Vu les procédures suivantes :

I- Par un jugement avant-dire droit du 24 octobre 2024, rendu sur la requête n°2300365 du syndicat des copropriétaires de la résidence Beauséjour, représenté par M^e Paloux, tendant à l’annulation de l’arrêté du 22 juillet 2022 par lequel le maire de Beausoleil a délivré à la société « Villa Tudor » un permis de construire portant sur la démolition totale de l’existant et la réalisation d’un bâtiment à usage d’habitation collective composé de trente-quatre logements sur les parcelles cadastrées section AC n°s 29, 635 et 636, situées 19 Chemin Romain, ensemble la décision par laquelle le maire de Beausoleil a implicitement rejeté son recours gracieux daté du 19 septembre 2022, le tribunal administratif de Nice a sursis à statuer sur cette requête en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, afin de permettre la régularisation du vice tiré de la méconnaissance de l’article R*. 431-13 du code de l’urbanisme.

Par des mémoires en défense enregistrés les 25 avril, 17 juillet et 25 juillet 2025, la société par actions simplifiée à associé unique « Villa Tudor », prise en la personne de son représentant légal, représentée par M^e Rouillot, conclut au rejet de la requête et à ce qu’une somme de 8 000 euros soit mise à la charge du syndicat requérant au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

La société fait valoir que le permis de construire modificatif délivré le 23 janvier 2025 a régularisé le vice dont étaient affecté l’arrêté du 22 juillet 2022 et qu’aucun moyen de la requête n’est au demeurant fondé.

Par un mémoire distinct, enregistré le 25 avril 2025, la société par actions simplifiée à associé unique « Villa Tudor », prise en la personne de son représentant légal, représentée par M^e Rouillot, demande au tribunal de condamner le syndicat de copropriété de la résidence Beauséjour à lui verser une somme de 1 000 000 euros au titre de l’indemnisation des préjudices qu’elle estime avoir subis du fait du caractère abusif de son recours.

Par un mémoire, enregistré le 25 juin 2025, le syndicat de copropriété de la résidence Beauséjour, représenté par M^e Paloux, demande au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 22 juillet 2022 du maire de Beausoleil, ensemble la décision par laquelle le maire de Beausoleil a implicitement rejeté son recours gracieux daté du 19 septembre 2022 ;

2°) d’annuler l’arrêté du 23 janvier 2025 du maire de Beausoleil accordant à la société « Villa Tudor » un permis de construire modificatif ;

3°) de rejeter la demande indemnitaire présentée par la société « Villa Tudor » ;

4°) de mettre à la charge de la société « Villa Tudor » et de la commune de Beausoleil la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Le syndicat requérant soutient que :

- l’arrêté du 23 janvier 2025 est entaché d’une erreur matérielle qui affecte sa légalité ;

- la société pétitionnaire n’a pas obtenu l’accord des autorités communale et départementale gestionnaires du domaine public ;

- il n’est pas démontré par la société pétitionnaire le caractère exécutoire de la délibération n°7 du 7 juin 2024 du conseil départemental des Alpes-Maritimes ;

- la délibération du 13 juillet 2023 du conseil municipal de Beausoleil est illégale puisque le déclassement d’une parcelle du domaine public n’est possible que si ladite parcelle n’est plus affectée à l’utilité publique ;

- la société pétitionnaire n’a pas respecté le délai imparti pour la régularisation du vice mentionné à l’article 2 du jugement avant-dire droit n°2300265 du 24 octobre 2024 du tribunal administratif de Nice ;

- et ladite société n’est pas fondée à se prévaloir d’un préjudice sur le fondement de l’article L. 600-7 du code de l’urbanisme.

La procédure a été communiquée à la commune de Beausoleil qui n’a pas produit de mémoire en défense.

Par ordonnance du 17 juillet 2025, la clôture d’instruction a été reportée au 8 août 2025 à 12 heures.

