Vu la procédure suivante :

Par une requête, enregistrée le 30 avril 2024 sous le n° 2405321, la société civile immobilière (SCI) Secovalde, représentée par la société par actions simplifiée (SAS) EIF, prise en la personne de M. A…, doit être regardée comme demandant au tribunal :

1°) de prononcer la décharge des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties et de taxe d’enlèvement des ordures ménagères mises à sa charge au titre des années 2022 et 2023 à raison du centre commercial Val d’Europe dont elle est propriétaire sur la commune de Serris ;

2°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 1 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

La SCI Secovalde soutient que :

- le mail du centre commercial objet de la taxe en litige ne constitue qu’un dégagement destiné à créer une communication entre les différents commerces présents dans le centre commercial et ne saurait être apprécié comme un local commercial directement rattachable à l’une des catégories prévues à l’article 310 Q de l’annexe II au code général des impôts ; la question d’une double imposition du mail à la taxe foncière en système révisé est donc posée puisque la valeur locative du mail est déjà intégrée dans celle des boutiques qu’il dessert ; par suite, évaluer le mail distinctement revient à l’imposer deux fois ; elle se prévaut à cette fin de la décision n° 1903189 du 17 mai 2021 du tribunal administratif de Lyon ;

- en effet, les loyers des différents commerces intègrent déjà la jouissance du mail qui permet l’accès à ces commerces ; de ce fait, la valeur locative du mail est d’ores et déjà incluse dans la valeur locative des boutiques car elle comporte une quote-part de mail ;

- concernant le secteur du centre commercial en cause, le tarif MAG1 s’élevait en 2023 à 294,10 euros/m² et le tarif MAG3 à 1 028 euros ; les mails de centres commerciaux sont donc pris en compte dans la détermination du tarif de la catégorie MAG3 en ce qu’il conduit à l’application d’un prix par mètre carré 3,5 fois supérieur à celui appliqué aux boutiques de même taille qui ne bénéficieraient pas de la desserte d’un mail ;

- l’évaluation actuellement retenue en catégorie MAG5 conduit à fixer la valeur locative révisée du mail litigieux à plus de 1 100 000 euros, évaluation plus que démesurée pour une surface improductive de revenu direct.

Par un mémoire en défense, enregistré le 6 août 2024, la directrice départementale des finances publiques de Seine-et-Marne conclut au rejet de la requête en faisant valoir que :

- la requête est irrecevable en application des dispositions de l’article 1518 F du code général des impôts dès lors qu’elle a principalement pour objet de remettre en cause les modalités de calcul et le montant des tarifs par mètre carré applicables aux locaux professionnels relevant de la catégorie MAG3 et MAG5 tels que fixés dans le cadre de la révision des valeurs locative des locaux professionnels (RVLLP) ;

- le centre commercial Val d’Europe situé Cours du Danube sur la commune de Serris d’une surface pondérée totale de 6 867 m² est à ce jour rattaché dans le cadre de son évaluation à la catégorie MAG5 et non pas à la catégorie MAG3 ; ce rattachement à la catégorie MAG5 du mail de ce centre commercial a été explicitement sollicité par la SCI propriétaire dans le cadre d’une précédente réclamation du 12 octobre 2022 ;

- en tout état de cause, ce rattachement à la catégorie MAG5 traduit l’application des articles 1380 et 1498 du code général des impôts et de l’article 310 Q de l’annexe II à ce code aux termes desquels il convient d’imposer le mail d’un centre commercial, qui est une propriété bâtie, dans la catégorie prépondérante des magasins qu’il dessert au regard de leurs surfaces ; le mail du centre commercial n’a donc fait l’objet d’aucune double imposition.

Vu :

- la décision du 26 février 2024 par laquelle la direction départementale des finances publiques de Seine-et-Marne a statué sur la réclamation préalable ;

- les autres pièces du dossier.

Vu :

- le livre des procédures fiscales et le code général des impôts et notamment son annexe II ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience ;

Ont été entendus, au cours de l’audience publique du 7 avril 2026, en présence de M^me Rouillard, greffière d’audience :

- M. Freydefont, rapporteur, qui a lu son rapport ;

- M. Bourgau, rapporteur public, qui a lu ses conclusions.

Ni la SCI requérante, ni le défendeur ne sont présents ou représentés

Considérant ce qui suit :

1. Il résulte de l’instruction que la société civile immobilière (SCI) Secovalde a été assujettie à la taxe foncière sur les propriétés bâties et à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères au titre des années 2022 et 2023 notamment à raison du mail du centre commercial Val d’Europe situé sur la commune de Serris (77700) dans le département de Seine-et-Marne. Par la requête susvisée, la SCI Secovalde demande la décharge des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties et de taxe d’enlèvement des ordures ménagères auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2022 et 2023.

Sur les dispositions applicables :

En ce qui concerne la taxe foncière sur les propriétés bâties :

Sans qu’il soit besoin de statuer sur la fin de non-recevoir opposée en défense :

2. Aux termes de l’article 1380 du code général des impôts : « La taxe foncière est établie annuellement sur les propriétés bâties sises en France à l’exception de celles qui en sont expressément exonérées par les dispositions du présent code ». En vertu du II de l’article 34 de la loi du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010, applicable aux impositions établies à compter de 2017 et codifié, depuis le 1er janvier 2018, à l’article 1498 du code général des impôts, en vue de l’évaluation de leur valeur locative, les locaux professionnels sont classés « dans des sous-groupes, définis en fonction de leur nature et de leur destination », et à l’intérieur de chaque sous-groupe, « par catégories, en fonction de leur utilisation, de leurs caractéristiques physiques, de leur situation et de leur consistance ». Aux termes de l’article 1er du décret du 10 octobre 2011 fixant les sous-groupes et catégories de locaux professionnels en vue de l’évaluation de leur valeur locative, codifié, depuis le 1er janvier 2018, à l’article 310 Q de l’annexe II au code général des impôts, les locaux professionnels sont classés « selon les sous-groupes et catégories suivants : / (…) / Sous-groupe I : magasins et lieux de vente : / Catégorie 1 [MAG1] : boutiques et magasins sur rue. / (…) Catégorie 3 [MAG3] : magasins appartenant à un ensemble commercial. / (…) Catégorie 5 [MAG5] : magasins de très grande surface (surface principale supérieure ou égale à 2 500 m2). »

3. Pour l’application de ces dispositions, il convient, au sein d’un centre commercial, d’imposer le mail, qui est une propriété bâtie, dans la catégorie prépondérante des magasins qu’il dessert au regard de leurs surfaces. La circonstance que la valeur locative du mail puisse être économiquement prise en compte dans le loyer de ces magasins est sans incidence sur cette imposition.

4. En premier lieu, la SCI requérante soutient que le mail du centre commercial objet de la taxe en litige ne constitue qu’un dégagement destiné à créer une communication entre les différents commerces présents dans le centre commercial et ne saurait être apprécié comme un local commercial directement rattachable à l’une des catégories prévues à l’article 310 Q de l’annexe II au code général des impôts ; elle fait valoir que la question d’une double imposition du mail à la taxe foncière en système révisé est donc posée dès lors que les loyers des différents commerces intègrent déjà la jouissance du mail qui permet l’accès à ces commerces ; elle en déduit que la valeur locative du mail est d’ores et déjà incluse dans la valeur locative des boutiques car elle comporte une quote-part de mail. Toutefois, en application de ce qui a été développé au point précédent, le mail d’un centre commercial, qui est une propriété bâtie, doit être imposée à la taxe foncière dans la catégorie prépondérante des magasins qu’il dessert sans que la circonstance que la valeur locative du mail soit économiquement prise en compte dans le loyer de ces magasins ait une incidence sur cette imposition. Ce premier moyen sera donc écarté.

5. En deuxième lieu, la SCI requérante soutient que, concernant le secteur du centre commercial en cause, le tarif MAG3 s’élevait en 2023 à 1 028 euros, soit un tarif 3,5 fois supérieur à celui de la catégorie MAG1 appliqué aux boutiques de même taille qui ne bénéficieraient pas de la desserte d’un mail qui était en 2023 de 294,10 euros/m². Toutefois, l’administration fiscale fait valoir en défense que le centre commercial Val d’Europe, d’une superficie pondérée totale de 6 867 m², supérieure au seuil de 2 500 m² défini à l’article 310 Q précité de l’annexe II au code général des impôts, est en réalité rattaché dans le cadre de son évaluation à la catégorie MAG5 et non pas à la catégorie MAG3, et que ce rattachement à la catégorie MAG5 du mail a été d’ailleurs explicitement sollicité par la SCI propriétaire dans le cadre d’une précédente réclamation du 12 octobre 2022. Par suite, ce deuxième moyen sera écarté comme inopérant.

6. En troisième lieu, la SCI requérante soutient que l’évaluation actuellement retenue en catégorie MAG5 conduit à fixer la valeur locative révisée du mail litigieux à plus de 1 100 000 euros, évaluation plus que démesurée pour une surface improductive de revenu direct. Toutefois, d’une part, la requérante ne conteste pas que le centre commercial en cause a une surface pondérée totale de 6 867 m² supérieure au seuil de 2 500 m² au-delà duquel les magasins et lieux de vente sur rue dépendent de la catégorie MAG5 en application des dispositions précitées de l’article 310 Q de l’annexe II au code général des impôts. D’autre part, si aucune vente n’est réalisée sur la surface du mail en cause, il permet toutefois l’accès aux magasins desservis et contribue ainsi à accroître leur commercialité. Par suite, ce troisième et dernier moyen sera écarté comme inopérant.

7. Il résulte de ce qui précède que les moyens soulevés au soutien des conclusions à fin de décharge des cotisations de taxe foncière au titre de l’année 2022 présentées par la SCI Secovalde doivent tous être écartés. Ces conclusions seront donc rejetées.

En ce qui concerne la taxe d’enlèvement des ordures ménagères :

8. Aux termes du I de l’article 1520 du code général des impôts, dans sa version applicable à l’année d’imposition en litige : « Les communes qui assurent au moins la collecte des déchets des ménages peuvent instituer une taxe destinée à pourvoir aux dépenses du service de collecte et de traitement des déchets ménagers et des déchets mentionnés à l’article L. 2224-14 du code général des collectivités territoriales, dans la mesure où celles-ci ne sont pas couvertes par des recettes ordinaires n’ayant pas le caractère fiscal. » Aux termes du I de l’article 1521 du même code : « La taxe [d’enlèvement des ordures ménagères] porte sur toutes les propriétés soumises à la taxe foncière sur les propriétés bâties ou qui en sont temporairement exonérées ainsi que sur les logements des fonctionnaires ou employés civils et militaires visés à l’article 1523. »

9. D’une part, les conclusions à fin de décharge de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères mise à la charge de la SCI requérante au titre des années 2022 et 2023 ne sont assortis d’aucun moyen spécifique permettant au juge d’en apprécier le bien-fondé ; d’autre part, et en tout état de cause, les conclusions à fin de décharge de la taxe foncière ayant été rejetées ainsi qu’il a été dit au point 7, celles à fin de décharge de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères le seront par voie de conséquence en application de l’article 1521 précité du code général des impôts.

10. Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions à fin de décharge présentées par la SCI Secovalde doivent toutes être rejetées. Par voie de conséquence, seront également rejetées ses conclusions tendant au bénéfice de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la SCI Secovalde est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société civile immobilière (SCI) Secovalde et au directeur départemental des finances publiques de Seine-et-Marne.

Délibéré après l’audience du 7 avril 2026.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 21 avril 2026.

Le président,

C. Freydefont

La greffière,

C. Rouillard

La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances, de l’industrie et de la souveraineté industrielle et numérique, en ce qui le concerne ou à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution du présent jugement.

Pour expédition conforme,

La greffière,