Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés le 7 novembre 2022 et le 21 décembre 2023, et des pièces complémentaires enregistrées le 9 novembre 2022, Madame B A, représentée par M^e Emilie Persico, demande au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté de permis de construire modificatif délivré le 24 mai 2022 par le maire de Grasse à la société en nom collectif Cogedim Méditerranée pour la création de 8 places de parking et d’une clôture sur le lot 1 de la parcelle cadastrale BO-0002 située 78 boulevard Victor Hugo à Grasse ;

2°) de mettre à la charge solidaire de la commune de Grasse et de la SNC Cogedim Méditerranée une somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

La requérante soutient que :

—  elle a intérêt à agir à l’encontre de la décision querellée ;

—  le projet devait faire l’objet de la délivrance d’un permis de construire et non d’un permis de construire modificatif ;

— le dossier n’a pu être instruit correctement puisqu’il s’agit d’un permis de régularisation des travaux déjà réalisés ;

—  le dossier de permis n’est pas suffisamment complet ;

—  le projet n’est pas conforme aux articles DP UAU6 et UB6 du règlement du plan local d’urbanisme de Grasse ;

— et il méconnaît les prescriptions des articles UB 8 et DPUAU 8 du règlement dudit plan.

Par un mémoire enregistré le 15 mai 2023, la société en nom collectif Cogedim Méditerranée, prise en la personne de son représentant légal en exercice et représentée par M^e Szepetowski, conclut principalement à l’irrecevabilité de la requête, subsidiairement au rejet de la requête au fond, et en tout état de cause à ce qu’il soit mis à la charge de M^me A la somme de 4 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

La société fait valoir que :

— à titre principal, la requête est irrecevable dès lors que M^me A ne justifie pas d’un intérêt à agir à l’encontre de la décision querellée ;

— à titre subsidiaire, le projet pouvait faire l’objet d’un permis de construire modificatif au regard de la modification mineure apportée au projet initial ;

— le dossier de permis de construire modificatif était suffisamment complet ;

— la décision en litige n’a pas pour objet d’entrainer la suppression d’arbres ;

— la voie d’accès au projet est suffisante et en tout état de cause la requérante ne peut se prévaloir de cette insuffisance au regard du nombre de places de stationnement puisque la société pétitionnaire dispose d’un droit acquis de par la délivrance du permis de construire initial.

Par un mémoire enregistré le 21 décembre 2023, la commune de Grasse, prise en la personne de son maire en exercice, conclut au rejet de la requête.

La commune fait valoir que :

— le projet litigieux pouvait faire l’objet d’un permis de construire modificatif ;

— le dossier de permis de construire modificatif était suffisamment complet ;

— la requérante ne peut se prévaloir du non-respect des prescriptions de l’article DP UAU 8 du règlement du plan local d’urbanisme de Grasse puisqu’il ne s’agit pas de la création d’une voie d’accès à un nouveau projet et, en tout état de cause, le projet respecte le règlement dudit plan.

Par ordonnance du 20 novembre 2023, la clôture d’instruction a été fixée au 28 décembre 2023 à 12 heures.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative ;

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique du 27 mars 2025 :

— le rapport de M. Bulit,

— les conclusions de M. Holzer, rapporteur public,

— et les observations de M^e Persico, pour la requérante.

Considérant ce qui suit :

1. La société en nom collectif (ci-après, « SNC ») « Cogedim Méditerranée » a déposé le 18 janvier 2022 une demande de permis de construire modificatif, complétée le 5 avril 2022, portant sur la création de 8 places de parking et d’une clôture sur le lot 1 de la parcelle cadastrale BO-0002 située 78 boulevard Victor Hugo à Grasse. Par un arrêté en date du 24 mai 2022, le maire de la commune de Grasse a accordé ledit permis. M^me B A a formé un recours gracieux à l’encontre de cette décision, reçu par le maire de Grasse le 18 juillet 2022, et que ce dernier a rejeté par décision en date du 14 septembre 2022. M^me A doit être regardée comme contestant la décision du 24 mai 2022, ensemble la décision du 14 septembre 2022 rejetant son recours gracieux.

