Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés les 12 juillet et 25 septembre 2025, M^me C… G…, épouse B…, M. F… G…, M^me E… J… et M. H… I…, représentés par M^e Houbouyan, demandent au tribunal :

1°) d’annuler le permis de construire du 9 décembre 2024 délivré à la société Te Nohora’a, par lequel le président de la Polynésie française a autorisé la construction d’un immeuble collectif de 10 logements sur la parcelle cadastrée n° 109, section BI, (Terre Matatia lot 2C) située sur le territoire de la commune de Punaauia ;

2°) de mettre à la charge de la Polynésie française la somme de 200 000 francs pacifiques à verser à chacun des requérants au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

le projet n’ayant pas été établi par un architecte, la décision attaquée méconnaît l’article LP. 114-9 §2 du code de l’aménagement ;

la décision attaquée, qui autorise un système d’assainissement autonome sur la foi de renseignements obsolètes, méconnaît l’article 10 de la délibération n°87-48 AT du 28 avril 1987 ;

la décision est entachée d’une erreur manifeste d’appréciation, dès lors que le projet méconnaît le document technique unifié relativement à l’implantation du dispositif d’assainissement ;

la décision attaquée méconnaît l’article UCa 9 relatif à l’emprise au sol, laquelle est supérieure au maximum autorisé ;

la décision attaquée méconnaît l’article UCa 7 du plan général d’aménagement communal, s’agissant de la distance à respecter par rapport aux limites séparatives.

Par un mémoire, enregistré le 4 septembre 2025, la Polynésie française, représentée par son président, conclut au rejet de la requête.

Elle fait valoir que les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Par un mémoire, enregistré le 17 octobre 2025, la société à responsabilité limitée Te Nohora’a, représentée par sa gérante, conclut au rejet de la requête en déclarant s’associer aux écritures de la Polynésie française.

Par une lettre du 20 mars 2026, les parties ont été informées, en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, que le tribunal était susceptible de :

1°) juger que le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article UCa 9 du plan général d’aménagement de la commune de Punaauia, relatives à l’emprise maximale au sol, est fondé,

2°) estimer que cette illégalité est susceptible d’être régularisée,

3°) surseoir à statuer jusqu’à l’expiration d’un délai de trois mois qu’il aura fixé pour cette régularisation.

En réponse notamment à cette lettre d’information, deux mémoires, présentés pour la société pétitionnaire par sa gérante, ont été enregistrés les 26 mars et 15 avril 2026 par lesquels elle conclut, dans le dernier état de ses écritures, à titre principal au rejet de la requête et, à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où le tribunal estimerait fondé le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions relatives à l’emprise au sol, au sursis à statuer pendant une durée de trois mois.

Elle fait valoir que :

son calcul de l’emprise au sol est conforme au PGA ;

à supposer que le tribunal retienne le vice tiré du dépassement de la surface maximale autorisée pour l’emprise au sol, il est régularisable.

En réponse notamment à la lettre d’information du 20 mars 2026, deux mémoires, présentés pour les requérants par M^e Houbouyan, ont été enregistrés les 31 mars et 23 avril 2026 par lesquels ils réitèrent leurs précédentes conclusions tendant à l’annulation du permis de construire qu’ils attaquent et concluent à ce qu’il soit mis à la charge solidaire de la Polynésie française et de la société pétitionnaire la somme de 200 000 francs pacifiques à verser à chacun d’eux, ainsi que les dépens de l’instance.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- la loi organique n° 2004-192 du 27 février 2004 ;

- le code de l’urbanisme ;

- le code de l’aménagement ;

- la délibération n° 87-48 AT modifiée du 28 avril 1987 portant réglementation de l’hygiène et des eaux usées ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Busidan,

- les conclusions de M. Boumendjel, rapporteur public,

- les observations de M^e Houbouyan pour les requérants et celles de M. D… pour la Polynésie française.

