Vu la procédure suivante :

Par une requête, enregistrée le 7 novembre 2024, la société anonyme (SA) Genefim, représentée par M^e Schiano Gentiletti, doit être regardée comme demandant au tribunal :

1°) de prononcer la réduction de la cotisation de taxe foncière à laquelle elle a été assujettie au titre de l’année 2023, dans les rôles de la commune de La Valette-du-Var, au titre du complexe cinématographique Pathé, sis 300 avenue de l’Université sur le territoire de cette commune, et de lui allouer les intérêts moratoires en application de l’article L. 208 du livre des procédures fiscales ;

2°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 1 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- il convient de prendre en compte la nouvelle valeur locative non révisée des locaux dans le cadre de la mise en œuvre des mécanismes de planchonnement et de lissage, au visa des articles 1518 A quinquies et 1518 E du code général des impôts et, à ce titre, d’évaluer les locaux litigieux en appliquant à son nombre de places, le tarif retenu à l’élément spécifique du local type n°179 aux visas des articles 324 Z et 324 AA de l’annexe III de ce code ;

- à cet égard, le local type C n°179 de la commune de Perpignan, en plus d’être un multiplexe doté de huit salles de projection, est, à l’instar du cinéma litigieux, situé au cœur d’une zone dynamique et attractive, et présente un tarif unitaire à la place pertinent de 5,03 euros ;

- elle se prévaut des doctrines fiscales référencées BOI-IF-TFB-20-10-30-30 et BOI-IF-TFB-20-10-30-20 qui précisent respectivement que, contrairement aux locaux d’habitations, il existe dans le processus de l’évaluation des locaux commerciaux, une étape supplémentaire, celle du « choix d’une unité de mesure technique » et que « Chaque local à évaluer est rattaché au type avec lequel il présente le plus de similitudes au regard de l’affectation, de la situation et de la structure du bien ».

Par un mémoire en défense, enregistré le 28 avril 2025, le directeur départemental des finances publiques du Var conclut au rejet de la requête.

Il fait valoir que les moyens soulevés par la société requérante ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

Le président du Tribunal a désigné M^me A…, en application de l’article R. 222-13 du code de justice administrative, pour statuer sur les litiges relevant de cet article.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me A…,

- et les conclusions de M^me Duran-Gottschalk, rapporteure publique.

Considérant ce qui suit :

1. La société anonyme (SA) Genefim est propriétaire de locaux abritant un cinéma Pathé multiplexe, situé dans le centre commercial « Avenue 83 » sur la commune de La Valette-du-Var, qui ont été assujettis à la taxe foncière au titre de l’année 2023. Par un courrier en date du 15 mai 2024, la SA Genefim a présenté une réclamation contre cette imposition laquelle a été rejetée par l’administration fiscale le 10 septembre 2024. Par la présente requête, la SA Genefim doit être regardée comme demandant au tribunal de prononcer la réduction de la cotisation de taxe foncière au titre de l’année 2023 et d’assortir la réduction prononcée du versement des intérêts moratoires en application de l’article L. 208 du livre des procédures fiscales.

2. Il résulte du XVI de l’article 34 de la loi du 29 décembre 2010 de finances rectificatives pour 2010, dans sa rédaction issue de la loi n° 2015-1786 du 29 décembre 2015, codifié, à compter du 1er janvier 2018, aux I et III de l’article 1518 A quinquies du code général des impôts, du IV de ce dernier article et de l’article 1518 E du même code que la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 utilisée pour lisser les variations de cotisations d’impôts locaux résultant de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels est déterminée conformément au code général des impôts dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016.

3. Aux termes de l’article 1498 du code général des impôts en vigueur au 31 décembre 2016 : « La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l’article 1496 et que les établissements industriels visés à l’article 1499 est déterminée au moyen de l’une des méthodes indiquées ci-après : 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l’évaluation des immeubles d’un caractère particulier ou exceptionnel ; (…) ». En application du I de l’article 324 Z de l’annexe III du même code : « L’évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d’autres biens de même nature pris comme types ». Aux termes de l’article 324 AA de la même annexe : « La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance – telles que superficie réelle, nombre d’éléments – les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l’immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d’entretien, de son aménagement, ainsi que de l’importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n’ont pas été pris en considération lors de l’appréciation de la consistance ».

4. Il résulte de l’instruction que l’administration fiscale a retenu comme terme de comparaison, pour procéder à l’évaluation de la propriété de la requérante, l’immeuble correspondant au local-type portant le n° 405 au procès-verbal des opérations de révision des évaluations foncières des propriétés bâties de la commune de Toulon, dont la valeur locative s’élève à 7,62 euros/m2 correspondant au cinéma « Pathé Liberté ». La société requérante considère que la valeur locative des locaux concernés doit être évaluée par comparaison avec le local-type n° 179 du procès-verbal de la commune de Perpignan, valorisé au tarif de 5,03 euros le siège, et non selon sa surface pondérée.

5. A titre liminaire, ainsi que le fait valoir l’administration fiscale sans être contestée, le local-type n° 179 de la commune de Perpignan ne correspond pas au cinéma « Méga Castillet », un multiplexe doté de huit salles de projection, situé au Sud de Perpignan au cœur d’une zone commerciale dynamique et attractive, mais au cinéma « Le Castillet » situé 1 boulevard Wilson, en centre-ville.

6. En l’espèce, et d’une part, si la société requérante estime que la valeur locative devrait être calculée selon un tarif au siège qui serait plus pertinent que celui de l’administration reposant sur la surface pondérée, elle ne donne aucune justification de l’usage d’une telle méthode alors que l’administration fiscale fait valoir sans être utilement contredite qu’un cinéma multiplexe, qui constitue un lieu de divertissement, avec des surfaces commerciales exploitées en dehors des salles de projection, ne saurait être appréhendé que dans sa fonction de diffusion de films, ainsi d’ailleurs qu’il résulte d’une enquête du service d’enquêtes statistiques et de documentation (SESDO) établie en 2020. D’autre part, si le procès-verbal de Perpignan fait apparaître pour le local-type n° 179, correspondant au cinéma « Le Castillet », un calcul du tarif au siège (soit 5,03 euros par siège), il présente également une évaluation en fonction de sa surface pondérée (962 m²), aboutissant à un tarif de 7,01 euros/m². Par ailleurs, le local-type n° 179, est décrit à ce procès-verbal comme ayant été construit en 1912 et se trouvant dans un état assez bon. S’il est situé à proximité du centre-ville de Perpignan et jouit d’une notoriété ancienne, il présente des différences substantielles avec le multiplexe Pathé en litige, achevé en 2016, présentant tous les aménagements, y compris technologiques, d’un complexe cinématographique moderne et situé au cœur de l’Avenue 83, centre commercial à forte notoriété et fréquentation. La surface réelle totale du cinéma de Perpignan est de 1 240 m² tandis que les surfaces réelles déclarées en 2016 du multiplexe de La Valette-du-Var s’élèvent à 5 158 m² de surfaces principales et 6 109 m² de surfaces secondaires. Le premier ne comporte que sept salles, n’offre pas les mêmes technologies (IMAX ou 4DX), et affiche des tarifs nettement inférieur (9,90 euros la place normale, contre 16,40 euros). Le tarif non révisé actuellement appliqué au cinéma en litige est de 7,62 euros/m², correspondant à une majoration de seulement 8,7 % par rapport au tarif du local-type n° 179 de Perpignan (7,01 euros/m²). Compte tenu des différences substantielles existant entre les deux locaux, le nouveau local-type proposé par la SA Genefim ne saurait, en l’espèce, être regardé comme étant plus pertinent que celui retenu par l’administration.

7. A supposer que la société Genefim ait entendu invoquer les énonciations des doctrines fiscales référencées BOI-IF-TFB-20-10-30-30 et BOI-IF-TFB-20-10-30-20, elle n’est pas fondée à s’en prévaloir dès lors qu’elles ne comportent pas une interprétation de la loi fiscale différente de celle dont le présent jugement fait application.

8. Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions à fin de réduction de la cotisation de taxe foncière au titre de l’année 2023 présentées par la SA Genefim doivent être rejetées, ainsi qu’en tout état de cause, celles tendant au versement des intérêts moratoires en application de l’article L. 208 du livre des procédures fiscales. Par voie de conséquence, ses conclusions présentées au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative doivent également être rejetées.

D E C I D E :

Article 1er : Le requête de la SA Genefim est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société anonyme Genefim et au directeur départemental des finances publiques du Var.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 10 décembre 2025.

La magistrate désignée,

Signé

M. A… La greffière,

Signé

G. BODIGER

La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique, en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice, à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour le greffier en chef,

Et par délégation,

La greffière.