Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 23 mai 2024, et un mémoire le 16 février 2026 qui n’a pas été communiqué, la société à responsabilité limitée (ci-après SARL) Campotel l’Affenage, représentée par la Scp CGCB & associés, demande au tribunal :

1°) de condamner la commune du Pouget à lui verser une indemnité de 512 503 euros en réparation des préjudices qu’elle estime avoir subi en raison des manquements de la commune à ses obligations contractuelles et celle de 346 765 euros en réparation des préjudices du fait de la résiliation unilatérale de la convention d’affermage signée le 4 avril 2006, sommes assorties des intérêts à taux légal à compter de la réclamation préalable du 6 octobre 2015 et capitalisation des intérêts ;

2°) de mettre à la charge définitive de la commune du Pouget les frais d’expertise judiciaire ;

3°) de mettre à la charge de la commune du Pouget une somme de 5 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- elle a signé un contrat d’affermage relatif à l’exploitation du Campotel l’Affenage le 4 avril 2006 ;

- la commune a commis plusieurs manquements à ses obligations contractuelles faute de réaliser les travaux lui incombant en vue de l’exploitation normale du Campotel, malgré plusieurs demandes du gérant ; aucun logement de fonction n’a été mis à la disposition de ce dernier ;

- elle a manqué à son obligation d’entretien prévue par l’article 14 de la convention ;

- aucune vérification périodique des lieux n’a été réalisée contrairement aux stipulations contractuelles ;

- la commune a manqué à son obligation d’exécuter le contrat de bonne foi, lequel a été résilié, pour motif d’intérêt général le 24 septembre 2016 ;

- elle a subi un préjudice matériel évalué à la somme de 1 626 884 euros correspondant à la perte d’exploitation sur une période de quatorze années, dès lors qu’elle n’a pas été mise en meure d’exploiter un bien en parfait état, ainsi que la commune s’y était engagée ; il y a lieu de retenir un cumul de chiffres d’affaires perdus pour chacune des années d’exploitation, perte dont elle justifie et d’un taux de marge nette de 48,85 % après réintégration du coût de la gérance ;

- son préjudice moral est évalué à la somme de 66 000 euros, soit 6 000 par an ;

- ces préjudices sont en lien direct avec les manquements contractuels de la commune ;

- elle est fondée à demander l’indemnisation du manque à gagner correspondant au bénéfice qu’elle aurait pu obtenir si le contrat avait été exécuté jusqu’à la fin de la convention, soit pour les trois ans et demi, une somme de 346 765 euros en tenant compte d’un montant de chiffre d’affaire perdu de 709 856 euros ;

- il y a lieu de mettre à la charge définitive de la commune les frais d’expertise judiciaire, dès lors que la commune du Pouget a refusé toute expertise amiable.

Par des mémoires en défense, enregistrés le 17 juillet 2025 et le 12 février 2026 qui n’a pas été communiqué, la commune du Pouget, représentée par M^e Crapard, conclut au rejet de la requête et à ce qu’une somme de 5 000 euros soit mise à la charge de la société requérante au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- la demande est prescrite ;

- aucun manquement à ses obligations n’est établi dès lors, d’une part, qu’elle ne s’était nullement engagée à réaliser des travaux concessifs avant l’entrée du preneur dans les lieux, qui a pris les lieux en l’état et que l’expert a relevé l’absence d’entretien de l’ouvrage objet du contrat d’affermage par le preneur, qui, par son propre manquement contractuel, a exclusivement contribué à son dommage ;

- le préjudice réclamé est disproportionné, dès lors que le bénéfice net non réalisé ne peut être évalué au regard du montant du chiffre d’affaires dégagé par la commune au titre de l’exploitation directe du Campotel qu’elle réalise depuis 2021, dans des conditions différentes, le complexe ayant été totalement réhabilité depuis lors ;

- le chiffrage de l’expert, qui a réintégré les charges de personnel du gérant dans le chiffre d’affaires annuel, ne peut être retenu dès lors que seul le bénéfice net manqué peut donner lieu à indemnité ; il n’a pas tenu compte des charges d’exploitation et le taux de marge nette est trop élevée ;

