, dont la réclamation indemnitaire préalable a été rejetée, demande au tribunal de condamner la commune de Charbonnières-les-Bains à lui verser la somme de 681 517,67 euros, outre intérêts et capitalisation, en réparation des préjudices résultant des fautes constituées par l’illégalité des refus de permis de construire opposés à ses demandes et le refus de la commune de délivrer l’autorisation d’urbanisme en exécution du jugement du tribunal du 29 septembre 2022.

Sur la recevabilité des conclusions indemnitaires fondées sur le comportement fautif de la commune de Charbonnières-les-Bains :

2. Aux termes de l’article R. 421-1 du code de justice administrative : « La juridiction ne peut être saisie que par voie de recours formé contre une décision, et ce, dans les deux mois à partir de la notification ou de la publication de la décision attaquée. Lorsque la requête tend au paiement d’une somme d’argent, elle n’est recevable qu’après l’intervention de la décision prise par l’administration sur une demande préalablement formée devant elle. () ».

3. La décision par laquelle l’administration rejette une réclamation tendant à la réparation des conséquences dommageables d’un fait qui lui est imputé lie le contentieux indemnitaire à l’égard du demandeur pour l’ensemble des dommages causés par ce fait générateur, quels que soient les chefs de préjudice auxquels se rattachent les dommages invoqués par la victime et que sa réclamation ait ou non spécifié les chefs de préjudice en question. Par suite, la victime est recevable à demander au juge administratif, dans les deux mois suivant la notification de la décision ayant rejeté sa réclamation, la condamnation de l’administration à l’indemniser de tout dommage ayant résulté de ce fait générateur, y compris en invoquant des chefs de préjudice qui n’étaient pas mentionnés dans sa réclamation. Elle peut, en outre, avant l’expiration du délai de recours, demander réparation des conséquences dommageables d’autres faits générateurs à condition que le contentieux ait été lié à la date à laquelle le juge statue. En revanche, après l’expiration de ce délai, elle n’est pas recevable à demander réparation des conséquences dommageables de faits générateurs distincts de ceux qu’elle a invoqués dans ce délai.

4. La demande indemnitaire formée par la société La Réserve le 5 avril 2022 tendait à la réparation des préjudices liés à l’illégalité des décisions de refus de permis de construire opposés par arrêtés des 9 mars et 22 décembre 2020. Or, cette société présente également dans sa requête des conclusions indemnitaires fondées sur le comportement fautif de la commune de Charbonnières-les-Bains résultant du refus de délivrer le permis de construire en exécution du jugement du tribunal du 29 septembre 2022. Ces conclusions reposent sur un fait générateur distinct de ceux invoqués dans la lettre du 5 avril 2022, de sorte que le contentieux ne peut être regardé comme étant lié sur ce point, en dépit de l’invitation faite à cet égard par le tribunal par lettre du 24 avril 2023. Les conclusions indemnitaires fondées sur le comportement fautif de la collectivité territoriale doivent ainsi être rejetées comme irrecevables.

Sur le surplus des conclusions à fin d’indemnisation :

En ce qui concerne la responsabilité de la commune de Charbonnières-les-Bains :

5. Toute illégalité commise par l’administration constitue une faute susceptible d’engager sa responsabilité, pour autant qu’il en soit résulté un préjudice direct et certain.

6. Si la société requérante soutient que le refus de permis de construire du 9 mars 2020 est entaché d’illégalité en ce qu’aucun de ses motifs n’étaient fondés, elle ne développe aucun moyen pour démontrer l’illégalité de ces derniers. Par suite, elle n’établit pas la réalité d’une faute qui serait constituée par l’illégalité de ce refus.

