Vu la procédure suivante :

Par une requête et deux mémoires, enregistrés les 29 juin 2023 et 16 septembre et 21 novembre 2024, la société civile de construction vente (SCCV) Résidences et urbanisme, représentée par M^e Manetti, demande au tribunal :

1°) de condamner la commune de Dinard à lui verser la somme de 792 824 euros en réparation des préjudices nés de l’illégalité des arrêtés des 12 mai et 11 octobre 2022 portant refus de permis de construire, assortie des intérêts au taux légal à compter du 13 avril 2023 ainsi que de leur capitalisation ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Dinard la somme de 10 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient, dans le dernier état de ses écritures, que :

— l’arrêté du maire de la commune de Dinard du 12 mai 2022 portant refus du permis de construire n° PC 35093 21 A0137 est illégal en tant que :

* il méconnaît les dispositions de l’article L. 424-3 du code de l’urbanisme ;

* le motif tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article U 3.2 du règlement du plan local d’urbanisme ne permet pas de légalement le fonder ;

— l’arrêté du maire de la commune de Dinard du 11 octobre 2022 portant refus du permis de construire n° PC 35093 22 A0062 est illégal en tant que :

* il est entaché d’un vice de procédure, tiré de la méconnaissance du contradictoire ; il retire en réalité le permis de construire tacitement acquis le 11 octobre 2022, sans avoir été précédé d’un contradictoire préalable, en méconnaissance des dispositions de l’article L. 121-1 du code des relations entre le public et l’administration ;

* aucun des motifs de refus opposés, tirés de la méconnaissance des dispositions des articles U 4, U 5, U 6 et U 7 du règlement du plan local d’urbanisme ne permet de légalement le fonder, ce que reconnaît la commune de Dinard aux termes de l’arrêté du maire du 18 avril 2023, portant retrait de ce second refus de permis de construire ;

— ces illégalités constituent autant de faute de nature à engager la responsabilité de la commune de Dinard ;

— l’arrêté de retrait et le certificat attestant de l’existence d’un permis de construire tacite sont intervenus postérieurement au terme de la promesse de vente et le vendeur a refusé de poursuivre la vente ; elle ne peut donc mettre en œuvre son projet, ce qui lui cause les préjudices financiers suivants :

* frais exposés en pure perte, à hauteur de 86 590 euros HT ;

* manque à gagner : 706 234 euros.

Par deux mémoires en défense, enregistrés les 23 avril et 17 octobre 2024, la commune de Dinard, représentée par la Selarl Arès, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de la SCCV Résidences et urbanisme la somme de 4 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que les prétentions indemnitaires de la SCCV Résidences et urbanisme ne sont pas fondées, dès lors, d’une part, que l’arrêté du 12 mai 2022 n’est entaché d’aucune illégalité et, d’autre part, que les préjudices allégués ne présentent pas de lien de causalité avec les illégalités entachant l’arrêté du 11 octobre 2022.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code civil ;

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Thielen,

— les conclusions de M. Desbourdes, rapporteur public,

— et les observations de M^e Baudorre, représentant la SCCV Résidences et urbanisme, et de M^e Balloul, représentant la commune de Dinard.

Considérant ce qui suit :

1. Par arrêté du 12 mai 2022, le maire de la commune de Dinard a refusé la délivrance du permis de construire n° PC 35093 21 A0137 à la société civile de construction vente (SCCV) Résidences et urbanisme, portant sur la réalisation d’un programme immobilier de sept maisons individuelles mitoyennes, développant une surface de plancher de 1 040 m2, sur un terrain bâti situé rue de la Roche Pelée à Dinard, cadastré section B nos 1018, 758 et 441, motif pris de la méconnaissance des dispositions de l’article U 3.2 du règlement du plan local d’urbanisme.