- il y lieu de retenir la moyenne des chiffres d’affaires réalisés par la société entre 2006 et 2016 et un taux de marge nette de 29,31% ;

- le préjudice financier associé aux désordres constatés doit être limité à la somme de 34 985 euros et le préjudice indemnisable à celle de 3 498,50 euros après imputation du pourcentage fixé par l’expertise à 90% pour le preneur ;

- la commune a subi un préjudice de 31 486,50 euros ;

- le manque à gagner lié à la résiliation est de 72 217 euros et en déduisant la somme de 34 486,50 euros, la demande de la société doit être limitée à la somme de 37 730,50 euros.

- les frais d’expertises doivent demeurer à la charge de la société requérante.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me A…

- les conclusions de M. Chevillard, rapporteur public,

- les observations de M^e Senanedsch, représentant la Sarl Campotel l’affenage et de M^e Crapart, représentant la commune du Pouget.

Une note en délibéré, présentée pour la société Campotel l’Affenage , a été enregistrée le 16 mars 2026.

Considérant ce qui suit :

1. Par une convention d’affermage, conclue le 4 avril 2006 pour une durée de 14 ans, la commune du Pouget a confié à la société Campotel l’Affenage, l’exploitation du site éponyme, structure d’hébergement composée d’un camping classé deux étoiles et de gîtes. Par une décision et une délibération des 24 et 27 septembre 2016, la commune du Pouget a décidé de résilier la convention pour motif d’intérêt général. La société Campotel l’Affenage a, dans le cadre de la mise en œuvre de l’article 25 de la convention d’affermage, présenté une demande d’indemnisation du préjudice qu’elle estime avoir subi à raison, d’une part, de manquements contractuels imputés à la commune dans le cadre de l’exécution de la convention et, d’autre part, au titre de l’indemnité de résiliation anticipée de celle-ci. Par une ordonnance du 16 septembre 2021, le juge des référés du Tribunal a désigné un expert, qui a déposé son rapport le 23 février 2023. Sur la base de ce rapport, la société Campotel l’Affenage demande la condamnation de la commune du Pouget à lui verser une indemnité de 512 503 euros en réparation des préjudices qu’elle estime avoir subi en raison des manquements de la commune à ses obligations contractuelles et celle de 346 765 euros en réparation des préjudices du fait de la résiliation unilatérale de la convention de délégation de service public, sommes assorties des intérêts à taux légal à compter de la réclamation préalable du 6 octobre 2015 et capitalisation des intérêts.

Sur l’exception de prescription quadriennale :

2. Aux termes de l’article 1er de la loi n°68-1250 du 31 décembre 1968 relative à la prescription des créances sur l’Etat, les départements, les communes et les établissements publics : « Sont prescrites, au profit de l’Etat, des départements et des communes, sans préjudice des déchéances particulières édictées par la loi, et sous réserve des dispositions de la présente loi, toutes créances qui n’ont pas été payées dans un délai de quatre ans à partir du premier jour de l’année suivant celle au cours de laquelle les droits ont été acquis. Sont prescrites, dans le même délai et sous la même réserve, les créances sur les établissements publics dotés d’un comptable public. Aux termes de son article 2: « La prescription est interrompue par : (…) Tout recours formé devant une juridiction, relatif au fait générateur, à l’existence, au montant ou au paiement de la créance, quel que soit l’auteur du recours et même si la juridiction saisie est incompétente pour en connaître, et si l’administration qui aura finalement la charge du règlement n’est pas partie à l’instance (…) Un nouveau délai de quatre ans court à compter du premier jour de l’année suivant celle au cours de laquelle a eu lieu l’interruption. Toutefois, si l’interruption résulte d’un recours juridictionnel, le nouveau délai court à partir du premier jour de l’année suivant celle au cours de laquelle la décision est passée en force de chose jugée. »

