Vu la procédure suivante :

Par une requête, enregistrée le 6 mars 2024, M. D… A…, représenté par M^e Moreau, demande au tribunal :

1°) de prononcer la décharge, en droits et pénalités, des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et de contributions sociales auxquelles il a été assujetti au titre des années 2018, 2019 et 2020 ;

2°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

- il peut prétendre à la réduction d’impôt dite « C… » instituée par l’article 199 novovicies du code général des impôts dès lors que le loyer de l’appartement situé 10 avenue Marcel Dassault à Bordeaux correspondant à la surface habitable de l’appartement est inférieur au plafond pour les années 2018, 2019 et 2020 ;

- il peut prétendre à la réduction d’impôt dite « B… » instituée par l’article 199 novovicies du code général des impôts dès lors que le loyer de l’appartement situé 14 T rue des échelles à Annemasse correspondant à la surface habitable de l’appartement est inférieur au plafond pour l’année 2020.

Par un mémoire en défense, enregistré le 21 juin 2024, le directeur départemental des finances publiques conclut au rejet de la requête.

Il soutient que :

- aucun des moyens soulevés par M. A… n’est fondé.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de la construction et de l’habitation ;

- l’arrêté du 9 mai 1995 pris en application de l’article R. 353-16 et de l’article R. 331-10 du code de la construction et de l’habitation ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Raison, première conseillère,

- et les conclusions de M. Ringeval, rapporteur public.

Considérant ce qui suit :

1. M. A… a acquis le 22 août 2014 un appartement en l’état futur d’achèvement situé 10 avenue Marcel Dassault à Bordeaux pour lequel il a déclaré une réduction d’impôt liée à un investissement locatif dans le cadre du dispositif dit « C… » au titre des années 2018, 2019 et 2020. Ce bien a été mis en location le 1er mai 2015. Il a en outre acquis le 6 septembre 2016 un appartement situé 14T rue des Echelles à Annemasse en l’état futur d’achèvement pour lequel il a déclaré une réduction d’impôt liée à un investissement locatif dans le cadre du dispositif dit « B… » au titre des années 2018, 2019 et 2020. Ce bien a été mis en location le 6 septembre 2016. M. A… a fait l’objet d’un contrôle sur pièces à l’issue duquel l’administration a remis en cause le bénéfice des réductions d’impôt au titre des années en litige pour non-respect de la condition tenant au montant du loyer. M. A… a, en conséquence, été assujetti à une cotisation supplémentaire d’impôt sur le revenu au titre des années 2018, 2019 et 2020 assortie des intérêts de retard et à la majoration de 10% prévue par l’article 1758 A du code général des impôts. Par sa requête, M. A… demande au tribunal de prononcer la décharge de ces cotisations supplémentaires.

Sur le bien-fondé de l’imposition :

2. Aux termes de l’article 199 novovicies du code général des impôts, dans sa rédaction alors applicable : « I. ― A. ― Les contribuables domiciliés en France, au sens de l’article 4 B, qui acquièrent, entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016, un logement (…) en l’état futur d’achèvement bénéficient d’une réduction d’impôt sur le revenu à condition qu’ils s’engagent à le louer nu à usage d’habitation principale pendant une durée minimale fixée, sur option du contribuable, à six ans ou à neuf ans. (…) / III. ― L’engagement de location (…) prévoit que le loyer (…) » ne doit « (…) pas excéder des plafonds fixés par décret en fonction de la localisation du logement et de son type. (…) IV. – La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient du logement retenu dans la limite de plafonds par mètre carré de surface habitable fixés par décret en fonction de la localisation du logement et sans pouvoir dépasser 300 000 euros. ». Aux termes de l’article 2 terdecies D de l’annexe III du code général des impôts, dans sa rédaction applicable : « I. ― Pour l’application du premier alinéa du III de l’article 199 novovicies du code général des impôts : 1. Les plafonds de loyer mensuel, par mètre carré, charges non comprises, sont fixés, pour les baux conclus en 2015, à (…) 10,06 € en zone B 1 (…) Aux plafonds de loyer définis à l’alinéa précédent, il est fait application d’un coefficient multiplicateur calculé selon la formule suivante : 0,7 + 19/ S, dans laquelle S est la surface du logement. Le coefficient ainsi obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2. Pour l’application du présent 1, la surface à prendre en compte s’entend de celle prévue au dernier alinéa du a de l’article 2 duodecies (…) ». Aux termes du dernier alinéa du a de l’article 2 duodecies de l’annexe III au code général des impôts, dans sa rédaction alors applicable : « La surface à prendre en compte pour l’appréciation du plafond de loyer s’entend de la surface habitable au sens de l’article R. 111-2 du code de la construction et de l’habitation, augmentée de la moitié, dans la limite de 8 mètres carrés par logement, de la surface des annexes mentionnées aux articles R. 353-16 et R. 331-10 du même code ». L’article R. 111-2 du code de la construction et de l’habitation définit la surface habitable comme la surface de plancher construite après déduction des surfaces occupées, notamment, par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, et précise qu’il n’est pas tenu compte, notamment, de la superficie des garages. Enfin, aux termes de l’article 1er de l’arrêté du 9 mai 1995 susvisé auquel renvoient les articles R. 353-16 et R. 331-10 du code de la construction et de l’habitation : « Pour la définition de la surface utile visée à l’article R. 331-10 et au 2° de l’article R. 353-16 du code de la construction et de l’habitation, les surfaces annexes sont les surfaces réservées à l’usage exclusif de l’occupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 mètre. Elles comprennent Elles comprennent les caves, les sous-sols, les remises, les ateliers, les séchoirs et celliers extérieurs au logement, les resserres, les combles et greniers aménageables, les balcons, les loggias et les vérandas et dans la limite de 9 mètres carrés les parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré ». Il résulte de ces dispositions que les garages et les emplacements de parking ne peuvent être pris en compte dans le calcul de la superficie habitable d’un logement.

3. Le requérant soutient que le service vérificateur a commis une erreur en remettant en cause les réductions d’impôt pratiquées pour un investissement locatif réalisé dans le cadre des loi C… et B… pour les deux biens situés situé 10 avenue Marcel Dassault à Bordeaux et 14 T rue des échelles à Annemasse. Il relève que l’administration n’a pas pris en compte le fait que les loyers étaient en réalité respectivement de 721 et 883 euros, auxquels s’ajoutent les montants au titre de la location des emplacements de stationnement.

4. Il est constant que M. A… a fait l’acquisition d’un premier bien immobilier pour bénéficier du dispositif susmentionné situé à Bordeaux et qu’il a donné ce bien en location, par deux baux signés le 16 juillet 2018 et le 5 août 2019 fixant respectivement les loyers à 740 et 751 euros HT. Il est également constant qu’il a fait l’acquisition d’un second bien situé à Annemasse pour bénéficier du même dispositif et qu’il a donné ce bien en location le 19 août 2020 moyennant un loyer de 963 euros. Si M. A… soutient que la valeur locative des places de stationnement louées avec les appartements devrait être déduite du montant des loyers pour apprécier le respect du plafond fixé par l’article 2 terdecies B de l’annexe III du même code, il résulte de l’instruction qu’une telle déduction, alors que les baux de location portaient sur l’ensemble constitué par les appartements et les emplacements de stationnement, ne ressort d’aucun des textes législatifs et réglementaires applicables, alors qu’il ressort clairement des dispositions de l’article R. 111-2 du code de la construction et de l’habitation alors applicable, et de l’arrêté du 9 mai 1995 auxquels ces textes renvoient, que la surface des garages et des emplacements de stationnement ne font pas partie de la surface utile, ni des surfaces annexes prises en compte pour l’appréciation de ce plafond. Par suite, c’est à bon droit que l’administration a refusé de distraire des loyers en litige les montants de loyers correspondant à la location des emplacements de parking, alors même que, conformément aux dispositions précitées, il n’a pas été tenu compte de leurs superficies pour l’appréciation des plafonds des loyers.

5. Il résulte de tout ce qui précède que M. A… n’est pas fondé à demander la décharge des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu auxquelles il a été assujetti au titre des années 2018, 2019 et 2020 ainsi que des pénalités correspondantes. Par voie de conséquence, les conclusions présentées sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative doivent également être rejetées.

D E C I D E :

Article 1 : La requête présentée par M. A… est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à M. D… A… et au directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes.

Délibéré après l’audience du 12 février 2026, à laquelle siégeaient :

M. Thobaty, président,

M^me Raison, première conseillère,

M. Loustalot-Jaubert, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 16 mars 2026.

La rapporteure,

signé

L. RaisonLe président,

signé

G. Thobaty

La greffière,

signé

S. Genovese

La République mande et ordonne au ministre de l’Economie, des Finances et de la Souveraineté industrielle, énergétique et numérique, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

P/Le greffier en chef,

La greffière