Considérant ce qui suit :

1. Le 9 décembre 2024, le président de la Polynésie française a délivré à la société Te Nohora’a un permis de construire en vue de la réalisation d’un immeuble collectif comprenant 10 logements sur la parcelle cadastrée n° 109 section BI (terre Matatia lot 2C) située sur le territoire de la commune de Punaauia. M^me G…, épouse B…, M. G…, M^me J… et M. I… demandent au tribunal l’annulation de ce permis de construire.

Sur la légalité du permis de construire attaqué :

2. En premier lieu, si, « à titre liminaire », les requérants indiquent que la mention des délais de recours figurant au permis de construire attaqué serait trompeuse, cette circonstance est seulement susceptible de rendre inopposables les voies et délais de recours et est inopérante sur la légalité du dit permis.

3. En deuxième lieu, aux termes de l’article LP. 114-9 du code de l’aménagement : «  §.2. – //(…)// Pour tout ouvrage dont la surface de plancher est supérieure à 600 mètres carrés, ou pour tout projet entraînant l’aménagement de plus de 3 000 mètres carrés de terrain, le projet architectural relatif à la demande de permis de construire doit être établi et signé par un architecte.// La surface de plancher d’une construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de construction. ».

4. Il ressort des pièces du dossier que la demande de permis de construire présentée à l’administration indique que la surface de plancher du projet est supérieure à 600 m² et que le pétitionnaire a eu recours à un architecte dont le nom et la dénomination du cabinet sont précisés. Par ailleurs, les plans des niveaux d’une part, les plans de coupes-façades-perspectives d’autre part sont signés de l’architecte indiqué. Si les requérants semblent suggérer une fraude dans l’établissement de ces plans en soutenant que l’ensemble des échanges de la pétitionnaire aurait eu lieu avec une société de dessins et non avec une société d’architecture, ils ne l’établissent pas. Dès lors, le moyen tiré de ce que l’autorisation a été délivrée en méconnaissance des dispositions précitées de l’article LP. 114-9 doit être écarté.

5. En troisième lieu, l’article UCa 4.2 du plan général d’aménagement de la commune de Punaauia dispose : « Toute occupation ou utilisation du sol admise requérant un système d’assainissement doit être raccordée au réseau public d’assainissement existant en respectant les caractéristiques actuelles ou projetées. // Lorsque ce réseau n’existe pas encore mais est prévu à brève échéance, les aménagements projetés doivent permettre le branchement ultérieur sur les réseaux dès leur réalisation. // En l’absence de réseau public d’assainissement, un dispositif de type filière d’assainissement autonome à la parcelle adaptée à la configuration du terrain et à la nature des sols et conforme aux normes territoriales en vigueur pourra être admis. (…) ». Par ailleurs, aux termes de l’article 10 de la délibération n°87-48 AT modifiée du 28 avril 1987 portant réglementation de l’hygiène et des eaux usées : « L’assainissement autonome concerne les dispositifs à mettre en œuvre pour la collecte, le traitement et l’évacuation des eaux usées qui ne peuvent être reçues par un système d’assainissement public ».

6. Il ressort des pièces du dossier que, pour justifier que le projet de construction soit raccordé à un système d’assainissement autonome et non au réseau public d’assainissement, la pétitionnaire a versé au dossier de la demande un courrier daté du 13 mai 2022, dans lequel la société Vaitama, gestionnaire du réseau de collecte des eaux usées sur une partie du territoire de la commune de Punaauia, avait indiqué : « (…) votre projet de construction se situe [dans un secteur] où le service d’assainissement ne dispose pas actuellement des équipements et ouvrages nécessaires à la collecte de vos effluents. La réalisation prochaine du schéma directeur communal des eaux usées, permettra d’identifier les zones où l’assainissement collectif est indispensable ». Si les requérants soutiennent que ce courrier, nécessairement obsolète selon eux, ne pouvait permettre à l’administration d’autoriser un projet non relié au réseau public d’assainissement, ils ne versent au dossier aucun élément de nature à établir que le réseau d’assainissement public avait été étendu depuis mai 2022 et, par suite, qu’à la date du permis en litige, il aurait pu être en mesure de collecter les effluents du projet. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article 10 précité doit être écarté.

