- le permis de construire modificatif méconnait les dispositions des articles R. 423-1 et R. 423-23 du code de l’urbanisme, qui prévoit la réalisation d’un nouveau mur de soutènement sur le domaine public, ne comporte pas l’accord du gestionnaire pour engager la procédure d’autorisation d’occupation du domaine public ;

- il méconnait les dispositions de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme dès lors qu’en prévoyant insuffisamment de places de stationnement, le projet est susceptible de générer du stationnement sauvage et ainsi porter atteinte à la sécurité publique.

La commune de Saint-Thibault-des-Vignes, à laquelle le mémoire a été communiqué, n’a pas produit d’observations.

Par une lettre du 24 juillet 2025, les parties ont été informées, en application de l’article R. 611-11-1 du code de justice administrative, de la période à laquelle il était envisagé d’appeler l’affaire à une audience et que l’instruction pourrait être close à partir du 30 septembre 2025 sans information préalable.

Par ordonnance du 19 janvier 2026, la clôture d’instruction a été prononcée à effet immédiat.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Flandre Olivier,

- les conclusions de M^me Senichault de Izaguirre, rapporteure publique,

- et les observations de M^e Simard, représentant la société STDV, et de M^e B…, représentant M. A….

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 1er décembre 2020, le maire de Saint-Thibault-des-Vignes a délivré à M. A… un permis de construire une extension du restaurant « Le Palais de Saint Thibault » sur les parcelles AB 5 et AB 186. La société STDV, qui exploite un restaurant de l’enseigne « KFC » situé sur la parcelle AB 5, a formé contre cet arrêté un recours gracieux qui a été implicitement rejeté. Par un arrêté du 3 mars 2022, le maire de Saint-Thibault-des-Vignes a ensuite délivré un permis de construire modificatif n° 2 à M. A….

Par un jugement n° 2106596 avant dire droit du 27 octobre 2023, le tribunal après avoir écarté les autres moyens soulevés par la requérante, a sursis à statuer sur sa requête en application des dispositions de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme afin de permettre à la commune ou à M. A… de notifier, dans un délai de six mois à compter de la notification de cette décision, un permis de construire modificatif régularisant le vice tenant à la méconnaissance des dispositions de l’article UE 12 du règlement du plan local d’urbanisme de Saint-Thibault-des-Vignes. Par un arrêté du 24 juin 2024 le maire de Saint-Thibault-des-Vignes a délivré à M. A… un permis de construire modificatif n° 3 pour la modification des façades du restaurant « Le Palais de Saint Thibault », la transformation d’une partie de l’entresol en places de stationnement et le réaménagement de la salle de restaurant.

Par un jugement n° 2106596 avant dire droit du 20 décembre 2024, le tribunal, après avoir écarté les autres moyens soulevés par la requérante, a sursis à statuer sur sa requête en application des dispositions de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme afin de permettre à la commune ou à M. A… de notifier, dans un délai de six mois à compter de la notification de cette décision, un permis de construire modificatif régularisant les vices tenant à la méconnaissance des dispositions de l’article R. 431-9 du code de l’urbanisme et de l’article UE 12 du règlement du plan local d’urbanisme en ce qui concerne les dimensions des places réservées aux personnes à mobilité réduite du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Saint-Thibault-des-Vignes.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

2. Aux termes de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation, même après l’achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé ».

3. D’une part, il résulte de ces dispositions qu’il appartient au juge qui a sursis à statuer sur leur fondement d’apprécier, pour statuer sur le litige lorsqu’une mesure de régularisation lui a été notifiée, si cette mesure assure la régularisation du vice qu’il a relevé quand bien même les parties, invitées à le faire, n’ont pas présenté d’observations devant lui sur ce point.

4. D’autre part, lorsqu’une autorisation d’urbanisme a été délivrée en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l’utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance de l’autorisation, l’illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d’une autorisation modificative dès lors que celle-ci assure le respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédée de l’exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises. Elle peut, de même, être régularisée par une autorisation modificative si la règle relative à l’utilisation du sol qui était méconnue par l’autorisation initiale a été entretemps modifiée ou si cette règle ne peut plus être regardée comme méconnue par l’effet d’un changement dans les circonstances de fait de l’espèce. Il en va de même dans le cas où le bénéficiaire de l’autorisation initiale notifie en temps utile au juge une décision individuelle de l’autorité administrative compétente valant mesure de régularisation à la suite d’un jugement décidant, en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, de surseoir à statuer sur une demande tendant à l’annulation de l’autorisation initiale. En revanche, la seule circonstance que le vice dont est affectée l’autorisation initiale et qui a justifié le sursis à statuer résulte de la méconnaissance d’une règle d’urbanisme qui n’est plus applicable à la date à laquelle le juge statue à nouveau sur la demande d’annulation, après l’expiration du délai imparti aux intéressés pour notifier la mesure de régularisation, est insusceptible, par elle-même, d’entraîner une telle régularisation et de justifier le rejet de la demande.

En ce qui concerne la régularisation des vices relevés par le jugement avant-dire-droit du 20 décembre 2024 :

5. Il résulte des nouvelles dispositions de l’article UE II.3 du règlement du plan local d’urbanisme de Saint-Thibault- des-Vignes, en vigueur à la date de délivrance du permis de construire modificatif n° 4, que sont exigées pour les constructions destinées aux commerces et activités : « Une place de stationnement automobile pour le personnel pour 100 m² de surface de plancher. Et une place pour 75 m² pour les clientèles visiteurs ». Ces dispositions ont eu pour effet de rapporter à vingt-et-une le nombre de places de stationnement nécessaires au projet. Le terrain disposant d’ores et déjà d’un nombre de places existantes supérieur à cette norme, la réalisation de places de stationnement supplémentaires n’est plus nécessaire pour que le projet d’extension du restaurant du pétitionnaire respecte les dispositions précitées.

6. En premier lieu, il ressort des pièces du dossier, d’une part, que le parc de stationnement situé à l’entresol a été supprimé dans le permis de construire n° 4, de sorte que les insuffisances liées à la création de cette nouvelle aire de stationnement telles que l’aménagement des accès et des plantations qui bordent la voie sont devenues sans objet et, d’autre part, que le plan de masse joint à la demande de permis de construire n° 4 fait figurer l’ensemble des places de stationnement prévues sur le terrain, précisant celles dédiées au projet, les places de stationnement réservées aux personnes à mobilité réduite, ainsi que les espaces plantés, permettant aux services instructeurs d’apprécier la conformité du projet aux nouvelles règles d’urbanisme.

7. En second lieu, pour les motifs énoncés au point 6, le permis de construire modificatif n° 4 doit également être regardé comme régularisant le vice tiré de ce que la place de stationnement pour les personnes à mobilité réduite créée à l’entresol du restaurant ne respectait pas les dimensions prévues par les dispositions de l’article UE 12 du règlement du plan local d’urbanisme.

8. Dans ces circonstances, le permis de construire modificatif délivré le 13 octobre 2025 a régularisé les vices identifiés aux points 13 et 19 du jugement avant-dire-droit du 20 décembre 2024.

En ce qui concerne les vices propres du permis de construire modificatif du 13 octobre 2025 :

9. A compter de la décision par laquelle le juge recourt à l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, seuls des moyens dirigés contre la mesure de régularisation notifiée, le cas échéant, au juge peuvent être invoqués devant ce dernier. A ce titre, les parties peuvent, à l’appui de la contestation de l’acte de régularisation, invoquer des vices qui lui sont propres et soutenir qu’il n’a pas pour effet de régulariser le vice que le juge a constaté dans sa décision avant dire droit. Elles ne peuvent en revanche soulever aucun autre moyen, qu’il s’agisse d’un moyen déjà écarté par la décision avant dire droit ou de moyens nouveaux, à l’exception de ceux qui seraient fondés sur des éléments révélés par la procédure de régularisation.

10. En premier lieu, aux termes de l’article R. 423-1 du code de l’urbanisme : « Les demandes de permis de construire (…) sont adressées (…) ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés : a) Soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux ; / b) Soit, en cas d’indivision, par un ou plusieurs co-indivisaires ou leur mandataire ; / c) Soit par une personne ayant qualité pour bénéficier de l’expropriation pour cause d’utilité publique ». Aux termes de l’article R. 431-5 du même code : « La demande de permis de construire précise : a) L’identité du ou des demandeurs (…) La demande comporte également l’attestation du ou des demandeurs qu’ils remplissent les conditions définies à l’article R. 423-1 pour déposer une demande de permis ».

11. Il résulte de ces dispositions que les demandes de permis de construire doivent seulement comporter l’attestation du pétitionnaire qu’il remplit les conditions définies à l’article R. 423-1 cité ci-dessus. Les autorisations d’utilisation du sol, qui ont pour seul objet de s’assurer de la conformité des travaux qu’elles autorisent avec la législation et la réglementation d’urbanisme étant accordées sous réserve du droit des tiers, il n’appartient pas à l’autorité compétente de vérifier, dans le cadre de l’instruction d’une demande de permis, la validité de l’attestation établie par le demandeur. Ainsi, sous réserve de la fraude, le pétitionnaire qui fournit l’attestation prévue à l’article R. 431-5 du code de l’urbanisme doit être regardé comme ayant qualité pour présenter sa demande. Par suite, les tiers ne sauraient utilement invoquer, pour contester une décision accordant une telle autorisation au vu de l’attestation requise, la circonstance que l’administration n’en aurait pas vérifié l’exactitude.

12. En premier lieu, il ressort des pièces du dossier que le pétitionnaire, en apposant sa signature à la rubrique 12 du formulaire Cerfa de demande de permis de construire modificatif, a attesté avoir qualité pour demander le permis contesté au sens des dispositions de l’article R. 431-5 du code de l’urbanisme. Par suite, le moyen tiré de ce que le dossier de demande de permis de construire méconnait les dispositions de l’article R. 431-5 du code de l’urbanisme doit être écarté.

13. En deuxième lieu, s’il était allégué, d’une part, que cette attestation est entachée de fraude, il ne ressort pas des pièces du dossier qu’en faisant figurer un mur de soutènement sur le plan de masse, sans mentionner qu’il avait vocation à s’implanter sur le domaine public, le pétitionnaire aurait procédé à des manœuvres frauduleuses, dès lors que les limites du terrain appartenant au pétitionnaire sont représentées sur les plans joints au dossier de demande. D’autre part, s’il ressort des pièces du dossier que les travaux effectivement réalisés par M. A…, sur le domaine public, excèdent ceux autorisés par le permis de construire modificatif du 13 octobre 2025, cette circonstance, qui concerne l’exécution du permis de construire, est sans incidence sur la légalité de l’arrêté contesté.

14. En troisième lieu, aux termes de l’article R. 431-13 du code de l’urbanisme : « Lorsque le projet de construction porte sur une dépendance du domaine public, le dossier joint à la demande de permis de construire comporte une pièce exprimant l’accord du gestionnaire du domaine pour engager la procédure d’autorisation d’occupation temporaire du domaine public ». Il résulte de ces dispositions que lorsqu’un permis de construire est demandé pour l’édification d’un ouvrage sur le domaine public ou le surplombant, il ne peut être légalement accordé que si le pétitionnaire justifie d’un accord exprès du gestionnaire du domaine pour engager la procédure d’autorisation d’occupation temporaire du domaine public pour l’ouvrage qu’il se propose d’édifier.

15. Ainsi que le soutient la requérante, le permis de construire modificatif prévoit la création d’une portion de mur de soutènement qui n’avait pas été autorisée par les permis de construire et permis de construire modificatifs précédents et il ne ressort pas des pièces du dossier que M. A… ait produit un document exprimant l’accord du gestionnaire du domaine en vue d’édifier cette construction, dont il n’est pas contesté qu’elle serait édifiée sur le domaine public. Par suite, le moyen tiré de ce que le permis de construire modificatif du 13 octobre 2025 méconnait les dispositions de l’article R. 431-13 du code de l’urbanisme doit être accueilli.

16. En quatrième lieu, et dernier lieu, aux termes de l’

article R. 111-2 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations ». Il appartient à l’autorité d’urbanisme compétente et au juge de l’excès de pouvoir, pour apprécier si les risques d’atteintes à la salubrité ou à la sécurité publique justifient un refus de permis de construire sur le fondement de ces dispositions, de tenir compte tant de la probabilité de réalisation de ces risques que de la gravité de leurs conséquences, s’ils se réalisent.

17. La requérante soutient qu’avec une capacité d’accueil de 296 personnes, le nombre de places de stationnement prévues – 21 places dédiées et 38 places sur le parc de stationnement partagé – est insuffisant, ce qui génèrera du stationnement sauvage susceptible de porter atteinte à la sécurité publique. Toutefois, et alors qu’il ne ressort pas de pièces du dossier ni n’est même allégué que le restaurant ne serait pas desservi par des transports collectifs ou qu’il n’existerait aucune autre place de stationnement librement accessible à proximité du restaurant, la requérante n’établit ni la réalité de ce risque pour la sécurité publique, ni la gravité de ses conséquences. Dans ces conditions, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme doit être écarté.

Sur les conséquences de l’illégalité de l’arrêté du 13 octobre 2025 :

18. Aux termes de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice n’affectant qu’une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l’annulation qu’il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l’autorisation pourra en demander la régularisation, même après l’achèvement des travaux. Le refus par le juge de faire droit à une demande d’annulation partielle est motivé ». Aux termes de l’article L. 600-5-1 du même code : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation, même après l’achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé ».

19. Il résulte de ces dispositions, éclairées par les travaux parlementaires ayant conduit à l’adoption de la loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, que, lorsque le ou les vices affectant la légalité de l’autorisation d’urbanisme dont l’annulation est demandée sont susceptibles d’être régularisés, le juge administratif doit, en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, surseoir à statuer sur les conclusions dont il est saisi contre cette autorisation, sauf à ce qu’il fasse le choix de recourir à l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme, si les conditions posées par cet article sont réunies, ou que le bénéficiaire de l’autorisation lui ait indiqué qu’il ne souhaitait pas bénéficier d’une mesure de régularisation. Il n’en va pas différemment lorsque l’autorisation d’urbanisme contestée devant le juge est une mesure de régularisation qui lui a été notifiée pendant le délai qu’il avait fixé en mettant antérieurement en œuvre l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme.

20. En outre, il résulte des dispositions de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme que le juge peut procéder à l’annulation partielle d’une autorisation d’urbanisme dans le cas où une illégalité affecte une partie identifiable du projet et où cette illégalité est susceptible d’être régularisée, sans qu’il soit nécessaire que la partie illégale du projet soit divisible du reste de ce projet.

21. Il résulte de tout ce qui vient d’être exposé que seul est fondé le moyen, relevé au point 15 du présent jugement, tiré de la violation de l’article R. 431-13 du code de l’urbanisme, en l’absence de la pièce exprimant l’accord du gestionnaire du domaine public pour engager la procédure d’autorisation d’occupation temporaire de ce domaine en vue de la construction d’un mur de soutènement. Le vice ainsi relevé porte sur une partie identifiée de la construction et est susceptible d’être régularisé par un permis de construire modificatif sans changer la nature même du projet et, contrairement à ce que soutient la requérante, sans exiger nécessairement de déclassement préalable. Par suite, il y a lieu de limiter à cette partie dudit projet la portée de l’annulation prononcée par le présent jugement.

22. Il suit de là que le permis de construire initial du 1er décembre 2020, tel que modifié par les permis du 3 mars 2022, ayant été régularisé par les permis du 24 juin 2024 et du 25 mars 2025, seul ce dernier doit être annulé, mais uniquement en tant qu’il est entaché d’un vice propre tenant à la méconnaissance des dispositions de l’article R. 431-13 du code de l’urbanisme.

Sur les frais liés au litige :

23. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la société STDV, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que la commune de Saint-Thibault-des-Vignes et M. A… demandent au titre des frais liés au litige. Il y a lieu, en revanche, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de la commune de Saint-Thibault-des-Vignes une somme de 1 500 euros à verser à la société STDV au titre des frais d’instance.

D E C I D E :

Article 1er : Le permis de construire modificatif du 25 mars 2025 est annulé en tant que sont méconnues les dispositions de l’article R. 431-13 du code de l’urbanisme.

Article 2 : Il appartiendra à M. A… de solliciter de l’autorité administrative compétente, dans le délai de trois mois à compter de la notification du présent jugement, un permis de construire de régularisation rendant le projet en litige conforme aux dispositions de l’article R. 431-13 du code de l’urbanisme.

Article 3 : La commune de Saint-Thibault-des-Vignes versera à la société STDV une somme de 1 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Les conclusions présentées par la commune de Saint-Thibault-des-Vignes au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 5 : Les conclusions présentées par M. A… au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 6 : Le présent jugement sera notifié à la société STDV, à la commune de Saint-Thibault-des-Vignes et à M. C… A….

Délibéré après l’audience du 20 février 2026, à laquelle siégeaient :

M^me Mullié, présidente,

M^me Flandre Olivier, conseillère,

M^me Giesbert, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 13 mars 2026.

La rapporteure,

L. FLANDRE OLIVIER

La présidente,

N. MULLIÉ

La greffière,

V. GUILLEMARD

La République mande et ordonne au préfet de Seine-et-Marne en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière