Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire complémentaire, enregistrés les 22 mai 2025 et 13 mars 2026, le Syndicat des copropriétaires de la copropriété la Monette, représenté par M^e Savi, demande au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté n° PC 0130552400201P0 du 29 décembre 2024 par lequel le maire de la commune de Marseille a délivré un permis de construire à la SNC LNC Bérénice, ensemble la décision implicite de rejet de son recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Marseille une somme de 3 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

- la requête est recevable ;

- l’instruction du permis de construire a été faite hors délai, une nouvelle demande de permis de construire aurait dû être réalisée ;

- le dossier de permis de construire est insuffisant et incomplet ;

- il est méconnaît l’article UC 9 du règlement du PLU ;

- il méconnaît la norme AFNOR dès lors que la pente de la rampe d’accès n’est pas mentionnée dans le dossier de permis de construire.

Par un mémoire en défense enregistré le 27 février 2026, la commune de Marseille conclut au rejet de la requête.

Elle fait valoir que les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Par des mémoires en défense enregistrés les 22 décembre 2025 et 17 mars 2026, la SNC LNC Bérénice, représentée par M^e Anselmino, conclut à titre principal, au rejet de la requête, à titre subsidiaire, à ce qu’il soit fait application des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l’urbanisme et, en tout état de cause, à ce qu’il soit mis à la charge du syndicat requérant la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- le requérant ne justifie pas de son intérêt pour agir ;

- les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Par ordonnance du 31 mars 2026, a été prononcée, en application des articles R. 611-11- 1 et R. 613-1 du code de justice administrative, la clôture immédiate de l’instruction.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Fayard, rapporteure,

- les conclusions de M. Trébuchet, rapporteur public,

- et les observations de M^e Savi, représentante du syndicat des copropriétaires de la copropriété la Monette, de M^e Anselmino, représentant de la SNC LNC Bérénice et de M^me A…, représentante de la commune de Marseille.

Considérant ce qui suit :

Par l’arrêté attaqué n° PC 0130552400201P0 du 29 décembre 2024 le maire de la commune de Marseille a retiré la décision implicite de rejet du permis de construire et délivré un permis de construire à la SNC LNC Bérénice en vue de construire deux bâtiments abritant 42 logements et de démolir une maison et des serres existantes sur les parcelles K 168, K 169, K 171, K 387 sises 174 avenue des Caillols.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En premier lieu, aux termes de l’article L. 424-5 du code de l’urbanisme : « La décision de non-opposition à une déclaration préalable ou le permis de construire ou d’aménager ou de démolir, tacite ou explicite, ne peuvent être retirés que s’ils sont illégaux et dans le délai de trois mois suivant la date de ces décisions. Passé ce délai, la décision de non-opposition et le permis ne peuvent être retirés que sur demande expresse de leur bénéficiaire. / (…) ».

Il est constant qu’une décision implicite de rejet est née le 25 octobre 2024. Toutefois, celle-ci a été retirée par l’arrêté attaqué et le maire a pris une décision expresse d’acceptation de la demande. Aucune disposition législative ou règlementaire ne fait obstacle à ce que le maire prenne en compte des pièces complémentaires versées postérieurement à la naissance de la décision implicite de rejet dès lors qu’il a retiré celle-ci et a été de nouveau saisi de l’instruction du dossier.

En deuxième lieu, aux termes de l’article R. 431-8 du code de l’urbanisme : « Le projet architectural comprend une notice précisant : 1° L’état initial du terrain et de ses abords indiquant, s’il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; 2° Les partis retenus pour assurer l’insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : a) L’aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ; b) L’implantation, l’organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ; / (…) ». Aux termes de l’article R. 431-9 du même code : « Le projet architectural comprend également un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions. Ce plan de masse fait apparaître les travaux extérieurs aux constructions, les plantations maintenues, supprimées ou créées et, le cas échéant, les constructions existantes dont le maintien est prévu. / (…) ». Aux termes de l’article R. 431-10 de ce code : « Le projet architectural comprend également : / (…) / c) Un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l’environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu’aucune photographie de loin n’est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse ». Enfin, aux termes de l’article A. 431-9 de ce code : « Les plans mentionnés aux a, b et c ci-dessus précisent leur échelle, traduite en échelle graphique pour les plans mentionnés aux b et c, et l’orientation du terrain par rapport au nord ».

La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l’urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

D’abord, il ressort de la notice descriptive du dossier de permis de construire que celle-ci décrit le type d’habitat présent au nord, à l’est, à l’ouest et au sud, en indiquant notamment « la résidence la Monette », et décrit ainsi suffisamment l’état des lieux environnant. En outre, les photographies d’insertion permettent d’apprécier l’environnement à proximité du projet ainsi que la clôture donnant sur la voie.