3. Il résulte de l’instruction que la résiliation a été notifiée à M. B… gérant de la société Campotel le 24 octobre 2016, M. B… en mentionnant la connaissance dans un courrier du 31 juillet 2017. En application des dispositions rappelées ci-dessus, les délais de prescription ont commencé à courir le 1er janvier 2018 et ont été interrompus par le recours exercé à l’encontre de cette décision par la société Campotel devant le Tribunal par une requête enregistrée le 24 janvier 2018, qui a rendu sa décision le 2 novembre 2020 et dont les parties précisent qu’elle est devenue définitive faute d’appel interjeté par elles. Il s’ensuit qu’un nouveau délai a commencé à courir le 1er janvier 2021, lequel a de nouveau été interrompu par la réclamation préalable présentée par la société Campotel le 23 janvier 2024 puis par la saisine du Tribunal aux termes de laquelle la société Campotel demande l’indemnisation des préjudices consécutifs à la résiliation de la convention d’affermage. L’exception de prescription quadriennale opposée par la commune du Pouget doit donc être écartée.

Sur la responsabilité pour faute de la commune du Pouget :

4. La société requérante sollicite une indemnité d’un montant de 512 503 euros en réparation des préjudices qu’elle estime avoir subis en raison des manquements de la commune à ses obligations durant l’exécution du contrat d’affermage.

5. En premier lieu, la société requérante reproche à la commune du Pouget de ne pas lui avoir remis l’ensemble des installations prévues par le contrat d’affermage listée à l’article 2 de la convention. Plus particulièrement, elle fait grief à la commune de n’avoir pas mis à la disposition de son gérant un logement de fonction, prévu par l’article 5 de ladite convention et plus généralement de lui avoir remis des installations en état médiocre. Toutefois, il ne résulte pas des stipulations contractuelles invoquées que la commune du Pouget se serait engagée à mettre un logement à la disposition du gérant, même si celui-ci est, il est vrai, astreint à une obligation de présence sur les lieux afin d’accueillir le public. Par ailleurs, l’article 2 de la convention, qui vise la consistance des installations remises au fermier, ne prévoit pas de travaux concessifs devant être réalisés avant l’entrée dans les lieux du fermier, ni durant son exploitation. Si la société requérante a, aux termes de plusieurs correspondances adressées au maire de la commune, mentionné la nécessité d’une réhabilitation du complexe et, ce, concomitamment à l’entrée dans les lieux, elle n’établit par aucune pièce versée aux débats que la commune du Pouget aurait accepté leur prise en charge. Par suite, la société Campotel l’Affenage n’est pas fondée à soutenir que la commune du Pouget aurait commis une faute en s’abstenant de réaliser de tels travaux, ni davantage à faire valoir une promesse non tenue.

6. En deuxième lieu, aux termes de l’article 14 de la convention d’affermage : « L’exploitant s’engage à maintenir en bon état de fonctionnement et à entretenir durant toute la durée du contrat les équipements de toute nature qui sont mise à sa disposition par le propriétaire. Sont à la charge du fermier toutes les réparations locatives répertoriées par le décret n°87-713 du 26 août 1987. / Sont à la charge du propriétaire les opérations de travaux neufs et les réparations non répertoriées comme locatives par le décret n°87-713 du 26 août 1987 ».

7. La société requérante reproche à la commune du Pouget un manquement contractuel à ses obligations faute pour elle d’avoir réalisé des travaux qui ne relevaient pas de l’entretien courant du preneur et, notamment, une absence de réparation du système de récupération des eaux de pluie, le traitement de l’humidité dans les murs et les placards, la réfection de salles de bains et l’absence d’installation d’un cuvelage étanche, la réfection d’un crépi de la coursive, le remplacement de plusieurs portes d’entrée des gîtes par des portes compatibles avec un usage collectif, la réparation de plusieurs équipements (chauffe-eaux solaires et adoucisseurs d’eau ), le remplacement d’huisseries et de volets, le remplacement de douches sanitaires au camping, l’installation de toilettes du camping ainsi qu’un remplacement de la porte des toilettes réservées aux personnes à mobilité réduite, le remplacement d’une clôture, la réparation de fuites de canalisations et enfin le remplacement d’abattants et réservoirs de toilettes qui seraient défaillants.

8. Toutefois il résulte de l’instruction qu’à la suite de la signature de la convention d’affermage, un état des lieux a été dressé le 14 avril 2016, lequel se bornait à mentionner la présence de murs fissurés et d’humidité, sans plus de précision sur les gîtes concernés. Cet état de lieux ne comporte aucune précision quant à l’état du bâti, des huisseries et des portes, seules certaines portes de gîtes apparaissant comme à changer, sans préciser les numéros de gîtes concernés. Il résulte, en outre, de la convention d’affermage et des courriels versés aux débats par la société requérante que son gérant s’était, à plusieurs reprises avant la signature, rendu sur place et avait constaté l’état des installations. Bien que l’expert, aux termes de son rapport, ait relevé que la commune du Pouget est intervenue pour poser un drain afin de faire cesser l’humidité extérieure et procéder, en 2013, à une vérification et des travaux sur l’installation électrique, il résulte de l’instruction que bien qu’informée de dégâts subis par les toitures, la présence d’humidité récurrente sur certaines parties du bâtiment ainsi que plusieurs pannes affectant le cumulus d’eau ou l’adoucisseur, la commune du Pouget ne justifie d’aucune intervention afin de les résoudre, alors que de telles réparations ne relevaient pas de réparations répertoriées comme locatives par le décret n°87-713 du 26 août 1987. Si cette abstention est de nature à constituer une faute contractuelle, il résulte toutefois du même rapport d’expertise que les autres travaux réclamés par le gérant de l’établissement, relatif au crépi de façade, à l’humidité dans les gîtes, dont l’expert précise qu’il pouvait être réparé par la pose de joints d’étanchéité neufs, au remplacement de parties de la clôture, de plusieurs portes, d’équipements de WC ou de douches pour lesquels aucun dysfonctionnement n’est démontré, constituaient soit des travaux d’embellissements, soit des menus travaux à la charge du preneur que la société ne justifie pas avoir réalisés. En outre, l’état du complexe du Campotel, s’il était vieillissant, n’a pas empêché son exploitation par la société preneuse, qui n’établit pas que le site, doté d’un camping classé 2 étoiles, aurait subi une dégradation du classement faute de réalisation de travaux. Surtout, la commune fait valoir, sans être utilement contredite, que la baisse de fréquentation du site est en lien avec le désintérêt progressif du gérant de la société Campotel l’Affenage pour l’exploitation qui, dès l’année 2008, a notamment cessé de résider en permanence sur le site en méconnaissance de ses propres obligations contractuelles. Si la société précise que le gérant a confié cette mission à des salariés, la commune du Pouget établit qu’à plusieurs reprises, les vacanciers se sont présentés au Campotel sans y être accueillis ou que son gérant s’est abstenu de répondre aux demandes de réservations qui étaient faites par les clients par téléphone ou par courriels, difficultés dont elle lui a fait part avant de décider de le mettre en demeure de respecter ses obligations à plusieurs reprises. Par suite, la société Campotel l’Affenage ne démontre pas que la faute de la commune au titre de son obligation d’entretien présenterait un lien suffisamment direct avec le préjudice matériel qu’elle réclame à ce titre.

9. En troisième lieu, à supposer même, comme le soutient la société requérante sans l’établir, que la commune du Pouget n’aurait pas, en méconnaissance de l’article 4 de la convention d’affermage, procédé chaque année à la vérification contradictoire des éléments de l’établissement affermé, en tout état de cause, un tel manquement est dépourvu de lien avec le préjudice matériel dont se prévaut la société requérante.

10. En quatrième et dernier lieu, si la commune du Pouget a souhaité, à partir de l’année 2012, engager une réflexion afin de procéder à une réhabilitation totale du Campotel, sans en avertir son cocontractant ni l’associer à ce projet, dont la société soutient qu’il était identique au sien dès la prise à bail en 2006, cette circonstance ne suffit pas à établir des manœuvres déloyales afin de l’écarter de ce projet en devenir, dès lors qu’ainsi qu’il l’a été constaté plus haut, la faute de la commune dans le respect de ses obligations d’entretien des installations n’est pas à l’origine des difficultés d’exploitation de la Société à la date de résiliation anticipée de la convention. Le manquement de la commune au principe d’exécution loyale des conventions doit par suite être écarté.

11. Il résulte de ce qui précède que la responsabilité pour faute de la commune du Pouget ne peut être engagée.

Sur la responsabilité sans faute :

12. Les parties à un contrat conclu par une personne publique peuvent déterminer l’étendue et les modalités des droits à indemnité du cocontractant en cas de résiliation amiable du contrat, sous réserve qu’il n’en résulte pas, au détriment de la personne publique, l’allocation au cocontractant d’une indemnisation excédant le montant du préjudice qu’il a subi résultant du gain dont il a été privé ainsi que des dépenses qu’il a normalement exposées et qui n’ont pas été couvertes en raison de la résiliation du contrat

13. L’article 25 de la convention d’affermage stipule que « par cessation anticipée, la convention est résiliée ou rendue caduque. D’un commun accord entre les parties, la fin de la convention peut intervenir après délibération du conseil municipal ».

14. Si la convention d’affermage ne prévoit pas de modalité d’indemnisation du preneur en cas de résiliation de la convention pour motif d’intérêt général, ce dernier a toutefois droit à une indemnisation excédant le montant du préjudice qu’il a subi résultant du gain dont il a été privé ainsi que des dépenses qu’il a normalement exposées et qui n’ont pas été couvertes en raison de la résiliation du contrat.

15. La société Campotel l’affenage, qui ne fait pas valoir de dépenses exposées normalement et non couvertes par la résiliation du contrat, réclame le versement d’une somme de 346 765 euros, correspondant à une période d’exécution restante de trois ans et six mois en tenant compte d’une perte de chiffre d‘affaires de 709 856 euros si elle avait bénéficié d’installations neuves. Le rapport de l’expert judiciaire retient quant à lui un chiffre d’affaires de référence de 81 764 euros en se fondant sur celui réalisé en 2021 par la commune du Pouget dans le cadre de son exploitation directe du site. Toutefois, et ainsi qu’il a été dit, la société Campotel l’Affenage ne justifie ni d’un engagement de la commune à réaliser de tels travaux de réhabilitation avant son entrée dans les lieux ni qu’elle aurait dû les effectuer durant l’exploitation. Le chiffre d’affaires réalisé par la commune du Pouget en tenant compte d’un site neuf ne peut donc être retenu et il y a lieu de prendre en compte la moyenne des chiffres d’affaires annuels de la société Campotel l’Affenage entre les exercices 2008 à 2016, soit 68 988,89 euros. A cette somme, il y a lieu de retrancher le montant annuel du loyer versé par la société Campotel l’Affenage, soit 5 000 euros. S’agissant du taux de marge nette moyenne, il y lieu de le fixer à 31,11% compte tenu d’un montant total du chiffre d‘affaires sur cette période 2008-2016, tel que fixé par l’expert à hauteur de 620 900 euros et de la somme des résultats nets initiaux tels que visés par l’expert sans réintégration du coût de la gérance soit une somme de 193 165 euros. La manque à gagner pour la période de trois ans et six mois peut être fixé à la somme de 69 674,30 euros, somme qu’il y a lieu de mettre à la charge de la commune du Pouget au titre de l’indemnité de résiliation anticipée de la convention.

16. En dernier lieu, si la commune sollicite la réduction de la somme due à la société requérante à hauteur de 37 730,50 euros, après déduction d’une somme de 34 486,50 euros, il résulte de l’instruction que les stipulations du contrat d’affermage prévoyaient le versement par le preneur d’un loyer fixe sans comporter, en plus, une part tenant compte des recettes d’exploitation réalisées par le preneur. Par suite, compte tenu de ce qui a été dit, dès lors qu’il a été tenu compte du non-respect par le preneur de ses obligations d’entretien dans le calcul de l’indemnité de résiliation à laquelle il a droit, la commune du Pouget, qui ne justifie d’aucun préjudice distinct résultant de la perte d’exploitation du bien, n’est pas fondée à demander la réduction de l’indemnité octroyée au preneur au titre de son manquement à l’obligation d’entretien des lieux.