7. En quatrième lieu, si les requérants soutiennent que le projet ne respecterait pas la distance d’implantation minimale aux limites parcellaires, préconisée en métropole par le document technique unifié (DTU 64-1) et en Polynésie française par un document portant sur les traitements toutes eaux, ces documents ne constituent pas des normes d’urbanisme opposables au permis de construire. Par ailleurs, selon l’étude géotechnique versée à l’appui de la demande, les trois essais de percolation réalisés indiquaient des perméabilités favorables à très favorables. Et si cette même étude a indiqué que la zone la plus favorable pour implanter un massif d’infiltration se situe à proximité de l’essai PERCO3, ni la circonstance que les systèmes d’assainissement autonomes du projet ne sont pas implantés à proximité dudit essai, ni la circonstance que les implantations choisies ne respecteraient pas les distances aux limites parcellaires préconisées par les documents techniques sus-évoqués ne suffisent à établir que l’autorisation en litige serait entachée d’une erreur manifeste d’appréciation relativement à l’implantation desdits systèmes d’assainissement, alors que, dans le cadre de son instruction, le projet a fait l’objet d’un avis favorable de la cellule « hygiène des constructions » en date du 30 août 2024.

8. En cinquième lieu, aux termes de l’article UCa 9 du plan général d’aménagement de la commune de Punaauia : « 9.1. L’emprise au sol des constructions de toute nature, mesurée au niveau de l’enveloppe extérieure formée par les éléments porteurs, ne peut excéder 40 % de la superficie du terrain. // 9.2. En cas de débord de toiture ou porte-à-faux de plus de 1,30 mètre, la surface construite comprendra la projection verticale sur le sol de ces éléments diminuée de 1,30 mètre (zone franche) ».

9. Il est constant que la superficie de la parcelle d’assiette du projet étant de 897 m², l’emprise au sol du projet ne peut excéder 358,8 m². Si la notice de calcul de l’emprise au sol arrive à une emprise au sol totale de 356,36 m², les requérants font valoir qu’elle a omis de décompter la projection au sol de deux escaliers, qui dépassent le nu de la façade de 2,68 m. A… ressort des pièces du dossier, notamment des plans de la demande, que ces deux escaliers desservent tous les appartements situés dans les étages à partir du rez-de chaussée, et que, contrairement à ce qu’indique la notice de calcul de l’emprise au sol, ils ne sont pas en « porte-à-faux » par rapport au reste du projet, puisqu’ils sont soutenus par des poteaux porteurs s’élevant du sol. Par suite, ces escaliers sont des éléments structurels constitutifs de l’enveloppe extérieure de la construction, laquelle est précisément délimitée, en application des dispositions précitées du PGA, par les éléments porteurs de la construction. L’enveloppe extérieure devant ainsi s’étendre jusqu’aux poteaux porteurs, il ressort des pièces du dossier que le calcul de l’emprise doit se voir ajouter, approximativement et au minimum, une superficie de 4 m². Par suite, l’emprise au sol dépasse la superficie maximale autorisée, et le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées du plan général d’aménagement doit être accueilli.

