Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 23 octobre 2023 au tribunal administratif de la Guadeloupe, puis transmise et enregistrée au greffe du tribunal administratif de Saint-Martin le 15 novembre 2023, et des mémoires, enregistrés le 12 février, le 28 juin, le 5 décembre 2024, le 3 mars et le 29 septembre 2025, la société Marcello Hôtel, représentée par M^e Ducos, demande au tribunal dans le dernier état de ses écritures :

1°) d’annuler le permis de construire n° PC 971 127 2101069 délivré le 8 décembre 2021 par la collectivité de Saint-Martin à la SCI CALSEA pour la reconstruction de deux villas sur les parcelles cadastrées AT 300, AT 287 et AT 286, sises sur les lots 3 et 4 de la ZAC « les Hauts de l’Anse Marcel » ;

2°) à titre incident et subsidiaire, de sursoir à statuer dans l’attente du jugement du tribunal judiciaire de Saint-Martin sur l’existence et l’opposabilité juridique de la ZAC des Hauts de l’Anse Marcel ;

3°) de mettre à la charge de la SCI CALSEA 1 la somme de 10 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- sa requête est recevable ;

- les parcelles d’assiette du projet litigieux sont situées en zone IINA ; en l’absence de modification ou de révision du POS, elles sont inconstructibles ;

- la société pétitionnaire a induit la collectivité de Saint-Martin en erreur dès lors que les villas dont la reconstruction est projetée n’ont pas été détruites par l’ouragan Irma ;

- la décision attaquée est entachée d’erreur manifeste d’appréciation ; en premier lieu, elle n’est pas conforme à l’objet de la ZAC « les hauts de l’anse Marcel » dès lors que la destination desdites villa est l’habitation et non pas l’hôtellerie ; en second lieu, la ZAC des hauts de l’Anse Marcel n’a jamais existé juridiquement, certaines conditions suspensives de sa constitution n’ayant pas été réalisées.

Par des mémoires en défense et des pièces, enregistrés le 2, le 5 janvier 2024, et le 8 avril 2025, la collectivité de Saint-Martin, représentée par M^e Nicolas, conclut au rejet de la requête, à ce que la société Marcello Hôtel soit condamnée aux entiers dépens et à ce qu’il soit mis à la charge de cette dernière une somme de 6 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la requête est irrecevable ; la société requérante n’a pas d’intérêt à agir ; la requête est tardive ;

- le moyen tiré de l’inexistence juridique de la ZAC « les Hauts de l’Anse Marcel » est inopérant ;

- les autres moyens soulevés ne sont pas fondés.

Par des mémoires en défense, enregistrés le 12 janvier, le 5 avril, le 6 septembre 2024, le 31 janvier, le 4, le 25 avril, le 29 septembre et le 28 octobre 2025, la SCI CALSEA 1, représentée par M^e Tissot, conclut au rejet de la requête, à ce que la société Marcello Hôtel soit condamnée à verser la somme de 880 000 euros au titre de dommages et intérêts et à ce qu’il soit mis à sa charge une somme de 10 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la requête est irrecevable ; la société requérante n’a pas d’intérêt à agir ; la requête est tardive ; la société n’a pas respecté les formalités prévues par l’article R. 61-14 du code de l’urbanisme de la collectivité territoriale de Saint-Martin ;

- les moyens tirés de la méconnaissance du plan d’occupation des sols et l’inexistence juridique de la ZAC « les Hauts de l’Anse Marcel » sont inopérants ;

- les autres moyens soulevés ne sont pas fondés.

Le 10 septembre 2025, les parties ont été informées, en application de l’article R. 611-11-1 du code de justice administrative, que l’affaire était susceptible d’être audiencée au mois de novembre 2025, et que l’instruction était susceptible d’être close à compter du 30 novembre 2025.

Par une ordonnance du 3 novembre 2025, la clôture de l’instruction a été prononcée avec effet immédiat.

Par un courrier du 3 novembre 2025, les parties ont été informées, en application des dispositions de l’article R. 611-7 du code de justice administrative, de ce que le jugement était susceptible d’être fondé sur un moyen relevé d’office, tiré de l’irrecevabilité des conclusions reconventionnelles présentées par la SCI Calsea tendant à la condamnation du requérant à 880 000 euros de dommages et intérêts.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme de Saint-Martin ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Sollier,

- les conclusions de M. Sabatier-Raffin, rapporteur public,

- et les observations de M^e Vayrac, substituant M^e Ducos et représentant la société Marcello Hôtel, et de M^me B…, représentant la collectivité de Saint-Martin.

Une note en délibéré présentée pour la société Marcello Hôtel a été enregistrée le 6 novembre 2025.

Considérant ce qui suit :

Par arrêté du 8 décembre 2021, la collectivité de Saint-Martin a délivré à la SCI Calsea un permis de construire n° PC 971 127 2101069 pour la reconstruction de deux villas sur les parcelles cadastrées AT 300, AT 287 et AT 286, sises sur les lots 3 et 4 de la ZAC « les Hauts de l’Anse Marcel ». Par la présente requête, la société Marcello Hôtel, propriétaire de la parcelle cadastrée AT 253, demande l’annulation de cet arrêté.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

Aux termes de l’article 31-1 du code de l’urbanisme de Saint-Martin : « Les zones d’aménagement concerté sont les zones à l’intérieur desquelles la collectivité territoriale décide d’intervenir pour réaliser directement ou faire réaliser par un concessionnaire l’aménagement et l’équipement des terrains. » Aux termes de l’article 31-3 du même code : « La zone est créée par délibération du conseil territorial au vu d’un dossier qui comprend : / 1° Un rapport de présentation, qui expose notamment l’objet et la justification de l’opération et indique le programme global prévisionnel des constructions à édifier à l’intérieur de la zone ; / 2° Un plan de délimitation du ou des périmètres composant la zone ; / 3° L’étude d’impact définie à l’article R. 122-5 du code de l’environnement lorsque celle-ci est requise en application des articles R. 122-2 et R. 122-3 du même code. / Une même zone d’aménagement concerté peut être créée sur plusieurs emplacements territorialement distincts. » Aux termes de l’article 31-17 du même code : « La suppression d’une zone d’aménagement concerté est décidée par délibération du conseil territorial, au vu d’un rapport exposant les motifs de cette suppression ».

D’autre part, aux termes de l’article 16-1 du code de l’urbanisme de saint-Martin : « Le plan d’occupation des sols approuvé de Saint-Martin demeure applicable, dans les conditions prévues par le chapitre V du présent livre, jusqu’à l’approbation du plan d’aménagement et de développement de Saint-Martin (Saint-Martin’s urban plan) par le chapitre III. / Il tient lieu de plan d’aménagement et de développement de Saint-Martin (Saint-Martin’s urban plan) pour l’application des articles 12-1 à 12-15. / Il peut être complété par des schémas d’aménagement urbains. / Il peut faire l’objet de modifications ou de mises en compatibilité dans les conditions définies par le chapitre IV du présent livre. Les articles 13-8 à 13-10, 13-14 à 13- 31 et 13-33 sont applicables à ces modifications et mises en compatibilité. ».

En l’espèce, le projet litigieux a pour objet la reconstruction de deux villas sur les parcelles cadastrées AT 300, AT 287 et AT 286, sises sur les lots 3 et 4 de la ZAC « les Hauts de l’Anse Marcel ».

En premier lieu, la société requérante soutient que cette zone d’aménagement concertée n’a jamais existé juridiquement dès lors que l’aménageur initial, M. A…, n’a jamais fourni la garantie bancaire devant garantir l’achèvement des équipements et n’a jamais versé la participation forfaitaire mise à sa charge, alors que ces deux éléments constituaient des conditions préalables et suspensives à la création de la zone d’aménagement concertée des Hauts de l’Anse Marcel. Elle produit en ce sens une attestation de l’aménageur en date du 23 juin 2021. Elle fait également valoir qu’aucun travail n’a été entrepris dans la zone depuis 1991. Toutefois, il ressort des pièces du dossier, et notamment du jugement du tribunal des activités économiques de Paris du 2 juin 2025, que l’acte de vente de ladite ZAC par M. A… à la SNC SOTAM mentionne, d’une part, qu’il résulte d’une attestation du 30 décembre 1991 de la SEMSAMAR que l’aménageur a procédé à la remise de la garantie bancaire exigée, et, d’autre part, que les formalités de publicité prescrite par la loi ont été effectuées. En outre, il résulte de l’article 10 § 2 de la convention d’aménagement de la ZAC que l’absence d’engagement de travaux a pour seule conséquence d’autoriser la collectivité soit à faire effectuer ces travaux aux frais du concessionnaire, soit à demander la résiliation de la convention. Or, il n’est pas établi que la collectivité de Saint-Martin ait demandé la résiliation de ladite convention d’aménagement à la date de la décision attaquée. Enfin, il ne ressort pas des pièces du dossier qu’à la date de la décision attaquée, la suppression de la ZAC avait été décidée par délibération du conseil territorial, conformément à la procédure prévue par l’article 31-17 du code de l’urbanisme de Saint-Martin. Dans ces conditions, la société Marcello Hôtel ne démontre pas la caducité de la convention créatrice de la zone d’aménagement concertée « les Hauts de l’Anse Marcel » et le moyen tiré de l’inexistence juridique de cette zone doit, par suite, être écarté.

En deuxième lieu, il résulte de ce qui précède qu’à la date de l’arrêté attaqué, les parcelles terrain d’assiette du projet litigieux étaient régies par le plan d’aménagement de zone de la ZAC des Hauts de l’Anse Marcel et non par le plan d’occupation des sols de la collectivité de Saint-Martin, approuvé par délibération du 28 mars 2002 modifiée par une délibération du 26 avril 2018. En application de l’ensemble dispositions du code de l’urbanisme de saint-Martin citées aux points 2 et 3 du présent jugement, ce plan d’aménagement de zone, approuvé en 1991, demeurait en vigueur jusqu’à l’approbation par la collectivité de son plan d’aménagement et de développement de Saint-Martin, laquelle n’est pas encore intervenue à la date du présent jugement. Par suite le moyen tiré de la méconnaissance de ces dispositions générales du règlement du plan d’occupation des sols doit être écarté comme inopérant.

En troisième lieu, aux termes du règlement de la zone d’aménagement concerté des hauts de l’Anse Marcel : « Chapitre II – Règlement applicable à la ZAC / Caractère de la zone / Ensemble bâti réservé à l’habitat résidentiel et hôtelier ».

En l’espèce, le projet litigieux consiste en la reconstruction de deux villas sur les parcelles cadastrées AT 300, AT 287 et AT 286, sises sur les lots 3 et 4 de la ZAC « les Hauts de l’Anse Marcel ». D’une part, et contrairement à ce que soutient la requérante, il ne résulte pas des dispositions citées au point précédent que la ZAC en cause ait été créée exclusivement pour l’implantation d’un hôtel de tourisme. D’autre part, il ressort de l’arrêté attaqué et du dossier de demande du permis de construire que ces villas sont à usage d’habitation et sont destinées à la location. Une telle destination, qui permet à la fois l’habitat résidentiel et l’hébergement touristique, est conforme aux dispositions du plan d’aménagement de la ZAC. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de ces dispositions doit être écarté.

En quatrième et dernier lieu, l’autorité administrative saisie d’une demande de permis de construire peut relever les inexactitudes entachant les éléments du dossier de demande relatifs au terrain d’assiette du projet, notamment sa surface ou l’emplacement de ses limites séparatives, et, de façon plus générale, relatifs à l’environnement du projet de construction, pour apprécier si ce dernier respecte les règles d’urbanisme qui s’imposent à lui. En revanche, le permis de construire n’ayant d’autre objet que d’autoriser la construction conforme aux plans et indications fournis par le pétitionnaire, elle n’a à vérifier ni l’exactitude des déclarations du demandeur relatives à la consistance du projet à moins qu’elles ne soient contredites par les autres éléments du dossier joint à la demande tels que limitativement définis par les dispositions des articles R. 431-4 et suivants du code de l’urbanisme, ni l’intention du demandeur de les respecter, sauf en présence d’éléments établissant l’existence d’une fraude à la date à laquelle l’administration se prononce sur la demande d’autorisation.

En l’espèce, d’une part, la circonstance que le dossier mentionne que le projet litigieux consiste en la « simple et banale reconstruction à l’identique » à la suite du cyclone Irma des habitations situées sur les terrains d’assiette ne peut être regardée comme une indication à fausser l’appréciation de l’autorité administrative alors qu’il n’est ni établi, ni même allégué qu’une telle indication serait de nature à méconnaître des règles d’urbanisme. D’autre part, il résulte de ce qui a été dit précédemment que les constructions litigieuses sont destinées à la location et ne méconnaissent ainsi pas les dispositions du chapitre 2 plan d’aménagement de la ZAC. Dans ces conditions, la société requérante pas que le permis de construire litigieux aurait été obtenu par fraude et le moyen ne peut qu’être écarté.

Il résulte de tout ce qui précède, sans qu’il soit besoin de statuer sur les fins de non-recevoir opposées en défense, que les conclusions à fin d’annulation présentées par la société Marcello Hôtel doivent être rejetées.

Sur les conclusions indemnitaires reconventionnelles :

Aux termes de l’article L. 600-7 du code de l’urbanisme : « Lorsque le droit de former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager est mis en œuvre dans des conditions qui traduisent un comportement abusif de la part du requérant et qui causent un préjudice au bénéficiaire du permis, celui-ci peut demander, par un mémoire distinct, au juge administratif saisi du recours de condamner l’auteur de celui-ci à lui allouer des dommages et intérêts ». En dehors du champ d’application de ces dispositions, la nature particulière du recours pour excès de pouvoir fait obstacle à ce que soit utilement présentées dans une instance en annulation pour excès de pouvoir des conclusions reconventionnelles tendant à ce que le demandeur soit condamné à payer à une personne mise en cause des dommages-intérêts pour procédure abusive.

Les conclusions reconventionnelles tendant à ce que la société requérante soit condamnée à payer à une personne mise en cause, des dommages et intérêts pour procédure abusive, qui n’ont pas été présentées sur le fondement de l’article L. 600-7 du code de l’urbanisme et, au surplus, qui n’ont pas été présentées par un mémoire distinct, ne peuvent être utilement présentées dans le présent contentieux. Par suite, les conclusions présentées à cette fin par la SCI Calsea doivent être rejetées.

Sur les frais liés au litige :

Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la SCI Calsea, qui n’est pas dans la présente instance la partie perdante, la somme demandée par la société Marcello Hôtel au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Il n’y a pas lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de la société requérante les sommes demandées par la collectivité de Saint-Martin et la SCI Calsea au même titre.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la société Marcello Hôtel est rejetée.

Article 2 : Les conclusions présentées par la collectivité de Saint-Martin et la SCI Calsea au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la société Marcello Hôtel, à la SCI Calsea et à la collectivité de Saint-Martin.

Délibéré après l’audience du 6 novembre 2025, à laquelle siégeaient :

M. Santoni, président,

M^me Biodore, conseillère,

M^me Sollier, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 20 novembre 2025.

La rapporteuse,

Signé

M. SOLLIER

Le président,

Signé

J.-L. SANTONI

La greffière,

Signé

L. LUBINO

La République mande et ordonne au ministre de l’aménagement du territoire et de la décentralisation en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme

La Greffière

Signé

Lucette LUBINO