II- Par une requête n°2501601 et un mémoire, enregistrés les 24 mars et 25 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence Beauséjour, représenté par M^e Paloux, demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures :

1°) d’annuler l’arrêté du 23 janvier 2025 accordant à la société « Villa Tudor » un permis de construire modificatif ;

2°) de rejeter la demande indemnitaire présentée par la société « Villa Tudor » ;

3°) de mettre à la charge de la société « Villa Tudor » et de la commune de Beausoleil la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Le syndicat requérant soutient que :

- l’arrêté du 23 janvier 2025 est entaché d’une erreur matérielle qui affecte sa légalité ;

- la société pétitionnaire n’a pas obtenu l’accord des autorités communale et départementale gestionnaires du domaine public ;

- il n’est pas démontré par la société pétitionnaire le caractère exécutoire de la délibération n°7 du 7 juin 2024 du conseil départemental des Alpes-Maritimes ;

- la délibération du 13 juillet 2023 du conseil municipal de Beausoleil est illégale puisque le déclassement de la parcelle du domaine public n’est possible que si ladite parcelle n’est plus affectée à l’utilité publique ;

- la société pétitionnaire n’est pas fondée à se prévaloir d’un préjudice sur le fondement de l’article L. 600-7 du code de l’urbanisme.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 22 mai et 17 juillet 2025, la société par actions simplifiée à associé unique « Villa Tudor », prise en la personne de son représentant légal, représentée par M^e Rouillot, conclut au rejet de la requête et à ce qu’une somme de 8 000 euros soit mise à la charge du syndicat requérant au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

La société fait valoir qu’aucun moyen de la requête n’est fondé.

Par un mémoire distinct, enregistré le 22 mai 2025, la société par actions simplifiée à associé unique « Villa Tudor », prise en la personne de son représentant légal, représentée par M^e Rouillot, demande au tribunal de condamner le syndicat de copropriété de la résidence Beauséjour à lui verser une somme de 1 000 000 euros au titre de l’indemnisation des préjudices qu’elle estime avoir subis du fait du caractère abusif de son recours.

La requête a été communiquée à la commune de Beausoleil qui n’a pas produit de mémoire en défense.

Par ordonnance du 17 juillet 2025, la clôture d’instruction a été reportée au 8 août 2025 à 12 heures.

Vu :

- le jugement avant dire-droit n° 2300365 du 24 octobre 2024 du tribunal administratif de Nice ;

- les autres pièces des dossiers.

Vu :

- le code général de la propriété des personnes publiques ;

- le code de l’urbanisme ;

- le décret n° 2003-1169 du 2 décembre 2003 ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique du 11 décembre 2025 :

le rapport de M. Bulit ;

les conclusions de M. Holzer, rapporteur public ;

et les observations de M^e Paloux, représentant le syndicat de copropriété de la résidence Beauséjour, et de M^e Bosetti substituant M^e Rouillot, représentant la SAS Villa Tudor.

Considérant ce qui suit :

Par un arrêté du 22 juillet 2022, le maire de la commune de Beausoleil a délivré à la société par actions simplifiée à associé unique (ci-après, « SASU ») « Villa Tudor » un permis de construire portant sur la démolition totale de l’existant et la réalisation d’un bâtiment à usage d’habitation collective composé de trente-quatre logements sur les parcelles cadastrées section AC n°s 29, 635 et 636, situées 19 Chemin Romain. Par un courrier daté du 19 septembre 2022, le syndicat de copropriété de la résidence Beauséjour a formé un recours gracieux contre cet arrêté, qui est toutefois resté sans réponse de la part du maire de Beausoleil. Par un arrêté du 15 décembre 2022, le maire de Beausoleil a délivré à la même société pétitionnaire un permis de construire modifiant le projet tel qu’il avait été autorisé par l’arrêté du 22 juillet 2022. Par un arrêté du 6 mars 2023, le maire de Beausoleil a toutefois retiré son arrêté du 15 décembre 2022 portant délivrance d’un permis de construire modificatif. Par sa requête, le syndicat de copropriété de la résidence Beauséjour demande au tribunal d’annuler les arrêtés des 22 juillet 2022 et 15 décembre 2022, ensemble la décision implicite par laquelle le maire de Beausoleil a rejeté son recours gracieux formé le 19 septembre 2022.

Par un jugement avant-dire droit du 24 octobre 2024, le tribunal administratif de Nice a sursis à statuer, en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, sur la requête n°2300365 présentée par le syndicat de copropriété de la résidence Beauséjour. Le tribunal a ainsi imparti au maire de la commune de Beausoleil et à la SASU « Villa Tudor » un délai de trois mois pour justifier de la délivrance d’un permis de construire régularisant le vice tiré de la méconnaissance de l’article R*. 431-13 du code de l’urbanisme. Par un arrêté du 23 janvier 2025 le maire de la commune de Beausoleil a délivré un permis de construire modificatif en vue de régulariser le projet en litige au regard du vice précédemment mentionné. Dans le cadre de sa requête n° 2300365, le syndicat de copropriété de la résidence Beauséjour demande toujours l’annulation de l’arrêté du 22 juillet 2022, ensemble la décision implicite du maire de Beausoleil de rejet de son recours gracieux formé le 19 septembre 2022, et demande également l’annulation de l’arrêté du 23 janvier 2025. Par la requête enregistrée sous le n°2501601, le syndicat de copropriété de la résidence Beauséjour demande également l’annulation de l’arrêté du 23 janvier 2025.

Sur la jonction :

Aux termes de l’article L. 600-5-2 du code de l’urbanisme : « Lorsqu’un permis modificatif, une décision modificative ou une mesure de régularisation intervient au cours d’une instance portant sur un recours dirigé contre le permis de construire, de démolir ou d’aménager initialement délivré ou contre la décision de non-opposition à déclaration préalable initialement obtenue et que ce permis modificatif, cette décision modificative ou cette mesure de régularisation ont été communiqués aux parties à cette instance, la légalité de cet acte ne peut être contestée par les parties que dans le cadre de cette même instance ».

Il résulte de ces dispositions que les parties à une instance portant sur un recours dirigé contre le permis de construire, de démolir ou d’aménager initialement délivré ou contre la décision de non-opposition à déclaration préalable initialement obtenue sont recevables à contester la légalité d’un permis modificatif, d’une décision modificative ou d’une mesure de régularisation intervenue au cours de cette instance, lorsqu’elle leur a été communiquée, tant que le juge n’a pas statué au fond, sans condition de forme ni de délai. Si cette contestation prend la forme d’un recours pour excès de pouvoir présenté devant la juridiction saisie de la décision initiale ou qui lui est transmis en application de l’article R. 351-3 du code de justice administrative, elle doit être regardée comme un mémoire produit dans l’instance en cours. La circonstance qu’elle ait été enregistrée comme une requête distincte est toutefois sans incidence sur la régularité du jugement ou de l’arrêt attaqué, dès lors qu’elle a été jointe à l’instance en cours pour y statuer par une même décision.

Lorsque, comme en l’espèce, le tribunal n’a pas encore statué sur le permis de construire initial et qu’il reçoit une nouvelle requête dirigée contre le permis modificatif, celle-ci doit être regardée comme un mémoire produit dans l’instance en cours ou du moins être jointe à cette instance. Ainsi, la requête n° 2501601 présentée par le syndicat de copropriété de la résidence Beauséjour, qui a été enregistrée au greffe du Tribunal le 24 mars 2025, doit être regardée comme un mémoire présenté, en application de l’article L. 600-5-2 du code de l’urbanisme, dans l’hypothèse du règlement au fond de l’affaire enregistrée sous le n° 2300365 produit dans l’instance auquel il se rattache et les requérants ont d’ailleurs pris soin de contester le permis de construire modificatif dans le cadre de cette instance n° 2300365. Dès lors que les deux requêtes portent sur un même projet immobilier et ont fait l’objet d’une instruction commune, il y a lieu de les joindre pour y statuer par un seul jugement.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

A compter de la décision par laquelle le juge recourt à l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, seuls des moyens dirigés contre la mesure de régularisation notifiée, le cas échéant, au juge peuvent être invoqués devant ce dernier. A ce titre, les parties peuvent, à l’appui de la contestation de l’acte de régularisation, invoquer des vices qui lui sont propres et soutenir qu’il n’a pas pour effet de régulariser le vice que le juge a constaté dans sa décision avant dire droit. Elles ne peuvent en revanche soulever aucun autre moyen, qu’il s’agisse d’un moyen déjà écarté par la décision avant dire droit ou de moyens nouveaux, à l’exception de ceux qui seraient fondés sur des éléments révélés par la procédure de régularisation.

En ce qui concerne les vices propres au permis de régularisation :

En premier lieu, le syndicat requérant soutient que l’arrêté du 23 janvier 2025 présente une erreur de numérotation des parcelles d’assiette du projet. S’il est vrai que l’arrêté vise notamment les parcelles cadastrales numérotée AC n°208 ainsi que AC n°209 et non AC n°208 et AC n°209, cette simple erreur matérielle est sans incidence sur sa légalité, dès lors qu’elle n’entraîne aucune ambiguïté sur la parcelle d’assiette du projet. Par suite, le moyen doit être écarté.

