Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire complémentaire enregistrés les 6 février et 4 juillet 2024, M^me C E et M. B D, représentés par M^e Raison, demandent au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 8 août 2023 par lequel la maire de la commune de Montreuil a accordé à la société Sequoia un permis portant sur la construction de quatorze logements sur un terrain sis 33 rue de la Demi-lune situé sur le territoire de la commune, ensemble la décision implicite de rejet de leur recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge de la société Sequoia une somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

— le permis de construire délivré a été obtenu par fraude ;

— le projet méconnaît les dispositions de l’article R*431-24 du code de l’urbanisme ;

— le projet méconnaît les dispositions de l’article III. 1. b. du règlement du PLUi d’Est Ensemble du 27 juillet 2023 relatives à l’aspect extérieur des constructions ;

— le projet méconnaît les dispositions de l’article III. 1. c. du règlement du PLUi d’Est Ensemble du 27 juillet 2023 relatives aux règles de nature en ville ;

— le projet méconnaît les dispositions de l’article III. 2. b. du règlement du PLUi d’Est Ensemble du 27 juillet 2023 relatives aux règles de mixité sociale ;

— le projet méconnaît les dispositions de l’article III.1.d du PLUi d’Est Ensemble du 27 juillet 2023 relatives à la performance énergétique ;

— le projet est incompatible avec l’OAP sectorielle intercommunale dite du prolongement de la ligne 11 du PLUi d’Est Ensemble du 27 juillet 2023 ;

— le projet est incompatible avec l’OAP Habitat relative à la mixité sociale et la diversification de l’offre de logements du PLUi d’Est Ensemble du 27 juillet 2023 ;

—  le projet méconnaît les dispositions de l’article III. 1. b. du règlement du PLUi d’Est Ensemble du 24 mai 2022 relatives à l’aspect extérieur des constructions ;

—  le projet méconnaît les dispositions de l’article III. 1. c. du règlement du PLUi d’Est Ensemble du 24 mai 2022 relatives aux règles de nature en ville ;

—  le projet méconnaît les dispositions de l’article III. 2. b. du règlement du PLUi d’Est Ensemble du 24 mai 2022 relatives aux règles de mixité sociale ;

— le projet est incompatible avec l’OAP sectorielle intercommunale dite du prolongement de la ligne 11 du PLUi d’Est Ensemble du 24 mai 2022 ;

— le projet est incompatible avec l’OAP Habitat relative à la mixité sociale et la diversification de l’offre de logements du PLUi d’Est Ensemble du 24 mai 2022.

Par un mémoire en défense enregistré le 30 avril 2024, la société Sequoia, représentée par M^e Braud, conclut d’une part, au rejet de la requête et d’autre part, à ce que soit mise à la charge des requérants une somme de 3 000 euros au titre de l’article L.761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que les moyens ne sont pas fondés.

Par un mémoire en défense enregistré le 10 décembre 2024, la commune de Montreuil conclut au rejet de la requête ; subsidiairement, de surseoir à statuer sur la requête pendant un délai permettant le dépôt d’une demande de permis de construire modificatif, son instruction et la délivrance de l’arrêté modificatif.

Elle fait valoir que les moyens ne sont pas fondés.

Par une ordonnance du 11 décembre 2024, la clôture de l’instruction a été fixée au 16 janvier 2025 à 12h.

