Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés les 26 août 2025, 18 février et 26 mars 2026, M. A… B… demande au tribunal :

d’annuler l’arrêté du 30 juin 2025 par lequel la maire de la commune de Neufchef a délivré à la société Costantini Immobilier un permis de construire portant sur la construction d’un collectif de 33 logements sur un terrain situé rue des Carrières ;

de mettre à la charge de la commune de Neufchef et de la société Costantini Immobilier une somme de 500 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

- sa requête est recevable ;

- le dossier de permis de construire est incomplet en l’absence du plan de division imposé par l’article R. 431-24 du code de l’urbanisme ;

- le dossier de permis de construire est incomplet en l’absence d’un plan de stationnement ;

- l’arrêté en litige fait mention d’une parcelle cadastrée section 15 n°333 qui ne fait pas partie du terrain d’assiette du projet et omet de mentionner diverses parcelles qui font partie dudit terrain d’assiette ;

- il méconnait l’article U4-II relatif aux eaux pluviales du règlement écrit du plan local d’urbanisme (PLU) de la commune de Neufchef ;

- il méconnait l’article U10 relatif à la hauteur maximale des constructions du règlement écrit du PLU de la commune de Neufchef dès lors que la hauteur de la construction dépasse les 9 mètres et que la façade du bâtiment excède 30 mètres de longueur ;

- il méconnait le I. de l’article U11 relatif à l’aspect extérieur, et plus particulièrement au volume et à la toiture, du règlement écrit du PLU de la commune de Neufchef ;

- l’avis émis par le service départemental d’incendie et secours du 22 mai 2025 a été méconnu.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 7 novembre 2025, 18 février 2026 et 3 mars 2026, la société Costantini Immobilier, représentée par M^e Moitry, conclut, à titre principal, au rejet de la requête et à ce qu’il soit fait application des dispositions de l’article L. 600-7 du code de l’urbanisme en condamnant M. B… au paiement d’une somme de 154 817,24 euros à ce titre, à titre subsidiaire à ce qu’il soit fait application des dispositions de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme et à ce que la somme de 10 000 euros soit mise à la charge de M. B… en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

la requête est irrecevable en l’absence d’intérêt à agir du requérant ;

les moyens soulevés par le requérant ne sont pas fondés.

La requête a été communiquée à la commune de Neufchef qui n’a pas produit de mémoire.

Par une lettre du 6 mai 2026, le tribunal a informé les parties de ce qu’il était susceptible de surseoir à statuer, en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, au motif que le permis de construire du 30 juin 2025 est entaché d’un vice susceptible d’être régularisé par une mesure de régularisation, à savoir que la toiture-terrasse a une hauteur à l’égout supérieure à 9 mètres en méconnaissance des dispositions de l’article U 10 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Neufchef.

Des observations en réponse, présentées pour la société Costantini Immobilier, ont été enregistrées le 7 mai 2026 et communiquées aux autres parties.

Des observations en réponse, présentées pour la commune de Neufchef ont été enregistrées le 7 mai 2026 et communiquées aux autres parties.

Vu les autres pièces des dossiers.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Thibault, rapporteure,

- les conclusions de M^me Kalt, rapporteure publique,

- les observations de M. B…

- et les observations de M^e Moitry, représentant la Sté Constantini Immobilier, non présente.

La commune de Neufchef n’était ni présente ni représentée.

Une note en délibéré a été produite par M. B… le 22 mai 2026.

Considérant ce qui suit :

Le 25 avril 2025, la société Costantini immobilier a présenté une demande de permis de construire portant sur la construction d’un collectif de 33 logements sur un terrain situé rue des Carrières à Neufchef. Par un arrêté du 30 juin 2025, le maire a délivré le permis de construire sollicité. Par sa requête, M. B… demande au tribunal d’annuler l’arrêté du 30 juin 2025.