Ensuite, le dossier de permis de construire comporte un rapport phytosanitaire qui recense l’ensemble de la flore présente sur la parcelle, notamment les arbres, par essence, caractéristiques et âge. Ce rapport conclut que la suppression des sujets viables sera compensée par une végétation du même type. Le volet paysager du dossier comprend également un tableau recensant l’ensemble des arbres qui seront plantés, leur diamètre et leur hauteur à la plantation ainsi qu’au terme de leur développement. Enfin, le plan de masse paysager, prenant en compte ces éléments, matérialise le placement de chacun de ces arbres en précisant leur essence. Le volet paysager du dossier de permis de construire est ainsi suffisant.

Par ailleurs, l’ensemble des plans du dossier de permis de construire comprennent une échelle, une échelle graphique ainsi que leur orientation par rapport au nord.

Enfin, si les requérants soutiennent que l’attestation RE 2020 n’est ni datée ni signée, celle-ci est toutefois horodatée au 21 mars 2024 et le nom du signataire est mentionné. Ces informations sont ainsi suffisantes pour confirmer le caractère probant de cette attestation. En outre, si l’avis de la mission qualité urbaine et architecturale n’est pas joint au dossier, la commune en a nécessairement eu connaissance dès lors que c’est cette dernière qui a communiqué l’avis au pétitionnaire.

Eu égard à l’ensemble de ce qui précède, le syndicat requérant n’est pas fondé à soutenir que le dossier de permis de construire était insuffisant ou incomplet.

En troisième lieu, aux termes de l’article UC 9 du règlement du PLUi : « a) Peuvent être interdits ou admis sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales, les constructions ou ouvrages à édifier ou à modifier qui, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou leur aspect extérieur, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales (…) ».

Pour rechercher l’existence d’une atteinte de nature à fonder l’opposition à déclaration préalable ou les prescriptions spéciales accompagnant la délivrance de cette autorisation, il appartient à l’autorité administrative compétente d’apprécier, dans un premier temps, la qualité du site sur lequel la construction est projetée et d’évaluer, dans un second temps, l’impact que cette construction pourrait, compte tenu de sa nature et de ses effets, avoir sur le site. Il est exclu de procéder, dans le second temps du raisonnement, pour apprécier la légalité de la déclaration préalable, à une balance d’intérêts divers en présence, autres que ceux visés par les dispositions ci-dessus.

En l’espèce, le projet s’implante au cœur d’une zone mixte partagée entre des maisons individuelles de type provençal et des immeubles collectifs de grande hauteur. Si ce secteur est plutôt arboré, il n’existe pas de qualité architecturale particulière. Le projet porte sur deux immeubles collectifs d’environ 10 mètres de hauteur sur un terrain en pente, les matériaux utilisés sont en teintes claires et reprennent les caractéristiques des immeubles voisins. Dans ces conditions, alors même que le maire de secteur a émis un avis défavorable, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UC 9 doit être écarté.

En dernier lieu, si les requérants soutiennent que les caractéristiques de la voie interne ne sont pas conformes aux exigences de la norme homologuée par l’Association française de normalisation (AFNOR), celle-ci n’est pas au nombre des dispositions législatives et réglementaires visées à l’article L. 421-6 du code de l’urbanisme, dont l’autorité administrative est en charge d’assurer le respect lorsqu’elle est saisie d’une demande de permis de construire. Dès lors, ils ne peuvent utilement invoquer la méconnaissance de cette norme.

Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions à fin d’annulation présentées par le syndicat requérant doivent être rejetées.

Sur les frais liés à l’instance :

Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme demandée par le syndicat requérant sur ce fondement. En revanche, il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce et sur le même fondement, de mettre à la charge du syndicat requérant la somme de 1 800 euros à verser à la SNC LNC Bérénice.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de syndicat des copropriétaires de la copropriété la Monette est rejetée.

Article 2 : Le syndicat des copropriétaires de la copropriété la Monette versera la somme de

1 800 euros à la SNC LNC Bérénice au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié au Syndicat des copropriétaires de la copropriété la Monette, à la commune de Marseille et à la SNC LNC Berenice.

Délibéré après l’audience du 18 mai 2026, à laquelle siégeaient :

M. Salvage, président,

M^me Arniaud, première conseillère,

M^me Fayard, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 9 juin 2026.

La rapporteure,

signé

A. FAYARD

Le président,

signé

F. SALVAGE

La greffière

signé

S. BOUCHUT

La République mande et ordonne au préfet des Bouches-du-Rhône en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour la greffière en chef,

La greffière,