Vu :

— la décision attaquée ;

— les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Delamarre, présidente-rapporteure ;

— les conclusions de M. Löns, rapporteur public.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 8 août 2023, la maire de la commune de Montreuil a délivré à la société SEQUOIA un permis de construire portant sur la construction de quatorze logements sur un terrain sis 33 rue de la Demi-lune. Par la présente requête, M^me C E et M. B D demandent l’annulation de cet arrêté ainsi que de la décision implicite de rejet de leur recours gracieux.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

2. En premier lieu, aux termes de l’article L. 153-23 du code de l’urbanisme :

«  I.- Par dérogation à l’article L. 2131-1 du code général des collectivités territoriales, le plan local d’urbanisme et la délibération qui l’approuve sont publiés sur le portail national de l’urbanisme prévu à l’article L. 133-1 du présent code. II.- Sous réserve qu’il ait été procédé à la publication prévue au I, le plan et la délibération sont exécutoires : 1° Si le plan porte sur un territoire couvert par un schéma de cohérence territoriale approuvé, dès leur transmission à l’autorité administrative compétente de l’État ; 2° Si le plan ne porte pas sur un territoire couvert par un schéma de cohérence territoriale approuvé, ou lorsqu’il comporte des dispositions tenant lieu de programme local de l’habitat, un mois après leur transmission à l’autorité administrative compétente de l’État, sauf si dans ce délai elle a décidé de mettre en œuvre les dispositions de l’article L. 153-25 ou de l’article L. 153-26 () « . Aux termes de l’article L.133-1 du même code : » Le portail national de l’urbanisme est, pour l’ensemble du territoire, le site national pour l’accès dématérialisé, à partir d’un point d’entrée unique, aux documents d’urbanisme et aux servitudes d’utilité publique, ainsi qu’aux cartes de préfiguration définies aux articles L. 121-22-3 et L. 121-22-7, transmis à l’Etat selon les modalités définies aux articles L. 133-2 et L. 133-3. ".

3. Il ressort des pièces du dossier que si la délibération du 27 juillet 2023 approuvant la modification n°2 du PLUi a été transmise au contrôle de légalité et réceptionnée le 29 juillet 2023, elle n’a été publiée sur le site Géoportail que le 8 novembre 2023 et n’était ainsi pas exécutoire avant cette date. Dans ces conditions, seule est applicable à l’arrêté attaqué du 8 août 2023 la version approuvée le 24 mai 2022 du plan local d’urbanisme intercommunal d’Est Ensemble. Par suite, les moyens tirés de la méconnaissance des dispositions du règlement du PLUi d’Est Ensemble du 27 juillet 2023 et de l’incompatibilité du projet avec l’OAP Habitat et l’OAP sectorielle intercommunale dite du prolongement de la ligne 11 du PLUi d’Est Ensemble du 27 juillet 2023 doivent être écartés comme inopérants.

4. En deuxième lieu, aux termes de l’article R. 423-1 du code de l’urbanisme : " Les demandes de permis de construire, d’aménager ou de démolir et les déclarations préalables sont adressées par pli recommandé avec demande d’avis de réception ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés : / a) Soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux ; / b) Soit, en cas d’indivision, par un ou plusieurs co-indivisaires ou leur mandataire ; / c) Soit par une personne ayant qualité pour bénéficier de l’expropriation pour cause d’utilité publique « . Aux termes du dernier alinéa de l’article R. 431-5 du même code : » La demande comporte également l’attestation du ou des demandeurs qu’ils remplissent les conditions définies à l’article R. 423-1 pour déposer une demande de permis ". En vertu de l’article R. 431-4 du même code, le dossier est réputé complet lorsqu’il comprend les informations et pièces limitativement énumérées aux articles

R. 431-5 à R. 431-33-1, aucune autre information ou pièce ne pouvant être exigée par l’autorité compétente. Par ailleurs, le permis est délivré sous réserve du droit des tiers, il vérifie la conformité du projet aux règles et servitudes d’urbanisme, il ne vérifie pas si le projet respecte les autres réglementations et les règles de droit privé. Toute personne s’estimant lésée par la méconnaissance du droit de propriété ou d’autres dispositions de droit privé peut donc faire valoir ses droits en saisissant les tribunaux civils, même si le permis respecte les règles d’urbanisme.

