Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires enregistrés les 7 décembre 2021, 10 juillet et 11 octobre 2024, la SARL Vinova, représentée par M^e Burtez-Doucede, demande au tribunal :

1°) d’annuler les décisions des 23 et 24 novembre 2021 portant caducité de l’arrêté de permis de construire du 15 novembre 2018 ;

2°) d’enjoindre à la commune de La Ciotat de ne pas faire obstacle à l’accès du terrain d’assiette ;

3°) de mettre à la charge de la commune de La Ciotat la somme de 5 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— la décision est entachée d’erreur d’appréciation compte tenu de l’ampleur des travaux déjà réalisés ;

— elle est entachée d’erreur d’appréciation et d’erreur de droit, le délai de validité du permis ayant été interrompu par le fait de l’administration.

Par un mémoire en défense, enregistré le 6 septembre 2024, la commune de La Ciotat, représentée par M^e Del Prete, conclut au rejet de la requête et demande que soit mise à la charge de la société requérante la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— il n’y a pas lieu de statuer sur les conclusions tendant à l’annulation de l’arrêté du 23 novembre 2021, abrogé par l’arrêté du 24 novembre 2021 ;

— les moyens présentés par la requérante ne sont pas fondés ;

— les travaux ont été réalisés dans le seul but de faire échec à la péremption.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Arniaud,

— les conclusions de M. Peyrot, rapporteur public,

— les observations de M^e Burtez-Doucede, représentant la requérante, et celles de M^e Del Prete, représentant la commune de La Ciotat.

Les notes en délibéré enregistrées pour la société requérante le 20 mars 2025 et pour la commune de La Ciotat le 24 mars 2025 n’ont pas été communiquées.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 15 novembre 2018, la commune de La Ciotat a délivré à la SARL Vinova un permis de construire autorisant l’édification d’un hôtel de balnéothérapie de 125 chambres, comprenant des salles de restauration, de réunion et un centre de balnéothérapie, sur un terrain sis 508 route de Toulon sur la commune de La Ciotat, appartenant à la société Salva. Par la présente requête, la SARL Vinova demande au tribunal d’annuler les arrêtés des 23 et 24 novembre 2021 par lesquels la commune de La Ciotat a constaté la caducité de ce permis de construire.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

2. En premier lieu, l’article R. 424-16 du code de l’urbanisme dispose que : « Lors de l’ouverture du chantier, le bénéficiaire du permis de construire ou d’aménager adresse au maire de la commune une déclaration d’ouverture de chantier en trois exemplaires. / Dès réception de la déclaration d’ouverture de chantier, le maire conserve un exemplaire de cette déclaration, en transmet un exemplaire à l’autorité qui a délivré le permis et un exemplaire au préfet en vue de l’établissement des statistiques. ». Aux termes de l’article R. 424-17 du même code : « Le permis de construire, d’aménager ou de démolir est périmé si les travaux ne sont pas entrepris dans le délai de trois ans à compter de la notification mentionnée à l’article R. 424-10 ou de la date à laquelle la décision tacite est intervenue. / Il en est de même si, passé ce délai, les travaux sont interrompus pendant un délai supérieur à une année. / Les dispositions du présent article sont applicables à la décision de non-opposition à une déclaration préalable lorsque cette déclaration porte sur une opération comportant des travaux ».

3. Il ressort des pièces du dossier que l’arrêté délivrant un permis de construire à la SARL Vinova le 15 novembre 2018, notifié le 19 novembre 2018, porte sur la construction d’un hôtel de balnéothérapie de 125 chambres, comprenant des salles de restauration, de réunion et un centre de balnéothérapie d’une surface de plancher de 6 489 m2, un parc de stationnement de 193 places, impliquant notamment la démolition de 354 m2 de surface existante et un décaissement de près de 8 mètres du terrain sous l’emprise du bâtiment projeté pour la création du parc de stationnement en sous-sol, sur deux niveaux. Le permis de construire modificatif délivré le 27 septembre 2019 porte sur la modification du nombre de places de stationnement dans la déclaration des éléments nécessaires au calcul des impositions. Compte tenu de la nature de la modification ainsi autorisée, ce permis modificatif n’a pas prolongé le délai de validité du permis initial. Le délai de validité de trois ans de cette autorisation d’urbanisme expirait ainsi le 19 novembre 2021 en application des dispositions mentionnées au point précédent.

