Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires enregistrés les 8 février 2024, 29 janvier, 5 février, 14 et 15 avril 2025, la société civile immobilière (SCI) Ulysse, représentée par M^e Pothet, demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures :

1°) de prononcer la décharge partielle des cotisations supplémentaires d’impôt sur les sociétés qu’elle a acquittée au titre de l’année 2021 au titre de la plus-value réalisée à la suite de la cession d’un bien immobilier situé ;

2°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 3.000 € au titre de l’article L.761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la détermination du montant de la plus-value immobilière doit tenir compte d’un prix d’acquisition en rapport avec une superficie du bien de 37,93 m2 et non de 37 m2 ;

- le prix d’acquisition du bien en litige ainsi rectifié doit être majoré des dépenses de travaux engagées à hauteur d’une somme de 69.530,76 € toutes taxes comprises conformément aux dispositions du 4° du II de l’article 150 VB du code général des impôts ;

- la facture du géomètre du 13 novembre 2018 doit être prise en compte dès lors qu’elle concerne nécessairement le bien en litige ;

- les coûts d’emprunts qui ont financé l’acquisition des locaux en litige doivent être compris dans le coût d’origine de l’immobilisation à hauteur d’une somme de 13.130,82 €.

Par deux mémoires en défense enregistrés les 21 juin 2024 et 13 mars 2025, le directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes conclut au rejet de la requête.

Il soutient qu’aucun moyen de la requête n’est fondé.

Les parties ont été informées de ce qu’en application de l’article R.611-7 du code de justice administrative, le jugement est susceptible d’être fondé sur le moyen relevé d’office tiré du non-lieu à statuer sur les conclusions de décharge à hauteur du montant du dégrèvement accordé le 13 mars 2025.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Zettor, rapporteure,

- et les conclusions de M. Ruocco-Nardo, rapporteur public, la SCI Ulysse et l’administration fiscale non représentées.

Considérant ce qui suit :

La société civile immobilière (SCI) Ulysse a été assujettie, en sa qualité de cédante, à des cotisations supplémentaires d’impôt sur les sociétés au titre de l’année 2021, du fait de la cession d’un bien immobilier situé 2 avenue François Bottau à Nice. Par une réclamation préalable du 24 novembre 2023, rejetée le 12 décembre suivant, la SCI Ulysse a sollicité la décharge des cotisations supplémentaires d’impôt sur les sociétés en contestant le calcul de la plus-value du bien cédé. La SCI Ulysse demande au tribunal de prononcer la décharge partielle des impositions en litige.

Sur l’étendue du litige :

2. Par une décision du 13 mars 2025, postérieure à l’introduction de la requête, le directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes a prononcé le dégrèvement partiel des cotisations supplémentaires d’impôt sur les sociétés auxquelles la requérante a été assujettie au titre de l’année 2021 à hauteur, en droits et pénalités, d’une somme de 874 € résultant de la prise en compte, pour la détermination du bénéfice imposable en 2021, d’une partie des justificatifs présentés par la requérante dans son mémoire en réplique du 29 janvier 2025 et correspondant à la validation d’une surface de 37,93 m² au lieu des 37 m² retenus initialement, à la prise en compte de la facture 6412016 à hauteur de 43% du montant total soit 619 € et de prise en compte de la déduction des intérêts d’emprunts cumulés correspondants aux échéances de l’année 2021 à hauteur d’une somme de 653 €. Les conclusions de la requête de la requérante, sont, dans cette mesure, devenues sans objet et il n’y a plus lieu d’y statuer.

Sur les conclusions à fin de décharge :

3. Aux termes des dispositions de l’article 150 V du code général des impôts : « La plus ou moins value brute réalisée lors de la cession de biens ou droits mentionnés aux articles 150 U à 150 UC est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition par le cédant ». Aux termes de l’article 150 VB du code général des impôts : « I. – Le prix d’acquisition est le prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu’il est stipulé dans l’acte, étant précisé que ce prix s’entend de l’existant et des travaux dans le cas d’une acquisition réalisée selon le régime juridique de la vente d’immeuble à rénover. (…) / (…) / II. – Le prix d’acquisition est, sur justificatifs, majoré : / (…) / 4° Des dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration, supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise depuis l’achèvement de l’immeuble ou son acquisition si elle est postérieure, lorsqu’elles n’ont pas déjà été prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu et qu’elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives (…) ». En application de ces dispositions, le cédant d’un immeuble peut majorer, pour la détermination du montant de sa plus-value immobilière, le prix d’acquisition de ce dernier du montant des dépenses qu’il a exposées pour y faire réaliser, par une entreprise, une ou plusieurs des prestations de travaux qu’elles mentionnent.

