Vu la procédure suivante :

I. / Par une requête enregistrée le 1er décembre 2023, sous le n°2303902 et des mémoires enregistrés les 17 et 28 juin 2024 et le 27 août 2024, M. et M^me B… et C… D… et M^me A… D…, représentés par M^e Réveillon, demandent au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 19 juillet 2023 par lequel le maire de Sainte-Maxime a délivré à la SASU Promogam un permis de construire en vue d’une extension d’habitation et garage sur un immeuble situé 18, chemin de la Vierge Noire – Le Jardin du Poète, terrain cadastré section AD n°1176, ensemble la décision de rejet de leur recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Sainte-Maxime une somme de 3 000 euros à leur verser sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- leur recours est recevable à tous égards ;

- le dossier de demande est erroné et a induit les services instructeurs en erreur ; le terrain est bien situé dans un lotissement alors que le pétitionnaire a coché la case « non » et ne comporte par conséquent aucune indication sur les autorisations antérieures ; l’architecte ne précise ni la spécificité historique des lieux ni leur classement dans un site patrimonial remarquable ; le fléchage ne désigne pas le bien en cause mais l’habitation voisine ;

- le projet méconnait les dispositions du PLU relatives à la préservation du caractère et de l’intérêt des lieux avoisinants ; la résidence « Toi et Moi » a été classée à l’inventaire général du patrimoine naturel de la Région PACA sous la rubrique « villa château aristocratique ou bourgeoise » ; cet environnement va être détérioré par le projet, il va aggraver les servitudes de vue et l’avis de l’architecte des bâtiments de France n’a pas été rendu de manière éclairée ;

- l’extension ne présente pas de lien physique ou fonctionnel avec l’existant ; d’aspect plus moderne, elle dépasse largement la hauteur du bâti et ne respecte pas la cohérence d’ensemble de la construction existante ; l’architecte précise que l’extension se fait dans la continuité de l’existant alors qu’une surélévation est prévue ;

- les indications volontairement erronées du dossier de demande ainsi que l’implantation du panneau d’affichage à l’intérieur du lotissement sans visibilité depuis la voie publique montrent que ce permis de construire a été obtenu par fraude ;

- même si comme l’indique la commune, le règlement du lotissement était caduc, il doit être fait sommation à la pétitionnaire de produire le règlement de la copropriété au sein de laquelle se situe l’immeuble qui fait l’objet du projet.

Par un mémoire en défense enregistré le 3 avril 2024, la commune de Sainte-Maxime, agissant par son maire en exercice et représentée par la SCP CGCB Avocats et associés, par M^e Barbeau, conclut au rejet de la requête et demande que soit mise à la charge des requérants une somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que la requête est irrecevable et que les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Par des mémoires en défense enregistrés le 25 avril 2024, le 31 juillet 2024 et le 7 juillet 2025, la SASU Promogam, représentée par la SELARL Cabinet Fourmeaux Lambert et Associés, par M^e Fourmeaux, conclut au rejet de la requête et demande que soit mise à la charge des requérants une somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que la requête est irrecevable et que les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Par une ordonnance du 23 juin 2025, la clôture d’instruction a été fixée au 31 juillet 2025, par application de l’article R. 613-1 du code de justice administrative.

II. / Par une requête enregistrée le 1er décembre 2023, sous le n°2303903 et des mémoires enregistrés le 28 juin 2024 et le 27 août 2024, le syndicat des copropriétaires de la copropriété « Toi et Moi », représenté par M^e Réveillon, demande au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 19 juillet 2023 par lequel le maire de Sainte-Maxime a délivré à la SASU Promogam un permis de construire en vue d’une extension d’habitation et garage sur un immeuble situé 18, chemin de la Vierge Noire – Le Jardin du Poète, terrain cadastré section AD n°1176, ensemble la décision de rejet de son recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Sainte-Maxime une somme de 3 000 euros à lui verser sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

- son recours est recevable à tous égards ;

- le dossier de demande est erroné et a induit les services instructeurs en erreur ; le terrain est bien situé dans un lotissement alors que le pétitionnaire a coché la case « non » et ne comporte par conséquent aucune indication sur les autorisations antérieures ; l’architecte ne précise ni la spécificité historique des lieux ni leur classement dans un site patrimonial remarquable ; le fléchage ne désigne pas le bien en cause mais l’habitation voisine ;

- le projet méconnait les dispositions du PLU relatives à la préservation du caractère et de l’intérêt des lieux avoisinants ; la résidence « Toi et Moi » a été classée à l’inventaire général du patrimoine naturel de la Région PACA sous la rubrique « villa château aristocratique ou bourgeoise » ; cet environnement va être détérioré par le projet, il va aggraver les servitudes de vue lesquelles doivent être préservées en exécution des clauses des règlements respectifs de la copropriété et du domaine du Jardin du Poète, où se situe l’immeuble objet du permis contesté ; ainsi l’avis de l’architecte des bâtiments de France n’a pas été rendu de manière éclairée ;

- l’extension ne présente pas de lien physique ou fonctionnel avec l’existant ; d’aspect plus moderne, elle dépasse largement la hauteur du bâti et ne respecte pas la cohérence d’ensemble de la construction existante ; l’architecte précise que l’extension se fait dans la continuité de l’existant alors qu’une surélévation est prévue ;

- les indications volontairement erronées du dossier de demande ainsi que l’implantation du panneau d’affichage à l’intérieur du lotissement sans visibilité depuis la voie publique montrent que ce permis de construire a été obtenu par fraude ;

- même si comme l’indique la commune, le règlement du lotissement était caduc, il doit être fait sommation à la pétitionnaire de produire le règlement de la copropriété au sein de laquelle se situe l’immeuble qui fait l’objet du projet.

Par un mémoire en défense enregistré le 3 avril 2024, la commune de Sainte-Maxime, agissant par son maire en exercice et représentée par la SCP CGCB Avocats et associés, par M^e Barbeau, conclut au rejet de la requête et demande que soit mise à la charge du syndicat requérant une somme de 2 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que la requête est irrecevable et que les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Par des mémoires en défense enregistrés le 25 avril 2024 et le 31 juillet 2024, la SASU Promogam, représentée par la SELARL Cabinet Fourmeaux Lambert et Associés, par M^e Fourmeaux, conclut au rejet de la requête et demande que soit mise à la charge du syndicat requérant une somme de 1 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que la requête est irrecevable et que les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Par une ordonnance du 24 juillet 2025, la clôture d’instruction a été fixée au 25 août 2025, par application de l’article R. 613-1 du code de justice administrative.

Vu :

- les autres pièces des dossiers.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Bonmati ;

- les conclusions de M^me Faucher, rapporteure publique ;

- et les observations de M^e Réveillon, pour les requérants, de M^e Germe, pour la commune de Sainte-Maxime et de M^e Aubert, pour la SASU Promogam, pétitionnaire.

Considérant ce qui suit :

1. Par leurs présentes requêtes, qui, étant dirigées contre la même décision, doivent être jointes, M. et M^mes D… et le syndicat des copropriétaires de la copropriété « Toi et Moi » demandent l’annulation de l’arrêté du 19 juillet 2023 par lequel le maire de Sainte-Maxime a délivré à la SASU Promogam un permis de construire en vue d’une extension d’habitation et garage sur un immeuble situé 18, chemin de la Vierge Noire – Lotissement le Jardin du Poète, terrain cadastré section AD n°1176, et de la décision de rejet de leur recours gracieux.

2. Les requérants soutiennent, en premier lieu, que des omissions ou mentions erronées sur le formulaire de demande de permis de construire auraient été de nature à induire en erreur le service instructeur ainsi que l’architecte des bâtiments de France, lesquels, dans ces conditions, ne se seraient pas prononcés en toute connaissance de cause. Toutefois, la circonstance que la pétitionnaire aurait indiqué, de manière erronée, que l’immeuble objet du permis de construire ne se situait pas dans un lotissement, outre que cette question figure dans une rubrique dont le renseignement n’est pas obligatoire, est sans incidence ni sur l’appréciation à laquelle a pu se livrer le service instructeur ni, partant, sur la légalité de la décision attaquée dès lors qu’en application de l’article L.442-9 du code de l’urbanisme, ce document, établi en 1983, n’était plus applicable à la date de cette décision. De même, la circonstance que la résidence « Toi et Moi » figure à l’inventaire général du patrimoine naturel de la Région PACA sous la rubrique « villa château aristocratique ou bourgeoise », laquelle ne constitue pas une décision de classement dans un site patrimonial remarquable annexé au PLU de la commune, n’était pas de nature à justifier une telle mention dans le formulaire de demande de permis de construire. Enfin, il ne ressort pas de l’examen des planches photographiques jointes au dossier de demande de permis de construire que les fléchages, qui n’ont pas pour objet de désigner le bâtiment concerné, mais seulement de le situer dans son environnement, aient été susceptibles d’induire les services en erreur. Il résulte des considérations qui précèdent que le moyen ci-dessus énoncé doit être écarté.

3. Les requérants soutiennent, en deuxième lieu, que le projet méconnaît l’article 5.1 des dispositions générales du PLU de Sainte-Maxime, reprises de l’article R.111-27 du code de l’urbanisme selon lesquelles : «  Par leur situation, leur architecture, leur volume et leur aspect extérieur, les constructions à édifier ou à modifier ne doivent pas porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels agricoles ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales. // Dès lors qu’une construction existante présente un intérêt architectural au regard notamment de sa composition, de son ordonnancement et des matériaux constructifs employés, tous les travaux réalisés, y compris les ravalements, doivent mettre en valeur les caractéristiques de ladite construction. Ces dispositions ne font pas obstacle à la réalisation d’extensions de conception architecturale contemporaine, dès lors que sont mis en valeur les éléments d’intérêt de la construction initiale. (…). » et l’article 5.6 des mêmes dispositions qui prévoient que « (…) Sauf contraintes techniques fortes liées à l’état de la construction (désordres irréversibles dans les structures, par exemple), tout projet portant sur la démolition (partielle ou totale), la réhabilitation, l’extension ou la surélévation des constructions ou ensembles bâtis identifiés peut être refusé dès lors qu’il porte atteinte, par son implantation, sa volumétrie ou le traitement des façades et toitures, à ses caractéristiques culturelles ou historiques.(…)».

4. Toutefois, d’une part, le projet en litige ne portant pas sur un immeuble identifié par le PLU, les dispositions précitées de l’article 5.6 des dispositions générales ne lui sont pas applicables.

5. Pour rechercher, d’autre part, l’existence d’une atteinte à un paysage naturel ou urbain de nature à fonder le refus de permis de construire ou les prescriptions spéciales accompagnant la délivrance de ce permis, il appartient au juge d’apprécier, dans un premier temps, la qualité du site naturel ou urbain sur lequel la construction est projetée et d’évaluer, dans un second temps, l’impact que cette construction, compte tenu de sa nature et de ses effets, pourrait avoir sur le site. Pour apprécier aussi bien la qualité du site que l’impact de la construction projetée sur ce site, il appartient à l’autorité administrative, sous le contrôle du juge de l’excès de pouvoir, de prendre en compte l’ensemble des éléments pertinents et notamment, le cas échéant, la covisibilité du projet avec des bâtiments remarquables, quelle que soit la protection dont ils bénéficient par ailleurs au titre d’autres législations. Ces dispositions excluent toutefois qu’il soit procédé dans le second temps du raisonnement, pour apprécier la légalité des autorisations délivrées, à une balance d’intérêts divers en présence, autres que ceux visés à l’article R. 111-27.

6. Il ressort de l’examen des pièces du dossier, notamment des documents photographiques produits que confirme la visualisation des lieux sur les données publiques, librement accessibles au juge comme aux parties, sur le site internet Géoportail, que l’environnement dans lequel se situe le projet, particulièrement le chemin de la Vierge Noire, majoritairement composé de villas anciennes de grande qualité, au nombre desquelles la résidence « Toi et Moi » gérée par le syndicat requérant et dans laquelle résident les consorts D…, présente une indéniable qualité d’ensemble. Toutefois, le projet en litige, dont la conception architecturale ne s’inscrit pas en contraste avec celle du bâti existant et des bâtiments alentour, notamment la résidence « Toi et Moi », ne peut être regardé comme portant au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, une atteinte telle qu’elle puisse justifier que le permis de construire soit refusé. Il s’ensuit qu’en accordant le permis de construire en litige, la commune n’a entaché sa décision d’aucune erreur manifeste d’appréciation au regard des dispositions citées au point 3 ci-dessus.

7. Par ailleurs, si l’avis favorable de l’architecte des bâtiments de France n’a pas été assorti de la fiche relative au site inscrit des terrains du Cap des Sardinaux compris entre la RN98 et la mer, dans lequel se situe le terrain d’assiette du projet, cette circonstance est sans incidence sur la teneur de cet avis, dont il n’est par ailleurs ni établi ni même allégué que les prescriptions relatives au confortement du couvert arboré du terrain, n’auraient pas été suivies. En tout état de cause et contrairement à ce que soutiennent les requérants, cet avis n’a pas été émis à raison de la proximité de la résidence « Toi et Moi », laquelle ne fait l’objet d’aucune protection particulière répertoriée par le PLU.

8. Enfin, le permis de construire étant toujours délivré sous réserve des droits des tiers, la circonstance que les servitudes de vue, en admettant même que leur respect aurait été négocié entre les deux copropriétés « Toi et Moi » et « Jardin du Poète » n’auraient pas été respectées, demeure sans incidence sur la légalité de la décision attaquée.

9. Il résulte des considérations qui précèdent que le moyen, tel qu’énoncé au point 3 doit être écarté.

10. Les requérants soutiennent, en troisième lieu, que les extensions envisagées ne respecteraient pas les dispositions du PLU prescrivant que l’extension doit présenter un lien physique et fonctionnel avec la construction existante et dépasseraient la hauteur du bâti. Toutefois, outre que les requérants, même s’ils y renvoient en pièces jointes, n’énoncent pas celles des dispositions du PLU dont ils invoquent la méconnaissance, il ressort des plans et montages photographiques figurant au dossier de demande de permis de construire que, contrairement à ce qui est soutenu, les extensions sont prévues au premier niveau du bâtiment existant, prenant appui sur le niveau inférieur et sont effectivement en continuité de l’existant à ce niveau. S’agissant d’une extension située au premier niveau du bâtiment, elle emporte nécessairement non seulement la création d’une surélévation par rapport au niveau inférieur mais également un accroissement des volumes bâtis, sans toutefois, que, contrairement aux allégations des requérants, la hauteur de toiture excède celle de l’existant au premier niveau, ainsi que le font apparaître les plans joints au dossier de demande de permis de construire. Il résulte des considérations qui précèdent que le moyen ci-dessus énoncé doit être écarté.

11. Les requérants se prévalent, en dernier lieu, de la fraude à raison de laquelle le permis de construire en litige aurait été obtenu. Toutefois, ainsi qu’il a été dit au point 2, les circonstances que le formulaire de demande ait comporté quelques erreurs ou omissions et que l’identification de la résidence « Toi et Moi » à l’inventaire général du patrimoine culturel de la région PACA, laquelle n’a pas le caractère d’une protection particulière au titre ni des monuments historiques ni du patrimoine remarquable de la commune, n’ait pas été mentionnée, n’ont pas été de nature à fausser l’appréciation du service instructeur. Par ailleurs, l’examen des plans, planches photographiques et photomontages comme de la notice descriptive joints au dossier de demande de permis de construire ne révèlent aucune omission ou inexactitude qui aurait été sciemment commise par la pétitionnaire dans le but d’éluder l’application des règles d’urbanisme, la description des ouvrages envisagés correspondant à la réalité du dossier fourni. Enfin, la circonstance que l’affichage aurait été implanté à l’intérieur du lotissement ne révèle par elle-même aucune manœuvre à caractère frauduleux, alors au surplus qu’elle faisait obstacle à ce que le délai du recours contentieux puisse commencer à courir. Il s’ensuit que, sans qu’il nécessaire d’inviter la pétitionnaire à produire le règlement de la copropriété au sein de laquelle se situe l’immeuble qui fait l’objet du projet, alors en outre, qu’elle l’a effectivement produit à l’instance, la fraude alléguée ne peut être tenue pour établie.

12. Il résulte de tout ce qui précède que, sans qu’il soit nécessaire de se prononcer sur sa recevabilité, les présentes requêtes doivent être rejetées.

Sur les frais relatifs au litige :

13. Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de faire application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative, de mettre à la charge des deux requérants, pris conjointement, une somme de 1 500 euros chacun à verser à la SASU Promogam, au titre de ces dispositions et de rejeter les conclusions présentées sur le même fondement par les requérants, parties perdantes à l’instance, et par la commune de Sainte-Maxime dont il n’est pas inéquitable qu’elle conserve la charge de ses frais d’instance.

D E C I D E :

Article 1er : Les requêtes de M. et M^mes D… et du syndicat des copropriétaires de la copropriété « Toi et Moi » sont rejetées.

Article 2 : M. et M^mes D… d’une part et le syndicat des copropriétaires de la copropriété « Toi et Moi », d’autre part, verseront à la SASU Promogam une somme de 1 500 euros chacun, en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Les conclusions de la commune de Sainte-Maxime tendant à l’application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 4 : La présente décision sera notifiée à M. et M^me B… et C… D… et M^me A… D…, au syndicat des copropriétaires de la copropriété « Toi et Moi », à la SASU Promogam et à la commune de Sainte-Maxime.

Délibéré après l’audience du 13 février 2026, à laquelle siégeaient :

M. Sauton, président,

M^me Ridoux, conseillère,

M^me Bonmati, magistrate honoraire.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 6 mars 2026.

La rapporteure,

signé

D. Bonmati

Le président,

signé

J.-F. Sauton

Le greffier,

signé

P. Bérenger

La République mande et ordonne au préfet du Var en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour la greffière en chef,

Et par délégation,

Le greffier.