4. Il ressort des pièces du dossier que le permis de construire délivré à la SARL Vinova le 15 novembre 2018 a été transféré, conformément à sa demande du 30 avril 2021, à la SCCV CIPRO par arrêté du 21 juin 2021. Toutefois, la promesse de vente du 13 avril 2021 qui avait été signée entre la SCI Salva, propriétaire du terrain, et la SCCV CIPRO, est devenue caduque le 7 octobre 2021, cette dernière ayant finalement renoncé à l’achat du terrain et des droits qui y sont attachés. La SARL Vinova a alors sollicité un nouveau transfert du permis à son bénéfice le 25 octobre 2021, date à laquelle elle a également déposé une déclaration d’ouverture de chantier, puis a demandé le retrait de cet arrêté de transfert le 29 octobre 2021, ce qui lui a été accordé par arrêté du 22 novembre 2021. Selon les constats d’huissier transmis par la société requérante, les travaux de démolition du bâtiment existant ont débuté seulement le 25 octobre 2021, soit quelques semaines avant la date de péremption du permis, le 19 novembre 2021, la démolition n’étant pas achevée à cette date. Par ailleurs, s’il ressort de ces constats qu’une partie du terrain avait été terrassée, ces travaux de préparation du sol portaient sur une partie seulement de l’emprise du bâtiment projeté, et aucun décaissement significatif n’avait été réalisé alors qu’il ressort de la demande de permis de construire que le projet portait sur une emprise au sol de 2 790 m2 et nécessitait des excavations de près de 8 mètres de profondeur par rapport au terrain naturel afin de permettre la réalisation d’un parc de stationnement en sous-sol du bâtiment, sur deux niveaux. A cet égard, si la SARL Vinova transmet des devis et bons de commande sur lesquels sa signature a été apposée concernant des travaux de terrassement, pour un montant de 1 580 684,30 euros prévus du 25 octobre au 30 novembre 2021, des travaux de fondation, pour un montant de 2 645 520 euros, prévus du 8 novembre au mois de décembre 2021, et des travaux de construction, pour un montant de 11 750 000 euros, sur une période de vingt-quatre mois et qui ne pouvaient intervenir que postérieurement à ces dates, il ne ressort pas des pièces du dossier que ces frais aient été en tout ou partie effectivement engagés, ni que ces travaux aient débuté, au-delà du commencement de terrassement partiel du terrain mentionné ci-avant. De même, la facture du 26 août 2021 concernant les frais d’architecte pour un montant de 532 440 euros ne permet pas d’établir un paiement effectif, lequel aurait dû intervenir le 1er décembre 2021, et alors que ces frais ne sont pas directement liés à la réalisation des travaux mais à la conception du projet selon un contrat datant de juin 2018 entre la SCI Salva et le cabinet d’architecture, avant l’obtention du permis de construire du 15 novembre 2018. Ainsi, il ressort des pièces du dossier qu’à la date du 19 novembre 2021, seuls les frais de désamiantage à hauteur de 30 000 euros, des frais de géomètre expert à hauteur de 6 720 euros et des frais non définis de démolition partielle, soit une part infime du coût total estimatif des travaux, s’élevant selon le contrat de 2018 à plus de 20 millions d’euros. Dans ces conditions, les travaux et frais engagés, seulement peu de temps avant la date de péremption du permis, ne peuvent être regardés comme significatifs au regard de l’ampleur du chantier que nécessitait le projet, et le moyen tiré de l’erreur d’appréciation doit être écarté.

5. En deuxième lieu, la société requérante fait toutefois valoir différents faits de l’administration qui seraient à l’origine du retard des travaux. D’une part, dès lors que la société requérante a sollicité elle-même le 25 octobre 2021 que lui soit à nouveau transféré le permis de construire du 15 novembre 2018, elle ne saurait sérieusement soutenir que le courrier de la commune de La Ciotat du 29 septembre 2021 portant procédure contradictoire avant retrait de l’arrêté du 21 juin 2021, qui avait transféré le permis de construire du 15 novembre 2018 à la SCCV CIPRO et dont le retrait était donc de nature à répondre à sa demande, l’aurait incité à ne pas débuter les travaux et constituerait un fait de l’administration. Par ailleurs, le courrier du 29 octobre 2021 adressé par la commune de La Ciotat à la SCCV CIPRO constitue une procédure contradictoire préalable avant interruption des travaux dès lors que M. A, représentant la SARL Vinova, avait également déposé une déclaration d’ouverture de chantier le 25 octobre 2021 sans être bénéficiaire du permis en cause, au sens de l’article R. 424-16 du code de l’urbanisme. Cette lettre, qui n’a en outre pas empêché effectivement la poursuite des travaux menés par la SARL Vinova, ne saurait non plus être regardée comme un fait de l’administration de nature à avoir retardé les travaux.

6. D’autre part, il ressort des pièces du dossier que, par un arrêté du 27 novembre 2019, la circulation des véhicules sur la corniche Arène Cros a été interdite au motif de l’éboulement d’une partie du mur de soutènement de la chaussée de la corniche de nature à fragiliser la chaussée et causer un risque d’effondrement, le temps de travaux de confortement. Par suite, par un arrêté du 7 novembre 2020, la commune de La Ciotat a imposé sur cette voie un sens de circulation unique, a limité la vitesse de circulation à 30 km/heure et y a interdit la circulation des véhicules de plus de 3,5 tonnes à l’exception des véhicules des services de santé, de secours, de sécurité et de police, aux véhicules de collecte des ordures ménagères et de livraison. Par un arrêté du 25 octobre 2021, la commune de La Ciotat a abrogé l’arrêté du 7 novembre 2020 et pris un nouvel arrêté portant règlementation de la circulation sur cette voie en interdisant désormais la circulation des véhicules de livraison de plus de 3,5 tonnes. S’il ressort en effet des pièces du dossier que cet arrêté a été pris à la suite d’un procès-verbal constatant le passage d’un porte char pour la livraison d’une pelle mécanique de plus de 17 tonnes sur le chantier mené par la SARL Vinova, il ne ressort pas des pièces, ni du procès-verbal, que cet arrêté ait été pris dans le but de faire échec au chantier et non dans l’objectif de préserver la chaussée et prévenir le risque d’effondrement de la corniche.

