Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 8 septembre 2023, M. K… G…, représenté par M^e Dupire, demande au tribunal :

1°) de prononcer, à titre principal, la décharge, et à titre subsidiaire, la réduction, des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et de contributions sociales auxquelles il a été assujetti au titre des années 2017 et 2019 ;

2°) de rétablir le déficit reportable correspondant à des travaux déduits au titre des années 2016 et 2017 ;

3°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 3 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

- c’est à tort que l’administration a regardé comme des libéralités et imposé dans la catégorie des revenus fonciers, des loyers non encaissés du fait de dégradations de biens loués indépendantes de son fait et du fait des locataires, cette renonciation au loyer ayant permis de maintenir les locataires en place et donc de conserver leur revenu locatif ;

- c’est à tort que l’administration a imposé, dans la catégorie des revenus fonciers, des loyers non perçus du fait d’une vacance involontaire entre deux locataires

 ;

- à titre principal, c’est à tort que l’administration a refusé la déductibilité des travaux réalisés par la SARL MCR alors qu’il ne s’agit pas de travaux d’agrandissement mais simplement de travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration consistant à résoudre les problèmes d’humidité et d’infiltration et à réagencer l’intérieur du bâtiment ;

- à titre subsidiaire, l’administration aurait dû regarder les travaux réalisés comme dissociables pour admettre a minima la déduction des travaux visant à remédier aux problèmes d’infiltration et d’humidité, d’un montant total de 241 058,41 euros ;

- c’est à tort que l’administration a refusé la déductibilité de factures de matériaux qui ont servi à la réalisation de travaux dans les biens loués ;

- il est fondé à demander l’imputation de déficits antérieurs à 2017, sur les revenus fonciers des années 2017 à 2019 ;

- il est fondé à demander la décharge de la pénalité de 10 % en conséquence de la décharge des droits en principal.

Par un mémoire en défense enregistré le 30 novembre 2023, la directrice régionale des finances publiques de Provence-Alpes-Côte d’Azur et du département des Bouches-du-Rhône conclut au rejet de la requête.

Elle soutient que les moyens soulevés par M. G… ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

– le rapport de M^me Pouliquen, rapporteure,

– et les conclusions de M^me Charpy, rapporteure publique.

Considérant ce qui suit :

1. M. K… G… est propriétaire en indivision, à hauteur de 50 %, des biens immobiliers situés au 21 chemin de la Queirade, 13821, à La Penne sur Huveaune, au Cheval Blanc, 04170, à Lambruisse et à la Résidence Le Moulan Bd Alphonse Allais, 13014 à Marseille. M. G… a fait l’objet d’un contrôle sur pièces portant sur les années 2017 à 2019 à l’issue duquel l’administration a considéré comme une libéralité des loyers non perçus, a remis en cause l’absence allégué de versement de loyers pendant plusieurs mois du fait de départ de locataires, et a remis en cause la déductibilité de travaux. En conséquence, l’administration a rectifié les revenus fonciers déclarés et a assujetti M. G… à des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et de contributions sociales au titre des années 2017 et 2019. Le requérant demande la décharge de ces impositions et des pénalités correspondantes.

Sur les loyers non encaissés du fait de désordres et dégradations :

2. Aux termes de l’article 12 du code général des impôts : « L’impôt est dû chaque année à raison des bénéfices ou revenus que le contribuable réalise ou dont il dispose au cours de la même année. ». Aux termes des dispositions de l’article 28 du même code : « Le revenu net foncier est égal à la différence entre le montant du revenu brut et le total des charges de la propriété ». Aux termes de l’article 29 dudit code : « Sous réserve des dispositions des articles 33 ter et 33 quater, le revenu brut des immeubles ou parties d’immeubles donnés en location, est constitué par le montant des recettes brutes perçues par le propriétaire, augmenté du montant des dépenses incombant normalement à ce dernier et mises par les conventions à la charge des locataires. (…) ».

3. Pour l’application des dispositions de l’article 29 précité, un propriétaire n’ayant pas perçu les loyers qui lui sont dus doit être regardé, en l’absence de circonstance indépendante de sa volonté l’ayant contraint à y renoncer, comme ayant réalisé un acte de disposition constitutif d’une libéralité, dont le montant doit être compris dans ses revenus fonciers.

En ce qui concerne les biens situés à La Penne sur Huveaune (La Queirade) :

4. En premier lieu, il résulte de l’instruction que M. G… a renoncé à percevoir de ses locataires, M. et M^me D…, 1 100 euros de loyer au cours de l’année 2018 et 4 400 euros de loyer au cours de l’année 2019. Si le requérant soutient que cette renonciation est due à l’état du bien loué, il ne l’établit pas en produisant une attestation non datée des locataires, selon lesquels la chambre était inutilisable du fait d’un trou dans le plafond laissant couler l’eau et le logement comportait d’importants problèmes d’isolation. Les pièces produites relatives à une procédure en cours auprès de l’assureur Matmut ne permettent pas non plus de déterminer la nature et l’ampleur des dommages ainsi que la période au cours de laquelle ils sont survenus. Par suite, le requérant n’établit pas avoir été contraint de renoncer à ces revenus fonciers.

