Vu la procédure suivante :

Par une requête et deux mémoires enregistrés les 20 janvier 2023, 30 juin et 21 juillet 2023, la SCI Restervez 2 demande au tribunal de prononcer la décharge de la taxe sur les logements vacants mise à sa charge au titre de l’année 2022 à raison d’un logement portant invariant n°1292698 compris dans un ensemble immobilier dont elle est propriétaire au 36, avenue de la Véronèse à Théoule-sur-Mer (06590).

Elle soutient que :

— le logement ne répond pas aux règles de décence pour sa mise en location ;

— le logement est inhabitable en raison d’importants travaux représentant au moins un quart de la valeur du bien.

Par un mémoire en défense, enregistré le 16 mai 2023, le directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes conclut au rejet de la requête.

Il fait valoir que les moyens de la requête ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :

— la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ;

— le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 ;

— le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Raison,

— et les conclusions de M. Ringeval, rapporteur public.

Considérant ce qui suit :

1. La SCI Restervez 2 a été assujettie à la taxe sur les logements vacants au titre de l’année 2022 à raison d’un logement portant invariant n° 1292698 compris dans un ensemble immobilier dont elle est propriétaire au 36, avenue de la Véronèse à Théoule-sur-Mer (06590). La SCI Restervez 2 demande au tribunal d’en prononcer la décharge.

2. D’une part, aux termes de l’article 232 du code général des impôts, dans sa version applicable au présent litige : « I. – La taxe annuelle sur les logements vacants est applicable dans les communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de cinquante mille habitants où existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social. Un décret fixe la liste des communes où la taxe est instituée. Cette liste inclut les communes situées dans les collectivités régies par l’article 73 de la Constitution comprises dans une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants et répondant aux conditions fixées à la première phrase du présent I. / II. – La taxe est due pour chaque logement vacant depuis au moins une année, au 1er janvier de l’année d’imposition, à l’exception des logements détenus par les organismes d’habitations à loyer modéré et les sociétés d’économie mixte et destinés à être attribués sous conditions de ressources. / III. – La taxe est acquittée par le propriétaire, l’usufruitier, le preneur à bail à construction ou à réhabilitation ou l’emphytéote qui dispose du logement depuis le début de la période de vacance mentionnée au II. / IV. – L’assiette de la taxe est constituée par la valeur locative du logement mentionnée à l’article 1409. Son taux est fixé à 12,5 % la première année d’imposition et à 25 % à compter de la deuxième. / V. – Pour l’application de la taxe, n’est pas considéré comme vacant un logement dont la durée d’occupation est supérieure à quatre-vingt-dix jours consécutifs au cours de la période de référence définie au II. / VI. – La taxe n’est pas due en cas de vacance indépendante de la volonté du contribuable. () ».

3. D’autre part, dans ses décisions n° 98-403 DC du 29 juillet 1998 et n° 2012-662 DC du 29 décembre 2012, le conseil constitutionnel n’a admis la conformité à la constitution des dispositions instituant la taxe sur les logements vacants que sous certaines réserves. Le conseil constitutionnel a notamment jugé que, d’une part, « ne sauraient être assujettis à cette taxe des logements qui ne pourraient être rendus habitables qu’au prix de travaux importants et dont la charge incomberait nécessairement à leur détenteur », d’autre part, " ne sauraient être assujettis des logements dont la vacance est imputable à une cause étrangère à la volonté du bailleur, faisant obstacle à leur occupation durable, à titre onéreux ou gratuit, dans des conditions normales d’habitation, ou s’opposant à leur occupation, à titre onéreux, dans des conditions normales de rémunération du bailleur ; qu’ainsi, doivent être notamment exonérés les logements ayant vocation, dans un délai proche, à disparaître ou à faire l’objet de travaux dans le cadre d’opérations d’urbanisme, de réhabilitation ou de démolition, ou les logements mis en location ou en vente au prix du marché et ne trouvant pas preneur ". Le conseil constitutionnel a également jugé que l’objet de la taxation instituée par les dispositions précitées de l’article 232 du code général des impôts est d’inciter les personnes redevables de cette taxe à mettre en location des logements susceptibles d’être loués et que cette taxation ne peut frapper que des logements habitables, vacants et dont la vacance tient à la seule volonté de leur détenteur.

4. Il appartient au contribuable d’établir que la vacance de son logement au cours de la période litigieuse est indépendante de sa volonté, eu égard notamment à la nécessité de réaliser des travaux pour rendre le logement habitable et au coût de tels travaux éventuels compte tenu de ses capacités financières, ou à un désintérêt des locataires ou des acquéreurs malgré la mise en location ou en vente du bien au prix du marché.

5. En l’espèce, le bien en litige a été acquis dans son ensemble le 15 novembre 2019 pour un prix de 912 000 euros. Il comprend notamment une maison de 35 m², déclarée lors de la vente en tant que garage, cadastrée section A n°1428 et portant l’invariant n°1292698 N. Ce logement est composé d’une salle à manger, d’une chambre, d’une salle d’eau et d’un WC.

6. En premier lieu, il résulte de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, que le logement mis en location doit répondre aux règles de décence exigeant une surface et un confort minimum adapté à l’habitat et un dispositif de sécurité et salubrité, et du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l’application de l’article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains que la pièce principale doit au moins avoir une superficie de 9 m² sous au moins 2,20 mètres de plafond, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes. Un logement qui ne répond pas à ces principes de base ne peut pas être loué, et ne peut donc pas être soumis à la taxe sur les logements vacants.

7. Il ne résulte pas de l’instruction et notamment des photos transmises par la société que la hauteur sous plafond serait inférieure au minimum requis par la loi, soit 2,20 m ou que la pièce principale aurait une contenance inférieure à 20 mètres cubes. Dans ces conditions, la société requérante n’apporte pas la preuve qui lui incombe que le logement litigieux ne serait pas habitable. Par suite, le moyen tiré de ce que le logement ne répond pas aux règles de décence pour sa mise en location doit être écarté.

8. En second lieu, la SCI Restervez 2 soutient que le logement est inhabitable en raison d’importants travaux représentant au moins un quart de la valeur vénale du bien. Il n’est pas contesté que le logement en cause, dont la SCI est propriétaire sur la commune de Théoule-sur-Mer, est vacant depuis au moins une année à la date du 1er janvier 2022, date du fait générateur de la taxe sur les logements vacants. En outre, la taxe n’est pas applicable pendant la période de vacance nécessaire à la remise en état du bien.

9. Il résulte de l’instruction qu’à la suite du mémoire en défense de l’administration fiscale concluant au rejet de la requête au motif qu’en l’absence de tout devis, la SCI ne justifie pas du coût des travaux nécessaires pour rendre habitable le logement en cause, la société requérante a joint à ces dernières écritures un devis de la société HF Construction en date du 26 mai 2020 faisant mention d’un montant de travaux de 89 948 euros. Toutefois, la SCI Restervez 2 n’ayant pas signé ledit devis, n’apporte pas la preuve qu’elle n’aurait ni entrepris ni donné son accord à la réalisation des travaux proposés. Par ailleurs, elle n’apporte aucun élément sur sa situation financière et patrimoniale et n’établit pas ainsi que ses capacités financières ne lui permettraient pas d’effectuer les travaux de réfection de son appartement. Dès lors, elle ne justifie pas du caractère involontaire de la vacance du logement en cause. Par suite, c’est à bon droit que l’administration l’a assujettie, à raison de ce logement, à la taxe sur les logements vacants au titre de l’année 2022.

10. Il résulte de ce qui précède que la SCI Restervez 2 n’est pas fondée à demander la décharge de l’imposition en litige.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la SCI Restervez 2 est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la SCI Restervez 2 et au directeur départemental des finances publiques des Alpes Maritimes.

Délibéré après l’audience du 25 juin 2025, à laquelle siégeaient :

M^me Sorin, présidente,

M^me Raison, première conseillère,

M. Loustalot-Jaubert, conseiller,

assistés de M. Cremieux, greffier.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 30 juillet 2025.

La rapporteure

Signé

L. RAISONLa présidente,

Signé

G. SORIN

Le greffier

Signé

D. CREMIEUX

La République mande et ordonne au ministre de l’Economie, des Finances et de la Souveraineté Industrielle et Numérique, en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Le greffier en chef,

Ou par délégation, le greffier

N°2300373

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