Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire complémentaire, enregistrés les 20 octobre 2021 et 1er septembre 2022, M. C A, représenté par M^e Rosenfeld, demande au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 27 mai 2021 par lequel le maire de la commune de Cassis a délivré à M^me B un permis de construire une maison d’habitation, ainsi que la décision implicite de rejet de son recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Cassis et de M^me B une somme de 3000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

— sa requête est recevable ;

— le dossier de permis de construire est incomplet en ce qu’il manque un plan des façades sud et ouest ;

— il méconnait l’article R. 423-53 du code de l’urbanisme ;

— il méconnait l’article UB 5 du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) du territoire Marseille Provence ;

— il méconnait l’article UB 7 b) du règlement du PLUi du territoire Marseille Provence ;

— il méconnait l’article UB 9 b) du règlement du PLUi du territoire Marseille Provence ;

— il méconnait l’article UB 9.2.3 f) du règlement du PLUi du territoire Marseille Provence ;

— il méconnait l’article UB 10 du règlement du PLUi du territoire Marseille Provence ;

— il méconnait l’article UB 11 du règlement du PLUi du territoire Marseille Provence.

Par un mémoire en défense, enregistré le 13 juillet 2022, la commune de Cassis, représentée par M^e Burtez-Doucede, conclut, à titre principal au rejet de la requête, à titre subsidiaire à ce qu’il soit prononcé un sursis à statuer en application des articles L. 600-5 et

L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, et en tout état de cause, et ce qu’il soit mis à la charge de

M. A une somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

— le requérant ne démontre pas son intérêt pour agir ;

— il n’a pas notifié ses recours gracieux et contentieux en méconnaissance de l’article

R. 600-1 du code de l’urbanisme ;

— les moyens soulevés ne sont pas fondés.

La requête a été communiquée à M^me D B qui n’a pas produit de mémoire en défense.

Par une ordonnance du 3 janvier 2025, la clôture de l’instruction a été fixée au 3 février 2025.

Par un courrier du 15 avril 2025, les parties ont été informées de ce que le tribunal était susceptible de faire application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme.

M. A a produit des observations en réponses, enregistrées le 16 avril 2025 et communiquées.

Une note en délibéré, enregistrée pour la commune de Cassis le 22 avril 2024, n’a pas été communiquée.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M. Guionnet Ruault, rapporteur,

— les conclusions de M. Trébuchet, rapporteur public,

— et les observations de M^e Cagnol, représentant M. A, et de M^e Claveau, représentant la commune.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 27 mai 2021, dont M. A demande l’annulation, le maire de la commune de Cassis a délivré à M^me B un permis de construire une maison individuelle sur une parcelle cadastrée section CE n° 240, située 21 A rue Frédéric Mistral.

Sur les fins de non-recevoir opposées en défense :

2. D’une part, aux termes de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme : « Une personne autre que l’Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n’est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager que si la construction, l’aménagement ou les travaux sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d’une promesse de vente, de bail, ou d’un contrat préliminaire mentionné à l’article L. 261 -15 du code de la construction et de l’habitation. »

3. M. A, propriétaire de la parcelle cadastrée section CE n°241 et voisin immédiat du projet, en se prévalant d’une perte d’ensolleillement et d’intimité ainsi que de nuissances visuelles, justifie suffisamment de son intérêt pour agir à l’encontre du permis de construire délivré à M^me B et la première fin de non-recevoir opposée par la commune de Cassis doit ainsi être écartée.

4. D’autre part, aux termes de l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme : « En cas de déféré du préfet ou de recours contentieux à l’encontre d’un certificat d’urbanisme, ou d’une décision relative à l’occupation ou l’utilisation du sol régie par le présent code, le préfet ou l’auteur du recours est tenu, à peine d’irrecevabilité, de notifier son recours à l’auteur de la décision et au titulaire de l’autorisation. Cette notification doit également être effectuée dans les mêmes conditions en cas de demande tendant à l’annulation ou à la réformation d’une décision juridictionnelle concernant un certificat d’urbanisme, ou une décision relative à l’occupation ou l’utilisation du sol régie par le présent code. L’auteur d’un recours administratif est également tenu de le notifier à peine d’irrecevabilité du recours contentieux qu’il pourrait intenter ultérieurement en cas de rejet du recours administratif. / La notification prévue au précédent alinéa doit intervenir par lettre recommandée avec accusé de réception, dans un délai de quinze jours francs à compter du dépôt du déféré ou du recours. La notification du recours à l’auteur de la décision et, s’il y a lieu, au titulaire de l’autorisation est réputée accomplie à la date d’envoi de la lettre recommandée avec accusé de réception. Cette date est établie par le certificat de dépôt de la lettre recommandée auprès des services postaux. »