5. En deuxième lieu, il résulte de l’instruction que M. G… a renoncé à percevoir de sa locataire, M^me B…, 1 600 euros de loyer au cours de l’année 2019. Si le requérant produit une attestation de l’intéressée indiquant qu’elle a payé un loyer minoré de mai 2019 à avril 2021, cette seule pièce, qui n’est au demeurant corroborée par aucune clause du contrat de bail, ne permet pas de démontrer que le requérant a été contraint de renoncer à ces revenus fonciers.

6. En troisième lieu, il résulte de l’instruction que M. G… a renoncé à percevoir de ses locataires, M. et M^me H…, 2 200 euros de loyer au cours de l’année 2019. Si le requérant produit une attestation datée du couple de locataires décrivant les problèmes du logement, cette seule pièce ne permet pas d’établir que M. G… a été contraint de renoncer à ces revenus fonciers.

7. En quatrième lieu, il résulte de l’instruction que M. G… a renoncé à percevoir de ses locataires, M. E… et M^me F…, 300 euros de loyer au cours de l’année 2018. Si le requérant produit une copie d’un courrier non daté du couple de locataires dénonçant un problème d’isolation et demandant une prise en charge de 50 % de la facture d’électricité, cette seule pièce ne permet pas d’établir que M. G… a été contraint de renoncer à ces revenus fonciers.

En ce qui concerne le bien situé à Marseille (Le Moulan) :

8. En premier lieu, il résulte de l’instruction que M. G… a renoncé à percevoir de sa locataire, M^me A…, 1 400 euros de loyer au cours de l’année 2017. Si le requérant produit une attestation de l’intéressée indiquant qu’elle n’a pas payé de loyer pendant deux mois en raison de travaux qu’elle a effectués pour un montant de 1 400 euros du fait du mauvais état du bien, cette seule pièce, qui n’est au demeurant corroborée par aucune clause du contrat de bail, ne permet pas de démontrer que le requérant a été contraint de renoncer à ces revenus fonciers.

9. En second lieu, il résulte de l’instruction que M. G… a renoncé à percevoir de sa locataire, M^me C…, 1 500 euros de loyer au cours de l’année 2019. Si le requérant produit une attestation de l’intéressée indiquant qu’elle n’a pas payé de loyer pendant deux mois du fait du mauvais état du bien, cette seule pièce, qui n’est au demeurant corroborée par aucune clause du contrat de bail, ne permet pas de démontrer que le requérant a été contraint de renoncer à ces revenus fonciers.

10. Il résulte de ce qui a été dit aux points 4 à 9 que le requérant n’est pas fondé à soutenir que c’est à tort que l’administration a regardé comme des libéralités ces loyers non perçus et les a imposés dans la catégorie des revenus fonciers.

Sur les loyers non encaissés entre deux locataires :

11. En premier lieu, il résulte de l’instruction que l’administration a rectifié les revenus fonciers déclarés au titre de l’année 2017 à hauteur de trois mois de loyer, en l’absence de démonstration par le requérant d’une vacance entre deux locataires d’un appartement situé « Le Moulan ». Si le requérant soutient qu’il n’a pas perçu de loyer pendant trois mois entre le départ de M^me J… et l’arrivée de M^me A…, il ne l’établit pas en se bornant à produire une attestation d’assurance habitation souscrite par cette dernière le 24 mai 2017, en l’absence de pièce relative au départ de M. J…. Par suite, M. G… n’est pas fondé à soutenir que c’est à tort que l’administration a réintégré ces trois mois de loyer dans ses revenus fonciers.

12. En second lieu, il résulte de l’instruction que l’administration a rectifié les revenus fonciers déclarés au titre de l’année 2017 à hauteur d’un mois de loyer, au motif que le requérant n’avait pas démontré la vacance entre deux locataires d’un appartement type T2 situé 21 Chemin de la Queirade. Toutefois, le requérant produit une attestation datée et circonstanciée de M^me I… indiquant qu’elle a libéré le logement le 30 juin 2017, et un contrat de bail concernant le même bien, au nom de Henriques, prévoyant une entrée dans le lieu au 1er août 2017. Dans ces conditions, la vacance d’un mois entre ces deux locataires est établie.

13. Il résulte de ce qui précède que M. G… est seulement fondé à demander la décharge en base, à hauteur de 350 euros, correspondant au loyer réintégré à tort à proportion de la quote-part de détention de M. G… dans le bien concerné, des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et de contributions sociales auxquelles il a été assujetti au titre de l’année 2017.

Sur les dépenses de travaux déduites :

14. Aux termes du I de l’article 31 du code général des impôts : « Les charges de la propriété déductibles pour la détermination du revenu net comprennent : / 1° Pour les propriétés urbaines : / a) Les dépenses de réparation et d’entretien effectivement supportées par le propriétaire ; (…) / b) Les dépenses d’amélioration afférentes aux locaux d’habitation, à l’exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement (…) ». Au sens de ces dispositions, doivent être regardés comme des travaux de reconstruction ceux qui comportent la création de nouveaux locaux d’habitation, ou qui ont pour effet d’apporter une modification importante au gros œuvre, ainsi que les travaux d’aménagement interne qui, par leur importance, équivalent à des travaux de reconstruction, et comme des travaux d’agrandissement ceux qui ont pour effet d’accroître le volume ou la surface habitable des locaux existants.

15. En premier lieu, il résulte de l’instruction que l’administration fiscale a remis en cause la déductibilité de travaux réalisés par la SARL MCR au cours des années 2016 et 2017 sur le bien situés au 21 chemin de la Queirade 13821 La Penne sur Huveaune. Ce bâtiment, initialement constitué de deux appartements d’une superficie de 53 mètres carrés et 55 mètres carrés a été transformé en quatre appartements soit deux de 62 mètres carrés et deux de 78 mètres carrés. Les travaux ont également consisté en la fourniture et pose d’un bassin de rétention d’eau.

16. D’une part, le requérant soutient que les travaux n’ont pas consisté en des travaux d’agrandissement, à l’exception de l’aménagement de la véranda. Toutefois, l’administration indique, sans être contredite, que M. G… ne fait état que d’une évolution de la surface plancher et non pas de la surface habitable tandis que le garage, la cave et la remise ont été transformés en surface habitable. Par suite, les travaux ont consisté, au moins partiellement, en des travaux d’agrandissement, sans que les parties ne mettent le tribunal en mesure de déterminer dans quelle proportion.

17. D’autre part, il résulte de l’instruction que les travaux réalisés par la SARL MCR ont notamment consisté en la démolition des plafonds, des cloisons intérieures, des fenêtres, d’un escalier en béton, en la pose de fondations, en l’élévation d’une pièce et d’un mur sur terrasse, en la pose d’une chape en béton armé, d’un escalier en béton et de deux escaliers en bois, de piliers en béton pour réaliser une terrasse, de poutres en béton armé reliant les poteaux entre eux, d’une charpente bois sur une pièce nouvelle, ainsi que d’une toiture quatre pentes. Dans ces conditions, les travaux en litige doivent être regardés comme ayant affecté de façon importante le gros œuvre de l’ensemble immobilier, et ainsi comme constituant, au sens de l’article 31 du code général des impôts, des travaux de reconstruction non déductibles des revenus fonciers. Si certains des travaux réalisés, qui portent sur le second œuvre, constituent des travaux d’amélioration, ces travaux, inclus dans l’opération globale de restructuration qui a porté sur l’ensemble de l’immeuble, ne sont pas dissociables des travaux de reconstruction. Il s’ensuit que le requérant n’est pas fondé à soutenir que c’est à tort que l’administration a remis en cause le caractère déductible de la totalité des dépenses supportées à proportion de sa quote-part dans le financement de l’opération de réhabilitation de l’immeuble.

18. En deuxième lieu, si le requérant demande la déduction de matériaux achetés chez Leroy Merlin, Bricodépot et Carrera, il ne produit aucune facture dans le cadre de la présente instance et ne démontre pas que les dépenses litigieuses ont été engagées pour réaliser des travaux sur les biens mis en location, tandis que la résidence principale de M. G… est située à la même adresse que la plupart des biens loués qu’il possède. Dans ces conditions, il n’est pas fondé à soutenir que c’est à tort que l’administration a remis en cause la déductibilité de ces factures.

19. En troisième lieu, dès lors que le requérant ne démontre pas la déductibilité des dépenses de travaux mentionnés aux points 15 à 18, il n’est pas fondé à soutenir que c’est à tort que l’administration a annulé le déficit reportable déclaré au titre des années 2017 à 2019.

Sur les pénalités :

20. Le requérant ne critique pas de façon autonome les pénalités. Par suite, il est seulement fondé à obtenir la décharge de la pénalité de 10 % qui lui a été infligée, à proportion de la décharge en base prononcée au point 13.

Sur les frais liés au litige :

21. Il n’y a pas lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de l’Etat la somme demandée par M. G… sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1er : Les revenus fonciers de M. K… G… perçus au titre de l’année 2017 sont réduits d’une somme de 350 euros.

Article 2 : M. K… G… est déchargé des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et de contributions sociales auxquelles il a été assujetti au titre de l’année 2017, correspondant à la réduction de la base d’imposition définie à l’article 1er, ainsi que des pénalités correspondantes.

Article 3 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à M. K… G… et à la directrice régionale des finances publiques de Provence-Alpes-Côte d’Azur et du département des Bouches-du-Rhône.

Délibéré après l’audience du 9 avril 2026, à laquelle siégeaient :

M. Brossier, président,

M. Grimmaud, premier conseiller,

M^me Pouliquen, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 10 avril 2026.

La rapporteure,

Signé

G. Pouliquen

Le président,

Signé

J.B. Brossier

Le greffier,

Signé

P. Giraud

La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique, en ce qui le concerne, ou à tous les commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour la greffière en chef,

Le greffier,