2. Par un deuxième arrêté, du 11 octobre 2022, il a ensuite refusé la délivrance du permis de construire n° PC 35093 22 A0062, pour la réalisation d’un projet similaire, modifié pour tenir compte du premier refus opposé, motifs pris de la méconnaissance des dispositions des articles U 4, U 5, U 6 et U 7 du règlement du plan local d’urbanisme. Par deux arrêtés du 18 avril 2023, il a retiré l’arrêté du 11 octobre 2022 et délivré à la SCCV Résidences et urbanisme un certificat d’accord tacite à un permis de construire, acquis le 11 octobre 2022.

3. Par la présente requête, la SCCV Résidences et urbanisme demande au tribunal de condamner la commune de Dinard à l’indemniser des préjudices financiers nés des illégalités entachant les deux arrêtés des 12 mai et 11 octobre 2022.

Sur les conclusions indemnitaires :

En ce qui concerne la faute :

S’agissant de l’arrêté du 12 mai 2022 :

4. En premier lieu, en application des dispositions de l’article L. 424-3 du code de l’urbanisme, l’autorité compétente a l’obligation d’opposer, lorsqu’elle refuse la délivrance d’une autorisation d’urbanisme, l’intégralité des motifs faisant obstacle à la réalisation du projet. Pour autant, la circonstance qu’un second refus de permis de construire intervienne, fondé sur des motifs autres que ceux opposés aux termes d’un premier refus, n’est pas de nature à entacher d’illégalité cette première décision, dont la légalité s’apprécie au demeurant à la date de son édiction, que le projet ait ou non été modifié sur d’autres aspects et points que ceux concernés par le ou les premier(s) motif(s) de refus.

5. En second lieu, aux termes de l’article U 3.2 du règlement du plan local d’urbanisme : " Les hauteurs* des constructions sont mesurées du terrain naturel (sol naturel existant avant travaux d’affouillement ou d’exhaussement nécessaires à la réalisation du projet) à l’égout de toiture ou à l’acrotère. Au-delà, les constructions, y compris les toitures, devront s’inscrire dans un volume de 45° à partir de la hauteur* maximale de façade sur rue sans pouvoir dépasser 16 mètres. Pour les façades arrières, les côtes altimétriques autorisées sont celles résultant du calcul pour la façade sur rue. / () / La mesure du terrain naturel se fait en milieu de façade principale « . Le lexique du plan local d’urbanisme définit par ailleurs la notion de façade comme suit : » Les façades d’un bâtiment ou d’une construction correspondent à l’ensemble de ses parois extérieures hors toiture. Elles intègrent tous les éléments structurels, tels que les baies, les bardages, les ouvertures, l’isolation extérieure et les éléments de modénature. Le terme de façade principale s’entend ici comme celle qui fait face à l’espace public ", et précise que les dispositions réglementaires s’appliquent à l’ensemble des voies, existantes et futures (sauf application du 3ème alinéa de l’article R. 151-21 du code de l’urbanisme), quels que soient leur statut (public ou privé), ou leur affectation (voie piétonne, cycliste, route, ). Le terrain d’assiette du projet est situé en secteur U Pival, au sein duquel la hauteur maximale de façade est fixée à sept mètres.

6. Il résulte de l’instruction que dans le cadre du projet initialement porté par la SCCV Résidences et urbanisme, les pentes de toiture des constructions étaient perpendiculaires à la rue de la Roche Pelée, desservant le terrain d’assiette et en référence à laquelle les façades sur rue, arrières et latérales du projet doivent donc être déterminées, les façades sur rue se présentant sous forme de pignon droit, d’une hauteur au faîtage de 9,84 mètres, sans volume de toiture s’inscrivant dans un volume de 45 degrés.

7. Les règles du plan local d’urbanisme citées au point 5 n’étaient donc effectivement pas respectées, de sorte que le motif tiré de leur méconnaissance pouvait légalement fonder le premier refus de permis de construire opposé aux termes de l’arrêté du 12 mai 2022.

S’agissant de l’arrêté du 11 octobre 2022 :

8. Il est constant que les quatre motifs opposés par le maire de la commune de Dinard, aux termes de son arrêté du 11 octobre 2022, ne permettaient pas de légalement refuser à la SCCV Résidences et urbanisme le permis de construire qu’elle sollicitait et que les illégalités commises constituent une faute de nature à engager la responsabilité de la commune.

En ce qui concerne les préjudices :

9. La commune de Dinard conteste l’existence de tout lien de causalité entre la faute commise et les préjudices dont la SCCV Résidences et urbanisme demande l’indemnisation, en faisant valoir que le premier refus de permis de construire était légal et imputable à la seule faute de l’architecte ayant conçu le projet et à sa négligence, que la SCCV Résidences et urbanisme a au demeurant déposé cette première demande d’autorisation postérieurement à la validité du compromis de vente, qu’elle s’est abstenue de renoncer à la condition suspensive de ce compromis, tenant à l’obtention d’un permis de construire au plus tard le 31 octobre 2022, purgé de tout recours le 4 février 2023 alors qu’en tant que professionnelle de l’immobilier, elle avait nécessairement connaissance des effets juridiques de l’absence de notification d’une décision de refus de permis de construire dans le délai d’instruction et du fait qu’un permis de construire avait, en l’occurrence, tacitement été acquis le 11 octobre 2022, qu’elle n’établit pas que les autres conditions suspensives étaient levées et, enfin, qu’elle a tardé à saisir le tribunal d’un recours contentieux et n’a jamais assorti ses recours en annulation d’une requête en référé suspension.

10. Il résulte toutefois de l’instruction que la validité du compromis de vente a été prolongée, par avenants successifs, en dernier lieu au 15 février 2023 et que la SCCV Résidences et urbanisme a déposé ses deux dossiers de demande de permis de construire avant les dates que le compromis initial et ses avenants prescrivaient. Il résulte également de l’instruction que l’avenant au compromis de vente signé le 23 août 2021 a supprimé la condition suspensive tenant à l’étude des sols et s’il est constant que celle tenant à l’obtention d’un prêt bancaire n’était pas levée, il ne saurait être sérieusement contesté que le financement par une banque d’un tel projet ne peut être définitivement accordé qu’une fois, précisément, l’autorisation d’urbanisme obtenue, purgée de tout recours et il ne saurait par suite être fait grief à la SCCV requérante de ne pas avoir souscrit un emprunt sans avoir obtenu l’autorisation de construire requise. Il ne saurait davantage lui être fait grief de ne pas avoir renoncé à la condition suspensive tenant à l’obtention d’une telle autorisation et aucune imprudence fautive de sa part n’apparaît, sur ce point, caractérisée. Il est par ailleurs constant que la SCCV a formé un recours gracieux et ses recours contentieux dans les délais légaux et la seule circonstance qu’elle n’a pas saisi le juge des référés n’apparaît pas constitutive d’une négligence fautive. Enfin, si le propriétaire du terrain d’assiette du projet a finalement renoncé à le vendre à la SCCV Résidences et urbanisme, à la dernière échéance du compromis de vente dont il a refusé une ultime prorogation, il ne résulte aucunement de l’instruction que celui-ci l’aurait également dénoncé, si la commune de Dinard n’avait pas illégalement refusé d’accorder le second permis de construire sollicité. Aucune des circonstances avancées par la commune de Dinard n’apparaît donc de nature, par principe, à rompre le lien de causalité entre sa faute et les préjudices dont la SCCV Résidences et urbanisme demande l’indemnisation, nés de la non-réalisation de son projet immobilier.