Sur les intérêts et leur capitalisation :

17. La société Campotel l’Affenage a droit aux intérêts au taux légal correspondant à l’indemnité qui lui est due, non à compter du 6 octobre 2015, date à laquelle la convention d’affermage n’avait pas été résiliée, ni à compter du 21 novembre 2017, date à laquelle la commune du Pouget a proposé de fixer à 75 939, 01 euros le montant de l’indemnité de résiliation anticipée, qui a été refusée par la société requérante, laquelle a présenté, par un courrier du 23 janvier 2024, une demande indemnitaire préalable contestant le montant de cette indemnité de résiliation. Il y a lieu de retenir la date du 24 janvier 2024, dans la mesure où, à cette date, la commune du Pouget avait reçu cette demande indemnitaire présentée par la société Campotel l’Affenage.

18. Aux termes de l’article 1343-2 du code civil : « Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise ». Pour l’application de ces dispositions, la capitalisation des intérêts peut être demandée à tout moment devant le juge du fond. Cette demande ne peut toutefois prendre effet que lorsque les intérêts sont dus au moins pour une année entière. Le cas échéant, la capitalisation s’accomplit à nouveau à l’expiration de chaque échéance annuelle ultérieure sans qu’il soit besoin de formuler une nouvelle demande. Ainsi, et en l’espèce, la requérante, qui a sollicité la capitalisation des intérêts dans sa réclamation préalable, est en droit de prétendre à celle-ci à compter du 24 janvier 2025, puis à chaque nouvelle échéance annuelle intervenue depuis lors.

Sur les frais d’expertise

19. En vertu de l’article R. 761-1 du code de justice administrative : « Les dépens comprennent les frais d’expertise, d’enquête et de toute autre mesure d’instruction dont les frais ne sont pas à la charge de l’Etat. Sous réserve de dispositions particulières, ils sont mis à la charge de toute partie perdante sauf si les circonstances particulières de l’affaire justifient qu’ils soient mis à la charge d’une autre partie ou partagés entre les parties (…) ». Les frais et honoraires d’expertise, mis à la charge provisoire de la société Campotel l’Affenage ont été taxés à la somme de 15 593,30 euros toutes taxes comprises par ordonnance du président du tribunal administratif de Montpellier en date du 5 avril 2023. Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, eu égard au montant de l’indemnité transactionnelle de résiliation anticipée de la convention, proposé le 21 novembre 2017 par la commune, pour un montant de 75 939,01 euros, de les mettre à la charge pour moitié chacune à la charge de la société Campotel L’affenage et de la commune du Pouget soit la somme de 7 796,65 euros chacune.

Sur les frais liés au litige :

20. Dans les circonstances de l’espèce, il y a lieu de laisser à chacune des parties la charge de ses propres frais d’instance.

DECIDE :

Article 1er : La commune du Pouget versera à la société Campotel l’Affenage la somme de 69 674,30 euros avec intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2024, et les intérêts échus au 24 janvier 2025, puis à chaque échéance annuelle à compter de cette date, seront capitalisés à chacune de ces dates pour produire eux-mêmes intérêts.

Article 2 : Les frais d’expertise, taxés à la somme de 15 5593,30 euros sont mis pour moitié à la charge définitive de la société Campotel l’Affenage et pour l’autre moitié à la charge de la commune du Pouget.

Article 3 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté.

Article 4 : La présente décision sera notifiée à la Sarl Campotel l’Affenage et à la commune du Pouget.

Copie en sera adressée pour information à l’expert.

Délibéré après l’audience du 12 mars 2026, à laquelle siégeaient :

M. Eric Souteyrand, président,

M^me Adrienne Bayada, première conseillère,

M^me Audrey Lesimple, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 2 avril 2026.

La rapporteure,

A. A…

Le président,

E. Souteyrand

La greffière,

A. Farell

La République mande et ordonne au préfet de l’Hérault en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Montpellier, le 2 avril 2026

La greffière,

A. Farell