Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés les 5 juin 2023 et 9 décembre 2024, M^me A… B… et M. D… B…, représentés par M^e Schneider, demandent au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du préfet de l’Hérault du 20 mars 2023 portant cessibilité de la parcelle ZN 86 nécessaire à la réalisation de la ZAC « Les Jardins de Sérignan » au profit de l’Association Foncière urbaine autorisée (AFUA) « Les Jardins de Sérignan » ;

2°) de mettre à la charge de l’Etat une somme de 2 500 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- l’article R.132-2 du code de l’expropriation est méconnu dès lors que l’arrêté comporte une erreur sur la nature du terrain qui n’est pas en « terre » mais comporte une maison d’habitation ; cette erreur ne sera pas sans conséquence dès lors que ces données sont transmises au greffe du juge de l’expropriation ;

- l’arrêté comporte une rupture d’égalité ; la déclaration tardive de la cessibilité de leur parcelle, en 2023, cause nécessairement une rupture d’égalité par rapport aux autres propriétaires puisqu’ils ont contribué à l’effort financier d’aménagement pour être, finalement, expropriés en fin de procédure ;

- la déclaration d’utilité publique en 2016 se trouve modifiée par l’intégration de nouvelles parcelles cessibles sur lesquelles sont implantées des constructions déjà existantes et qui avaient vocation à être conservées ; cette modification aurait dû être précédée d’une nouvelle déclaration publique dans la mesure où l’esprit du projet a été modifié par l’intégration de parcelles bâties non conservées ;

- l’utilité publique n’est pas justifiée ; si la carence en logements sociaux est démontrée, il n’est pas justifié du fait que la commune aurait besoin de la création de nouveaux logements dans de telles proportions ; en expropriant de nouvelles parcelles qui sont des parcelles bâties dont le maintien était prévu, l’atteinte à la propriété privée excède l’intérêt du projet.

Par des mémoires enregistrés les 15 mars et 5 décembre 2024, l’Association Foncière urbaine autorisée (AFUA) « Les Jardins de Sérignan », représentée par M^e Cretin, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge des consorts B… une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir qu’aucun moyen n’est fondé.

Par un mémoire en défense, enregistré le 3 décembre 2024, le préfet de l’Hérault conclut au rejet de la requête.

Il fait valoir qu’aucun moyen n’est fondé.

La clôture d’instruction a été fixée au 11 décembre 2024.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M. Lauranson,

- les conclusions de M^me Lorriaux, rapporteure publique,

- et les observations de M^e Schneider représentant les consorts B…, de M^me C… représentant le préfet de l’Hérault et de M^e Wattrisse, représentant l’AFUA « Les jardins de Sérignan ».

Considérant ce qui suit :

1. Par un traité de concession du 31 mai 1991, la commune de Sérignan a confié à l’association foncière urbaine autorisée (AFUA) « Les Jardins de Sérignan » l’aménagement de la zone d’aménagement concertée (ZAC) du même nom dont la création avait été parallèlement arrêtée. Plus de vingt ans après, l’AFUA n’ayant pu conduire à bien l’aménagement de cette zone, dans le cadre des prérogatives dont elle dispose, désormais définies par les articles L. 322-1 et suivants du code de l’urbanisme, la commune de Sérignan a, par délibérations du 26 mai 2014 et du 13 avril 2015, sollicité auprès du préfet de l’Hérault l’ouverture d’une enquête préalable à la déclaration d’utilité publique de ce projet de ZAC ainsi qu’à la déclaration de cessibilité d’une partie des parcelles nécessaires à sa réalisation. Par un arrêté du 2 juin 2016, le préfet de l’Hérault a déclaré d’utilité publique le projet de la ZAC « Les jardins de Sérignan » et cessibles, au profit de la commune de Sérignan ou de son concessionnaire l’association foncière urbaine autorisée (AFUA) « Les Jardins de Sérignan », certaines parcelles nécessaires à la réalisation du projet. M^me A… B… et son père, M. D… B… demandent l’annulation de l’arrêté du préfet de l’Hérault du 20 mars 2023 portant cessibilité de leur parcelle ZN 86 nécessaire à la réalisation de la ZAC « Les Jardins de Sérignan » au profit de l’Association Foncière urbaine autorisée (AFUA) « Les Jardins de Sérignan »

2. En premier lieu, aux termes de l’article R. 132-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « Les propriétés déclarées cessibles sont désignées conformément aux prescriptions de l’article 7 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière. L’identité des propriétaires est précisée conformément aux prescriptions du premier alinéa de l’article 5 ou du premier alinéa de l’article 6 de ce décret, sans préjudice des cas exceptionnels mentionnés à l’article 82 du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955 pris pour l’application du décret du 4 janvier 1955. ». Aux termes de l’article 7 du décret du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière : « Tout acte ou décision judiciaire sujet à publicité dans un service chargé de la publicité foncière doit indiquer, pour chacun des immeubles qu’il concerne, la nature, la situation, la contenance et la désignation cadastrale (section, numéro du plan et lieu-dit) (…) ».

3. Si l’arrêté de cessibilité litigieux ne mentionne pas la nature exacte de la parcelle concernée, il comporte l’état-civil de l’ensemble de ses propriétaires, l’indication de ses références cadastrales, de sa situation et de sa surface. Ces indications étaient suffisantes pour permettre aux propriétaires de ces parcelles de les identifier. En tout état de cause, les requérants n’établissent pas que cette erreur aurait eu une incidence lors de la procédure judiciaire d’expropriation. Il s’ensuit que l’arrêté du 20 mars 2023 en tant qu’il déclare cessible la parcelle ZN 86 n’est pas intervenu en méconnaissance des dispositions combinées de l’article R. 132-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique et de l’article 7 du décret du 4 janvier 1955.

4. En deuxième lieu, les consorts B… soutiennent que l’arrêté comporte une rupture d’égalité dès lors que la déclaration tardive de la cessibilité de leur parcelle en 2023 cause une rupture d’égalité par rapport aux autres propriétaires puisqu’ils ont contribué à l’effort financier d’aménagement pour être, finalement, expropriés en fin de procédure. Toutefois, et ainsi que le fait valoir l’AFUA en défense, les propriétaires/adhérents ont tous été soumis, conformément à la délibération du conseil des Syndics du 8 septembre 2014, à la participation aux frais d’aménagement d’un montant de 50, 07 euros/m² constructible qui correspond aux travaux d’aménagement (primaire, secondaire et tertiaire) réalisés par l’AFUA, conformément à sa mission statutaire. Ainsi, les propriétaires dont les parcelles ont été déclarées cessibles dès 2016 étaient également tenus, comme les consorts B…, à contribuer aux opérations d’aménagement conduites par l’AFUA. Par suite, ces derniers n’établissent pas l’existence d’une rupture d’égalité entre les propriétaires dont les parcelles ont été déclarées cessibles dès 2016 et ceux dont les parcelles l’ont été tardivement notamment en 2023.

5. En troisième lieu, l’arrêté de cessibilité, l’acte déclaratif d’utilité publique sur le fondement duquel il a été pris et la ou les prorogations dont cet acte a éventuellement fait l’objet constituent les éléments d’une même opération complexe. Dès lors, à l’appui de conclusions dirigées contre l’arrêté de cessibilité, un requérant peut utilement se prévaloir, par la voie de l’exception, de l’illégalité de l’acte déclaratif d’utilité publique ou de l’acte le prorogeant.

6. Les consorts B… invoquent, par la voie d’exception, l’illégalité de l’arrêté du préfet de l’Hérault déclarant d’utilité publique le projet d’aménagement de la ZAC « Les jardins de Sérignan » en ce qu’était prévue la conservation des constructions existantes, hormis lorsqu’elles sont situées sur la voirie à réaliser, alors que leur parcelle ZN 86, qui est construite et n’était pas concernée, se trouve finalement impactée par la procédure d’expropriation. Toutefois, si le projet réalisé grâce aux expropriations doit être le même que celui déclaré d’utilité publique, ce principe est tempéré par la possibilité de faire évoluer le projet sous réserve que la modification ne soit pas substantielle, au point de remettre en cause l’analyse de l’utilité publique réalisée après la première enquête. Or, en l’espèce, la modification du projet consiste en la création future d’une place publique destinée aux manifestations et marchés voire au stationnement ce qui n’apparaît pas modifier substantiellement le projet tel qu’il a été déclaré d’utilité publique sur une zone de 86 hectares, dont 9,5 ha seront réservés à la préservation des milieux naturels et de la biodiversité, avec la création de 1 400 logements dont 30% de logements sociaux et 400 logements touristiques avec des équipements publics et sportifs sur une superficie de 3 700 m2. Ainsi, ces modifications mineures qui concernent certes leur parcelle, mais exclusivement la leur, ne peuvent être regardées comme modifiant, dans sa consistance ou même dans son coût, l’économie générale du projet et elles ont pu être décidées sans qu’il soit préalablement procédé à une enquête publique complémentaire.

7. En quatrième lieu, aux termes de l’article L1 du code de code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « L’expropriation, en tout ou partie, d’immeubles ou de droits réels immobiliers ne peut être prononcée qu’à la condition qu’elle réponde à une utilité publique préalablement et formellement constatée à la suite d’une enquête et qu’il ait été procédé, contradictoirement, à la détermination des parcelles à exproprier ainsi qu’à la recherche des propriétaires, des titulaires de droits réels et des autres personnes intéressées ». Il appartient au juge, lorsqu’il se prononce sur le caractère d’utilité publique d’une opération nécessitant l’expropriation d’immeubles ou de droits réels immobiliers, de contrôler successivement qu’elle répond à une finalité d’intérêt général, que l’expropriant n’était pas en mesure de réaliser l’opération dans des conditions équivalentes sans recourir à l’expropriation et, enfin, que les atteintes à la propriété privée, le coût financier et, le cas échéant, les inconvénients d’ordre social ou économique que comporte l’opération ne sont pas excessifs au regard de l’intérêt qu’elle présente. Il lui appartient également, s’il est saisi d’un moyen en ce sens, de s’assurer, au titre du contrôle sur la nécessité de l’expropriation, que l’inclusion d’une parcelle déterminée dans le périmètre d’expropriation n’est pas sans rapport avec l’opération déclarée d’utilité publique.

8. Il ressort des pièces du dossier que l’opération d’aménagement, objet de la déclaration d’utilité publique qui a été prorogée, vise à augmenter la capacité de logements permanents de la commune de Sérignan, en prévoyant notamment la réalisation de 1 400 logements dont 300 logements locatifs sociaux permettant à la commune de remplir ses obligations en matière de mixité de l’habitat, à renforcer l’attractivité touristique et économique du territoire par le développement de la capacité d’hébergements à vocation touristique dans la dernière zone urbanisable du littoral biterrois, à réaliser des équipements publics de proximité nécessaires au fonctionnement du quartier, un plateau sportif et un équipement visant à la sensibilisation à la nature. Cette opération permettra également d’achever la viabilisation et l’urbanisation de la zone, entamée dans les années 1990 et interrompue pendant de nombreuses années. Cette opération, qui doit permettre une urbanisation maîtrisée et harmonieuse du territoire de la commune et de sa limite avec le rivage maritime et le renforcement de l’attractivité touristique et économique du territoire communal, répond ainsi à une finalité d’intérêt général, ce que ne contestent d’ailleurs pas les requérants. La durée pendant laquelle l’AFUA a tenté de mener cette opération d’aménagement dans le cadre des prérogatives dont elle dispose en application des articles L. 322-1 et suivants du code de l’urbanisme atteste qu’elle n’était pas en mesure de réaliser cette opération sans recourir à l’expropriation.

9. Il résulte de tout ce qui précède que la requête de M. et M^me B… doit être rejetée. Par voie de conséquence, leurs conclusions présentées sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative ne peuvent qu’être rejetées. Dans les circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu de faire droit aux conclusions présentées par l’AFUA au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de M. et M^me B… est rejetée.

Article 2 : Les conclusions présentées par l’AFUA au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M^me A… B… et M. D… B…, à la ministre de la Transition écologique, de la Biodiversité et des Négociations internationales sur le climat et la nature et à l’association foncière urbaine autorisée (AFUA) « les jardins de Sérignan ».

Copie en sera adressée au préfet de l’Hérault.

Délibéré après l’audience du 14 octobre 2025, à laquelle siégeaient :

M. Jérôme Charvin, président,

M. Mathieu Lauranson, premier conseiller,

M. François Goursaud, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 4 novembre 2025.

Le rapporteur,

M. Lauranson

Le président,

J. Charvin

La greffière,

M. E…

La République mande et ordonne à la ministre de la Transition écologique, de la Biodiversité et des Négociations internationales sur le climat et la nature en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Montpellier, le 4 novembre 2025,

La greffière,

M. E…