Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés les 20 août et 28 octobre 2025, M. F… D…, M. B… D… et M^me E… D…, représentés par M^e Houbouyan, demandent au tribunal, dans le dernier état de leurs écritures :

1°) d’annuler la décision tacite, née le 3 décembre 2024 et formalisée par une attestation de permis de construire tacite délivrée le 6 mai 2025, par laquelle M^me A… G… a été autorisée à réaliser 8 studios de 20 m², un fare pote de 32 m² et une piscine sur la parcelle cadastrée n° 630 section E (propriété D… lot 1) d’une superficie de 637 m² située sur le territoire de la commune de Pirae ;

2°) de mettre à la charge de la Polynésie française la somme de 300 000 francs pacifiques à verser à chacun des requérants au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

ils ont intérêt à agir en leur qualité de voisins immédiats de la parcelle d’assiette du projet ;

le dossier de la demande étant incomplet, l’autorisation a été délivrée en méconnaissance de l’article A.114-10 du code de l’aménagement ; en outre les documents versés sont insuffisamment détaillés ;

le projet méconnaît les dispositions du plan général d’aménagement de la commune de Pirae relatives aux places de stationnement ;

il méconnaît également les articles 9 et 10 du même plan général d’aménagement relatives à la largeur des voies ;

il méconnaît l’article D. 250-2 du code de l’aménagement imposant la mise en place de chauffe-eau solaires ;

il méconnaît l’article A. 132-13 du code de l’aménagement imposant qu’un logement soit utilisable par une personne handicapée.

Par un mémoire, enregistré le 6 octobre 2025, la Polynésie française, représentée par son président, conclut au rejet de la requête.

Elle fait valoir que la requête est irrecevable et que certains moyens soulevés sont infondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- la loi organique n° 2004-192 du 27 février 2004 ;

- le code de l’urbanisme ;

- le code de l’aménagement ;

- la délibération n° 87-48 AT modifiée du 28 avril 1987 portant réglementation de l’hygiène et des eaux usées ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Busidan,

- les conclusions de M. Boumendjel, rapporteur public,

- les observations de M^e Houbouyan pour les requérants, celles de M^me C… pour la Polynésie française.

Considérant ce qui suit :

1. Par une décision tacite née le 3 décembre 2024, formalisée par une attestation en date du 6 mai 2025 signée de la directrice de la construction et de l’aménagement de la Polynésie française, M^me G… a été autorisée à réaliser deux bâtiments comprenant chacun 4 studios, un fare pote’e et une piscine sur la parcelle cadastrée n° 630 section E (terre propriété D… lot I), d’une superficie de 637 m², située sur le territoire de la commune de Pirae. M^me E… D… et MM. F… et B… D… demandent au tribunal l’annulation de ce permis de construire.

Sur la recevabilité de la requête :

2. Si la Polynésie française demande dans le paragraphe terminal de son mémoire en défense que le tribunal rejette la requête comme irrecevable, elle ne soulève, dans le corps de ses écritures, aucun moyen à l’appui de cette affirmation. Elle ne met pas ainsi le tribunal à même d’examiner la portée de son moyen, alors qu’en tout état de cause, il ne ressort pas des pièces du dossier que les causes éventuelles d’irrecevabilité que le juge est tenu d’examiner d’office seraient fondées. Par suite, à la supposer effectivement soulevée, la fin de non-recevoir ne peut qu’être écartée.

Sur la légalité du permis de construire attaqué :

En ce qui concerne le moyen relatif aux places de stationnement :

3. L’article 7 du règlement du plan général d’aménagement de la commune de Pirae, relatif aux « mesures pour le stationnement des véhicules correspondant aux besoins d’un programme immobilier », impose un nombre minimal de places de stationnement, qui est notamment déterminé à raison d’une place et demie pour un logement de type studio, T1 ou T2 et d’une place « visiteur » pour trois logements. Dans ces conditions, les huit studios créés par le projet entraînent déjà la création de 12 places de stationnement « affectées » aux logements, sans même compter celles nécessaires aux « visiteurs ». Dès lors, le projet ne prévoyant la construction que de 8 places de stationnement, les requérants sont fondés à soutenir que le permis de construire attaqué méconnaît les dispositions de l’article 7 du règlement du PGA de Pirae.