4. Aux termes de l’article L.193 du livre des procédures fiscales : « Dans tous les cas où une imposition a été établie d’office la charge de la preuve incombe au contribuable qui demande la décharge ou la réduction de l’imposition ».

5. Il résulte de l’instruction que les rappels d’impôt sur les sociétés au titre de l’année 2021 ont été mis à la charge de la SCI Ulysse selon la procédure de taxation d’office. Dans ces conditions, il lui incombe d’établir leur caractère exagéré des impositions en litige.

6. En l’absence de comptabilité présentée, le service a déterminé le montant de la plus-value en retenant le prix d’acquisition figurant à l’acte d’achat de 2017, à proportion de la surface revendue, arrondie à 37 m² au lieu de 37,05 m². Il résulte de l’instruction que le bien en litige étant issu d’un changement de destination et d’une division foncière, l’administration a abouti, pour le bien en litige, à un prix d’acquisition de 50.455 €. Le prix de vente intervenue en 2021 étant de 141.600 €, il en a déduit une plus-value de 91 145 €.

7. Alors que la société requérante conteste le prix d’acquisition au motif que la superficie du bien en litige est de 37,93 m² et non de 37 m², ce moyen est devenu inopérant dès lors que le service a reconnu que le prix d’achat était de 51.500 € et qu’il a accordé un dégrèvement en cours d’instance pour ce motif.

8. La société requérante soutient que le prix d’acquisition doit être majoré des dépenses de travaux engagées à hauteur d’une somme de 69.530,76 € ainsi que le permettent les dispositions du 4° du II de l’article 150 VB du code général des impôts. Toutefois, il résulte de l’instruction que la facture du géomètre du 13 novembre 2018 a été prise en compte par l’administration qui a accordé le dégrèvement en cours d’instance comme rappelé dans le point précédent. Par suite, le moyen tiré de ce que cette facture devait être prise en compte puisque se rapportant nécessairement au bien en litige doit être écarté comme étant inopérant.

9. Si la société requérante verse d’autres factures portant sur des travaux dont elle allègue qu’ils se rapportent au bien cédé, notamment des factures émises par les sociétés « Cama Electronique », « Oikia », « Basic Métal », « TGB » et « TGE » qui mentionnent l’adresse située au 2 avenue François Bottau à Nice, mais ne précisent pas l’appartement auquel elles se rapportent, celles-ci ne permettent de s’assurer que les dépenses ont été engagées exclusivement pour ce bien alors qu’il est constant que la SCI disposait également d’un autre appartement adjacent de 54 m² issu de la division foncière à cette même adresse. Ainsi, les factures ne permettent pas de ventiler précisément la répartition des travaux ayant affecté ces deux appartements adjacents, sachant que certaines mentions portées sur plusieurs des factures laissent penser que des travaux dépassent les seuls besoins de l’appartement litigieux, alors que d’autres, au contraire, font état de travaux affectant exclusivement un seul appartement sans qu’il soit possible d’identifier l’appartement concerné et sans que la requérante ne produise d’autres pièces justificatives, tels que des plans, un constat d’huissier, voire même des photographies. Ainsi, la requérante, à qui incombe la charge de la preuve, ne met pas le tribunal en mesure de déterminer précisément la part des travaux réalisés dans l’appartement litigieux et qui pourrait venir en majoration du prix d’acquisition du lot en litige.

10. Les intérêts d’emprunts et les frais d’assurance du crédit bancaire versés entre 2017 et 2021 et se rapportant au bien en litige ne constituent pas des dépenses déductibles du montant de la plus-value imposable. La circonstance que l’administration ait accordé un dégrèvement en prenant en compte les intérêts versés durant les trois premiers mois de l’année 2021 est sans incidence à cet égard. Par suite, le moyen est écarté.

11. Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions de décharge présentées par la société civile immobilière Ulysse doivent être rejetées, ensemble celles fondées sur les dispositions de l’article L.761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la société civile immobilière Ulysse est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société civile immobilière Ulysse et au directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes.

Délibéré après l’audience du 5 février 2026, à laquelle siégeaient :

M. Taormina, président,

M^me Zettor, première conseillère,

M^me Chevalier, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 5 mars 2026.

La rapporteure,

signé

V. Zettor

Le président,

signé

G. Taormina

La greffière,

signé

C. Sussen

La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Le greffier en chef,

ou par délégation le greffier