Les frais financiers exposés :

11. En premier lieu, la SCCV Résidences et urbanisme justifie, en produisant les factures acquittées datées respectivement du 5 janvier et du 6 juin 2021, avoir exposé les sommes de 13 500 euros HT et de 1 365 euros HT, au titre des frais d’architecte et des frais de géomètre, pour l’élaboration de son projet immobilier et le dépôt du dossier de permis de construire afférent et elle soutient, sans être sérieusement ni utilement contestée, que ces frais l’ont été pour la constitution des deux dossiers de demande. Dans ces circonstances, nonobstant la légalité du premier arrêté portant refus de permis de construire, ces frais doivent être regardés comme l’ayant été en pure perte, du fait de l’illégalité fautive commise par la commune de Dinard en refusant le second permis de construire, et la SCCV Résidence et urbanisme peut en obtenir réparation.

12. En deuxième lieu, la SCCV Résidences et urbanisme demande la réparation de frais d’assistance à maîtrise d’ouvrage et de frais de gestion. Si elle produit, à l’appui de ses prétentions, dix-neuf factures émises par la société Gesvrimmo pour un trimestre puis mensuellement du 1er janvier 2021 au 31 octobre 2022 pour un montant cumulé de 33 000 euros HT ainsi qu’une facture émise par la société Immovation le 31 janvier 2023, d’un montant de 30 000 euros HT, ces factures, portant en seuls libellés, respectivement, « AMO DINARD » et « Honoraire de gestion et management du dossier Dinard 'Le Clos du Port Blanc' », ne permettent ni pas d’identifier l’objet réel des prestations rendues par ces structures, ni leur lien avec le projet immobilier en cause. Il ne résulte ainsi pas de l’instruction que ces frais ont été exposés pour sa réalisation et qu’ils l’ont été en pure perte du fait de la faute de la commune de Dinard.

13. En troisième lieu, la SCCV résidences et urbanisme demande la réparation des frais d’étude thermique réalisée par le bureau d’études Label Energie Conseil et produit, au soutien de ses prétentions, trois factures acquittées, datées des 1er juin 2021 et 11 février et 1er juillet 2022, d’un montant cumulé de 4 575 euros HT. Il résulte à cet égard de l’instruction que la première étude, portant sur la réglementation thermique 2012, a été réalisée pour un projet de construction de cinq maisons individuelles, sans lien avec le projet en litige et que si la deuxième étude, portant sur cette même réglementation, l’a certainement été pour le dépôt du premier dossier de demande de permis de construire, le refus opposé par le maire de la commune de Dinard n’est entaché, ainsi qu’il a été dit au point 7, d’aucune illégalité. Seule la dernière étude thermique, portant sur la réglementation énergétique 2020 et réalisée pour le dépôt du second dossier de demande de permis de construire, peut ainsi être regardée comme l’ayant été en pure perte. La SCCV Résidences et urbanisme peut par suite prétendre en obtenir réparation, à hauteur seulement de 1 710 euros HT.

14. En quatrième lieu, la SCCV Résidences et urbanisme demande l’indemnisation des frais d’avocat exposés dans le cadre de l’instance contentieuse n° 2301887, relative au recours en annulation formé contre l’arrêté du maire de la commune de Dinard du 11 octobre 2022. Pour autant, si les frais de justice exposés devant le juge administratif en conséquence directe d’une faute de l’administration sont susceptibles d’être pris en compte dans le préjudice résultant de la faute imputable à celle-ci, la part de ce préjudice correspondant à des frais non compris dans les dépens est réputée, lorsque la victime de cette faute avait qualité de partie à l’instance, être intégralement réparée par la décision que prend le juge dans l’instance en cause sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

15. Les frais d’avocat dont la SCCV Résidences et urbanisme demande réparation sont ainsi réputés avoir été intégralement indemnisés aux termes de l’ordonnance du tribunal n° 2301887 du 16 avril 2024, constatant un non-lieu à statuer sur les conclusions en annulation de l’arrêté du 11 octobre 2022 et mettant à la charge de la commune de Dinard la somme de 1 200 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. Ils ne sauraient, par suite, être indemnisés dans le cadre de la présente instance.

16. Il résulte de ce qui a été dit aux points 11 à 15 que la commune de Dinard doit être condamnée à verser à la SCCV Résidences et urbanisme la somme totale de 16 575 euros HT, au titre des frais divers exposés, en pure perte, pour la réalisation de son projet immobilier.

Le manque à gagner :

17. L’ouverture du droit à indemnisation est subordonnée au caractère direct et certain des préjudices invoqués. La perte de bénéfices ou le manque à gagner découlant de l’impossibilité de réaliser une opération immobilière en raison d’un refus illégal de permis de construire revêt un caractère éventuel et ne peut, dès lors, en principe, ouvrir droit à réparation. Il en va toutefois autrement si le requérant justifie de circonstances particulières, tels que des engagements souscrits par de futurs acquéreurs ou l’état avancé des négociations commerciales avec ces derniers, permettant de faire regarder ce préjudice comme présentant, en l’espèce, un caractère direct et certain. Il est fondé, si tel est le cas, à obtenir réparation au titre du bénéfice qu’il pouvait raisonnablement attendre de cette opération.

18. En l’espèce, pour justifier du caractère certain de ce préjudice, la SCCV Résidences et urbanisme se borne à se prévaloir d’une étude foncière et du bilan financier prévisionnel de l’opération qu’elle a fait réaliser, dont elle expose que le second est basé sur un prix de vente au mètre carré de 5 732 euros quand la première révèle que le prix de vente dans le secteur s’élève davantage à 7 000 euros le mètre carré, voire à 7 500 euros s’agissant de biens neufs et de haute qualité. À supposer même que ces éléments suffisent à établir le bien-fondé des prétentions relatives au manque à gagner, s’agissant de l’évaluation de son quantum, la SCCV Résidences et urbanisme n’établit pas, ni même n’allègue, avoir bénéficié d’engagements souscrits par de futurs acquéreurs ni, au demeurant, avoir seulement entamé de quelconques démarches en vue de la commercialisation des biens à construire. Dans ces circonstances, le manque à gagner dont la SCCV Résidences et urbanisme demande l’indemnisation ne présente qu’un caractère éventuel et les prétentions afférentes ne peuvent qu’être rejetées.

Sur les intérêts et leur capitalisation :

19. En application de l’article 1231-6 du code civil, la SCCV Résidences et urbanisme a droit aux intérêts au taux légal sur la somme due de 16 575 euros HT, à compter du 17 avril 2023, date à laquelle la commune de Dinard a réceptionné sa demande indemnitaire préalable.

20. En application de l’article 1343-2 du code civil, la SCCV Résidences et urbanisme a droit à la capitalisation des intérêts à compter du 17 avril 2024, date à laquelle était due, pour la première fois, une année d’intérêts, ainsi qu’à chaque échéance annuelle à compter de cette date.

Sur les frais liés au litige :

21. Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de laisser à la charge de chaque partie les frais d’instance exposés et non compris dans les dépens.

D É C I D E :

Article 1er : La commune de Dinard est condamnée à verser à la SCCV Résidences et urbanisme la somme de 16 575 euros HT, avec intérêts au taux légal à compter du 17 avril 2023. Les intérêts échus à la date du 17 avril 2024, puis à chaque échéance annuelle à compter de cette date, seront capitalisés à chacune de ces dates pour produire eux-mêmes intérêts.

Article 2 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.

Article 3 : Les conclusions présentées par la commune de Dinard au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à la société civile de construction vente (SCCV) Résidences et urbanisme et à la commune de Dinard.

Délibéré après l’audience du 11 mars 2025, à laquelle siégeaient :

M. Tronel, président,

M. Terras, premier conseiller,

M^me Thielen, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 12 juin 2025.

Le rapporteur,

Signé

O. Thielen

Le président,

Signé

N. Tronel

La greffière,

Signé

E. Douillard

La République mande et ordonne au préfet du d’Ille-et-Vilaine en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.