Sur la fin de non-recevoir opposée en défense par la société Costantini Immobilier :

Aux termes de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme : « Une personne autre que l’Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n’est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l’occupation ou à l’utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l’aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d’une promesse de vente, de bail, ou d’un contrat préliminaire mentionné à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation ».

Il résulte de ces dispositions qu’il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d’un recours pour excès de pouvoir tendant à l’annulation ou à la suspension d’un permis de construire, de démolir, d’aménager ou d’une non-opposition à une déclaration préalable de travaux, de préciser l’atteinte qu’il invoque pour justifier d’un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d’affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s’il entend contester l’intérêt à agir du requérant, d’apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l’excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu’il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l’auteur du recours qu’il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu’il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d’un intérêt à agir lorsqu’il fait état devant le juge, qui statue au vu de l’ensemble des pièces du dossier, d’éléments relatifs à la nature, à l’importance ou à la localisation du projet de construction.

Il ressort des pièces du dossier que M. B… dispose de la qualité de voisin immédiat du projet et doit, par suite, être regardé comme justifiant d’un intérêt à agir. Au demeurant, le projet consiste en l’édification d’un bâtiment collectif en R+2 destiné à accueillir une trentaine de logements sur lesquels il aura une vue directe depuis son habitation et qui sont susceptibles d’engendrer des vues sur son habitation et une perte d’ensoleillement. Dans ces conditions le requérant justifie d’un intérêt à agir suffisant pour contester l’arrêté du 30 juin 2025. Par suite, la fin de non-recevoir opposée par la société Costantini Immobilier au regard des dispositions de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme doit être écartée.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En premier lieu, il ressort des termes de l’article R. 431-24 du code de l’urbanisme qu’il ne vise que le cas où le terrain d’assiette du projet doit faire l’objet d’une division avant l’achèvement du projet, et ne trouve dès lors pas à s’appliquer au cas où, comme en l’espèce, la division a eu lieu antérieurement à la délivrance du permis de construire. Dès lors, le requérant ne peut utilement soutenir que le permis attaqué est illégal en raison de l’absence dans le dossier de demande de permis du plan de division prévu par ces dispositions.

En deuxième lieu, aux termes de l’article R. 431-4 du code de l’urbanisme : « La demande de permis de construire comprend: /a) Les informations mentionnées aux articles R. 431-5 à R. 431-12; /b) Les pièces complémentaires mentionnées aux articles R. 431-13 à R. 431-33-1 ; /c) Les informations prévues aux articles R. 431-34 et R. 431-34-1. /Pour l’application des articles R. 423-19 à R. 423-22, le dossier est réputé complet lorsqu’il comprend les informations mentionnées au a et au b ci-dessus. /Aucune autre information ou pièce ne peut être exigée par l’autorité compétente.»

Si le requérant soutient que le dossier de demande de permis de construire ne contient pas de plan de stationnement, aucune disposition législative ou réglementaire n’imposait à la société pétitionnaire de produire un tel document. Le moyen doit donc être écarté comme inopérant.

En troisième lieu, la circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l’urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

Si le dossier de demande de permis de construire déposé par la société requérante mentionne à tort que le terrain d’assiette du projet est situé, notamment, sur une parcelle cadastrée section 15 n°333 alors qu’il s’agit en réalité de la parcelle section 15 n°233, cette simple erreur de plume est sans incidence sur la légalité de l’autorisation accordée dès lors qu’au regard des différents documents versés au dossier, notamment de la notice descriptive du projet et du plan de masse, et eu égard à la circonstance que la référence cadastrale section 15 n°333 est située à plusieurs centaines de mètres du projet en litige, l’appréciation du service instructeur sur la localisation et les caractéristiques du terrain d’assiette du projet n’a pas été faussée. Le moyen soulevé en ce sens doit dès lors être écarté.

En quatrième lieu, aux termes du titre II.-Assainissement relatif aux eaux pluviales de l’article U4 du règlement écrit du PLU de la commune de Neufchef : « Le principe est la gestion à la source des eaux pluviales par infiltration ou rejet vers le milieu récepteur. /- Le rejet vers le réseau public d’assainissement peut cependant être admis par le gestionnaire du réseau : / – Pour les surfaces présentant des risques particuliers de pollution chronique ou accidentelle ; / -Pour les projets dont le contexte impose des restrictions ou des interdictions vis-à-vis de l’infiltration ; /-Dans les secteurs où le contexte physique, urbain et/ou réglementaire rendent particulièrement complexe voire impossible la mise en œuvre de ces principes de gestion des pluies. Les difficultés ou l’impossibilité doivent toutefois être démontrées. »

D’une part, il ressort des pièces du dossier et plus particulièrement du document PA – 8 Programme des travaux que l’intégralité des eaux pluviales des parcelles non rétrocédées seront traitées à la parcelle par infiltration et que ces dispositifs d’infiltration seront dimensionnés pour une pluie centennale, conformément à l’avis émis par la communauté d’agglomération Val de Fensch du 17 mars 2025 et visé dans l’arrêté du 28 octobre 2025 en litige. D’autre part, si le requérant soutient que le dossier de permis de construire ne comprend pas les prescriptions de la communauté d’agglomération Val de Fensch, cette seconde branche du moyen est inopérante dès lors que les prescriptions émises par ladite communauté d’agglomération ne s’imposent qu’au stade de l’exécution des travaux. Par conséquent, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article U4 -II du règlement écrit du PLU de la commune de Neufchef doit être écarté en ses deux branches.

En cinquième lieu, aux termes de l’article U10 relatif à la hauteur maximum des constructions dans les secteurs Ud construits en ordre discontinu du règlement écrit du PLU de la commune de Neufchef : «1. La hauteur maximale de la construction projetée est fixée à 6,00 mètres pour les maisons individuelles et à 9,00 mètres pour les collectifs. (…) / 2. La hauteur maximale est calculée du terrain naturel avant tout remaniement à l’égout de la toiture en façade sur rue./ Lorsque le terrain naturel est en pente, (supérieure à 10%) les façades des bâtiments sont divisées en section n’excédant pas 30 mètres de longueur et la hauteur est mesurée au milieu de chacune d’elles.(…) ».

Il résulte de ces dispositions que, dès lors que l’article précité s’applique à l’égout de la toiture, il doit être regardé comme s’appliquant à l’égout principal de celle-ci. En l’espèce, et d’une part, il ressort du plan de la façade sud-est que l’égout principal de la toiture de la construction ainsi que ceux des attiques, culminent à une hauteur inférieure à 9 mètres calculée en tout point du terrain naturel avant tout remaniement à l’égout de la toiture en façade sur rue. En outre, les avancées dans la toiture qualifiées de « lucarnes » par le requérant ne peuvent être regardées comme surmontée d’une toiture et d’un égout devant respecter les dispositions de l’article précité, celles-ci ne s’appliquant qu’à l’égout principal de la toiture. Ainsi, la circonstance que les « lucarnes » présentes sur cette façade soient situées à une hauteur supérieure à 9 mètres est sans incidence sur la légalité de l’arrêté en litige. D’autre part, il ressort des pièces du dossier que le terrain sur lequel le bâtiment collectif a vocation à être construit présente une pente naturelle d’environ 6% sur toute sa longueur, soit une pente inférieure à 10%. Ainsi M. B… n’est pas fondé à se prévaloir d’une méconnaissance de l’article U10 pour ces éléments.

En revanche, il ressort des pièces du dossier que la partie de la construction située en retrait par rapport à la rue est surplombée d’une toiture-terrasse qui comporte un égout au pied de l’acrotère, mesuré à une hauteur de 11,88 mètres en méconnaissance des dispositions précitées du règlement du PLU de la commune de Neufchef. Dans ces circonstances, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article U10 du règlement écrit du PLU de la commune de Neufchef dès lors que la hauteur de la construction dépasse les 9 mètres et que la façade du bâtiment excède 30 mètres de longueur doit être accueilli uniquement au regard de la hauteur de la toiture-terrasse.