Sur les conclusions aux fins d’annulation :

2. En premier lieu, aux termes de l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme dans sa rédaction applicable au litige : " Le projet architectural comprend également : a) Le plan des façades et des toitures ; lorsque le projet a pour effet de modifier les façades ou les toitures d’un bâtiment existant, ce plan fait apparaître l’état initial et l’état futur ; b) Un plan en coupe précisant l’implantation de la construction par rapport au profil du terrain ; lorsque les travaux ont pour effet de modifier le profil du terrain, ce plan fait apparaître l’état initial et l’état futur ; c) Un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l’environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu’aucune photographie de loin n’est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse. ". La circonstance qu’un dossier de déclaration préalable de travaux ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l’urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité la déclaration préalable de travaux à laquelle l’autorité administrative ne s’est pas opposée que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable. Aucune autre information ou pièce ne peut être exigée par l’autorité compétente.

3. En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du dossier de demande de permis de construire modificatif, que le dossier comportait une demande Cerfa, des documents photographiques du terrain où auront lieu les travaux autorisés et un plan de masse permettant de constater les modifications du permis initial envisagées. En outre, la circonstance que cette demande était accompagnée de documents photographiques ne permettant pas de constater l’état initial du terrain est sans incidence sur la légalité de la décision attaquée puisque le service instructeur pouvait apprécier la conformité du projet à la réglementation applicable en se fondant également sur les pièces et documents photographiques du dossier de permis de construire initial. Le fait que les plans accompagnant la demande de permis de construire modificatif ne permettraient pas de visualiser les restanques ou encore les déblais causés par les travaux déjà entrepris ne permet pas de considérer que de tels manquements étaient de nature à fausser l’appréciation qu’a pu porter l’administration. Enfin si la requérante se prévaut du fait que le projet devait faire l’objet d’une étude du sol, il n’est pas démontré que la demande devait être accompagnée d’une telle étude. En tout état de cause, la demande était accompagnée d’une attestation de prise en compte du plan de prévention des risques liés aux mouvements de terrain et d’une étude géologique réalisée le 31 mars 2022. Par suite, le moyen susmentionné tiré de l’incomplétude du dossier de permis doit être écarté.

4. En deuxième lieu, l’autorité compétente, saisie d’une demande de permis de construire modificatif, peut délivrer au titulaire d’un permis de construire en cours de validité un permis modificatif, tant que la construction que ce permis autorise n’est pas achevée, dès lors que les modifications envisagées n’apportent pas à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même.

5. En l’espèce, il ressort des pièces du dossier que la demande de permis de construire modificatif a pour seul objet la création de 8 place de parking supplémentaires et d’une clôture sur le lot 1 alors que le projet objet du permis initial délivré le 2 août 2019 concernait la création d’un ensemble immobilier comportant 8 bâtiments et 199 logements d’une surface de plancher totale de 12 000 m2 dont 77 places de parking non couvertes. Les modifications objets du permis de construire modificatif sont ainsi mineures et n’apportent pas au projet initial un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même. En outre, la circonstance invoquée par la requérante que le permis de construire modificatif porterait sur le lot 1 alors que le projet initial concernait le lot 2 est sans incidence sur la légalité de la demande de permis de construire modificatif en litige. Par suite, la requérante n’est pas fondée à soutenir que l’arrêté du 24 mai 2022 accordant le permis de construire modificatif aurait dû faire l’objet d’un nouveau permis de construire.

6. En troisième lieu, aux termes de l’article UB 6A du règlement du plan local d’urbanisme (ci-après, « PLU ») de Grasse : « Les constructions, voies d’accès, aires de stationnement, piscines, tennis, doivent être implantées de manière à préserver au mieux les arbres existants. Le taux minimum d’espaces verts perméables maintenus en pleine terre par rapport à la surface du terrain d’assiette est fixé à 15% dans l’ensemble de la zone. () ». Aux termes de l’article UB 6C du dit règlement : « Les aires de stationnement doivent être plantées à raison d’au moins un arbre de haute tige de circonférence 12-14 pour deux places de stationnement avec un minimum de 1 m3 de terre végétale disponible au pied de l’arbre. ». Enfin, aux termes de l’article DP UAU6 du même règlement : " / () Les arbres suivants constituant l’ossature végétale du paysage de Grasse, doivent être absolument sauvegardés sur le terrain : oliviers, cyprès isolés, pins d’Alep et pins parasols, chênes et palmiers phoenix-canariensis. Si la conservation est incompatible avec les travaux envisagés, ils doivent être transplantés ou, à l’exception de tout olivier, remplacés par une essence identique. Tout arbre situé à moins de trois mètres d’une construction nouvelle doit être transplanté ou remplacé par une essence identique. Les cyprès sont interdits pour la constitution de haies séparatives. Les alignements d’arbres figurant aux plans de zonage doivent être conservés.