5. Il résulte de ces dispositions que, sous réserve de la fraude, le pétitionnaire qui fournit l’attestation prévue à l’article R. 431-5 du code de l’urbanisme selon laquelle il remplit les conditions fixées par l’article R. 423-1 du même code doit être regardé comme ayant qualité pour présenter sa demande. Il résulte également de ces dispositions qu’une demande d’autorisation d’urbanisme concernant un terrain soumis au régime juridique de la copropriété peut être régulièrement présentée par son propriétaire, son mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par lui à exécuter les travaux, alors même que la réalisation de ces travaux serait subordonnée à l’autorisation de l’assemblée générale de la copropriété, une contestation sur ce point ne pouvant être portée, le cas échéant, que devant le juge judiciaire. Une contestation relative au défaut d’autorisation des travaux par l’assemblée générale de la copropriété ne saurait caractériser une fraude du pétitionnaire visant à tromper l’administration sur la qualité qu’il invoque à l’appui de sa demande d’autorisation d’urbanisme, l’absence d’une telle autorisation comme un refus d’autorisation des travaux envisagés par l’assemblée générale étant, par eux-mêmes, dépourvus d’incidence sur la qualité du copropriétaire à déposer une demande d’autorisation d’urbanisme et ne pouvant être utilement invoqués pour contester l’autorisation délivrée.

6. Les requérants soutiennent que le permis de construire a été obtenu par fraude dès lors que les consorts A, propriétaires actuels des lots de copropriété situés sur le terrain concerné par le permis de construire, n’ont pas soumis la réalisation du projet à l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires. Néanmoins, cette circonstance est sans incidence dès lors que la société pétitionnaire a obtenu l’accord des propriétaires pour déposer un permis de construire et ne peut être donc utilement invoquée pour contester l’autorisation délivrée. La fraude alléguée n’est pas établie.

7. En troisième lieu, aux termes de l’article R*431-24 du code de l’urbanisme : « Lorsque les travaux projetés portent sur la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette comprenant une ou plusieurs unités foncières contiguës, doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance avant l’achèvement de l’ensemble du projet, le dossier présenté à l’appui de la demande est complété par un plan de division et, lorsque des voies ou espaces communs sont prévus, le projet de constitution d’une association syndicale des acquéreurs à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l’entretien de ces voies et espaces communs à moins que l’ensemble soit soumis au statut de la copropriété ou que le demandeur justifie de la conclusion avec la commune ou l’établissement public de coopération intercommunale compétent d’une convention prévoyant le transfert dans leur domaine de la totalité des voies et espaces communs une fois les travaux achevés. »

8. Il ne ressort pas des pièces du dossier que le projet, portant sur la construction d’un immeuble d’habitation collectif de quatorze logements, consisterait en la construction de plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette comprendrait une ou plusieurs unités foncières contiguës et que ce projet devrait faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance. Dans ces conditions, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que le projet méconnaît les dispositions de l’article R*431-24 du code de l’urbanisme. Le moyen doit, dès lors, être écarté comme inopérant.

9. En quatrième lieu, aux termes de l’article III. 1. b. du règlement du PLUi d’Est Ensemble : « Règle générale : / Les constructions doivent être adaptées par leur type ou leur conception à la topographie du terrain. / Par leur volume, leur architecture, les matériaux employés, les couleurs, les constructions doivent être intégrées de manière harmonieuse dans le paysage urbain dans lequel elles sont situées. / Tout projet peut être refusé ou n’être accordé que sous réserve de l’observation de prescriptions particulières si les constructions ou utilisations du sol concernées, par leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages, ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales. / Il est recommandé que les extensions des constructions existantes prennent en compte le gabarit, le rythme des façades et l’organisation de la ou des construction(s) existantes dans un souci de bonne intégration architecturale et paysagère. / Les constructions devront prendre en compte les orientations de l’Orientation d’Aménagement et de Programmation »habitat« , dans le volet »qualité de l’habitat« sur la qualité de l’habitat ».

10. Pour rechercher l’existence d’une atteinte à un paysage urbain de nature à fonder le refus de permis de construire ou les prescriptions spéciales accompagnant la délivrance de ce permis, il appartient à l’autorité compétente d’apprécier, dans un premier temps, le caractère et l’intérêt des lieux avoisinants sur lequel la construction est projetée et d’évaluer, dans un second temps, l’impact que cette construction, compte tenu de sa nature et de ses effets, pourrait avoir sur ce secteur.

11. Il ressort des pièces du dossier que l’environnement immédiat du projet est constitué par des pavillons en R+1 ou R+2, présentant des façades et des toitures diverses, ainsi que par de petits collectifs en R+3 et R+4. Il ressort de ces mêmes pièces que le projet porte sur la construction d’un immeuble d’habitation collectif de quatorze logements pensé comme la superposition de maisons individuelles. Dans ces conditions, eu égard au caractère hétérogène des lieux avoisinants, le projet litigieux n’est pas, par ses dimensions, son architecture ou son aspect extérieur de nature à porter atteinte à leur caractère ou à leur intérêt. Le moyen doit ainsi être écarté.

12. En cinquième lieu, aux termes de l’article III.1. c du règlement du PLUi : " La totalité de la superficie des espaces de pleine terre devra être végétalisée () Lorsque l’unité foncière de l’opération est supérieure à 500m² : Ces espaces doivent comporter un minimum de deux arbres à moyen ou grand développement par tranche de 100m² d’espace de pleine terre. La tranche est prise en compte dès que le seuil de 50m² est dépassé ; / Dans l’ensemble des cas, une surface de 20 m² de pleine terre autour du tronc par arbre devra être assurée pour chaque plantation d’arbre à moyen ou grand développement sur les terrains privés. / Les aires de stationnement extérieures doivent être plantées à raison d’un arbre à grand développement au moins par tranche de 4 emplacements réalisés. L’implantation des arbres doit être intégrée entre les emplacements dans une fosse de 12 m3 minimum par arbre et constituer un traitement paysager qualitatif. L’implantation de l’ensemble des arbres en périphérie du stationnement n’est pas autorisée. De plus, les aires de stationnement extérieures doivent être également conçues de façon à limiter l’imperméabilisation des sols. ".

13. Il ressort des pièces du dossier et notamment du dossier de demande de permis de construire, que le projet prévoit la réalisation de 742m² d’espace de pleine terre et de 11 places de stationnement extérieures. Le projet nécessite donc la plantation de 16 arbres dont 14 arbres de grand ou moyen développement pour les espaces de pleine de terre et de 2 arbres à grand développement pour les places de stationnement extérieures. Or, le dossier de permis de construire révèle que le projet prévoit la plantation de 5 arbres de grand développement, de 4 arbres de moyen développement et de 8 arbres de petit développement. Si la commune fait valoir que le projet contient 17 arbres soit un nombre suffisant d’arbres, elle ne conteste pas sérieusement que le nombre minimum exigé d’arbres de grand ou moyen développement n’est pas respecté. Dans ces conditions, les requérants sont fondés à soutenir que le projet méconnaît les dispositions précitées dès lors qu’il manque 9 arbres de moyen ou grand développement.

14. En sixième lieu, aux termes des dispositions de l’article III.2.b du règlement du PLUi relatives à la mixité sociale : « () les programmes de logements qui comprennent une surface de plancher à destination d’habitation supérieure ou égale à 1 500 m² ou un nombre de logements supérieur à 20 logements ne sont autorisées que si elles comportent au minimum 35% de surface de plancher à usage de logements sociaux (). ».

15. Il ressort des pièces du dossier, et notamment du dossier de demande de permis de construire, que la surface habitable du projet est de 1143,67m² et la surface de plancher de 1283m². Dans ces conditions et dès lors que la surface de plancher à destination d’habitation est inférieure à 1500m², le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées doit être écarté.

16. En septième lieu, il résulte notamment des objectifs de l’OAP « Prolongement ligne 11 » que dans le secteur dans lequel doit être réalisé le projet, un système de sentes agricoles se connectant à un corridor vert du boulevard jusqu’au futur tramway T1 doit être créé.

17. Les requérants font valoir que le projet est incompatible avec l’OAP sectorielle intercommunale dite du prolongement de la ligne 11 qui prévoit la réalisation d’une sente à créer en lieu et place de l’actuelle voie de desserte interne des garages existants. Toutefois, il ressort des pièces du dossier et notamment du plan de masse, que le projet prévoit la création d’une sente piétonne pour assurer une connexion entre la rue de la Demi-Lune et l’impasse de l’Ermitage. Dans ces conditions, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que la réalisation du projet est incompatible avec l’OAP « Prolongement ligne 11 ».

18. En huitième et dernier lieu, il résulte des objectifs de l’OAP « Habitat » que dans le secteur dans lequel doit être réalisé le projet, la mixité sociale et l’équilibre de l’offre doivent être favorisés, par la réalisation de logements abordables ou la réalisation de logements sociaux sur les communes limitrophes de Paris, dont Montreuil.

19. Les requérants soutiennent que le projet litigieux n’est pas compatible avec cet objectif, dès lors que d’une part, il ne prévoit la création d’aucun logement social et d’autre part, qu’il ne comporte pas de T1 ni de T2 alors que cette typologie de logement devrait représenter entre 30 et 40% des logements de l’opération. Toutefois, si le projet ne prévoit pas la création de logements sociaux, il est constant qu’il ne diminue pas la part de logements sociaux dans le secteur, qui était de 31% en 2022 et que compte tenu de sa dimension modeste, il n’est pas susceptible de déséquilibrer l’offre de logements sociaux dans le secteur. En outre, il ressort des pièces du dossier et notamment de la notice de présentation du projet, que le projet qui prévoit la réalisation de T3, T4 et T5 tend à rééquilibrer la typologie des logements dans le secteur. Dans ces conditions, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que la réalisation du projet est incompatible avec l’OAP Thématique « Habitat ».

Sur la mise en œuvre de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme :

20. Il résulte de tout ce qui précède que le permis de construire contesté n’est illégal qu’en tant que le projet méconnaît les dispositions de l’article III. 1. c. du règlement du PLUi d’Est Ensemble du 24 mai 2022 relatives aux règles de nature en ville. Cette illégalité est susceptible d’être régularisée par la délivrance d’un permis de régularisation. Il y a donc lieu de surseoir à statuer et d’accorder à la société Sequoia un délai de six mois pour justifier du permis de construire destiné à régulariser le vice retenu au point 13.

21. Il y a lieu de réserver tous droits et moyens des parties, sur lesquels il n’a pas été expressément statué par ce jugement, jusqu’en fin d’instance.

DECIDE :

Article 1er : Il est sursis à statuer sur la légalité du permis de construire du 8 août 2023 pour permettre à la société Sequoia d’obtenir le permis de construire régularisant le vice mentionné au paragraphe 13 dans les conditions mentionnées au point 20.

Article 2 : Tous droits et moyens des parties sur lesquels il n’est pas expressément statué par le présent jugement sont réservés jusqu’en fin d’instance.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M^me C E à M. B D, à la commune de Montreuil et à la société SEQUOIA.

Délibéré après l’audience du 13 mars 2025, à laquelle siégeaient :

M^me Delamarre, présidente-rapporteure,

M^me Renault, première conseillère,

M^me Hardy, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 27 mars 2025.

La présidente-rapporteure,

A-L. Delamarre

L’assesseure la plus ancienne,

Th. Renault

Le greffier,

L. Dionisi

La République mande et ordonne au préfet de la Seine-Saint-Denis ou au préfet territorialement compétent en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.