5. Il ressort des pièces du dossier, et notamment des certificats de dépôt des lettres recommandées auprès des services postaux, que M. A a notifié son recours gracieux à la commune de Cassis et à M^me B le 6 juillet 2021 et son recours contentieux le 21 octobre 2021 et, ainsi, la seconde fin de non-recevoir opposée par la commune de Cassis doit également être écartée.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

6. En premier lieu, aux termes de l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme : " Le projet architectural comprend également : a) Le plan des façades et des toitures ; lorsque le projet a pour effet de modifier les façades ou les toitures d’un bâtiment existant, ce plan fait apparaître l’état initial et l’état futur ; () ".

7. Il ressort des pièces du dossier de demande permis de construire que ce dernier comporte les plans des façades ouest et sud de la maison projetée. Dès lors, le moyen tiré de l’incomplétude du dossier manque en fait et ne peut être qu’écarté.

8. En deuxième lieu, selon l’article R. 423-53 du code de l’urbanisme : « Lorsque le projet aurait pour effet la création ou la modification d’un accès à une voie publique dont la gestion ne relève pas de l’autorité compétente pour délivrer le permis, celle-ci consulte l’autorité ou le service gestionnaire de cette voie, sauf lorsque le plan local d’urbanisme ou le document d’urbanisme en tenant lieu réglemente de façon particulière les conditions d’accès à ladite voie. » Selon l’article R. 423-59 du même code : " Sous réserve des dispositions des articles L. 752-4,

L. 752-14 et L. 752-17 du code de commerce et des exceptions prévues aux articles R*423-60 à R*423-71-1, les collectivités territoriales, services, autorités ou commissions qui n’ont pas fait parvenir à l’autorité compétente leur réponse motivée dans le délai d’un mois à compter de la réception de la demande d’avis sont réputés avoir émis un avis favorable. " La création d’un accès à une voie publique correspond à tout changement dans la configuration matérielle des lieux ou dans l’usage qui en est fait permettant à un riverain d’utiliser cette voie avec un véhicule.

9. En l’espèce, l’accès projeté pour les véhicules automobiles se situe au même endroit que l’accès déjà existant et le projet ne modifie pas ainsi la configuration matérielle des lieux ou de l’usage qui sera fait de l’accès. Dans ces conditions, M. A ne peut utilement se prévaloir de l’absence de l’avis de la métropole au dossier du permis de construire et le moyen tiré de la méconnaissance de l’article R. 423-53 du code de l’urbanisme précité doit être écarté.

10. En troisième lieu, aux termes de l’article UB 5 du règlement du PLUi du territoire Marseille Provence : " Lorsque ni la hauteur totale* ni la hauteur de façade* ne sont définies par le règlement graphique (par une prescription de hauteur ou un polygone constructible), la hauteur de façade* des constructions projetée, est : en UBp, fixée en harmonie avec les hauteurs de façade* observées sur les constructions de la séquence architecturale* ; () « . Selon le lexique du règlement du PLUi : » La séquence architecturale constitue un ensemble de constructions implantées à proximité immédiate du terrain* d’assiette du projet. () Le périmètre de la séquence architecturale est déterminé en prenant en compte : – les terrains* qui sont situés sur le même alignement ou même angle de la voie* ou emprise publique* et à moins de 40 mètres des limites séparatives* du terrain* d’assiette du projet, en prenant au moins 3 terrains de part et d’autre ; – les terrains* qui sont situés face au terrain* d’assiette du projet, de l’autre côté de la voie* ou emprise publique* ".