7. Il ressort des pièces du dossier et notamment du plan de masse du projet du permis modificatif litigieux que les arbres situés à l’emplacement des nouvelles places de parking seront déplacés et replantés dans d’autres espaces verts. Il y a ainsi lieu de considérer qu’ils seront « préservés au mieux » conformément aux dispositions précitées de l’article UB 6A du règlement du PLU. Par ailleurs, il ressort des pièces du dossier que le projet prévoit la création de huit places de stationnement au total. Il n’est pas contesté que le projet prévoit la préservation de 5 arbres à haute tige et d’une circonférence comprise entre 12 et 14 cm au titre des places de stationnement, soit plus d’un arbre pour deux places de stationnement, conformément aux dispositions précitées de l’article UB 6C du règlement du PLU. En outre, l’aire de stationnement projetée sera bordée au Nord et à l’Ouest par 4 arbres à agrumes et un cèdre existant et maintenu, et au Sud et à l’Est, par deux oliviers transplantés et un nouvel arbre fruitier méditerranéen.

8. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées doit être écarté.

9. Aux termes de l’article 8 de la zone UB du règlement du PLU de Grasse : « / () Les voies en impasse doivent comporter à leur extrémité un système permettant les manœuvres et retournement notamment des véhicules et engins de lutte contre l’incendie. () ». Et aux termes de l’article DPUAU 8.2 du même règlement : « / () Un seul accès sur la voie publique sera autorisé. Lorsque la propriété est riveraine de deux ou plusieurs voies publiques, l’accès sur celles de ces voies qui présentera une gêne ou un risque pour la circulation est interdit. Deux accès pourront être autorisés sous réserve d’être justifiés par des nécessités liées à la nature de l’activité de la construction ainsi qu’à la topographie du terrain, ou pour assurer une meilleure sécurité de l’accès sur la voie publique. () ».

10. Si la requérante soutient que le projet méconnaîtrait ces dispositions en créant un nouvel accès sur l’aire de stationnement créée par la décision en litige, il ressort toutefois des pièces du dossier que les nouvelles places de stationnement seront accessibles par un accès déjà existant. En tout état de cause, deux accès sont autorisés par les dispositions précitées dès lors que cela est justifié au regard des nécessités liées à la nature de la construction en cause ce qui pourrait être le cas en l’espèce compte tenu de la nécessité d’offrir davantage de possibilité de stationnement dans un secteur composé d’une multitude de bâtiments d’habitation collective. Enfin, le parking créé par le permis de construire modificatif en litige offre une bande de roulement d’au minimum 5 mètres sur 8 mètres permettant un accès suffisant et les difficultés d’accès à certaines places de stationnement de ce parking sont sans incidence sur la légalité de la décision attaquée au regard des prescriptions imposées par l’article 6 de la zone UB du règlement du plan local d’urbanisme alors que la requérante ne se prévaut d’aucune méconnaissance des dispositions de l’article 7 de cette même zone UB relatives quant à elles aux règles spécifiques en matière de stationnement.

11. Il résulte de tout ce qui précède, sans qu’il soit besoin de statuer sur la fin de non-recevoir soulevée par la société Cogedim Méditerranée, que la requérante n’est pas fondée à demander l’annulation de l’arrêté du 24 mai 2022.

Sur les frais liés au litige :

12. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la société Cogedim Méditerranée et de la commune de Grasse, qui ne sont pas les parties perdantes à l’instance, la somme que la requérante demande au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. En revanche, il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de la requérante une somme de 1 500 euros, à verser à la société Cogedim Méditerranée, au titre de ces mêmes frais.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de M^me A est rejetée.

Article 2 : M^me A versera une somme de 1 500 (mille cinq cents) euros à la société en nom collectif Cogedim Méditerranée en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à M^me B A, à la commune de Grasse et à la société en nom collectif Cogedim Méditerranée.

Délibéré après l’audience du 27 mars 2025, à laquelle siégeaient :

M. Silvestre-Toussaint-Fortesa, président,

M. Bulit, conseiller,

M^me Cueilleron, conseillère,

Assistés de M^me Martin, greffière.

Rendu public par mise à disposition au greffe, le 25 avril 2025.

Le rapporteur,

signé

J. Bulit

Le président,

signé

F. Silvestre-Toussaint-Fortesa La greffière,

signé

C. Martin

La République mande et ordonne au préfet des Alpes-Maritimes en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Le greffier en chef,

Ou, par délégation, la greffière

No2205308