7. En revanche, par un jugement du 29 septembre 2022, le tribunal a annulé la décision du 22 décembre 2020 par laquelle le maire de Charbonnières-les-Bains avait refusé de délivrer le permis de construire sollicité par la société La Réserve le 25 septembre 2020, après avoir estimé qu’aucun des motifs de refus opposés à cette demande n’était fondé. Cette décision de justice a, au demeurant, été confirmée par un arrêt de la cour administrative d’appel de Lyon du 25 mars 2025. Si cette décision du tribunal n’était pas définitive, et n’est d’ailleurs toujours pas définitive à la date du présent jugement, le délai du pourvoi en cassation n’étant pas expiré, elle était toutefois revêtue de l’autorité absolue de chose jugée et la commune de Charbonnières-les-Bains devait l’exécuter. Dès lors, la commune ne peut utilement se prévaloir du recours en appel pour soutenir que l’illégalité fautive n’est pas caractérisée. Par suite, l’illégalité du refus de permis de construire du 22 décembre 2020 est constitutive d’une faute, susceptible d’engager la responsabilité de la commune.

En ce qui concerne la réalité des préjudices et le lien de causalité de ces derniers avec la faute commise :

8. L’ouverture du droit à indemnisation est subordonnée au caractère direct et certain des préjudices invoqués. La perte de bénéfices ou le manque à gagner découlant de l’impossibilité de réaliser une opération immobilière en raison d’un refus illégal de permis de construire revêt un caractère éventuel et ne peut, dès lors, en principe, ouvrir droit à réparation. Il en va toutefois autrement si le requérant justifie de circonstances particulières, tels que des engagements souscrits par de futurs acquéreurs ou l’état avancé des négociations commerciales avec ces derniers, permettant de faire regarder ce préjudice comme présentant, en l’espèce, un caractère direct et certain. Il est fondé, si tel est le cas, à obtenir réparation au titre du bénéfice qu’il pouvait raisonnablement attendre de cette opération.

9. En premier lieu, la société se prévaut d’un préjudice financier constitué par des frais engagés en pure perte composés des honoraires de commercialisation et de gestion qu’elle a versés à la société Priams Promotion. Toutefois, elle ne produit ni la convention de commercialisation qu’elle aurait signée avec la société Priams, prévoyant selon ses dires une rémunération de cette société à hauteur de 4 % du montant du prix de vente des lots vendus, ni tout autre preuve d’un versement d’une quelconque somme à son commercialisateur dans le cadre du projet qui a fait l’objet du permis de construire refusé le 22 décembre 2020. De même, elle ne verse pas au débat la convention de prestation de services qu’elle aurait signée avec la société Priams en vue d’assurer, outre la conception générale du projet, la gestion administrative, juridique, technique et financière de l’opération immobilière, prévoyant, selon ses allégations, une rémunération de la société Priams à hauteur de 5 % hors taxes (HT) du chiffre d’affaires toutes taxes comprises (TTC) de l’opération. Pour cette catégorie d’honoraires également, elle ne verse pas davantage au débat tout autre preuve d’un versement d’honoraires dans le cadre dudit projet. Par suite, la réalité de ce poste de préjudices n’est pas établie.

10. En outre, si la société requérante produit diverses factures pour justifier de frais engagés en pure perte dans le cadre de la conception du projet et de son suivi, plusieurs d’entre elles ont été émises avant le 18 décembre 2019, date de dépôt de la première demande de permis de construire. Alors que, comme exposé au point 6, la société requérante n’établit pas que le premier refus de permis de construire, opposé par arrêté du 9 mars 2020, serait entaché d’illégalité, les frais correspondants à la première demande, dont il n’est établi ni même allégué qu’ils se rattacheraient à des prestations utiles au second projet, et donc communes aux deux programmes, ne peuvent être regardés comme directement liés à l’illégalité fautive du second refus de permis de construire. Par ailleurs, il résulte de l’instruction que la facture en date du 12 mars 2020, relative à des prestations d’architecte pour le dépôt d’une demande de permis de construire, se rattache, compte tenu de son objet et de la chronologie des faits, au premier projet, dès lors notamment que la demande du second permis de construire n’a été déposée que le 25 septembre 2020, après le refus de permis intervenu le 9 mars 2020. De même, les factures du cabinet d’avocats Léga-Cité, en date des 30 mars et 21 août 2020, concernent des prestations se rapportant toutes au premier projet, celles relatives à la deuxième facture ayant été réalisées en 2019 et celles objet de la première facture étant relatives à l’analyse juridique du refus de permis opposé le 9 mars 2020. Par suite, ces dépenses ne peuvent pas davantage être regardées comme directement liées à l’illégalité fautive du second refus de permis de construire.