En ce qui concerne le moyen relatif à la largeur de la voie desservant le projet :

4. L’article 10 du règlement du PGA de Pirae, qui porte sur l’application de la normalisation des routes et voies de circulation dans la commune, fixée par l’article 9 précédent du même règlement, dispose : « Les situations existantes resteront acquises tant qu’elles ne présentent pas une gêne sérieuse pour l’intérêt général, l’hygiène ou la sécurité publique. //(…)// En matière de voirie :/ De nombreuses voies relèvent du seul secteur privé.// (…..)// Lors de leur création, la largeur qui leur a été réservée est souvent maintenant considérée trop faible par rapport aux besoins à satisfaire et aux normes applicables pour la création de voies nouvelles.// Le long de telles voies, tout nouveau projet de construction devra tenir compte pour l’application des règles de recul de l’emprise nécessaire à leur normalisation. L’implantation de constructions individuelles nouvelles, reste possible sous cette contrainte. // Par contre, l’implantation d’un bâtiment à caractère (…) collectif pouvant générer un trafic plus important dont la réalisation correspondrait cependant à la destination de la zone d’urbanisme, ne sera possible qu’avec la mise préalable ou simultanée au gabarit du tronçon reliant une telle construction à la voie publique ».

5. Il ressort des pièces du dossier que la parcelle d’assiette du projet est desservie par la servitude Emmanuel D…, dont les requérants établissent, par un document appuyé de photographies et non contesté par la Polynésie française, que cette voie privée dessert déjà 21 logements. Par suite, le trafic qu’elle supporte serait nécessairement sensiblement augmenté par les huit logements projetés. Dans ces conditions, les dispositions précitées de l’article 10 du règlement du PGA conditionnent la légalité du permis de construire à la circonstance que les dimensions de la voirie correspondent, avant ou simultanément à la délivrance dudit permis, au gabarit fixé par l’article 9 du règlement du PGA. Alors que ce dernier exige qu’une voie privée desservant de 20 à 50 logements ait une emprise de 12 mètres avec une bande de roulement d’une largeur minimale de 7 m, qu’il est constant, d’une part que tel n’est pas le cas de la configuration actuelle de la servitude Emmanuel D…, d’autre part que le permis tacite obtenu ne peut faire référence à une mise aux normes de la servitude, préalable ou simultanée à sa délivrance, et qu’en outre il ne ressort d’aucune des pièces du dossier de la demande que celle-ci aurait pris en compte, pour l’implantation des bâtiments projetés, l’emprise nécessaire à la normalisation de la servitude, les requérants sont fondés à soutenir que le permis de construire attaqué méconnaît également les dispositions des articles 9 et 10 du règlement du PGA de Pirae.

En ce qui concerne le moyen tiré de l’absence de chauffe-eau solaires :

6. L’article D. 250-2 du code de l’aménagement, figurant au livre II dudit code consacré à la réglementation énergétique des bâtiments impose, sur l’île de Tahiti notamment, le recours à des chauffe-eau solaires pour les logements individuels, collectifs ou en hôtellerie. Aux termes de l’article D. 250-3 du même code : « Pour les bâtiments de logement, individuel et collectif, ainsi que pour l’hôtellerie, les exigences pour les installations individuelles sont définies par la capacité de la cuve de stockage selon le type de logement considéré :/ – T1 ou chambre d’hôtel individuelle : chauffe-eau individuel solaire avec un réservoir minimum de 100 litres ; /(…) ».

