Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire enregistrés les 17 septembre et 1er octobre 2025, M^me E… C… divorcée A…, représentée par la SELARL Pecassou Logeais Arotcarena, demande au juge des référés :

1°) d’ordonner, sur le fondement des dispositions de l’article L. 521-1 du code de justice administrative, la suspension de l’exécution de l’arrêté du 21 janvier 2025 par lequel le maire de la commune de Saint-Paul-lès-Dax a accordé un permis d’aménager à M. et M^me B…, ainsi que de la décision rejetant son recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Saint-Paul-lès-Dax une somme de 2 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- l’urgence est présumée et, au surplus, caractérisée au vu de son projet de vente de sa propre parcelle sous condition suspensive d’obtention d’un permis de construire, qui se trouve contrarié par la desserte du projet litigieux ;

- le projet méconnaît l’article 3.1.1.1 du PLUi-H de l’agglomération du Grand Dax en l’absence de servitude donnant accès à la voie publique, d’une part, et d’aire de retournement suffisante pour les services de secours, d’autre part ; qu’elle n’a pas consenti de servitude pour la voie d’accès ; qu’il incombe au service instructeur de vérifier l’existence de cette servitude en l’absence de toute desserte par une voie ouverte à la circulation du public ; que le pétitionnaire ne peut lui imposer le tracé de cette servitude, qui n’est pas plus préfiguré par l’OAP avec laquelle elle doit se trouver dans un simple rapport de compatibilité ;

- il méconnaît l’article 3.2.1, 3.2.2.1 et 3.2.3 relatifs à la desserte par les réseaux qui ne pourra être assurée faute de servitude de passage ; le dossier de permis d’aménager ne précise pas les conditions de prise en charge de l’extension du réseau électrique nécessaire ;

- le permis d’aménager a été délivré par fraude en l’absence de toute servitude et même de toute négociation.

Par un mémoire en défense enregistré le 30 septembre 2025, la commune de Saint-Paul-lès-Dax, représentée par M^e Heymans, conclut au rejet de la requête à ce que soit mise à la charge de la requérante la somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- la présomption d’urgence est renversée dès lors que la demande en référé a été introduite huit mois après la délivrance du permis de construire et qu’il n’est pas justifié de la vente alléguée ; que la réalisation d’une voie d’accès sur le terrain de la requérante est prévue dans l’orientation d’aménagement et de programmation (OAP) 13.1 qui couvre le secteur, que son projet doit en conséquence l’inclure et que celui en litige n’est donc pas un obstacle ;

- il n’incombe pas au service instructeur de vérifier l’existence de la servitude de passage alléguée ;

- le SDIS a émis un avis favorable, un demi-tour en trois temps est possible et aucune ne sera au final en impasse ;

- le précédent promoteur ayant élaboré un projet sur la parcelle de M^me C… s’était entendu avec M. et M^me B… sur la desserte par les réseaux et par la voie d’accès telle qu’elle figure sur le permis d’aménager litigieux ;

- le branchement électrique ne nécessite pas d’extension de plus de 100 mètres de sorte que les dispositions de l’article L. 111-11 du code de l’urbanisme ne s’appliquent pas ;

- le permis d’aménager n’est pas entaché de fraude.

Par un mémoire en défense enregistré le 26 septembre 2025, M. B… demande que la requérante justifie de son projet de vente et des difficultés rencontrées pour la délivrance d’un permis de construire.

Vu :

- les autres pièces du dossier ;

- la requête enregistrée le 1er juillet 2025 sous le numéro 2501888 par laquelle M^me C… divorcée A… demande l’annulation de la décision attaquée.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Le président du tribunal a désigné M^me D… pour statuer sur les demandes de référé.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Au cours de l’audience publique tenue en présence de M^me Caloone, greffière d’audience, M^me D… a lu son rapport et entendu :

les observations de M^e Logeais pour M^me C…, qui fait valoir que les défendeurs ne sont pas fondés à se prévaloir d’un accord sur le tracé de la servitude avec un précédent promoteur dont le projet est abandonné ;

celles de M^e Platel pour la commune ;

celles de M. et M^me B…, qui font valoir que la requérante est propriétaire de la parcelle BI 1418 mais ne justifie pas de sa propriété sur la parcelle BI 2470 issue de la division de la première ; qu’ils échangent depuis 2022 avec la mairie et le promoteur qui devait antérieurement réaliser un projet sur la parcelle de M^me C… ; que celui-ci avait accepté le tracé de leur desserte de sorte que leur demande de permis n’est pas frauduleuse ; que ce tracé est conforme à celui de l’OAP qui impose une entrée et une sortie cohérentes qui doivent être respectées ; qu’ils envisagent de solliciter une médiation dans le dossier de fond.

La clôture d’instruction a été prononcée à l’issue de l’audience.