En deuxième lieu, aux termes de l’article R. 431-13 du code de l’urbanisme : « Lorsque le projet de construction porte sur une dépendance du domaine public, le dossier joint à la demande de permis de construire comporte une pièce exprimant l’accord du gestionnaire du domaine pour engager la procédure d’autorisation d’occupation temporaire du domaine public ». Il résulte des dispositions précitées que, lorsqu’un projet de construction comprend des éléments en surplomb du domaine public, le dossier de demande de permis de construire doit comporter une pièce exprimant l’accord du gestionnaire du domaine public pour engager la procédure d’autorisation d’occupation temporaire de ce domaine. En revanche, ces dispositions n’imposent pas que le pétitionnaire justifie, à l’appui de sa demande de permis de construire, d’une autorisation d’occupation temporaire du domaine public.

D’une part, il ressort des pièces des dossiers que la société pétitionnaire a produit la délibération en date du 13 juillet 2023 de la commune de Beausoleil qui a approuvé la désaffectation, le déclassement et la cession de la portion concernée de son domaine public permettant la réalisation de la passerelle d’accès projetée et que le conseil départemental des Alpes-Maritimes a donné son accord de principe pour une même procédure de déclassement s’agissant de la portion de son domaine public concernée par cette même structure le 15 janvier 2024 puis son accord en vue d’une cession le 29 mars 2024. Cet accord a été suivi de la convention de cession d’un volume n°2 en surplomb de la route départementale à la suite d’une délibération n°7 du 7 juin 2024 du conseil départemental des Alpes-Maritimes. Si l’arrêté du 23 janvier 2025 ne vise ni ne mentionne les autorisations d’occupation du domaine public, il ressort des pièces des dossiers que le permis de construire modificatif a été accordé au vu de l’autorisation d’occupation du domaine public donnée par la commune de Beausoleil ainsi que celle du conseil départemental des Alpes-Maritimes. Par suite, cette première branche du moyen tiré de la méconnaissance de l’article R. 431-13 du code de l’urbanisme doit être écartée.

D’autre part, si le syndicat requérant entend contester, par la voie de l’exception d’illégalité, la délibération autorisant la cession à la SASU « villa Tudor » d’un volume n°2 en surplomb de la route départementale par le conseil départemental des Alpes-Maritimes ainsi que la délibération du conseil municipal de Beausoleil portant sur le déclassement et cession du lot de volume d’aire n°2B, une telle exception d’illégalité ne peut être accueillie à l’appui du recours dirigé contre le permis de construire en litige, lequel ne constitue pas une application de ces délibérations. Par suite, cette seconde branche du moyen tiré de la méconnaissance de l’article R. 431-13 du code de l’urbanisme doit également être écartée.

En troisième lieu, il ne résulte pas des dispositions de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme que l’expiration du délai prescrit par le juge pour procéder à la régularisation du permis de construire attaqué devant lui entacherait le permis de construire modificatif délivré dans ce cadre d’une irrégularité, ou ferait obstacle à ce qu’il puisse régulariser le permis initial. Par suite, s’il appartient au juge ayant sursis à statuer pour permettre cette régularisation de constater, le cas échéant, que celle-ci n’a pas été effectuée à la date à laquelle il statue de nouveau, postérieurement à l’expiration du délai prescrit par le jugement avant dire droit, et d’annuler en conséquence le permis initial, la seule circonstance que le permis de construire modificatif n’ait pas été délivré dans ce délai n’est pas de nature en elle-même à l’entacher d’irrégularité ou à faire obstacle à la régularisation du vice constaté dans le jugement avant dire droit. Par suite, le moyen tiré de ce que le permis de construire modificatif du 23 janvier 2025 aurait été délivré postérieurement à l’expiration du délai de trois mois imparti par le tribunal dans son jugement avant dire droit du 24 octobre 2024 doit être écarté.

En ce qui concerne la régularisation du permis de construire initial délivré le 15 décembre 2022 :

Lorsqu’une autorisation d’urbanisme a été délivrée en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l’utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance de l’autorisation, l’illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d’une autorisation modificative dès lors que celle-ci assure le respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédée de l’exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises. Elle peut, de même, être régularisée par une autorisation modificative si la règle relative à l’utilisation du sol qui était méconnue par l’autorisation initiale a été entretemps modifiée ou si cette règle ne peut plus être regardée comme méconnue par l’effet d’un changement dans les circonstances de fait de l’espèce. Les irrégularités ainsi régularisées ne peuvent plus être utilement invoquées à l’appui d’un recours pour excès de pouvoir dirigé contre l’autorisation initiale.