7. Par ailleurs, il ressort des pièces du dossier que la commune a effectivement bloqué l’accès au chantier par la RD559 en faisant valoir un risque pour la sécurité, et que ce blocage peut être regardé comme un fait de l’administration. Toutefois, il ne ressort pas des pièces du dossier que les travaux, compte tenu de la durée estimée du chantier de 20 mois, auraient dans tous les cas pu être suffisamment avancés à la date du 19 novembre 2021. A cet égard, si le planning prévisionnel du chantier indique que le terrassement du bâtiment « Balnéo », correspondant à l’aile Sud du projet, serait intervenu avant la date de péremption du permis, ce document, peu détaillé, ne permet pas d’établir que le terrassement dont il s’agit porterait sur les deux niveaux du sous-sol, apparaissant sur les plans du projet à prés de huit mètres en-dessous du terrain naturel. En outre, ce document prévisionnel ne prévoit aucun commencement de travaux de terrassement de l’aile nord du bâtiment avant le 18 novembre 2021. Enfin, il ressort des pièces du dossier que la SARL Vinova entendait céder le permis de construire et donc ne pas réaliser les travaux, qu’elle n’a débutés dans la précipitation, compte tenu de la caducité de la promesse de vente du terrain et des droits afférents intervenue le 7 octobre 2021, qu’à partir du 25 octobre 2021 soit très peu de temps avant la date de péremption du permis, sans financement certain et complet concernant un budget prévisionnel de plus de 20 millions d’euros, et dans la perspective, comme l’indique la lettre d’intention du 26 août 2021 signée par la SARL Vinova et la SCI Salva, de mettre en œuvre le permis de construire au plus tard le 18 novembre 2021 « pour ne pas être caduc ». Ainsi, la société requérante n’est pas fondée à soutenir que l’insuffisance des travaux résulterait du blocage de l’accès au chantier par l’administration sur la route départementale à compter du 25 octobre 2021. Au surplus, comme le fait valoir la commune en défense, il résulte de ce qui vient d’être dit que les travaux ont été entrepris dans le seul but de faire échec à la péremption du permis.

8. Enfin, les éventuelles intempéries dont se prévaut la société requérante pour justifier de la faible avancée du chantier, à les supposer même établies, ne sont pas du fait de l’administration.

9. Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions aux fins d’annulation présentées par la SARL Vinova doivent être rejetées, sans qu’il soit besoin de se prononcer sur l’exception de non-lieu à statuer soulevée en défense.

Sur les conclusions à fin d’injonction :

10. Aux termes de l’article L. 911-1 du code de justice administrative : « Lorsque sa décision implique nécessairement qu’une personne morale de droit public ou un organisme de droit privé chargé de la gestion d’un service public prenne une mesure d’exécution dans un sens déterminé, la juridiction, saisie de conclusions en ce sens, prescrit, par la même décision, cette mesure assortie, le cas échéant, d’un délai d’exécution ».

11. Le présent jugement, qui rejette les conclusions à fin d’annulation de l’arrêté attaqué, n’appelle aucune mesure d’exécution. Dès lors, les conclusions à fin d’injonction présentées par la SARL Vinova et tendant à enjoindre à la commune de ne pas faire obstacle à l’accès au terrain d’assiette ne peuvent, en tout état de cause, qu’être rejetées.

Sur les frais liés au litige :

12. Aux termes de l’article L. 761-1 du code de justice administrative : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent et le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation ».

13. Ces dispositions font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de La Ciotat, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que la SARL Vinova demande au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il y n’a pas lieu, dans les circonstances de l’espèce, de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge de la SARL Vinova une somme à verser à la commune de La Ciotat au titre des frais de même nature.

D É C I D E :

Article 1er : La requête présentée par la SARL Vinova est rejetée.

Article 2 : Les conclusions présentées par la commune de La Ciotat au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la SARL Vinova et à la commune de La Ciotat.

Délibéré après l’audience du 18 mars 2025, à laquelle siégeaient :

M. Pecchioli, président,

M^me Arniaud, première conseillère,

M^me Ridings, conseillère,

Assistés de M. Brémond, greffier.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 8 avril 2025.

La rapporteure,

signé

C. Arniaud

Le président,

signé

J-L. Pecchioli

Le greffier,

signé

A. Brémond

La République mande et ordonne au préfet des Bouches-du-Rhône en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour la greffière en chef,

Le greffier.