Considérant ce qui suit :

Le PLUiH de l’agglomération du Grand Dax prévoit à Saint-Paul-lès-Dax une orientation d’aménagement et de programmation (OAP) 13.1U qui coordonne l’ouverture à l’urbanisation d’un secteur à dominante résidentielle situé à proximité de l’avenue Pierre Benoît. Ce tènement doit être desservi pour un accès à créer, outre la voirie interne, mais les parcelles qui le composent appartiennent à plusieurs propriétaires.

Par l’arrêté querellé du 21 janvier 2025, le maire de la commune de Saint-Paul-lès-Dax a délivré un permis d’aménager à M. et M^me B… pour la création d’un lotissement de sept lots sur un tènement sis 936 rue des cibles à Saint-Paul-Lès-Dax, parcelles cadastrées section BI n°38 et n°543 relevant de cette OAP.

Propriétaire de la parcelle cadastrée section BI n°2470 également incluse dans l’OAP et voisine immédiate du projet, M^me C… a contesté cet arrêté par un recours gracieux, qui a été implicitement rejeté. Elle a, par ailleurs, conclu le 12 novembre 2024 une promesse de vente sous condition suspensive d’obtention d’un permis de construire dont la demande est en cours d’instruction. L’accès au tènement de l’OAP par la voie publique y est prévu, par la parcelle de M^me C…, mais il se fait, en l’état, selon un tracé qui ne coïncide pas avec celui du permis d’aménager accordé aux époux B….

Il n’est pas sérieusement contesté que M^me C…, qui produit notamment la promesse de vente notariée, est propriétaire de la parcelle BI 2470. Le moyen soulevé à l’audience doit être écarté.

Sur les conclusions aux fins de suspension de la décision contestée :

Les dispositions de l’article L. 521-1 du code de justice administrative permettent au juge des référés d’ordonner la suspension de l’exécution d’une décision administrative ou de certains de ses effets lorsque l’urgence le justifie et qu’il est fait état d’un moyen propre à créer, en l’état de l’instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision.

D’une part, aux termes de l’article L. 600-3 du code de l’urbanisme : « Un recours dirigé contre une décision de non-opposition à déclaration préalable ou contre un permis de construire, d’aménager ou de démolir ne peut être assorti d’une requête en référé suspension que jusqu’à l’expiration du délai fixé pour la cristallisation des moyens soulevés devant le juge saisi en premier ressort. / La condition d’urgence prévue à l’article L. 521-1 du code de justice administrative est présumée satisfaite ».

Dans les circonstances énoncées au point 3, le délai entre l’obtention du permis d’aménager et l’introduction de la présente instance ne remet pas en cause la présomption d’urgence dont bénéficie M^me C….

D’autre part, le permis, qui est délivré sous réserve des droits des tiers, a pour seul objet d’assurer la conformité des travaux qu’il autorise avec la réglementation d’urbanisme. Dès lors, si l’administration et le juge administratif doivent, pour l’application des règles d’urbanisme relatives à la desserte et à l’accès des engins d’incendie et de secours, s’assurer de l’existence d’une desserte suffisante de la parcelle par une voie ouverte à la circulation publique et, le cas échéant, de l’existence d’un titre créant une servitude de passage donnant accès à cette voie, il ne leur appartient de vérifier ni la validité de cette servitude ni l’existence d’un titre permettant l’utilisation de la voie qu’elle dessert, si elle est privée, dès lors que celle-ci est ouverte à la circulation publique.

En l’état de l’instruction, les moyens tirés de l’absence de servitude de passage et dès lors de l’absence de desserte du projet sont de nature à créer un doute sérieux quant à la légalité du permis d’aménager.

Pour l’application de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, les autres moyens recensés ci-dessus ne sont en revanche pas propres à créer un tel doute, en l’état de l’instruction.

Il résulte de ce qui précède, que les deux conditions auxquelles l’article L. 521-1 du code de justice administrative subordonne la suspension de l’exécution d’une décision administrative étant satisfaites, il y a lieu de suspendre l’exécution de l’arrêté du maire de la commune de Saint-Paul-lès-Dax du 21 janvier 2025 jusqu’à ce qu’il soit statué au fond.

Sur les conclusions présentées au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative :

Partie perdante, la commune ne peut prétendre à l’allocation d’une quelconque somme au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. Dans les circonstances de l’espèce et alors que M^me C… a saisi la commune d’un recours gracieux, il y a lieu de mettre à la charge de la commune de Saint-Paul-lès-Dax, une somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

O R D O N N E :

Article 1er : L’exécution de l’arrêté du 21 janvier 2025 du maire de la commune de Saint-Paul-lès-Dax ainsi que de la décision implicite rejetant le recours gracieux est suspendue.

Article 2 : La commune de Saint-Paul-lès-Dax versera à M^me C… une somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté.

Article 4 : La présente ordonnance sera notifiée à M^me E… C… divorcée A…, à la commune de Saint-Paul-lès-Dax, à M. B… et à M^me B….

Fait à Pau, le 2 octobre 2025.

La juge des référés,

D…

La greffière,

M. Caloone

La République mande et ordonne au préfet des Landes en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition

La greffière