En sixième lieu, aux termes de l’article U11 relatif à l’aspect extérieur, et à son I. relatif au volume et à la toiture du règlement écrit du PLU de la commune de Neufchef  : « (…) Dans les secteurs Ud construits en ordre discontinu : / – les pentes de toiture seront comprises entre 20° et 35°, toutefois une pente supérieure ou inférieure peut être autorisée dans le but de former une unité avec les pentes des toitures voisines. / – les toitures seront soit à 2 pans, soit à 4 pans, soit plates ; (…) ».

Il résulte de ces dispositions que, dès lors que l’article précité s’applique à la toiture, il doit être regardé comme s’appliquant à la toiture principale de la construction. Il ressort des pièces du dossier que la toiture principale du bâtiment présente une pente de 30°.La circonstance que la pente au-dessus de chacune des « lucarnes » présente une pente de 5% est sans incidence sur la légalité de la décision en litige dès lors que l’article précité autorise les toitures-terrasses et que les « lucarnes » ne peuvent être regardées comme surmontée d’une toiture devant respecter les dispositions de l’article précité, celles-ci ne s’appliquant qu’à la toiture principale. Par conséquent, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article U11 du règlement écrit du PLU de la commune de Neufchef doit être écarté.

En dernier lieu, si le requérant soutient que le permis en litige méconnait l’avis du SDIS du 22 mai 2025 dès lors qu’aucun des deux chemins piétonniers ne présente une largeur de 1,80 mètres sans marche, ce moyen est inopérant dès lors que les prescriptions émises par le SDIS et reprises dans les prescriptions du permis de construire opposées par le maire dans l’arrêté contesté ne s’imposent qu’au stade de l’exécution des travaux. Dans ces circonstances, le moyen tiré de la méconnaissance de l’avis du SDIS du 22 mai 2025 doit être écarté.

Sur la mise en œuvre des dispositions de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme :

Aux termes de l’article L. 600-5-1 du même code : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation, même après l’achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé ».

En l’espèce, l’illégalité tenant à la méconnaissance de l’article U 10 du règlement du PLU de la commune de Neufchef au regard de la hauteur maximale de la toiture-terrasse est susceptible d’être régularisée.

Les parties ayant été mises en mesure de présenter leurs observations, il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de surseoir à statuer et d’impartir respectivement à la société Costantini Immobilier et à la commune de Neufchef, un délai maximal de quatre mois à compter de la notification du présent jugement afin de solliciter et de délivrer des mesures de régularisation et d’en informer le tribunal.

D É C I D E :

Article 1 :

Il est sursis à statuer sur la légalité du permis de construire du 30 juin 2025 au plus tard jusqu’à l’expiration d’un délai maximal de quatre mois à compter de la notification du présent jugement.

Article 2:

La commune de Neufchef et la société Costantini Immobilier devront justifier, dans le délai de quatre mois à compter de la notification de la présente décision, de l’éventuelle délivrance d’un permis de régularisation, permettant d’assurer la conformité du projet aux dispositions de l’article U 10 du règlement du PLU de la commune de Neufchef s’agissant de la hauteur maximale de la toiture-terrasse

Article 3 :

Tous droits et moyens des parties sur lesquels il n’est pas expressément statué par le présent jugement sont réservés jusqu’en fin d’instance.

Article 4 :

Le présent jugement sera notifié à M. A… B…, à la société Costantini Immobilier et à la commune de Neufchef.

Délibéré après l’audience du 11 mai 2026, à laquelle siégeaient :

M. Iggert, président,

M^me Malgras, première conseillère,

M^me Thibault, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 26 mai 2026.

La rapporteure,

V. THIBAULT

Le président,

J. IGGERT

La greffière,

S. BILGER-MARTINEZ

La République mande et ordonne au préfet de la Moselle, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière,