Vu la procédure suivante :

Par une requête, des pièces complémentaires et des mémoires, enregistrés le 7 décembre 2023, le 13 décembre 2023, le 17 septembre 2024, le 7 juillet 2025 et le 25 novembre 2025, M^me C… B… épouse D… et M. A… D…, représentés par la SCP Vial-Pech de Laclause-Escale-Knoepffler-Huot-Piret-Joubes, demandent au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté n° PC 066227 23 A0005 du 13 juin 2023 par lequel le maire de la commune de Villeneuve-de-la-Raho a délivré à la société Athaner Investissements un permis de construire deux bâtiments comprenant dix logements semi-collectifs et trois bâtiments à usage de garages sur un terrain situé 27 bis route de Bages, parcelle cadastrée section AM n° 436 ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Villeneuve-de-la-Raho la somme de 3 000 euros à lui verser en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- le permis de construire a été délivré au regard d’un dossier de demande incomplet et méconnaît ainsi l’article R. 431-9 du code de l’urbanisme faute d’indication sur le plan de masse, d’une part, du raccordement au réseau d’eaux usées et de celui du collecteur privé au réseau public et, d’autre part, du raccordement au réseau d’eaux pluviales ; l’arrêté méconnaît le b) de l’article R. 431-10 de ce code faute de comporter un plan de coupe des trois bâtiments à usage de garage et le c) du même article dès lors que le document graphique d’insertion est insuffisant ;

- l’arrêté méconnaît l’article 2 du règlement du plan local d’urbanisme dès lors que les annexes que constituent les bâtiments à usage de garage présentent une emprise au sol de deux fois 78,72 m² et de 104,14 m² ;

- il méconnaît l’article 4 de ce règlement dès lors qu’il n’est pas établi que les constructions seront raccordées au réseau collectif d’assainissement et, en tout état de cause, la société pétitionnaire ne justifie pas de l’accord des propriétaires du collecteur privé pour s’y raccorder ; le dossier de permis de construire ne précise pas les aménagements réalisés pour permettre l’écoulement des eaux pluviales dans le réseau collecteur ;

- il méconnaît l’article 8 de ce règlement dès lors que les deux bâtiments abritant les logements, non contigus, sont séparés par une distance inférieure à leur hauteur ; en outre, les garages, s’ils ne sont pas des annexes, ne sont implantés qu’à une distance de 2,5 mètres du bâtiment d’habitation situé à l’ouest.

Par des mémoires en défense, enregistrés le 27 décembre 2023, le 12 décembre 2024, le 24 octobre 2025 et le 3 décembre 2025 (ce dernier non communiqué), la société à responsabilité limitée (SARL) Athaner Investissements, représentée par M^e Bonnet, conclut au rejet de la requête et à ce qu’une somme de 4 000 euros soit mise à la charge de M. et M^me D… en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir, à titre principal, que la requête est irrecevable au regard de l’article R. 600-4 du code de l’urbanisme, faute pour le recours gracieux de M. et M^me D… du 8 août 2023 d’être accompagné du titre de propriété et des éléments permettant de déterminer leur qualité et intérêt à agir et, à titre subsidiaire, qu’aucun des moyens de la requête n’est fondé.

Par des pièces et un mémoire en défense, enregistrés le 19 septembre 2024 et le 13 juin 2025, la commune de Villeneuve-de-la-Raho, représentée par M^e Manya, conclut au rejet de la requête et à ce qu’une somme de 2 000 euros soit mise à la charge de M. et M^me D… en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir, à titre principal, que la requête est irrecevable faute pour M. et M^me D… d’établir leur intérêt à agir au regard de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme, à titre subsidiaire, qu’aucun des moyens de la requête n’est fondé.

Par un courrier du 17 octobre 2025, et en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, les parties ont été informées de ce que le tribunal était susceptible de surseoir à statuer pendant un délai de six mois afin de permettre la régularisation des vices tirés de la méconnaissance des articles 2 et 8 du règlement de la zone UB1 du règlement du plan local d’urbanisme.

Des observations en réponse à cette communication, enregistrées le 20 octobre 2025, ont été présentées par la SARL Athaner Investissements et ont été communiquées.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M. Didierlaurent,

- les conclusions de M. Sanson, rapporteur public,

- les observations de M^e Huot, représentant les requérants, celles de M^e Py, représentant la commune de Villeneuve-de-la-Raho, et celles de M^e Bonnet, représentant la société Athaner Investissements.

Considérant ce qui suit :

La société à responsabilité limitée (SARL) Athaner Investissements a déposé, le 21 avril 2023, auprès du service instructeur de la commune de Villeneuve-de-la-Raho, une demande de permis de construire deux bâtiments comprenant dix logements semi-collectifs et trois bâtiments à usage de garages sur un terrain situé 27 bis route de Bages, parcelle cadastrée section AM n° 436. Par la présente requête, M. et M^me D… demandent l’annulation de l’arrêté n° PC 066227 23 A0005 du 13 juin 2023 par lequel le maire de la commune de Villeneuve-de-la-Raho a délivré à la SARL Athaner Investissement le permis de construire qu’elle a sollicité.

Sur les fins de non-recevoir opposées en défense :

En premier lieu, d’une part, aux termes de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme : « Une personne autre que l’État, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n’est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l’occupation ou à l’utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l’aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d’une promesse de vente, de bail, ou d’un contrat préliminaire mentionné à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation. / (…) ».

D’autre part, aux termes de l’article R. 600-4 du même code : « Les requêtes dirigées contre une décision relative à l’occupation ou l’utilisation du sol régie par le présent code doivent, à peine d’irrecevabilité, être accompagnées du titre de propriété, de la promesse de vente, du bail, du contrat préliminaire mentionné à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation , du contrat de bail, ou de tout autre acte de nature à établir le caractère régulier de l’occupation ou de la détention de son bien par le requérant. / (…) ».

Il résulte des termes mêmes de ces dispositions qu’elles n’ont ni pour objet ni pour effet d’imposer à l’auteur d’un recours administratif dirigé contre une autorisation d’urbanisme de faire état, dès la présentation d’un recours gracieux, des éléments qu’ils exigent. Par suite, la fin de non-recevoir opposée par la société Athaner Investissements ne peut qu’être écartée.

En second lieu, il résulte des dispositions rappelées au point 2 qu’il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d’un recours pour excès de pouvoir tendant à l’annulation d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager, de préciser l’atteinte qu’il invoque pour justifier d’un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d’affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s’il entend contester l’intérêt à agir du requérant, d’apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Il appartient ensuite au juge de l’excès de pouvoir de former sa conviction sur la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu’il jugerait insuffisamment étayées, mais sans pour autant exiger de l’auteur du recours qu’il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu’il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d’un intérêt à agir lorsqu’il fait état devant le juge, qui statue au vu de l’ensemble des pièces du dossier, d’éléments relatifs à la nature, à l’importance ou à la localisation du projet de construction.

Il ressort des pièces du dossier que M. et M^me D… sont propriétaires de la parcelle cadastrée section AM n° 425 qui jouxte au nord la parcelle cadastrée section AM n° 436 qui constitue le terrain d’assiette du projet. En l’espèce, ce terrain supportait jusqu’alors une maison à usage d’habitation, une annexe et une piscine, tandis que l’arrêté en litige autorise la construction de deux bâtiments en R+1 avec toitures-terrasses accessibles et comprenant dix logements semi-collectifs, dix garages et un parking. Ainsi, compte tenu de la configuration des lieux et du nombre de logements prévus, M. et M^me D… justifient d’une gêne visuelle liée au remplacement du jardin existant par des places de stationnements, d’une perte d’intimité et d’une atteinte à leur cadre de vie et, par suite, de ce que la construction projetée est susceptible d’affecter directement, au sens des dispositions de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme, les conditions d’utilisation et de jouissance de leur bien. Par suite, la fin de non-recevoir opposée par la commune de Villeneuve-de-la-Raho doit être écartée.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En premier lieu, l’article UB1-2 du règlement du plan local d’urbanisme prévoit que sont soumises à conditions particulières « les annexes sous réserve de ne pas dépasser 3,00 mètres de hauteur hors tout, 15 m² d’emprise au sol, et qu’elles ne servent pas d’habitation, y compris dans les espaces à planter ».

Il ressort des pièces du dossier que le projet comporte, outre une partie à usage d’habitation, la construction de trois bâtiments à usage de garage qui présentent une emprise au sol de deux fois 78,72 m² et de 104,14 m². Alors que ces garages constituent des annexes au sens du règlement du plan local d’urbanisme, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UB1-2 de ce règlement, en ce qui concerne le dimensionnement des garages, doit être accueilli.

En deuxième lieu, d’une part, aux termes de l’article UB1-8 du règlement du plan local d’urbanisme : « Deux constructions non contiguës, implantées sur une même propriété, doivent être à une distance l’une de l’autre au moins égale à la moyenne des hauteurs des deux constructions sans jamais être inférieure à 4,00 mètres. / (…) ».

Il ressort des pièces du dossier et en particulier, le permis de construire n’ayant d’autre objet que d’autoriser la construction conforme aux plans et indications fournis par le pétitionnaire, du plan de masse et des plans de façades joints par la société Athaner Investissements à son dossier de demande, que le projet se compose, s’agissant des constructions principales, de deux corps de bâtiment reliés par un volume de liaison positionné en retrait de l’alignement des façades. Si cet élément est de nature à assurer la continuité architecturale du projet, il ressort de la lecture de ces plans de façade que l’escalier abrité par la structure dessert le seul étage du bâtiment situé à l’est, sans qu’il ressorte des autres pièces du dossier qu’une quelconque liaison fonctionnelle existe entre ces parties du projet, lesquelles disposent notamment d’accès et de circulations verticales distinctes. Si la société Athaner Investissements fait valoir que d’autres vues du projet établissent l’existence d’une desserte commune aux deux bâtiments, assurée par ce volume, une telle circonstance ne ressort d’aucune pièce jointe au dossier de demande au regard duquel la conformité de son projet aux règles d’urbanisme doit être appréciée. Dans ces conditions, ces constructions doivent être regardées comme non contigus au sens de l’article UB1-8 du règlement du plan local d’urbanisme.

En l’espèce, il ressort de la consultation des vues de façades que les bâtiments comportent, outre un toit-terrasse, des superstructures abritant des édicules d’accès d’une hauteur, indiquée sur le plan de coupe des constructions, de 8,43 mètres et 7,93 mètres, soit une hauteur moyenne des constructions de 8,18 mètres. Dans ces conditions, alors qu’il ressort de la lecture du plan de masse que les constructions sont séparées par une distance comprise entre 5,42 mètres et 7,16 mètres, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UB1-8 du règlement du plan local d’urbanisme en ce que l’arrêté en litige autorise l’implantation des deux constructions destinées au logement à une distance relative inférieure à leur hauteur moyenne, doit être accueilli.

Pour l’application de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, aucun des autres moyens n’est susceptible, en l’état de l’instruction, d’entraîner l’annulation de l’arrêté.

Sur les conséquences de l’illégalité du permis de construire :

Aux termes de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme : « (…) le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation, même après l’achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé ».

Il résulte de ces dispositions que, lorsque le ou les vices affectant la légalité de l’autorisation d’urbanisme dont l’annulation est demandée sont susceptibles d’être régularisés, le juge doit surseoir à statuer sur les conclusions dont il est saisi contre cette autorisation. Un vice entachant le bien-fondé de l’autorisation d’urbanisme est susceptible d’être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l’économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d’urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n’implique pas d’apporter à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même.

Les vices relevés aux points 8 et 11 du présent jugement, tirés de la méconnaissance des articles UB1-2 et UB1-8 du règlement du plan local d’urbanisme, sont susceptibles d’être régularisés. Dans ces conditions, les parties ayant été invitées à présenter leurs observations et l’ensemble des moyens ayant été examinés, il y a lieu, de surseoir à statuer, en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, et de fixer à la SARL Athaner Investissements un délai de six mois, à compter de la notification du présent jugement, aux fins de notifier au tribunal la mesure de régularisation nécessaire.

16. Il résulte de ce qui précède qu’il y a lieu de surseoir à statuer sur les conclusions à fin d’annulation présentées par les requérants afin de permettre une éventuelle régularisation par la délivrance d’un permis de construire modificatif qui devra être communiqué au tribunal dans un délai de six mois à compter de la notification du présent jugement.

D E C I D E :

Article 1er : Il est sursis à statuer sur la requête de M. et M^me D… jusqu’à l’expiration d’un délai de six mois à compter de la notification du présent jugement, afin de permettre à la SARL Athaner Investissements de notifier, le cas échéant, au tribunal une mesure de régularisation des vices mentionnés aux points 8 et 11 du présent jugement.

Article 2 : Tous droits et moyens des parties sur lesquels il n’est pas expressément statué par le présent jugement sont réservés jusqu’en fin d’instance.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M^me C… B… et M. A… D…, à la SARL Athaner Investissements et à la commune de Villeneuve-de-la-Raho.

Délibéré après l’audience du 9 décembre 2025, à laquelle siégeaient :

M^me Encontre, présidente,

M. Meekel, premier conseiller,

M. Didierlaurent, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 19 décembre 2025.

Le rapporteur,

M. Didierlaurent

La présidente,

S. Encontre

La greffière,

C. Arce

La République mande et ordonne au préfet des Pyrénées-Orientales en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Montpellier, le 19 décembre 2025.

La greffière,

C.Arce