11. Il ressort des photographies de la voie publique, l’avenue Frédéric Mistral, versées en défense par la commune que la hauteur de façade de la construction projetée s’intégrera harmonieusement avec les constructions de la séquence architecturale comportant également des façades en R+2, notamment en face du projet, et un immeuble mitoyen d’une taille équivalente au nord. Le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées doit, par suite, être écarté.

12. En quatrième lieu, selon la règle alternative à l’article UB 7 b) du règlement du PLUi du territoire Marseille Provence : " Les constructions peuvent être implantées contre les limites arrière pour des raisons d’harmonie avec l’implantation des constructions voisines ou pour préserver la morphologie de tissus urbains ou villageois particuliers dans lesquels les terrains* sont totalement ou quasi-totalement bâtis. Dans ce cas, si une courette est créée pour assurer l’éclairement et la ventilation de la construction (cf. 4 e règle alternative de l’article 4a), ses façades peuvent être implantées à moins de 4 mètres des limites arrière*. "

13. La construction projetée va s’implanter pour la majeure partie de sa façade ouest nord-ouest en limite arrière de la parcelle au sein d’un secteur quasi-totalement bâti que constitue le centre-ville de la commune de Cassis, permettant la préservation de la morphologie du tissu urbain et l’harmonisation des implantations, les constructions au nord et au sud le long de l’avenue Frédéric Mistral étant d’une profondeur équivalente. Dans ces conditions, alors d’ailleurs que l’architecte des bâtiments de France a rendu un avis favorable à une telle implantation, le projet ne méconnait pas les dispositions précitées.

14. En cinquième lieu, aux termes de l’article UB 9 b) du règlement du PLUi du territoire Marseille Provence : " La hauteur des clôtures mesurée par rapport au terrain naturel* est inférieure ou égale à 2 mètres. « Selon le lexique de ce règlement : » Une clôture* sert à obstruer le passage, à enclore un espace, entre plusieurs propriétés (limites séparatives) ou entre une (ou des) propriété(s) et le domaine public (limite sur voie ou emprise publique). Ceci ne saurait toutefois constituer une règle absolue, la clôture* pouvant parfois être édifiée en retrait de cette limite pour diverses raisons, notamment le respect des règles d’alignement, en cas de servitude de passage ou pour la mise en retrait du portail En revanche, ne constitue pas une clôture* un ouvrage destiné à séparer différentes parties d’une même unité foncière en fonction de l’utilisation par le propriétaire de chacune d’elles : espace habitation – espace activité – espace cultivé. () ".

15. Contrairement à ce que soutient la commune, le mur situé à l’arrière de la parcelle clôt l’espace du jardin intérieur, obstrue le passage et constitue une limite séparative avec la propriété de M. A, et peut, ainsi, être qualifié de clôture. Il ressort des plans du dossier de permis de construire que cette clôture mesure 3, 10 mètres, excédant la hauteur maximale prescrite par les dispositions précitées et le moyen doit être accueilli.

16. En sixième lieu, aux termes de l’article UB 9.2.3 f) du règlement du PLUi du territoire Marseille Provence : « En UBp, les portes sont d’une couleur plus foncée que celle des volets. »

17. Il ressort des pièces du dossier que la porte d’entrée sera dans une couleur moins foncée, le blanc vercorin, que les volets en bleu piana. Par suite, le projet méconnait les dispositions précitées et le moyen doit être accueilli.

18. En septième lieu, aux termes de l’article UB 10 du règlement du PLUi du territoire Marseille Provence : : " b) En UBp (), la surface totale des espaces de pleine terre* est supérieure ou égale à 50 % de la surface totale des espaces libres*. () « . D’après le lexique de ce règlement, les espaces libres sont définis comme la surface totale du terrain déduction faite de la surface totale des emprises au sol, qui sont elles définies comme la surface résultant de la projection verticale des volumes des constructions (y compris les avant-corps) qui s’élèvent à 60 centimètres ou plus par rapport au terrain fini, à l’exception des saillies sur les 2,5 premiers mètres d’avancée. Enfin, le lexique indique que les étages en débordement ne sont pas considérés comme des saillies et que » Les surfaces situées sous des saillies* ne peuvent être qualifiées d’espaces de pleine terre. "

19. Si la commune se prévaut de ce que le projet comporte un jardin intérieur d’une superficie de 61,01 m2 constitué d’un espace de pleine terre avec des plantes et arbres de haute tige, ce jardin sera en réalité, très majoritairement, surmonté d’un étage en surplomb. Il ressort du plan de masse que seules peuvent être regardés comme espace libre la surface située sous le balcon, en partie nord-ouest, et la surface entre le mur de clôture et le balcon, sans comptabilisation de l’emprise du mur de clôture. Par ailleurs, seule peut être regardée comme espace de pleine terre la surface entre le balcon et le mur de clôture, en application du lexique précité. Dans ces conditions, il apparait que la surface des espaces de pleine terre est supérieure ou égale à 50 % de la surface totale des espaces libres et le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées doit être écarté.

20. En huitième et dernier lieu, l’article UB 11 du règlement du PLUi du territoire Marseille Provence dispose que le nombre de places de stationnement pour les voitures doit être de « en UBp : minimum 1 place par tranche de 70 m2 de surface de plancher entamée, sans être inférieur à 1 place par logement », pour les deux-roues motorisées « minimum : 1 place par tranche entamée de 6 places voiture », pour les vélos « minimum : 1 m2 de stationnement, dans le volume des constructions, par tranche de 45 m2 de surface de plancher entamée. » Selon le lexique du PLUi, une place commandée, qui est compatibilisée comme une demi-place, correspond à une « place de stationnement d’un véhicule nécessitant le déplacement d’un autre véhicule pour être accessible. »

21. En l’espèce le projet prévoit la réalisation d’une surface de plancher de 100,53 m² et d’une zone de 22,90 m2 dédiée au stationnement où une seule voiture est matérialisée. Si la commune fait valoir que cette zone pourra accueillir deux véhicules, il ressort des plans que l’accès ne sera possible qu’en cas de déplacement de l’autre véhicule, caractérisant ainsi une place commandée et ne devant être comptabilisée que comme seulement une demi-place. Par ailleurs, le dossier de demande de permis de construire ne déclare pas de place de stationnement pour les deux-roues motorisées, alors que la tranche de six places voitures a été entamée, ni de surface de stationnement pour vélos. Dès lors, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées doit être accueilli.

Sur l’application de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme :

22. Aux termes de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice n’affectant qu’une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l’annulation qu’il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l’autorisation pourra en demander la régularisation, même après l’achèvement des travaux. »

23. Les vices retenus aux points 15, 17 et 21 du présent jugement n’affectent que des parties identifiables du projet. Dès lors, il y a lieu d’annuler l’arrêté attaqué, ainsi que la décision implicite de rejet du recours gracieux, seulement en tant que le projet méconnaît les dispositions des articles UB 9 b), UB 9.2.3 f) et UB 11 du règlement du PLUi. Il y a lieu de fixer un délai de six mois pendant lequel la pétitionnaire pourra en demander la régularisation.

Sur les frais liés au litige :

24. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de M. A, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme demandée par la commune de Cassis sur ce fondement. En revanche, il y a lieu de mettre à la charge de cette commune une somme de 1 800 euros à verser à M. A sur le fondement des mêmes dispositions.

D E C I D E :

Article 1er : L’arrêté du 27 mai 2021 est annulé en tant qu’il méconnaît les articles UB 9 b), UB 9.2.3 f) et UB 11 du règlement du PLUi du territoire Marseille Provence.

Article 2 : Le délai accordé à M^me B pour solliciter la régularisation de son projet est fixé à six mois à compter de la notification du présent jugement.

Article 3 : La commune de Cassis versera une somme de 1 800 euros à M. A en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Les conclusions présentées par la commune de Cassis au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 5 : Le présent jugement sera notifié à M. C A, à M^me D B et à la commune de Cassis.

Délibéré après l’audience du 22 avril 2025, à laquelle siégeaient :

M. Salvage, président,

M^me Fayard, conseillère,

M. Guionnet Ruault, conseiller,

Rendu public par mise à disposition au greffe le 13 mai 2025.

Le rapporteur,

signé

A. GUIONNET RUAULT

Le président,

signé

F. SALVAGELa greffière,

signé

F. FOURRIER

La République mande et ordonne au préfet des Bouches-du-Rhône, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour la greffière en chef,

La greffière,