Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure :

La société à responsabilité limitée (SARL) Cinqplus Community, les sociétés civiles immobilières SCI Huilhout, SCI Capzen et M. A… D… ont demandé au tribunal administratif de Toulon, par une requête enregistrée sous le n° 2302823 le 1er septembre 2023, d’annuler l’arrêté, du 3 mars 2023, par lequel le maire de la commune de Saint-Raphaël a délivré à M^me B… un permis de construire modificatif, ainsi que la décision implicite de rejet de leur recours gracieux.

Par un jugement n° 2302823 du 20 septembre 2024, le tribunal administratif de Toulon a rejeté cette requête pour défaut d’intérêt pour agir.

Par un arrêt n° 24MA02874 du 3 avril 2025, la cour administrative d’appel de Marseille a annulé ce jugement et renvoyé l’affaire devant le tribunal administratif de Toulon pour qu’il soit statué sur leur demande.

Procédure devant le tribunal :

Par une requête enregistrée, initialement sous le n° 2302823, le 1er septembre 2023, et reprise après renvoi de la cour sous le n° 2501523, et des mémoires enregistrés les 20 juin 2024, 20 novembre 2024, 15 février 2025, 14 mars 2025 et 14 juillet 2025, la société à responsabilité limitée Cinqplus Community, les sociétés civiles immobilières SCI Huilhout, SCI Capzen et

M. A… D…, représentées par M^e Gehin, demandent au tribunal, dans le dernier état de leurs écritures :

1°) d’annuler l’arrêté du 3 mars 2023 par lequel le maire de la commune de Saint-Raphaël a délivré un permis de construire modificatif à M^me C… B… en vue du remplacement du toit terrasse par un toit tuiles canal, de l’agrandissement des ouvertures existantes, de la création d’une ouverture au rez-de-chaussée de la façade sud et du recul de toit au rez-de-chaussée de la façade nord, ensemble la décision implicite de rejet de leur recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge respective de M^me B… et de la commune de Saint-Raphaël

les sommes de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- l’arrêté du 3 mars 2023 méconnaît les dispositions de l’article R. 431-8 du code de l’urbanisme ;

- il méconnaît les dispositions de l’article R. 431-9 du code de l’urbanisme ;

- il méconnaît les dispositions de l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme ;

- il aurait dû être soumis à l’examen d’un nouveau permis de construire, et non d’un permis de construire modificatif ;

- il a été obtenu par fraude ;

- il méconnaît les dispositions de l’article R. 431-2 du code de l’urbanisme

- il méconnaît les dispositions de l’article R. 423-54 du code de l’urbanisme.

Par des mémoires en défense enregistrés les 12 avril 2024, 11 juin 2024, 22 janvier 2025 et 17 juin 2025, la commune de Saint-Raphaël, représentée par M^e Baudino, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge des requérants la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- à titre principal, la requête est irrecevable :

à défaut de justifier de la qualité et de l’identité de la personne physique représentant les sociétés requérantes ;

à défaut de justifier d’un acte de nature à établir le caractère régulier de la détention du bien par la société CINQPLUS COMMUNITY, en méconnaissance des dispositions de l’article R. 600-4 du code de l’urbanisme ;

à défaut de justifier d’un intérêt pour agir ;

à défaut de justifier d’une notification régulière, conformément aux dispositions de l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme

- à titre subsidiaire, les moyens sont infondés.

Par des mémoires en défense enregistrés les 20 juin 2024, 30 janvier 2025, 5 mars 2025, 19 juin 2025 et 11 août 2025, M^me C… B…, représentée par M^e Lacrouts, conclut à titre principal au rejet de la requête, à titre subsidiaire à ce qu’il soit fait application de l’article

L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, à titre très subsidiaire à ce qu’il soit sursis à statuer suite

au pourvoi en cassation dont fait l’objet l’arrêt de la cour administrative d’appel de Marseille

du 3 avril 2025 n° 24MA02874d et à ce que soit mise à la charge des requérants la somme

de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- à titre principal, la requête est irrecevable :

à défaut de justifier d’un intérêt pour agir ;

à défaut de justifier d’une notification régulière, conformément aux dispositions de l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme ;

- à titre subsidiaire :

les moyens tirés du défaut d’architecte, du défaut d’avis conforme de l’architecte des bâtiments de France, de l’impossibilité de recourir à un permis de construire modificatif sont fondés, mais régularisables en application des dispositions de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme ;

les autres moyens sont infondés.

Les observations présentées par la commune de Saint-Raphaël le 11 juin 2024 à un moyen d’ordre public soulevé dans le déféré enregistré sous le n° 2302699 ont été communiquées aux requérants et à M^me B… le jour-même.

Par courrier du 18 juin 2025, les parties ont été informées, en application des dispositions de l’article R. 611-11-1 du code de justice administrative, de la période à laquelle il était envisagé d’appeler l’affaire à l’audience et de la date à partir de laquelle l’instruction était susceptible d’être close dans les conditions prévues par le dernier alinéa de l’article R. 613-1.

Par une ordonnance du 18 septembre 2025, la clôture de l’instruction a été prononcée à effet immédiat.

Un mémoire présenté par la SARL Cinqplus Community a été enregistré le 29 octobre 2025 à 17h33 sans être communiqué, en application des dispositions de l’article R. 613-3 du code de justice administrative.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Ridoux, rapporteure,

- les conclusions de M^me Faucher, rapporteure publique,

- et les observations de M^e Baudino pour la commune de Saint Raphaël.

Considérant ce qui suit :

Par arrêté du 3 mars 2023, le maire de la commune de Saint-Raphaël a délivré à

M^me C… B…, propriétaire de la parcelle cadastrée section BO n° 388 située 60 Impasse

de la Pergola à Saint-Raphaël, un permis de construire modificatif en vue de la réalisation de divers travaux sur construction existante. Le 27 avril 2023, les sociétés Cinqplus Community,

SCI Huilhout, Capzen et M. A… D… ont formé un recours gracieux à l’encontre de cet arrêté, lequel est resté sans réponse. Par leur requête, les trois sociétés et M. D… demandent au tribunal l’annulation de cet arrêté, ensemble de la décision implicite de rejet de leur recours gracieux.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En premier lieu, d’une part, aux termes de l’article R. 431-8 du code de l’urbanisme : « Le projet architectural comprend une notice précisant : / 1° L’état initial du terrain et

de ses abords indiquant, s’il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; / Les partis retenus pour assurer l’insertion du projet dans son environnement et

la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet :

/ a) L’aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ; / b) L’implantation, l’organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ; / c) Le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain ; / d) Les matériaux et les couleurs des constructions ; / e) Le traitement des espaces libres, notamment les plantations à conserver ou à créer ; / f) L’organisation et l’aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement. ». Aux termes de l’article R*. 431-9 du même code : « Le projet architectural comprend également un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions. Ce plan de masse fait apparaître les travaux extérieurs aux constructions,

les plantations maintenues, supprimées ou créées et, le cas échéant, les constructions existantes dont le maintien est prévu. / Il indique également, le cas échéant, les modalités selon lesquelles les bâtiments ou ouvrages seront raccordés aux réseaux publics ou, à défaut d’équipements publics, les équipements privés prévus, notamment pour l’alimentation en eau et l’assainissement. / Lorsque le terrain n’est pas directement desservi par une voie ouverte à la circulation publique, le plan de masse indique l’emplacement et les caractéristiques de la servitude de passage permettant d’y accéder. / Lorsque le projet est situé dans une zone inondable délimitée par un plan de prévention des risques, les cotes du plan de masse sont rattachées au système altimétrique de référence de ce plan. »

Il ressort des pièces du dossier que la demande de permis de construire modificatif portait sur le remplacement du toit terrasse par un toit tuiles canal, l’agrandissement des ouvertures existantes, la création d’une ouverture au rez-de-chaussée de la façade sud et le recul de toit au rez-de-chaussée de la façade nord. Le projet litigieux n’a ainsi aucune incidence sur les conditions d’accès au terrain, ni sur le raccordement aux réseaux publics, ni sur l’emprise au sol, de sorte que l’autorité administrative n’avait pas besoin d’être éclairée sur ces éléments. Par suite, le moyen tiré de de ce que le dossier de demande de permis de construire aurait comporté des inexactitudes ou des insuffisances de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative doit être écarté.

D’autre part, aux termes de l’article R*. 431-10 du code de l’urbanisme : « Le projet architectural comprend également : / a) Le plan des façades et des toitures ; lorsque le projet a pour effet de modifier les façades ou les toitures d’un bâtiment existant, ce plan fait apparaître l’état initial et l’état futur ; / b) Un plan en coupe précisant l’implantation de la construction par rapport au profil du terrain ; lorsque les travaux ont pour effet de modifier le profil du terrain, ce plan fait apparaître l’état initial et l’état futur ; / c) Un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; / d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l’environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu’aucune photographie de loin n’est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse. »

Il ressort des pièces du dossier que le dossier de demande de permis de construire modificatif comportait une notice de présentation du projet, un plan de masse, des photographies qui permettaient d’apprécier l’insertion du projet dans son environnement et des plans de coupe permettant d’évaluer l’agrandissement des ouvertures souhaité. Si les requérants soutiennent que les documents figurant au dossier de demande de permis de construire auraient été insuffisants,

il ressort au contraire des pièces du dossier que l’autorité administrative a été mise en mesure

de porter, en connaissance de cause, son appréciation sur l’insertion du projet

dans son environnement. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article R*. 431-10 du code de l’urbanisme doit être écarté.

En deuxième lieu, les requérants soutiennent qu’eu égard à l’achèvement des travaux depuis 2009, l’autorisation devait être soumise à un dossier de nouveau permis de construire,

et non à un simple permis de construire modificatif.

L’autorité compétente, saisie d’une demande en ce sens, peut délivrer au titulaire

d’un permis de construire en cours de validité, tant que la construction que ce permis autorise n’est pas achevée, un permis le modifiant, sous réserve que les modifications apportées au projet initial n’en remettent pas en cause, par leur nature ou leur ampleur, la conception générale.

Il est constant que les travaux autorisés par le permis de construire du 18 mai 2005 et le permis de construire modificatif du 16 décembre 2008 étaient achevés à la date à laquelle

le permis de construire modificatif n°4 a été demandé. Cependant, si la demande d’autorisation d’urbanisme, qui avait pour objet le remplacement du toit terrasse par un toit tuiles canal, l’agrandissement des ouvertures existantes, la création d’une ouverture au rez-de-chaussée de la façade sud et le recul de toit au rez-de-chaussée de la façade nord, avait été formulée pour un permis de construire modificatif, la demande devait être regardée comme tendant en réalité à la délivrance d’un nouveau permis de construire, et sa légalité devait être examinée en elle-même. Dès lors, cette requalification n’ayant aucun effet direct sur la légalité de l’autorisation, le moyen tiré d’une qualification erronée du permis, modificatif ou non, doit être écarté comme étant inopérant. En toute hypothèse, au regard de la nature et de l’importance des travaux demandés, une déclaration préalable de travaux apparaissait suffisante.

En troisième lieu, les requérants soutiennent que la demande de permis de construire modificatif contient des mentions erronées, telles que l’absence d’appartenance de la parcelle

à un lotissement, ou l’adjonction de la superficie de l’Impasse de la Pergola à celle de la propriété de la pétitionnaire ayant pour objectif d’agrandir virtuellement l’assiette de la propriété

de la pétitionnaire permettant le respect des règles d’urbanisme, notamment pour ce qui concerne le coefficient d’occupation des sols. Les requérants soutiennent également que la demande

de permis de construire modificatif contient une fausse déclaration en ce qu’elle déclare ne pas créer de surface de plancher et mentionne un permis de construire initial de 161 m², alors que

ce dernier avait été accordé sur une assiette foncière de 1556 m², différente de celle sur laquelle porte le permis de construire modificatif. Ils soutiennent ainsi que le permis de construire modificatif du 3 mars 2023 a été obtenu par fraude.

Toutefois, la caractérisation de la fraude résulte de ce que le pétitionnaire a procédé de manière intentionnelle à des manœuvres de nature à tromper l’administration sur la réalité du projet dans le but d’échapper à l’application d’une règle d’urbanisme. Une information erronée ne peut, à elle seule, faire regarder le pétitionnaire comme s’étant livré à l’occasion du dépôt de sa demande à des manœuvres destinées à tromper l’administration.

Il ne ressort pas des pièces du dossier que l’autorisation d’urbanisme délivrée par le maire de Saint Raphaël ait eu pour effet d’affecter la conception générale du projet initial,

qu’en se bornant à remplacer le toit terrasse par un toit tuiles canal, à agrandir des ouvertures existantes, à créer une ouverture au rez-de-chaussée de la façade sud et à reculer le toit du rez-de-chaussée de la façade nord, ce permis modificatif n’a porté que sur des dispositions étrangères aux règles d’emprise. De plus les mentions erronées évoquées par les requérants se rapportent à des dispositions non modifiées par l’arrêté du 3 mars 2023. Enfin, le dossier de demande de permis de construire comprend notamment un plan de masse sur lequel apparaissent le toit tuiles canal et des plans des façades est et nord permettant de visualiser l’agrandissement des ouvertures existantes. Ainsi, ni les éléments objectifs de la fraude, à savoir des manœuvres caractérisées par une erreur ou une omission dans les pièces du dossier de demande de permis de construire, ni l’élément subjectif, à savoir l’intention de tromper l’administration en vue d’obtenir l’autorisation d’urbanisme sollicitée, ne ressortent des pièces du dossier en l’espèce. Il en résulte que le moyen tiré de ce que le permis de construire attaqué aurait été obtenu par fraude doit être écarté, et que sa légalité doit être examinée au regard des déclarations du pétitionnaire.

En quatrième lieu, aux termes du dernier alinéa de l’article R. 431-2 du code de l’urbanisme : « (…) Les demandeurs d’un permis de construire sont tenus de recourir à un architecte pour les projets de travaux sur construction existante conduisant soit la surface de plancher, soit l’emprise au sol de l’ensemble à dépasser l’un des plafonds fixés par le présent article ».

Il ressort des pièces du dossier que le projet de travaux sur la construction existante ne conduisait à aucune modification ni de la surface de plancher ni de l’emprise au sol. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article R. 432-2 du code de l’urbanisme doit être écarté.

En cinquième lieu, aux termes de l’article R. 423-54 du code de l’urbanisme : « Lorsque le projet est situé dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable ou dans les abords des monuments historiques, l’autorité compétente recueille l’accord ou, pour les projets mentionnés à l’article L. 632-2-1 du code du patrimoine, l’avis de l’architecte des Bâtiments de France ».

Il ressort des pièces du dossier que, par un courrier du 23 octobre 2008, le service départemental de l’architecture et du patrimoine du Var a précisé que le terrain d’assiette de la pétitionnaire est situé hors espace protégé. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article R. 423-54 du code de l’urbanisme doit être écarté pour inopérance.

Il résulte de ce tout ce qui précède, sans qu’il soit besoin de statuer sur la recevabilité de la requête, que les conclusions en annulation de l’arrêté, du 3 mars 2023, par lequel le maire de la commune de Saint-Raphaël a délivré à M^me B… un permis de construire modificatif, ainsi que de la décision implicite de rejet du recours gracieux, doivent être rejetées.

Sur les conclusions au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative :

Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que la somme demandée par la SARL Cinqplus Community, la SCI Huilhout, la SCI Capzen et M. A… D… au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens soit mise à la charge de M^me B… et la commune de Saint-Raphaël qui n’ont pas la qualité de partie perdante dans la présente instance.

Dans les circonstances de l’espèce, il y a lieu de mettre à la charge de la SARL Cinqplus Community, la SCI Huilhout, la SCI Capzen et M. A… D… une somme de 1 000 euros à verser à M^me B… au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens, ainsi qu’une somme de 1 000 euros à verser à la commune de Saint-Raphaël au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la SARL Cinqplus Community, la SCI Huilhout, la SCI Capzen et

M. A… D… est rejetée.

Article 2 : La SARL Cinqplus Community, la SCI Huilhout, la SCI Capzen et M. A… D… verseront à M^me B… une somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article

L. 761-1 du code de justice administrative et verseront à la commune de Saint Raphaël une somme de 1 000 euros au même titre.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié la SARL Cinqplus Community, la SCI Huilhout, la SCI Capzen, M. A… D…, M^me B… et la commune de Saint-Raphaël.

Délibéré après l’audience du 21 novembre 2025 à laquelle siégeaient :

M. Sauton, président,

M. Quaglierini, premier conseiller,

M^me Ridoux, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 5 décembre 2025.

La rapporteure,

A.-L. Ridoux

Le président,

J.-F. Sauton

Le greffier,

P. Bérenger

La République mande et ordonne au préfet du Var en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour la greffière en chef,

Et par délégation,

Le greffier,