Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires enregistrées le 26 juillet 2021, le 11 octobre 2021, et le 16 janvier 2022, M^me B… C… demande au tribunal d’annuler l’arrêté du 26 janvier 2021 par lequel la commune de Marseille a délivré un permis de construire à la SCI GS IMMO, et la décision de rejet du recours gracieux du 26 mars 2021.

Elle soutient que :

- elle a intérêt pour agir ;

- le dossier de demande comporte des informations inexactes quant à la nature de l’édicule technique en toiture qui aurait dû être présenté comme destiné à rendre la toiture accessible, quant à la nature du bassin qui constitue une piscine, quant à la destination des surfaces existantes qui qui concernent une activité commerciale ainsi que l’indiquent les autorisations d’urbanisme antérieures, alors qu’elles sont présentées comme concernant de l’habitation ;

- le dossier de demande comporte des insuffisances qui étaient de nature à fausser l’appréciation des services instructeurs, relative à la destination des surfaces existantes, à la date à laquelle des constructions ont été démolies, aux plans de situation qui ne comportent pas d’orientation, à l’absence de cotation du plan de masse, à l’absence d’indication des plantations conservés, plantés ou supprimés.

- la notice, en raison de l’insuffisance du volet paysager, et de l’insuffisance de la présentation de l’insertion ; ne respecte pas les exigences de l’article R. 431-8 du code de l’urbanisme ;

- le projet situé en zone B2 du plan de prévention des risques argiles retrait-gonflement, le dossier de demande aurait dû comporter l’attestation exigée par l’article R. 431-16 du code de l’urbanisme ;

- le projet concernant un changement de la destination commerciale vers la destination habitation ne comporte la création que de 4,16 mètres carrés pour les bicyclettes alors qu’il aurait dû comporter une surface de 15 mètres carrés pour les bicyclettes et au moins 17 places de stationnement compte tenu de la surface de plancher de 663,09 mètres carrés ;

- la création d’arbres de haute tige à moins de 3 mètres de la construction est incompatible avec l’OAP qualité et amélioration des formes urbaines.

Par un mémoire en défense, enregistré le 16 novembre 2021, la commune de Marseille, représentée par le maire en exercice conclut au rejet de la requête.

Elle soutient que les moyens de la requête ne sont pas fondés.

Vu le jugement rendu le 1er octobre 2025 par le tribunal des activités économiques de Marseille qui a prononcé l’extension de la procédure de redressement judiciaire, initialement ouverte à l’égard de la SAS Nothen, à l’encontre notamment de la SCI GS IMMO. Le tribunal a fait droit à la demande de M^e Avazeri, ès qualité d’administrateur judiciaire de la SAS Nothen et a désigné la SAS Les Mandataires, mission conduite par M^e Hamida RADHOUANI 50 Rue Sylvabelle 13006 Marseille et M^e Simon LAURE 16 Boulevard Notre Dame Le Grand Sud 13006 Marseille, en qualité de Mandataires judiciaires qui exerceront désormais un co-mandat sur toutes les structures.

Vu la constitution de M^e Besset pour la SCI GS IMMO et la SAS Les Mandataires.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M. Argoud rapporteur,

- les conclusions de M^me Pilidjian, rapporteure publique,

- les observations de M. A… pour la commune de Marseille, M^e Besset pour la SCI GS Immo et la SAS Les Mandataires.

Considérant ce qui suit :

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En ce qui concerne la critique de la composition du dossier de demande :

1. En premier lieu, la requérante ne peut pas utilement invoquer la circonstance, que l’édicule technique en toiture autorisé par le projet est susceptible d’être remplacé par un ouvrage permettant l’accès en toiture, qui concerne les conditions d’exécution de l’autorisation en litige qui sont sans incidence sur sa légalité.

2. En second lieu, il ressort des termes mêmes de la décision en litige qu’elle vise notamment à autoriser la création d’une piscine. La requérante ne peut dès lors pas utilement soutenir que la mention erronée, dans le projet, du terme bassin pour désigner la création d’une piscine aurait faussé l’appréciation des services instructeurs sur la consistance du projet.

3. En troisième lieu, il ressort des pièces du dossier que le caractère erroné des mentions du dossier relatives à la date de constructions démolies a été sans incidence sur l’appréciation de la légalité du projet.

4. En quatrième lieu, il ressort des pièces du dossier que les plans de situation qui comportent les références cadastrées des parcelles et les noms des rues permettaient aux services instructeurs de situer le projet.

5. En cinquième lieu, aux termes de l’article R. 431-8 du code de l’urbanisme : « Le projet architectural comprend une notice précisant : 1° L’état initial du terrain et de ses abords indiquant, s’il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; 2° Les partis retenus pour assurer l’insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet ». Il résulte de l’examen de l’ensemble du dossier de demande, de la notice, des plans et des vues d’insertion, que les services instructeurs ont été à même d’apprécier la situation de l’existant, dans son environnement, le parti architectural et paysager retenu ainsi que l’insertion du projet.

6. En sixième lieu, aux termes de l’article R. 431-9 du code de l’urbanisme : « Le projet architectural comprend également un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions. Ce plan de masse fait apparaître les travaux extérieurs aux constructions, les plantations maintenues, supprimées ou créées et, le cas échéant, les constructions existantes dont le maintien est prévu. (…)».

7. D’une part, il résulte de l’examen du dossier de demande que le plan de masse, réalisé à l’échelle au 1/200, et comportant ainsi que l’admet la requérante des cotes altimétriques, est coté dans les trois dimensions conformément aux exigences de l’article R 431-9.

8. D’autre part, le dossier de demande comporte un plan de masse de l’existant intitulé « EDL» et plusieurs plans de masse projet sur les différents niveaux, faisant apparaître, chacun, la végétation. La comparaison entre ces différents plans permet aux services instructeurs d’apprécier les plantations conservées, plantées ou supprimées conformément aux exigences de l’article R 431-9.

9. En septième lieu, pour apprécier la condition de changement de destination, le maire doit prendre en compte la destination initiale du bâtiment ainsi que, le cas échéant, tout changement ultérieur de destination qui a fait l’objet d’une autorisation ou, le cas échéant, qui a été régulièrement opéré antérieurement au 1er janvier 1977, soit à une date où la législation applicable n’imposait pas une autorisation ou une déclaration à cet effet.

10. Il ressort des pièces du dossier et notamment des pièces produites par la requérante que la construction existante a fait l’objet, avant la décision attaquée, de plusieurs autorisations d’urbanisme concernant des surfaces à caractère commercial, et qu’aucune autorisation de changement de destination postérieure à ces autorisations d’urbanisme n’avait été délivrée. En se bornant à soutenir que « s’agissant d’un hôtel particulier, la dernière destination connue de la construction existante est celle de l’habitation ou du logement. Il n’y a dès lors eu aucun changement de destination ». Par suite, la requérante est fondée à soutenir que le dossier de demande aurait dû indiquer que le projet comporte un changement de destination. Certaines règles du plan local d’urbanisme, notamment les règles de stationnement, s’appliquent de façon singulière en cas de changement de destination ; par suite l’insuffisance du dossier a été de nature à fausser l’appréciation des services instructeurs, et entache d’illégalité le projet.

11. En huitième lieu, aux termes de l’article R. 431-16 du code de l’urbanisme : « Le dossier joint à la demande de permis de construire comprend en outre, selon les cas : (…) f) Lorsque la construction projetée est subordonnée par un plan de prévention des risques naturels prévisibles ou un plan de prévention des risques miniers approuvés, ou rendus immédiatement opposables en application de l’article L. 562-2 du code de l’environnement, ou par un plan de prévention des risques technologiques approuvé, à la réalisation d’une étude préalable permettant d’en déterminer les conditions de réalisation, d’utilisation ou d’exploitation, une attestation établie par l’architecte du projet ou par un expert certifiant la réalisation de cette étude et constatant que le projet prend en compte ces conditions au stade de la conception ; ». Aux termes du Titre II, « Règlementation des projets » du règlement du plan de prévention des risques naturels prévisible Mouvements différentiels de terrain Phénomène de retrait / gonflement des argiles, applicable à la commune de Marseille « Conformément à l’article R.431-16 du Code de l’Urbanisme, tout projet soumis à permis de construire ou déclaration préalable autorisé dans le cadre du présent règlement devra être accompagné d’une attestation établie par le maître d’œuvre du projet (architecte, Bureau d’Etudes etc.) ou par un expert agréé certifiant que le projet prend en compte les mesures prescrites dans le PPR au stade de la conception (mesures forfaitaires et/ou étude géologique-géotechnique).

12. Il ressort des pièces du dossier que le projet situé en zone B2 correspondant aux secteurs soumis aux aléas moyens et aux secteurs soumis aux aléas faibles et qu’ainsi, le dossier de demande aurait dû comporter l’attestation exigée par l’article R. 431-16 f) du code de l’urbanisme. Le permis comporte une prescription imposant au projet de respecter les règles sismiques. Si la commune fait valoir que l’arrêté en litige comporte une prescription imposant le respect des règles sismiques, cette circonstance n’a pas pour effet de régulariser le permis sur ce point. Par suite le moyen tiré de l’irrégularité de la composition du dossier de demande en l’absence de l’attestation prévue à l’article R. 431-16 doit être accueilli.

13. En neuvième lieu, en vertu de l’article 11 du règlement de la zone UC une construction d’un logement faisant l’objet d’un changement de destination doit comporter une place de stationnement pour les voitures par tranche ouverte de 40 mètres carrés de surface de plancher dans la limite de deux places par logement, une place visiteur pour trois logements lorsque la totalité des constructions dépasse 200 mètres carrés, 1 place moto par tranche ouverte de six places de stationnement, pour les bicyclettes, 1 mètre carré par tranche ouverte de 45 mètres carrés de surface de plancher. Le projet comportant un changement de destination, concernant un logement de 663 mètres carrés, devait comporter en conséquence, 2 places de stationnement pour les véhicules des résidents, 1 place de stationnement pour les véhicules des visiteurs, 1 place pour les motocyclettes, 15 mètres carrés affectés au stationnement des bicyclettes. Le projet ne prévoyant qu’une surface de 4,16 mètres carrés affectés au stationnement, le moyen tiré de la méconnaissance des prescriptions de l’article 11 du règlement de la zone UC est accueilli.

14. En vertu du règlement de l’orientation d’aménagement et de programmation (OAP) qualité et amélioration des formes urbaines qui s’applique à la zone UC à laquelle appartient le terrain d’assiette du projet, une distance minimale de 3 mètres doit séparer les constructions des arbres de haute tige. Le lexique du PLUi définit l’arbre de haute tige comme un arbre de plus de trois mètres de hauteur. Il résulte du dossier de demande et notamment des plans indiquant la création d’arbres à moins de trois mètres de la construction arbres et de la notice mentionnant que les zones de pleine terre sont plantés d’arbres de type méditerranéen, que des arbres de type méditerranéen seront plantés à moins de trois mètres de la construction. Toutefois, cette circonstance, alors qu’un arbre méditerranéen ne désigne pas nécessairement un arbre appartenant à la catégorie des arbres de haute tige, ne suffit pas à établir, contrairement à ce que soutient la requérante, que le projet méconnaîtrait l’exigence de retrait des arbres de haute tige de trois mètres par rapport aux constructions prescrit par le règlement de l’OAP.

Sur la mise en œuvre des dispositions de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme :

15. Aux termes de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice n’affectant qu’une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l’annulation qu’il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l’autorisation pourra en demander la régularisation, même après l’achèvement des travaux. Le refus par le juge de faire droit à une demande d’annulation partielle est motivé. » Il résulte de ces dispositions, éclairées par les travaux parlementaires, que lorsque le ou les vices affectant la légalité de l’autorisation d’urbanisme dont l’annulation est demandée sont susceptibles d’être régularisés, le juge doit surseoir à statuer sur les conclusions dont il est saisi contre cette autorisation. Il invite au préalable les parties à présenter leurs observations sur la possibilité de régulariser le ou les vices affectant la légalité de l’autorisation d’urbanisme. Le juge n’est toutefois pas tenu de surseoir à statuer, d’une part, si les conditions de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme sont réunies et qu’il fait le choix d’y recourir, d’autre part, si le bénéficiaire de l’autorisation lui a indiqué qu’il ne souhaitait pas bénéficier d’une mesure de régularisation. Un vice entachant le bien-fondé de l’autorisation d’urbanisme est susceptible d’être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l’économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d’urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n’implique pas d’apporter à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même. Il résulte de ce qui a été dit précédemment que seuls les moyens tirés du caractère erroné des indications du dossier de demande ne faisant pas mention du changement de destination, de l’absence de l’attestation prévue par R. 431-16 e) du code de l’urbanisme, et de l’insuffisance du nombre de places de stationnement au regard des exigences de l’article 11 du règlement de la zone UC sont de nature à fonder l’annulation du permis de construire litigieux. Il résulte de l’instruction que les vices de légalité constatés sont susceptibles d’être régularisés par une modification du projet qui n’implique pas de lui apporter un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même. Dès lors, il y a lieu de surseoir à statuer, en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, et de fixer au titulaire du permis attaqué et à l’autorité l’ayant délivré un délai de quatre mois à compter de la notification de la présente décision aux fins de produire la mesure de régularisation nécessaire.

D É C I D E :

Article 1er : Il est sursis à statuer sur la requête de M^me C….

Article 2 : La commune de Marseille et la SCI GS IMMO devront justifier, dans le délai de quatre mois à compter de la notification de la présente décision, de l’éventuelle délivrance d’un permis de régularisation, qu’il leur appartiendra en outre de notifier sans délai au requérant, permettant d’assurer la conformité du projet à l’obligation de faire mention du changement de destination, à l’obligation de produire l’attestation prévue par R. 431-16 du code de l’urbanisme, à l’obligation de création du nombre de places de stationnement prévue par l’article 11 du règlement de la zone UC.

Article 3 : Tous droits et moyens des parties sur lesquels il n’est pas expressément statué par la présente décision sont réservés jusqu’en fin d’instance.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à M^me B… C…, à la SCI GS IMMO, à la SAS Les Mandataires, à M^e Besset et à la commune de Marseille.

Copie en sera adressée au préfet des Bouches-du-Rhône

Délibéré après l’audience du 15 décembre 2025, à laquelle siégeaient :

M. Pecchioli, président,

M. Argoud, premier conseiller,

M. Juste, premier conseiller.

Lu en audience publique, le 20 janvier 2026.

Le président,

signé

J.-L. PecchioliLe rapporteur,

signé

J.-M. Argoud

La greffière,

signé

S. BouchutLa République mande et ordonne au préfet des Bouches-du-Rhône en ce qui le concerne ou à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière,