Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés le 21 février 2024 et le 20 novembre 2025, M^me A…, représentée par M^e Vaseux, demande au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 29 août 2023 par laquelle le maire de Cepoy a refusé de lui délivrer un permis de construire pour une extension d’une habitation sur un terrain situé 4 sentier des Vergers à Cepoy ;

2°) d’enjoindre au maire de Cepoy de lui délivrer le permis de construire sollicité ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Cepoy une somme de 5 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- l’arrêté contesté est illégal par la voie de l’exception d’illégalité du règlement du PLUiHD ayant procédé au classement de ses parcelles en zone Ap dès lors que ce classement est entaché d’une erreur manifeste d’appréciation et d’une rupture d’égalité ;

- cet arrêté est entaché d’une erreur de droit dès lors que les dispositions de l’article II.1.6 de la zone A du règlement du PLUiHD ne sont pas applicables au projet litigieux ;

- la définition de l’alignement donnée par la commune de Cepoy est une interprétation subjective contraire au principe de sécurité juridique et portant atteinte au droit de propriété ;

- cet arrêté est entaché d’une erreur de fait et d’une erreur d’appréciation au regard des mêmes dispositions ;

- il est entaché d’une erreur de droit au regard des dispositions de l’article IV du PLUiHD, à défaut d’avoir examiné la possibilité d’une adaptation mineure à la règle fixée par l’article susmentionné du PLUiHD ainsi que d’un défaut de motivation sur ce point, en méconnaissance de l’article IV des dispositions générales du PLUiHD ;

- le motif tiré de la méconnaissance les dispositions de l’article II.1.7 de la zone Ap du règlement du PLUiHD n’est pas fondé.

Par un mémoire en défense, enregistré le 27 juin 2024 et un mémoire, enregistré le 12 décembre 2025, qui n’a pas été communiqué, la commune de Cepoy, représentée par M^e Cousseau, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 2 000 euros soit mise à la charge de M^me A… sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que les moyens soulevés par M^me A… ne sont pas fondés.

Par ordonnance du 26 novembre 2025, la clôture d’instruction a été fixée au 16 décembre 2025.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Ploteau,

- les conclusions de M^me Best-De Gand, rapporteure publique,

- et les observations de M^e Saada-Dusart, substituant M^e Cousseau, représentant la commune de Cepoy.

Considérant ce qui suit :

Le 13 mai 2023, M^me A… a déposé une demande de permis de construire pour l’extension d’une habitation, située au 4 sentier des Vergers à Cepoy (Loiret). Par un arrêté du 29 août 2023, le maire de Cepoy a refusé de lui délivrer l’autorisation sollicitée. Après le rejet de son recours gracieux, M^me A… demande, par la présente requête, l’annulation de l’arrêté du maire de Cepoy du 29 août 2023 portant refus de permis de construire.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

Pour refuser de délivrer le permis de construire sollicité par M^me A…, le maire de Cepoy a opposé, d’une part, la méconnaissance des dispositions de l’article II.1.6 du règlement du PLUiHD de la communauté d’agglomération montargoise et des rives du Loing applicable à la zone A en relevant que le projet sera implanté à 3 mètres de la limite séparative alors que les constructions doivent être implantées à au moins 5 mètres de cette limite et, d’autre part, la méconnaissance des dispositions de l’article II.1.7 du même règlement applicables à la zone A en relevant que l’extension projetée ne respecte pas le gabarit formé par la construction existante.

En premier lieu, M^me A… soulève une exception d’illégalité du classement du terrain d’assiette du projet au sein du secteur Ap en relevant, d’une part, que ce classement est entaché d’erreur manifeste d’appréciation et, d’autre part, qu’il est entaché d’une rupture d’égalité.

D’une part, aux termes de l’article R. 151-22 du code de l’urbanisme : « Les zones agricoles sont dites “zones A”. Peuvent être classés en zone agricole les secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles. » Il résulte de ces dispositions qu’une zone agricole d’un plan local d’urbanisme a vocation à couvrir, en cohérence avec les orientations générales et les objectifs du PADD, un secteur, équipé ou non, à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles.

Il résulte du règlement écrit du PLUiHD que le secteur Ap « correspond à des secteurs agricoles à enjeux de patrimoine et/ou de paysage » dont notamment, les « cônes de vue principaux ». Il ressort également des pièces du dossier que les parcelles en cause sont situées au cœur d’un vaste espace non bâti, dans les abords du canal du Loing et dans un bocage. Il ressort aussi du rapport de présentation que les auteurs du PLUiHD ont voulu préserver ce secteur au titre de la trame verte et bleue, notamment en ouvrant le paysage de la vallée du Loing et en permettant le développement des prairies. Dans ces conditions et alors même que la parcelle cadastrée n° A 299 est majoritairement bâtie, il résulte de ce qui a été dit au point précédent que M^me A… n’est pas fondée à soutenir que le classement des parcelles litigieuses, inscrites dans un secteur faisant partie de la trame verte et bleue, serait entaché d’erreur manifeste d’appréciation. Par suite, cette branche du moyen tiré de l’exception d’illégalité du classement du terrain d’assiette du projet au sein du secteur Ap doit être écartée.

D’autre part, il résulte de ce qui a été dit au point précédent que les auteurs du PLUiHD ont régulièrement mis en œuvre les critères de classement applicables, de sorte que la requérante ne peut utilement se prévaloir de ce que d’autres terrains situés à proximité du canal de Loing feraient l’objet d’un classement en zone urbaine. Dans ces conditions, le moyen tiré de ce que les auteurs du PLUiHD ont méconnu le principe d’égalité doit être écarté.

Par suite, M^me A… n’est pas fondée à soutenir que l’arrêté attaqué, fondé sur des dispositions applicables à la zone agricole, serait illégal en raison de l’illégalité du classement de ses parcelles en zone Ap.

En deuxième lieu, M^me A… conteste le motif opposé tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article II.1.6 du règlement du PLUiHD du fait que le projet sera implanté à 3 mètres de la limite séparative alors que les constructions doivent être implantées à au moins 5 mètres de cette limite.

Aux termes de l’article II.1.5 du règlement du PLUiHD de la communauté d’agglomération montargoise et des rives du Loing applicable à la zone A : « Une implantation à l’alignement ou en retrait de moins de 5 mètres de l’alignement est admise dans le cas des (…) extensions (…) afin d’harmoniser les implantations avec la construction existante. (…) » Par ailleurs, aux termes l’article II.1.6 du même règlement applicable à la même zone : « Les constructions doivent être implantées en retrait de 5 mètres minimum des limites séparatives. » Contrairement à ce que soutient la requérante, les dispositions précitées de l’article II.1.5 ne constituent pas une dérogation à celles de l’article II.1.6, imposant une implantation en retrait de 5 mètres minimum des limites séparatives, mais une règle distincte concernant l’implantation à l’alignement. Celui-ci est défini par le règlement du PLUiHD applicable comme « l’alignement selon les termes réglementaires », c’est-à-dire la limite entre une propriété privée et la voie publique, « mais aussi la limite entre une parcelle privée et un chemin privé ouvert à la circulation générale automobile motorisée (hormis les chemins à usage exclusivement piétonniers et les pistes exclusivement cyclables). »

En l’espèce, M^me A… ne démontre pas ni même n’allègue que l’extension litigieuse donne sur une voie publique ou une voie privée ouverte à la circulation automobile. Ainsi, c’est à bon droit et sans porter atteinte au principe de sécurité juridique ni au droit de propriété que le maire a examiné la conformité du projet aux dispositions relatives au retrait par rapport, non pas à l’alignement, mais aux limites séparatives. Dans ces conditions, le moyen tiré de l’erreur de droit eu égard à l’inapplicabilité des dispositions précitées de l’article II.1.6 ne peut qu’être écarté.

En troisième lieu, aux termes de l’article IV des dispositions générales du règlement du PLUiHD applicable, reprenant en substance les dispositions du 1° de l’article L. 152-3 du code de l’urbanisme : « Les règles et servitudes définies par un plan local d’urbanisme ne peuvent faire l’objet d’aucune dérogation, à l’exception des adaptations mineures rendues nécessaires par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes. / Lorsqu’il n’existe qu’une faible différence entre la situation du projet et la règle posée par le plan local d’urbanisme, l’autorité administrative doit examiner et instruire la possibilité d’adaptation mineure et motiver expressément sa décision ».

M^me A… soutient que l’arrêté portant refus de permis de construire est entaché d’une erreur de fait et d’une erreur d’appréciation au regard des dispositions précitées de l’article II.1.6 dès lors que le service instructeur a pris en compte les limites de la parcelle cadastrée n° A 299 alors qu’elle constitue une unité foncière avec la parcelle cadastrée n° A 1137. En l’absence de lexique définissant la notion de limite séparative dans le règlement du PLUiHD applicable, celle-ci doit s’entendre comme la limite séparant deux propriétés à l’exception des voies publiques et des chemins privés ouverts à la circulation automobile, et non comme la limite entre deux parcelles d’une même unité foncière. En l’espèce, il ressort du formulaire Cerfa de la demande de M^me A…, nonobstant une erreur concernant les limites de propriétés figurant sur le plan de masse joint à cette demande, qu’elle a informé le service instructeur de ce que son projet portait sur plusieurs parcelles cadastrales, dont la parcelle n° 1137. Ainsi, elle est fondée à soutenir que le terrain d’assiette pris en compte par le service instructeur pour vérifier le respect de la règle susmentionnée est erroné.

Toutefois, d’une part, il est constant que la règle d’implantation à au moins 5 mètres de la limite séparative n’est pas respectée à l’angle Nord-Est de l’extension litigieuse même en prenant en compte la surface couverte par la parcelle n° A1137. D’autre part, la requérante ne peut utilement soutenir que le service instructeur aurait dû examiner la possibilité d’une adaptation mineure et motiver expressément sa décision sur ce point dès lors que, contrairement à ce qu’elle soutient, l’adaptation demandée n’est rendue nécessaire ni par la nature du sol, ni par la configuration des parcelles, en biais, ni par le caractère des constructions avoisinantes mais par les dimensions et la forme de la construction projetée. Dans ces conditions, les moyens tirés du défaut d’examen et du défaut de motivation doivent être écartés.

En quatrième lieu, M^me A… conteste le second motif opposé à son projet, tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article II.1.7 du même règlement applicable à la zone A.

Aux termes de ces dispositions, applicables au secteur Ap : « Les extensions devront s’inscrire dans les gabarits des constructions existantes. (…) »

Il ressort des pièces du dossier que l’extension litigieuse constitue un prolongement perpendiculaire d’une maison d’habitation existante accolée à une grange. Il ressort également des pièces du dossier que si l’extension est légèrement plus haute que la grange, elle est de même hauteur que la maison d’habitation. En outre, la construction d’ensemble existante ne présente pas une forme longitudinale uniforme et, notamment, la maison d’habitation comporte déjà un prolongement perpendiculaire. Dans ces conditions et dès lors que le volume de l’extension en cause reste limité, celle-ci doit être regardée comme s’inscrivant dans les gabarits des constructions existantes. Dès lors, la requérante est fondée à soutenir que c’est à tort que le maire de Cepoy lui a opposé le motif tiré de la méconnaissance des dispositions citées au point précédent.

Il résulte de ce qui précède que le second motif opposé à la demande de M^me A… ne pouvait légalement être retenu par le maire de Cepoy. Toutefois, il résulte de ce qui a été dit au point 13 que celui-ci pouvait légalement opposer la méconnaissance des règles d’implantation des constructions. Dans ces conditions et dès lors qu’il résulte de l’instruction que l’autorité administrative aurait pris la même décision si elle s’était fondée sur ce seul motif, les conclusions à fin d’annulation de la requête doivent être rejetées. Il en va de même, par voie de conséquence, des conclusions à fin d’injonction.

Sur les frais liés au litige :

Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que la somme demandée par M^me A… soit mise à la charge de la commune de Cepoy, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance. En revanche, il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de M^me A… la somme de 1 500 euros à verser à la commune de Cepoy sur le fondement de ces dispositions.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de M^me A… est rejetée.

Article 2 : M^me A… versera la somme de 1 500 euros à la commune de Cepoy en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M^me B… A… et à la commune de Cepoy.

Délibéré après l’audience du 29 janvier 2026, à laquelle siégeaient :

M. Lacassagne, président,

M. Jaosidy, premier conseiller,

M^me Ploteau, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 12 février 2026.

La rapporteure,

Coralie PLOTEAU

Le président,

Denis LACASSAGNE

La greffière,

Anne-Gaëlle BRICHET

La République mande et ordonne à la préfète du Loiret en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.