Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires enregistrés le 9 décembre 2024, le 26 mars 2025 et le 14 avril 2025, M^me E… B…, représentée par M^e Baltazar, demande au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté n° 2024-169U du 31 juillet 2024 par lequel le maire de la commune de Monts a, au nom de cette dernière, délivré à la SCCV Monts Balzac le permis de construire n° PC 0371592440014 pour 45 logements sociaux au n° 5 rue Honoré de Balzac, outre la décision du 15 octobre 2024 portant rejet de son recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Monts la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative, ainsi que les dépens de l’instance.

Elle soutient que :

- le terrain d’assiette du projet, situé au n° 5 rue Honoré de Balzac sur la parcelle cadastrée section BW n° 223, jouxte immédiatement sa propriété, édifiée au n° 85, rue Georges Courteline, sur la parcelle cadastrée section BW n° 224 ;

- un préjudice de jouissance de sa propriété est caractérisé, compte tenu de l’importance du projet ;

- le signataire de la décision n’a pas reçu de délégation régulière ;

- l’article UB3.2 du règlement du PLU est méconnu ;

- la hauteur du logement de 12,31 mètres excède la limite de 11 mètres définie à l’article UB 10 ;

- le terrain d’assiette est situé au sein d’un quartier pavillonnaire et méconnaît ainsi l’article 1.1 de l’article UB 11.

Par un mémoire enregistré le 20 février 2025, la SCCV Monts Balzac, représentée par M^e Hemeury, conclut au rejet de la requête et, à titre subsidiaire, demande au tribunal de surseoir à statuer sur le fondement de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme et que la somme de 2 500 euros soit mise à la charge de la requérante sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la requérante ne justifie pas de son intérêt pour agir ;

- le vice d’incompétence, à le supposer établi, est régularisable ;

- le moyen tiré de la méconnaissance du règlement du PLU n’est pas établi.

Par des mémoires en défense enregistrés le 19 mars 2025, le 28 avril 2025 et le 6 juin 2025, la commune de Monts, représentée par M^e Maignan-Artiga, conclut au rejet de la requête et demande que la somme de 2 500 euros soit mise à la charge de la requérante sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

la requérante ne justifie pas de son intérêt pour agir ;

la décision est signée par une autorité compétente ;

le permis ne méconnaît pas le règlement du PLU.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des collectivités territoriales ;

- le code des relations entre le public et l’administration ;

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M. D…,

- les conclusions de M. Lombard, rapporteur public,

- et les observations de M^e Lagarde, représentant M^me B…, et de M^e Hemeury, représentant la SCCV Monts Balzac.

Considérant ce qui suit :

Il ressort des pièces du dossier que la société civile de construction-vente (SCCV) Monts Balzac a déposé le 15 avril 2024 une demande de permis de construire, complétée le 17 juillet 2024, en vue de la construction d’un immeuble d’habitation collective comprenant 45 logements sociaux, sur le terrain cadastré section BW n° 223, classé en zone UB, d’une contenance de 3.038 m², sis 5, rue Honoré de Balzac à Monts (37260). Ce projet comprend une surface de plancher logement de 2.710 m² dans un immeuble collectif de type R+2 + attique et 40 places de stationnement extérieures. Par un arrêté PC n° 0371592440014 du 31 juillet 2024, le maire de la commune de Monts a, au nom de cette dernière, délivré l’autorisation sollicitée. Par la présente requête, M^me B…, en sa qualité de propriétaire de la parcelle cadastrée section BW n° 224, demande au tribunal l’annulation de cet arrêté, outre la décision du 15 octobre 2024 rejetant son recours gracieux.

Sur la fin de non-recevoir opposée en défense :

Aux termes de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme : « Une personne autre que l’Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n’est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l’occupation ou à l’utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l’aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d’une promesse de vente, de bail, ou d’un contrat préliminaire mentionné à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation. Le présent article n’est pas applicable aux décisions contestées par le pétitionnaire ».

Il résulte de ces dispositions qu’il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d’un recours pour excès de pouvoir tendant à l’annulation d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager, de préciser l’atteinte qu’il invoque pour justifier d’un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d’affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient dans tous les cas au défendeur, s’il entend contester l’intérêt à agir du requérant, d’apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l’excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu’il jugerait insuffisamment étayées, sans pour autant exiger de l’auteur du recours qu’il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu’il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d’un intérêt à agir lorsqu’il fait état devant le juge, qui statue au vu de l’ensemble des pièces du dossier, d’éléments relatifs à la nature, à l’importance ou à la localisation du projet de construction.

L’implantation de la future construction est prévue à moins de six mètres du fonds de M^me B… et à moins de dix mètres de sa maison d’habitation, ainsi qu’il ressort du plan de masse du dossier de permis de construire litigieux. Dans ces conditions, la requérante est fondée à soutenir que, compte tenu de l’importance du projet et du nombre de ses occupants, ce dernier entraînera des nuisances sonores supplémentaires. La fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt pour agir doit par suite être écartée.

Sur les conclusions aux fins d’annulation :

En ce qui concerne le moyen tiré de l’incompétence de l’auteur de l’arrêté :

En premier lieu, le permis de construire initial (PCi) a été signé pour le maire de la commune de Monts par M^me C… A…, première adjointe de la commune, chargée des fêtes et cérémonies et de l’action sociale. Il ne ressort pas des pièces du dossier et il n’est pas soutenu que le maire de Monts aurait été absent ou empêché. Dès lors, M^me B… est fondée à soutenir qu’en l’absence de délégation de signature régulière consentie à la première adjointe pour la délivrance d’autorisations de construire, cette décision a été signée par une autorité incompétente.

Toutefois, lorsqu’une autorisation d’urbanisme est entachée d’incompétence, qu’elle a été délivrée en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l’utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance de l’autorisation, l’illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d’une autorisation modificative dès lors que celle-ci est compétemment accordée pour le projet en cause, qu’elle assure le respect des règles de fond applicables à ce projet, répond aux exigences de forme ou a été précédée de l’exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises.

Il ressort des pièces du dossier que le cadre 6 du formulaire du dossier de demande de permis de construire modificatif (PCM) mentionne que cette demande constitue une mesure de régularisation en application de l’article L. 600-5-2 du code de l’urbanisme et qu’il est demandé au maire de Monts de signer le permis sollicité qui sera ensuite versé dans le dossier de la présente instance. Il suit de là que le permis de construire modificatif portant sur la modification d’une baie délivré le 14 mars 2025 signé par le maire peut être regardé comme régularisant le vice d’incompétence entachant le permis de construire initial. Ce moyen doit par suite être écarté.

En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UB 3.2 du règlement du PLU :

Selon le règlement du plan local d’urbanisme adopté par la commune de Monts, la zone UB correspond aux extensions urbaines de l’agglomération montoise engagées depuis le début des années 1960. Elle est caractérisée par une forme urbaine plus lâche que celle du vieux-bourg et une plus grande hétérogénéité bâtie. L’article UB3.2 relatif à la « voirie » dispose que les constructions et installations doivent être desservies par une voie publique ou privée dont les dimensions et les caractéristiques techniques répondent à l’importance et à la destination des constructions projetées, aux besoins de circulation du secteur et aux besoins de circulation et d’utilisation des engins de lutte contre l’incendie.

M^me B… soutient que le projet est desservi par la rue Honoré de Balzac, d’une largeur de 3,10 mètres, qui connaît déjà une circulation importante en raison de la proximité de la gare ferroviaire ainsi qu’un collège accueillant 650 élèves. Toutefois, s’agissant de la desserte du collège, la commune de Monts soutient sans être sérieusement contredite sur ce point que cet établissement occasionne un afflux de la circulation n’excédant pas une vingtaine de minutes aux heures d’entrée et de sortie des collégiens. Elle précise également que l’accès au projet se situe à environ 40 mètres de l’intersection de la rue Honoré de Balzac avec la rue Georges Courteline où la vitesse est limitée à 30 km/h, avec croisement pourvu de deux panneaux « stop » et comprend un portail situé en retrait de la limite séparative de la voie, offrant ainsi une zone d’attente pour les véhicules entrant ou sortant de la résidence à partir de la rue de Balzac, laquelle est à sens unique. S’agissant de la proximité de la gare de Monts, la commune se prévaut de l’orientation d’aménagement et de programmation (OAP) du secteur de la Rauderie qui prévoit la création d’un accès unique rue de la Gare et précise qu’aucun accès automobile ne sera créé rue du Val de l’Indre et rue Courteline et qu’un parking mutualisé sera construit à l’est de la gare. Dans ces conditions, il ne ressort pas des pièces du dossier, malgré la présence de véhicules de stationnement, que la largeur de la chaussée de la rue de Balzac serait insuffisante. Par ailleurs, la commune de Monts bénéficie pour ce projet d’un avis favorable rendu par le service départemental d’incendie et de secours (SDIS) quant à l’accessibilité de la résidence aux engins de secours et de lutte contre l’incendie. Il suit de là que le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article UB3.2 doit être écarté.

En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UB 10 :

L’article UB10.1 du plan local d’urbanisme dispose que la hauteur maximale est fixée à 11 mètres au faîtage ou à l’acrotère pour les bâtiments à usage d’habitat collectif. Il ressort en l’espèce des pièces du dossier, et notamment des plans de coupe du dossier de permis de construire, que la hauteur maximale du bâtiment, définie comme la différence d’altitude maximale admise entre le point le plus haut du sommet de l’acrotère et le point médian de l’édifice mesuré à partir du sol naturel avant la réalisation des travaux, est inférieure à la limite de 11 mètres. La circonstance que la hauteur réelle du bâtiment diffèrerait de celle indiquée sur le panneau d’affichage du permis de construire est sans incidence dans le présent litige, dans la mesure où l’objet de l’affichage n’est pas par lui-même de permettre d’apprécier la légalité de l’autorisation de construire.

En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UB 11 :

L’article UB 11 dispose que « l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier ne doit pas être de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites ou aux paysages urbains. Toute architecture de style contemporain ou faisant appel à des techniques nouvelles peut être autorisée sous réserve de respecter le paragraphe précédent ». Ces dispositions doivent être regardées comme reprenant les dispositions de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme. Pour rechercher l’existence d’une atteinte de nature à fonder le refus de permis de construire ou les prescriptions spéciales accompagnant la délivrance de ce permis, il appartient au juge d’apprécier, dans un premier temps, la qualité du site sur lequel la construction est projetée et d’évaluer, dans un second temps, l’impact que cette construction, compte tenu de sa nature et de ses effets, pourrait avoir sur le site.

M^me B… soutient, tout d’abord, que le terrain d’assiette du projet prend place au sein d’un quartier pavillonnaire particulièrement arboré, aux tons clairs et aux toitures à pans inclinés en tuiles ou ardoises, et que le site est situé à proximité d’un boisement classé en zone N. Toutefois il ressort des pièces du dossier que la zone UB est dotée d’une hétérogénéité bâtie, comportant également des immeubles collectifs, même si ceux-ci sont d’une dimension moins importante que le projet, lequel est sis à 250 mètres de la zone boisée. L’OAP du secteur de la Rauderie prévoit l’accueil d’une opération d’habitat collectif à forte densité et les principes généraux des OAP de Monts définissent l’objectif minimum de 21 % de logements locatifs sociaux en moyenne à l’échelle de l’ensemble des nouvelles opérations. Si la requérante soutient que le projet constituera le seul immeuble à toit-terrasse, il ne ressort pas des pièces du dossier que ce toit ne s’insère pas dans l’environnement. Il ressort, ensuite, des pièces du dossier que les haies et arbres situés en limite séparative seront conservés et que l’implantation de l’immeuble en retrait de la limite permet de diminuer l’impact lié à la hauteur du bâtiment. Il ressort également des pièces du dossier que les espaces non construits et notamment les places de stationnement, seront couverts de gazon. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UB11 doit être écarté. Il ne ressort, enfin, pas des plans de coupe du dossier de permis de construire que le projet nécessitera d’importants mouvements de terre en méconnaissance du point 1.2 de l’article UB 11, alors que le terrain d’assiette est en pente douce et que les plans joints au dossier de permis de construire établissent que le projet suit la courbe du terrain. Le moyen tiré de la méconnaissance de cette disposition doit par suite être écarté.

En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UB 12 :

D’une part, l’article UB 12 prévoit que tout logement de moins de 50 m² de surface de plancher doit disposer d’une place de stationnement.

D’autre part, l’article L. 151-34 du code de l’urbanisme dispose : « Le règlement peut ne pas imposer la réalisation d’aires de stationnement lors de la construction : 1° De logements locatifs financés avec un prêt aidé par l’Etat ;/ 1° bis De logements locatifs intermédiaires mentionnés à l’article L. 302-16 du code de la construction et de l’habitation ; /2° Des établissements assurant l’hébergement des personnes âgées mentionnés au 6° du I de l’article L. 312-1 du code de l’action sociale et des familles ;/ 3° Des résidences universitaires mentionnées à l’article L. 631-12 du code de la construction et de l’habitation. » L’article L. 151-35 du code de l’urbanisme dispose en son 2e alinéa : « (…) Toutefois, lorsque les logements mentionnés aux 1° à 3° de l’article L. 151-34 sont situés à moins de cinq cents mètres d’une gare ou d’une station de transport public guidé ou de transport collectif en site propre et que la qualité de la desserte le permet, il ne peut, nonobstant toute disposition du plan local d’urbanisme, être exigé la réalisation de plus de 0,5 aire de stationnement par logement. (…) ».

Il est constant que le projet sera situé à moins de 500 mètres de la gare de Monts. Si M^me B… soutient que l’offre de desserte de cette ligne ferroviaire est faible, il ressort, en tout état de cause, des éléments qu’elle produit que la fréquentation de la gare de Monts est importante, qu’une desserte suffisante est assurée aux heures de pointe et que cette gare permet notamment à ses usagers de se rendre à Tours ou Poitiers, où il n’est pas contesté que l’offre de desserte est importante. Par suite, le moyen tiré de ce que le projet ne pouvait fixer le nombre de places de stationnement en application de l’article L. 151-35 du code de l’urbanisme, soit 0,5 aire par logement, doit être écarté comme manquant tant en droit qu’en fait.

En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UB 13 :

L’article UB13 du règlement dispose que les aires de stationnement groupé de plus de 10 véhicules doivent faire l’objet d’un traitement paysager (ex. : alignement d’arbres de hautes tiges, bosquets, haies, palissade, pergola, etc.). Il ressort des pièces du dossier, et notamment du dossier de permis de construire, que les éléments paysagers existants seront maintenus autour des places de stationnement et que des places seront végétalisées. Ce moyen doit dans ces conditions être écarté.

Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions à fin d’annulation présentées par M^me B… doivent être rejetées.

Sur les frais de l’instance :

Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Monts, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme demandée par M^me B…. Il n’y a pas lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de M^me B… la somme demandée par la commune sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. La présente instance ne comportant aucun dépens, les conclusions tendant à leur remboursement ne peuvent qu’être rejetées.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de M^me B… est rejetée.

Article 2 : Les conclusions présentées par la commune de Monts sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M^me E… B…, à la commune de Monts et à la SCCV Monts Balzac.

Délibéré après l’audience du 8 octobre 2025, à laquelle siégeaient :

M. Samuel Deliancourt, président,

M. Jean-Luc Jaosidy, premier conseiller,

M^me Aurore Bardet, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 22 octobre 2025.

Le rapporteur,

Jean-Luc D…

Le président,

Samuel DELIANCOURT

La greffière,

Aurore B…

La République mande et ordonne au préfet d’Indre-et-Loire en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.