11. S’il apparaît, en revanche, que la facture éditée par le bureau d’études géotechniques du 13 mai 2020 concerne, compte tenu de son objet et de la date à laquelle le devis a été validé, le second projet, la mention selon laquelle elle a été acquittée le 10 août 2020, apposée par la société La Réserve elle-même, ne permet pas d’établir, comme le souligne la défense, que la somme facturée a été effectivement acquittée par la société requérante. Cette preuve n’est pas davantage rapportée par l’extrait de compte versé aux débats, lequel constitue également un document interne à la société, alors qu’aucun élément ne permet d’établir que les mentions en cause seraient exactes. De même, alors qu’il résulte de l’instruction que les frais d’enregistrement de la promesse du 25 février 2021 ont été facturés à la société Priams, aucune pièce du dossier ne permet d’établir que cette dernière les aurait à son tour facturés à la société requérante. Par suite, la réalité des dépenses ainsi invoquées par cette société n’est pas établie.

12. Enfin, les frais facturés par le cabinet SCP ZLS constituent des honoraires d’avocats exposés pour les besoins de la procédure juridictionnelle devant le tribunal, alors que la société requérante a en tout état de cause pu bénéficier, dans le cadre de l’instance, des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative, excluant ainsi toute demande indemnitaire de sur un autre fondement juridique.

13. En second lieu, pour justifier du préjudice résultant de l’absence de réalisation des bénéfices escomptés, la société requérante produit un dossier du comité d’engagement daté de février 2019, un plan financier d’études daté de février 2019 ainsi qu’un courrier daté de septembre 2019 du bailleur social, indiquant vouloir réserver des appartements. Toutefois, ces éléments se rapportent au programme qui a donné lieu au premier refus de permis de construire, alors qu’il ne résulte pas de l’instruction, et n’est pas même allégué, que le premier projet présenterait des caractéristiques identiques, ou à tout le moins similaires, au second projet et que les éléments ainsi versés seraient communs aux deux projets. Dans ces conditions, ces pièces ne permettent pas d’établir le caractère certain du préjudice résultant de la perte de bénéfices due à l’absence de réalisation du projet objet du second refus de permis de construire, dont l’illégalité fautive est seule relevée par le présent jugement. Par suite, aucune réparation des pertes financières invoquées ne saurait être admise.

14. Il résulte de l’ensemble de ce qui précède que les conclusions à fin d’indemnisation présentées par la société La Réserve doivent être rejetées.

Sur les frais liés au litige :

15. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Charbonnières-les-Bains, qui n’est pas, dans la présente instance, la partie perdante, la somme que la société la Réserve demande au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de cette dernière une somme de 1 500 euros à verser à la commune de Charbonnières-les-Bains en application de ces mêmes dispositions.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la société La Réserve est rejetée.

Article 2 : La société La Réserve versera à la commune de Charbonnières-les-Bains la somme de 1 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la société La Réserve et à la commune de Charbonnières-les-Bains.

Délibéré après l’audience du 20 mars 2025, à laquelle siégeaient :

M. Jean-Pascal Chenevey, président,

M^me Marine Flechet, première conseillère,

M^me Marie Chapard, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 3 avril 2025.

La rapporteure,

M. Flechet

Le président,

J.-P. Chenevey

La greffière,

G. Reynaud

La République mande et ordonne à la préfète du Rhône, en ce qui la concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition,

Un greffier,