10. En dernier lieu, aux termes de l’article UCa 7, relatif à l’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives, du plan général d’aménagement de Punaauia : « 7.1 – Les constructions et installations doivent observer un recul d’implantation « D» par rapport aux limites séparatives de telle manière que la distance, comptée horizontalement de tout point du bâtiment au point le plus bas et le plus proche de la limite séparative, soit supérieure ou égale à la moitié de la différence d’altitude entre ces deux points, sans jamais être inférieure à 4 mètres, soit D > H/2 >4 m ». Il ressort des pièces du dossier, notamment des plans de la demande indiquant « compléments du 10 avril, 29 mai, 10 juin et 26 août 2024 » et reçus le 30 août par l’administration et notamment produits à la présente instance par la Polynésie française dans son mémoire enregistré le 4 septembre 2025, que la mention de l’échelle des plans a pu permettre aux services instructeurs de vérifier la correcte implantation du projet par rapport aux limites séparatives. Par suite, les requérants, en se bornant à faire valoir que les plans versés au dossier ne permettent pas la vérification de l’implantation de la construction par rapport aux limites séparatives, n’établissent pas la méconnaissance par le projet des dispositions précitées.

Sur le sursis à statuer et l’application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme :

11. L’article L. 600-5 du code de l’urbanisme dispose : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire (…) estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice n’affectant qu’une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l’annulation qu’il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l’autorisation pourra en demander la régularisation, même après l’achèvement des travaux. Le refus par le juge de faire droit à une demande d’annulation partielle est motivé ». Aux termes de l’article L. 600-5-1 du même code : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire(…) estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation, même après l’achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé ».

12. Il résulte ainsi des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l’urbanisme que, lorsque le ou les vices affectant la légalité de l’autorisation d’urbanisme dont l’annulation est demandée sont susceptibles d’être régularisés, le juge administratif doit, en application de l’article L. 600-5-1, surseoir à statuer sur les conclusions dont il est saisi contre cette autorisation, sauf à ce qu’il fasse le choix de recourir à l’article L. 600-5, si les conditions posées par cet article pour procéder à l’annulation partielle de l’autorisation d’urbanisme sont réunies, c’est-à-dire quand l’illégalité retenue n’affecte qu’une partie identifiable du projet et peut être régularisée par une mesure de régularisation.

13. Le vice retenu au point 9, relatif au dépassement de l’emprise maximale autorisée par les dispositions de l’article UCa 9 du plan général d’aménagement de la commune de Punaauia, n’affecte pas une partie identifiable du projet. Il apparaît susceptible de faire l’objet d’une mesure permettant la régularisation du permis de construire en litige, sans qu’il soit porté au projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même. Dès lors, il y a lieu de faire application des dispositions précitées de l’article L. 600-5-1 et de surseoir à statuer jusqu’à l’expiration d’un délai de trois mois, délai dans lequel il appartient aux pétitionnaires et à l’autorité administrative de régulariser ce vice et d’en justifier devant le tribunal.

D E C I D E :

Article 1er : Il est sursis à statuer sur la requête présentée par M^me G…, épouse B…, M. G…, M^me J… et M. I… aux fins précisées au point 13 du présent jugement.

Article 2 : La Polynésie française et la société pétitionnaire Te Nohora’a devront justifier de la régularisation du vice retenu au point 9, relatif au dépassement de l’emprise maximale autorisée par les dispositions de l’article UCa 9 du plan général d’aménagement de la commune de Punaauia, dans le délai de trois mois à compter de la notification du présent jugement.

Article 3 : Tous moyens et conclusions des parties sur lesquels il n’est pas expressément statué par le présent jugement sont réservés jusqu’en fin d’instance.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à M^me C… G…, épouse B…, à M. F… G…, à M^me E… J…, à M. H… I…, à la Polynésie française et à la société à responsabilité limitée Te Nohora’a.

Copie pour information en sera adressée à la commune de Punaauia.

Délibéré après l’audience du 28 avril 2026, à laquelle siégeaient :

M. Devillers, président,

M^me Busidan, première conseillère,

M. Graboy-Grobesco, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 12 mai 2026.

La rapporteure,

H. BusidanLe président,

P. DevillersLa greffière,

D. Oliva-Germain

La République mande et ordonne au haut-commissaire de la République en Polynésie française en ce qui le concerne ou à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition,

Un greffier,