7. Il ne ressort d’aucune des pièces de la demande que le projet prévoirait un chauffe-eau solaire doté d’un réservoir minimum de 100 litres par studio prévu. Dans ces conditions, les requérants sont fondés à soutenir que le permis de construire attaqué méconnaît également les dispositions des articles D. 250-2 et D. 250-3 du code de l’aménagement.

8. Pour l’application de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, aucun autre moyen n’est de nature à entraîner l’annulation du permis de construire en litige.

Sur le sursis à statuer et l’application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme :

9. L’article L. 600-5 du code de l’urbanisme dispose : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, (…) estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice n’affectant qu’une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l’annulation qu’il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l’autorisation pourra en demander la régularisation, même après l’achèvement des travaux. Le refus par le juge de faire droit à une demande d’annulation partielle est motivé ». Aux termes de l’article L. 600-5-1 du même code: « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire (…) estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation, même après l’achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé ».

10. Il résulte ainsi des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l’urbanisme que, lorsque le ou les vices affectant la légalité de l’autorisation d’urbanisme dont l’annulation est demandée sont susceptibles d’être régularisés, le juge administratif doit, en application de l’article L. 600-5-1, surseoir à statuer sur les conclusions dont il est saisi contre cette autorisation, sauf à ce qu’il fasse le choix de recourir à l’article L. 600-5, si les conditions posées par cet article pour procéder à l’annulation partielle de l’autorisation d’urbanisme sont réunies, c’est-à-dire quand l’illégalité retenue n’affecte qu’une partie identifiable du projet et peut être régularisée par une mesure de régularisation.

11. En premier lieu, il ressort de ce qui a été dit au point 5 que le vice qui y a été retenu n’affecte pas une partie identifiable du projet et ne peut donc donner lieu à application de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme.

12. En second lieu, un vice entachant le bien-fondé de l’autorisation d’urbanisme est susceptible d’être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l’économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d’urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n’implique pas d’apporter à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même.

13. Il résulte de l’instruction que, compte tenu des dispositions précitées du PGA de Pirae en matière de mise aux normes des voies privées et du nombre de logements déjà desservis par la servitude Emmanuel D…, cette dernière ne pourrait être maintenue en l’état que si le projet de construction n’était plus un projet d’immeuble collectif, mais une construction individuelle. Dans ces conditions, le changement apporté au projet contesté ne pourrait intervenir qu’en lui apportant un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même. Par suite, et alors qu’en cas de maintien d’un projet d’immeuble collectif, il ne résulte pas de l’instruction que la servitude Emmanuel D… pourrait être mise aux normes voulues par le PGA de Pirae dans le délai raisonnable que donnerait le tribunal pour la délivrance d’un permis de construire modificatif, le vice retenu aux points 4 et 5 tenant à la méconnaissance des articles 9 et 10 du PGA de Pirae ne peut être régularisé.

14. Il résulte de tout ce qui précède que les requérants sont fondés à obtenir l’annulation du permis de construire en litige.

Sur les frais liés au litige :

15. Sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative et dans les circonstances de l’espèce, il y a lieu de mettre à la charge de la Polynésie française la somme de 150 000 francs pacifiques à verser aux requérants pris ensemble.

D E C I D E :

Article 1er : Le permis de construire, obtenu par M^me A… G… et formalisé par une attestation de permis de construire tacite délivrée le 6 mai 2025, est annulé.

Article 2 : La Polynésie française versera la somme de 150 000 francs pacifiques aux requérants pris ensemble au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M. F… D…, à M. B… D…, à M^me E… D…, à la Polynésie française et à M^me A… G….

Copie pour information en sera adressée à la commune de Pirae.

Délibéré après l’audience du 12 mai 2026, à laquelle siégeaient :

M. Devillers, président,

M^me Busidan, première conseillère,

M. Graboy-Grobesco, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 26 mai 2026.

La rapporteure,

H. BusidanLe président,

P. DevillersLa greffière,

D. Oliva-Germain

La République mande et ordonne au haut-commissaire de la République en Polynésie française en ce qui le concerne ou à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition,

Un greffier,