Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 31 octobre 2022, la société civile immobilière (SCI) Printemps La Valette, représentée par la société par actions simplifiée EIF et M^e Schiano-Gentiletti Fiona, demande au tribunal :

1°) de prononcer la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties et de taxe d’enlèvement des ordures ménagères auxquelles elle a été assujettie au titre de l’année 2021 ;

2°) de prononcer le règlement des intérêts moratoires correspondants, en application des dispositions de l’article L. 208 du livre des procédures fiscales ;

3°) de mettre à la charge de l’Etat une somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— l’administration a reconnu que le local-type n° 61 du PV-C de la commune de La Valette-du-Var qu’elle a retenu pour déterminer la valeur locative non révisée des locaux dont elle est propriétaire, est irrégulier ;

— à titre principal, il y a lieu d’y substituer les locaux-types n° 66 et 68 du PV-C de la commune de La Valette-du-Var, en pratiquant un ajustement de + 20% au tarif unitaire du local-type n° 66 concernant les restaurants et les boutiques de vente au détail d’une superficie pondérée inférieure à 400 m² et un abattement de -20 % sur la valeur locative unitaire appliquée aux boutiques de vente au détail d’une superficie pondérée supérieure à 400 m² ;

— à titre subsidiaire, il convient de rechercher un local-type dans une commune dont la situation économique est analogue, en l’occurrence les locaux-types n° 5 ME, 26 et 28 du PV-C de la commune de Juvignac, situés dans la galerie marchande « Les Portes du Soleil » ;

— la situation économique de la commune du Chesnay dans le département des Yvelines n’est pas comparable à celle de la commune de La Valette-du-Var.

Par un mémoire en défense enregistré le 11 avril 2023, le directeur départemental des finances publiques du Var conclut au rejet de la requête.

Il fait valoir que les moyens soulevés par la requérante ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

— la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 ;

— la loi n° 2015-1786 du 29 décembre 2015 ;

— le code de justice administrative.

Le président du tribunal a désigné M. Hamon, premier conseiller, pour exercer les fonctions de magistrat prévues par les dispositions de l’article R. 222-13 du code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique du 14 avril 2025 :

— le rapport de M. Hamon ;

— et les conclusions de M^me Duran-Gottschalk, rapporteure publique.

Considérant ce qui suit :

1. La SCI Printemps La Valette est propriétaire de locaux commerciaux au sein du centre commercial « Grand Var Est » situé sur la parcelle cadastrée section AL n° 583 sur le territoire de la commune de La Garde, à raison desquels elle a été assujettie à des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties et de taxe d’enlèvement des ordures ménagères au titre de l’année 2021. Sa réclamation du 18 juillet 2022 ayant été rejetée par l’administration le 30 août 2022, la société requérante demande notamment au tribunal de prononcer la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties et de taxe d’enlèvement des ordures ménagères auxquelles elle a été assujettie au titre de l’année 2021.

2. L’article 34 de la loi du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010 a défini de nouvelles modalités de détermination et de révision de la valeur locative cadastrale des locaux professionnels, en vue de l’établissement des impositions directes locales. Il résulte des I et III de l’article 1518 A quinquies du code général des impôts, reprenant, à compter du 1er janvier 2018, les dispositions du B et du D du XVI de l’article 34 de la loi du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010, dans leur rédaction issue du E du I de l’article 48 de la loi du 29 décembre 2015 de finances rectificative pour 2015, du IV du même article 1518 A quinquies, et de l’article 1518 E du même code, reprenant, à compter du 1er janvier 2018, les dispositions du XXII de l’article 34 de la loi du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010, dans leur rédaction issue du G du I de l’article 48 de la loi du 29 décembre 2015 de finances rectificative pour 2015, que la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 utilisée pour lisser les variations de cotisations d’impôts locaux résultant de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels est déterminée conformément aux dispositions du code général des impôts dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016. Un contribuable peut utilement invoquer l’illégalité du mode de détermination de cette valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 pour solliciter, dans la mesure de l’application des dispositifs prévus aux articles précités, la réduction des cotisations d’impôts locaux résultant de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels.

3. Aux termes de l’article 1498 du code général des impôts, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016 : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l’article 1496 et que les établissements industriels visés à l’article 1499 est déterminée au moyen de l’une des méthodes indiquées ci-après : 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l’évaluation des immeubles d’un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l’immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l’objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d’appréciation directe « . Selon l’article 324 Z de l’annexe III au même code, dans sa rédaction en vigueur à la même date : » I. L’évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d’autres biens de même nature pris comme types. / II. Les types dont il s’agit doivent correspondre aux catégories dans lesquelles peuvent être rangés les biens de la commune visés aux articles 324 Y à 324 AC, au regard de l’affectation de la situation de la nature de la construction de son importance de son état d’entretien et de son aménagement. / Ils sont inscrits au procès-verbal des opérations de la révision « . Aux termes de l’article 324 AA de la même annexe, dans sa rédaction en vigueur à la même date : » La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance – telles que superficie réelle, nombre d’éléments – les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l’immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d’entretien, de son aménagement, ainsi que de l’importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n’ont pas été pris en considération lors de l’appréciation de la consistance ".

4. Il résulte de l’instruction que, pour déterminer la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 des locaux commerciaux appartenant à la requérante, l’administration a employé la méthode comparative prévue au 2° de l’article 1498 du code général des impôts en retenant, comme terme de comparaison, le local-type n° 48 du procès-verbal complémentaire d’évaluation foncière de la commune de La Garde, lui-même évalué par comparaison avec le local-type n° 61 du procès-verbal complémentaire d’évaluation foncière de la commune de La Valette-du-Var.

5. En premier lieu, la SCI Printemps La Valette conteste la régularité du local-type n° 61 précité. Toutefois, en se bornant à indiquer, au soutien de sa contestation, que « le CDIF de Toulon a reconnu l’irrégularité du local-type n° 61 dans une décision du 18 janvier 2021 », la requérante n’a pas assorti ce moyen de précisions suffisantes, en droit comme en fait, pour permettre au tribunal d’en apprécier le bien-fondé.

6. En deuxième lieu, la SCI Printemps La Valette soutient qu’afin de déterminer la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 de ses locaux, il y aurait lieu de prendre comme termes de comparaison, à titre principal, les locaux-types n° 66 et 68 du procès-verbal complémentaire d’évaluation foncière de la commune de La Valette-du-Var. Toutefois, comme le reconnait elle-même la requérante, il y a lieu de retenir en priorité un local-type situé dans la même commune que les locaux objets de l’évaluation, lesquels sont, en l’espèce, situés sur la commune de La Garde. Or, les locaux-types dont se prévaut la société requérante sont situés sur la commune de La Valette-du-Var. Par ailleurs, il est constant, comme le fait valoir l’administration, que le local type n° 68 correspondant à un restaurant situé rue Danton et le local type n° 66 relatif à une boutique, rue Verdun, sont situés au centre de La Valette du Var, l’environnement de ces derniers n’est pas comparable à celui des locaux en litige, tant au niveau des facilités de stationnement qu’au niveau de l’attraction commerciale. Dans ces conditions, le moyen doit être écarté, de même que celui, subséquent, consistant à soutenir qu’il faudrait pratiquer des ajustements et abattements par rapport à la valeur de ces locaux-types valettois.

7. En troisième lieu, la SCI Printemps La Valette soutient à titre subsidiaire qu’il faudrait rechercher un local-type dans une commune dont la situation économique est analogue, en l’occurrence les locaux-types n° 5 ME, 26 et 28 de la galerie marchande « Les Portes du soleil » du PV-C de la commune de Juvignac, située dans l’aire urbaine de Montpellier. Elle expose que l’analyse des données comparatives de l’institut national de la statistique et des études économiques (INSEE) permettent de considérer que les communes de la Valette-du-Var et de Juvignac sont comparables, notamment en termes de revenus et de niveau de richesse, d’emploi, de logement et de structure économique. Toutefois, il est constant que les locaux litigieux de la société requérante sont situés sur la commune de La Garde et non sur la commune de La Valette du Var. Par ailleurs et en tout état de cause, il n’est pas démontré que ces locaux-types de la commune de Juvignac situés dans la galerie marchande « Les Portes du Soleil » présenteraient des caractéristiques comparables à celles des locaux de la requérante qui font partie du centre commercial « Grand Var Est », alors que l’administration conteste également ce point. Il résulte d’ailleurs de l’instruction que les caractéristiques de ces locaux ne peuvent être regardées comme pertinentes à fin de comparaison avec le site commercial de Grand Var Est. En effet, le centre commercial des « Portes du Soleil » ne se situe pas dans une zone commerciale dense et étendue, semblable à celle dans laquelle s’inscrivent les commerces de Grand Var Est, de nature à démultiplier les passages et la fréquentation de ces magasins. Ainsi, les locaux-types proposés par la société requérante ne peuvent être regardés comme situés dans une zone d’attraction commerciale et de clientèle potentielle comparable à celle dans laquelle se situe Grand Var Est. Ainsi, la proposition de la société requérante de retenir, à titre subsidiaire, les tarifs appliqués à ces locaux-types ne peut qu’être écartée.

8. En dernier lieu, compte tenu de ce qui a été dit ci-dessus, le moyen tiré de ce que la situation économique de la commune du Chesnay dans le département des Yvelines n’est pas comparable à celle de La Valette-du-Var, est inopérant.

9. Il résulte de ce qui précède que les conclusions de la requête tendant à la réduction des cotisations litigieuses doivent être rejetées, ensemble et à supposer qu’elles soient recevables, celles tendant au règlement des intérêts moratoires correspondants.

10. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de l’Etat, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme demandée à ce titre par la SCI Printemps La Valette.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la SCI Printemps La Valette est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la SCI Printemps La Valette et au directeur départemental des finances publiques du Var.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 7 mai 2025.

Le magistrat désigné,

Signé

L. HAMON

La greffière,

Signé

G. BODIGER

La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour la greffière en chef,

Et par délégation,

La greffière.