Vu les procédures suivantes :

I. Par une requête et un mémoire, enregistrés le 23 avril 2024, ainsi qu’un mémoire complémentaire non communiqué enregistré le 20 janvier 2026, sous le n° 2402167, M^me B… C… demande au tribunal :

1°) de prononcer la décharge des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie à raison des locaux situés 44 bd Paul Montel, à Nice, (06200) au titre des années 2022 et 2023 ;

2°) de mettre à la charge de l’État une somme non chiffrée sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que le logement est demeuré vacant pour une durée de plus de trois mois consécutifs pour une raison indépendante de sa volonté.

Par un mémoire en défense enregistré le 13 juin 2024, le directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes conclut au rejet de la requête.

Il fait valoir que :

- les conclusions relatives à la taxe sur les logements vacants au titre de l’année 2022 sont irrecevables en raison de la tardiveté de la réclamation ;

- s’agissant du surplus, les moyens soulevés ne sont pas fondés.

II. Par une requête enregistrée le 18 avril 2024 sous le n° 2402191, M^me B… C… demande au tribunal de prononcer la décharge de la taxe sur les logements vacants mise à sa charge au titre de l’année 2023 à raison d’un logement dont elle est propriétaire au 44 bd Paul Montel à Nice (06200).

Elle soutient que le logement est inhabitable en raison d’un dégât des eaux depuis le 1er janvier 2023 et que la vacance est indépendante de sa volonté.

Par un mémoire en défense, enregistré le 21 juin 2024, le directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes conclut au rejet de la requête.

Il fait valoir que les moyens de la requête ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces des dossiers ;

Vu :

- le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 ;

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Raison, première conseillère,

- et les conclusions de M. Ringeval, rapporteur public,

- et les observations de M. A… C…, représentant la requérante.

Considérant ce qui suit :

1. M^me C… demande au tribunal de prononcer la décharge de taxe sur les logements vacants au titre de l’année 2023, de taxes foncières sur les propriétés bâties au titre des années 2022 et 2023 auxquelles elle a été assujettie à raison d’un logement situé 44 bd Paul Montel Nice (06200).

Sur la jonction :

2. Les requêtes n° 2402167 et 2402191 concernent la même contribuable, présentent à juger des questions connexes et ont fait l’objet d’une instruction commune. Il y a donc lieu de les joindre pour statuer par un même jugement.

Sur la fin de non-recevoir opposée par l’administration :

3. Aux termes de l’article R. 190-1 du livre des procédures fiscales : « Le contribuable qui désire contester tout ou partie d’un impôt qui le concerne doit d’abord adresser une réclamation au service territorial, selon le cas, de la direction générale des finances publiques ou de la direction générale des douanes et droits indirects dont dépend le lieu de l’imposition. / (…) ». Il résulte de ces dispositions que, pour être recevable, une requête devant le tribunal administratif tendant à la décharge d’une imposition ou des pénalités correspondantes doit faire l’objet d’une réclamation préalable auprès du service fiscal dont dépend l’intéressé postérieurement à la mise en recouvrement de l’imposition en cause.

4. Il ne résulte pas de l’instruction que M^me C… aurait présenté une réclamation préalable pour contester les cotisations de taxe foncière mises à sa charge au titre de l’année 2022. Les conclusions tendant à la décharge de ces cotisations ne peuvent, par suite, qu’être rejetées.

Sur le surplus des conclusions en décharge :

En ce qui concerne la taxe foncière :

5. Aux termes de l’article 1389 du code général des impôts : « I. Les contribuables peuvent obtenir le dégrèvement de la taxe foncière en cas de vacance d’une maison normalement destinée à la location ou d’inexploitation d’un immeuble utilisé par le contribuable lui-même à usage commercial ou industriel, à partir du premier jour du mois suivant celui du début de la vacance ou de l’inexploitation jusqu’au dernier jour du mois au cours duquel la vacance ou l’inexploitation a pris fin. Le dégrèvement est subordonné à la triple condition que la vacance ou l’inexploitation soit indépendante de la volonté du contribuable, qu’elle ait une durée de trois mois au moins et qu’elle affecte soit la totalité de l’immeuble, soit une partie susceptible de location ou d’exploitation séparée (…) ».

6. Ces dispositions subordonnent le dégrèvement de la taxe foncière sur les propriétés bâties à la condition, notamment, que la vacance de l’immeuble normalement destiné à la location soit indépendante de la volonté du propriétaire, le caractère involontaire de la vacance s’appréciant eu égard aux circonstances dans lesquelles cette vacance est intervenue et aux démarches accomplies par le propriétaire, selon les possibilités qui lui étaient offertes, en fait comme en droit, pour la prévenir ou y mettre fin.

7. En l’espèce, le bien en litige comprend un appartement de 4 pièces principales, d’une surface de 80,5 m2, composé de trois chambres dont une en mezzanine, d’une cuisine, d’une salle de douche, d’un séjour.

8. Aux fins de décharge de l’imposition en litige, la requérante soutient que le logement en cause a subi un dégât des eaux dû à des canalisations vétustes et à des infiltrations dans le hall et la cuisine, et qu’elle ne parvient pas à le louer à des locataires solvables alors même que le loyer proposé est au prix du marché. Elle produit un courrier de l’agence EFP Immobilier en date du 31 mai 2023 selon lequel la recherche de locataires au loyer de 1450 euros mensuel s’avère vaine compte tenu de la situation du bien à proximité d’un quartier sensible de Nice et de l’état d’usage avancé du bien sans que des travaux ne soient engagés. Toutefois, il n’est pas contesté que ce logement n’est plus offert à la location depuis 2015, date à laquelle le loyer annuel s’élevait à 8 831 euros, soit 735 euros par mois. Dès lors, en proposant à la location ledit bien à un loyer de 1450 euros par mois, soit avec une augmentation de plus de 63% en moins de sept ans, alors même que le bien est en état d’usage avancé, la requérante, qui n’établit pas, en l’état d’un revenu fiscal de référence relevé par l’administration et non contesté de 70 000 euros, être dans l’impossibilité de faire les travaux de rénovation nécessaire, n’apporte pas la preuve qui lui incombe, que la vacance des biens en cause aurait été indépendante de sa volonté au sens des dispositions susvisées.

En ce qui concerne la taxe sur les logements vacants :

9. D’une part, aux termes de l’article 232 du code général des impôts, dans sa version applicable au présent litige : « I. – La taxe annuelle sur les logements vacants est applicable dans les communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de cinquante mille habitants où existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social. Un décret fixe la liste des communes où la taxe est instituée. Cette liste inclut les communes situées dans les collectivités régies par l’article 73 de la Constitution comprises dans une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants et répondant aux conditions fixées à la première phrase du présent I. / II. – La taxe est due pour chaque logement vacant depuis au moins une année, au 1er janvier de l’année d’imposition, à l’exception des logements détenus par les organismes d’habitations à loyer modéré et les sociétés d’économie mixte et destinés à être attribués sous conditions de ressources. / III. – La taxe est acquittée par le propriétaire, l’usufruitier, le preneur à bail à construction ou à réhabilitation ou l’emphytéote qui dispose du logement depuis le début de la période de vacance mentionnée au II. / IV. – L’assiette de la taxe est constituée par la valeur locative du logement mentionnée à l’article 1409. Son taux est fixé à 12,5 % la première année d’imposition et à 25 % à compter de la deuxième. / V. – Pour l’application de la taxe, n’est pas considéré comme vacant un logement dont la durée d’occupation est supérieure à quatre-vingt-dix jours consécutifs au cours de la période de référence définie au II. / VI. – La taxe n’est pas due en cas de vacance indépendante de la volonté du contribuable. (…) ».

10. D’autre part, dans ses décisions n° 98-403 DC du 29 juillet 1998 et n° 2012-662 DC du 29 décembre 2012, le conseil constitutionnel n’a admis la conformité à la constitution des dispositions instituant la taxe sur les logements vacants que sous certaines réserves. Le conseil constitutionnel a notamment jugé que, d’une part, « ne sauraient être assujettis à cette taxe des logements qui ne pourraient être rendus habitables qu’au prix de travaux importants et dont la charge incomberait nécessairement à leur détenteur », d’autre part, « ne sauraient être assujettis des logements dont la vacance est imputable à une cause étrangère à la volonté du bailleur, faisant obstacle à leur occupation durable, à titre onéreux ou gratuit, dans des conditions normales d’habitation, ou s’opposant à leur occupation, à titre onéreux, dans des conditions normales de rémunération du bailleur ; qu’ainsi, doivent être notamment exonérés les logements ayant vocation, dans un délai proche, à disparaître ou à faire l’objet de travaux dans le cadre d’opérations d’urbanisme, de réhabilitation ou de démolition, ou les logements mis en location ou en vente au prix du marché et ne trouvant pas preneur ».

11. Il appartient au contribuable d’établir que la vacance de son logement au cours de la période litigieuse est indépendante de sa volonté, eu égard notamment à la nécessité de réaliser des travaux pour rendre le logement habitable et au coût de tels travaux éventuels compte tenu de ses capacités financières, ou à un désintérêt des locataires ou des acquéreurs malgré la mise en location ou en vente du bien au prix du marché.

12. Il résulte de ce qui a été dit au point 7 que la requérante n’apporte pas la preuve qui lui incombe, que la vacance des biens en cause aurait été indépendante de sa volonté au sens de l’article 232 du code général des impôts.

13. Il résulte de ce qui précède que M^me C… n’est pas fondée à demander la décharge des impositions en litige.

D E C I D E :

Article 1er : Les requêtes n° 2402167 et 2402191 de M^me C… sont rejetées.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à M^me B… C… et au directeur départemental des finances publiques des Alpes Maritimes.

Délibéré après l’audience du 12 février 2026, à laquelle siégeaient :

M. Thobaty, président,

M^me Raison, première conseillère,

M. Loustalot-Jaubert, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 16 mars 2026.

La rapporteure

signé

L. Raison

Le président,

signé

G. Thobaty

La greffière,

signé

S. Genovese

La République mande et ordonne au ministre de l’Economie, des Finances et de la Souveraineté Industrielle et Numérique, en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Le greffier en chef,

Ou par délégation, le greffier