En l’espèce, il ressort de ce qui a été précédemment que l’illégalité relevée par le jugement avant-dire droit du 24 octobre 2024 du tribunal administratif de Nice s’agissant des portions appartenant aux domaines publics départemental et communal qui n’avaient pas fait l’objet d’une désaffectation et d’un déclassement du domaine public à la date de l’arrêté attaqué du 15 décembre 2022, a été régularisée par le permis modificatif du 23 janvier 2025 à la suite des délibérations du 13 juillet 2023 du conseil municipal de Beausoleil et du 7 juin 2024 du conseil départemental des Alpes-Maritimes autorisant le déclassement et la cession des portions concernées du domaine public communal et départemental.

Il résulte de tout ce qui précède, et dans la mesure où les autres moyens des requêtes ont été écartés, que les conclusions à fin d’annulation susmentionnées, visant tant l’arrêté du 15 décembre 2022 du maire de Beausoleil que l’arrêté du 23 janvier 2025 du maire de Beausoleil portant permis de construire modificatif doivent être rejetées. Par voie de conséquence, doivent également être rejetées les conclusions à fin d’annulation de la décision portant rejet du recours gracieux du 19 septembre 2022 formé par le syndicat de copropriété de la résidence Beauséjour.

Sur les conclusions présentées par la société « Villa Tudor » sur le fondement de l’article L. 600-7 du code de l’urbanisme :

Aux termes de l’article L. 600-7 du code de l’urbanisme : « Lorsque le droit de former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager est mis en œuvre dans des conditions qui traduisent un comportement abusif de la part du requérant et qui causent un préjudice au bénéficiaire du permis, celui-ci peut demander, par un mémoire distinct, au juge administratif saisi du recours de condamner l’auteur de celui-ci à lui allouer des dommages et intérêts. La demande peut être présentée pour la première fois en appel ».

Le recours formé par le syndicat de copropriété de la résidence Beauséjour qui a conduit le Tribunal à faire application des dispositions de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, dans les conditions énoncées par le jugement avant-dire droit du 24 octobre 2024, ne peut ainsi être regardé comme ayant été exercé dans des conditions traduisant un comportement abusif de sa part. Les conclusions de la société « Villa Tudor » tendant à la condamnation dudit syndicat à lui allouer des dommages et intérêts sur le fondement de l’article L. 600-7 du code de l’urbanisme doivent dès lors être rejetées.

Sur les conclusions tendant à l’annulation de l’article L. 761-1 du code de justice administrative :

Aux termes de l’article L. 761-1 du code de justice administrative : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y pas lieu à cette condamnation ».

Il résulte de ces dispositions que le paiement des sommes exposées et non comprises dans les dépens ne peut être mis à la charge que de la partie qui perd pour l’essentiel. La circonstance qu’au vu de la régularisation intervenue en cours d’instance, le juge rejette finalement les conclusions dirigées contre la décision initiale, dont le requérant était fondé à soutenir qu’elle était illégale et dont il est, par son recours, à l’origine de la régularisation, ne doit pas à elle seule, pour l’application de ces dispositions, conduire le juge à mettre les frais à sa charge ou à rejeter les conclusions qu’il présente à ce titre.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de faire droit aux conclusions présentées par les parties au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1er : Les requêtes n° 2300365 et n° 2501601 présentées par le syndicat des copropriétaires de la résidence Beauséjour sont rejetées.

Article 2 : Les conclusions présentées par la commune de Beausoleil et la société « Villa Tudor » au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 3 : Les conclusions indemnitaires présentées par la société « Villa Tudor » sur le fondement de l’article L. 600-7 du code de l’urbanisme sont rejetées.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié au syndicat des copropriétaires de la résidence Beauséjour, à la commune de Beausoleil et à la société par actions simplifiée à associé unique « Villa Tudor ».

Délibéré après l’audience du 11 décembre 2025, à laquelle siégeaient :

M. Silvestre-Toussaint-Fortesa, président,

M. Bulit, conseiller,

M^me Cueilleron, conseillère,

Assistés de M^me Sussen, greffière.

Rendu public par mise à disposition au greffe, le 8 janvier 2026.

Le rapporteur,

signé

J. Bulit

Le président,

signé

F. Silvestre-Toussaint-Fortesa La greffière,

signé

C. Sussen

La République mande et ordonne au préfet des Alpes-Maritimes en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Le greffier en chef,

Ou, par délégation, la greffière