Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés les 4 avril 2024 et 30 octobre 2025, M. B… A…, représenté par M^e Dragone, doit être regardé comme demandant au tribunal :

1°) de prononcer la décharge, en droits et pénalités, des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux auxquelles il a été assujetti au titre de la plus-value immobilière réalisée au cours de l’année 2019, pour un montant total de 70 428 euros ;

2°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

- la procédure d’imposition méconnait les dispositions de l’article L.76 B du livre des procédures fiscales ;

- la proposition de rectification est insuffisamment motivée ;

- les travaux réalisés sur la parcelle n°180 ont été effectués avant la vente, contrairement à ceux réalisés sur la parcelle n° 178 ; il a effectué des travaux sur sa parcelle pour un montant de 22 356 euros ;

- la date d’émission de la facture ne correspond pas à la date de réalisation des travaux ;

- la facture correspondant aux travaux effectués sur la parcelle n°178 comporte l’ensemble des éléments permettant de s’assurer de sa validité ; les éléments de forme contestés par le service ne sont pas des motifs suffisants pour écarter ces factures, en l’absence de fraude ;

- le bien-fondé de son argumentation n’est pas remis en cause ;

- le prix au mètre carré de la parcelle n° 180 est relativement plus important que la valeur du marché et des biens comparables ; il n’est pas interdit de vendre à un prix plus élevé ; le prix de cette parcelle ne peut tenir lieu de comparaison ;

- la parcelle n° 181 disposait d’un accès préalable ; elle n’est pas grevée d’une servitude et sa superficie est supérieure de 60 m2 ; son propriétaire a pu réaliser un sous-sol et un garage, ce qui n’est pas le cas sur la parcelle n° 178 en raison de son dénivelé ;

- il n’est pas possible d’appliquer une moyenne du prix au mètre carré en faisant une moyenne des parcelles n° 180, 181 et 182, dès lors que ces parcelles ne sont pas identiques ;

- la méthode de comparaison utilisée par le service qui fait état de huit biens sur la commune de Sanary-sur-Mer et de Saint-Cyr-sur-Mer et quatre biens sur la commune de Bandol, ne peuvent être pris en compte.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 10 octobre 2024 et 2 décembre 2025, le directeur de la direction spécialisée de contrôle fiscal Ile-de-France conclut au rejet de la requête.

Il soutient que les moyens soulevés par M. A… ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Soddu ;

- les conclusions de M^me Duran-Gottschalk, rapporteure publique ;

- et les observations de M^e Dragone, représentant M. B… A….

Considérant ce qui suit :

1. La société ND Invest, domiciliée au 55 avenue Marceau à Paris (75 013) dont M. B… A… est associé à 50 % et cogérant, a fait l’objet d’une vérification de comptabilité au titre des exercices clos 2019 et 2020. Par une proposition de rectification du 15 mars 2022, le service a constaté que, le 19 avril 2019, la société avait cédé à M. A… un terrain à bâtir cadastrée section AN n°178 situé sur la commune de Bandol (83 150) à un prix minoré. Par une proposition de rectification du 21 juillet 2022, M. A… a été informé des conséquences au titre de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux de cette acquisition à un prix minoré, constitutive d’un avantage occulte. Les impositions supplémentaires ont été mises en recouvrement le 31 décembre 2022 pour un montant total de 70 428 euros. La réclamation de M. A… du 26 juin 2022 a été rejetée par une décision du 7 février 2024. Par sa requête, M. A… demande au tribunal de le décharger, en droits et pénalités, des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux auxquelles il a été assujetti au titre de la plus-value immobilière réalisée en 2019, pour un montant total de 70 428 euros.

Sur les conclusions à fin de décharge :

En ce qui concerne la régularité de la procédure d’imposition :

2. En premier lieu, aux termes de l’article L. 57 du livre des procédures fiscales : « L’administration adresse au contribuable une proposition de rectification qui doit être motivée de manière à lui permettre de formuler ses observations ou de faire connaître son acceptation. (…) ». Aux termes de l’article R. 57-1 du même livre : « La proposition de rectification prévue par l’article L. 57 fait connaître au contribuable la nature et les motifs de la rectification envisagée. (…) ».

3. Il résulte de ces dispositions que, pour être régulière, une proposition de rectification doit comporter la désignation de l’impôt concerné, de l’année d’imposition et de la base d’imposition, et énoncer les motifs sur lesquels l’administration entend se fonder pour justifier les redressements envisagés, de façon à permettre au contribuable de formuler ses observations de façon entièrement utile. En revanche, sa régularité ne dépend pas du bien-fondé de ces motifs.

4. La proposition de rectification du 21 juillet 2022 expose que la société ND Invest a acquis, le 6 février 2019, un ensemble immobilier située au 201 allée des Bougainvilliers sur la commune de Bandol, comportant une parcelle bâtie cadastrée section AN n° 179 et quatre parcelles à bâtir cadastrées section AN n°s 178, 180, 181 et 182 et qu’elle a vendu ces cinq parcelles conformément à son objet social. La parcelle cadastrée section AN n° 178 a été cédée, le 19 avril 2019, à M. A…, associé et cogérant de cette société, au prix de 400 000 euros. Elle relève que le prix de vente du terrain cédé à M. A…, pour un montant de 427 euros au mètre carré hors taxe, est inférieur de 44 % sans la décote pour servitude et de 30 % avec la prise en compte de la décote du bien pour servitude, par rapport au prix moyen des trois autres ventes de terrain à bâtir, vendues sur la même période au prix moyen de 761 euros le mètre carré hors taxe. La proposition de rectification du 21 juillet 2022 a clairement identifié, les parcelles concernées, leur adresse, la surface, la date de la vente, le prix hors taxe et toutes taxes comprises de chaque cession, ainsi que la méthode de comparaison retenue. Si le service s’est par ailleurs fondé, pour confirmer la minoration constatée dans le cadre de cette transaction, sur le prix moyen au mètre carré sur quatre terrains de parcelles à bâtir sur la commune de Bandol (83 150) et sur huit ventes effectuées sur deux communes limitrophes situées en bord de mer, au cours de l’année 2019, les informations figurant dans la proposition de rectification permettent de déterminer pour chacune des parcelles, la référence castrale, la date de la vente, la surface, le prix hors taxe et toutes taxes comprises de chaque cession, ainsi que le prix moyen au mètre carré. Par suite, le moyen tiré de l’insuffisance de motivation de la proposition de rectification doit être écarté.

5. En second lieu, aux termes de l’article L. 76 B du livre des procédures fiscales : « L’administration est tenue d’informer le contribuable de la teneur et de l’origine des renseignements et documents obtenus de tiers sur lesquels elle s’est fondée pour établir l’imposition faisant l’objet de la proposition prévue au premier alinéa de l’article L. 57 ou de la notification prévue à l’article L. 76. Elle communique, avant la mise en recouvrement, une copie des documents susmentionnés au contribuable qui en fait la demande ».

6. Il incombe à l’administration, quelle que soit la procédure d’imposition mise en œuvre, et au plus tard avant la mise en recouvrement, d’informer le contribuable dont elle envisage soit de rehausser, soit d’arrêter d’office les bases d’imposition, de l’origine et de la teneur des renseignements obtenus auprès de tiers qu’elle a utilisés pour fonder les impositions, avec une précision suffisante pour permettre à l’intéressé de demander que les documents qui contiennent ces renseignements soient mis à sa disposition avant la mise en recouvrement des impositions qui en procèdent. Cette obligation ne s’impose à l’administration que pour les renseignements effectivement utilisés pour fonder les rectifications.

7. L’obligation d’information sur l’origine des renseignements ne s’étend pas aux informations nécessairement détenues par les différents services de l’administration fiscale en application de dispositions législatives ou réglementaires. Il s’ensuit que les informations contenues dans le fichier immobilier, qui proviennent des actes notariés déposés au service des impôts en application des prescriptions de l’article 860 du code général des impôts, sont de ce fait hors du champ d’application de l’article L. 76 B du livre des procédures fiscales.

8. Il résulte des termes de la proposition de rectification du 21 juillet 2022 que le prix de vente moyen servant de comparaison dans le cadre du présent litige a été établi à partir des actes notariés relatifs aux ventes réalisées par la société au cours de la même année. Dès lors, ainsi qu’il a été exposé au point 7, les informations contenues dans le fichier immobilier, qui proviennent des actes déposés au service des impôts en application des prescriptions de l’article 860 du code général des impôts, dont la société ne pouvait au demeurant ignorer l’existence, sont librement accessibles au public et se situent donc hors du champ d’application de l’article L. 76 B du livre des procédures fiscales. Par suite, le moyen tiré de l’irrégularité de la procédure d’imposition au regard de ces dispositions doit être écarté.

En ce qui concerne le bien-fondé des impositions :

9. Aux termes de l’article 111 du code général des impôts : « Sont notamment considérés comme revenus distribués : (…) / c. Les rémunérations et avantages occultes ; (…) ».

10. En cas d’acquisition par une société à un prix que les parties ont délibérément majoré par rapport à la valeur vénale de l’objet de la transaction, ou, s’il s’agit d’une vente, délibérément minoré, sans que cet écart de prix comporte de contrepartie, l’octroi d’un avantage sans contrepartie doit être requalifié comme une libéralité représentant un avantage occulte constitutif d’une distribution de bénéfices au sens de ces dispositions, alors même que l’opération est portée en comptabilité et y est assortie de toutes les justifications concernant son objet apparent et l’identité du destinataire, dès lors que cette comptabilisation ne révèle pas, par elle-même, la libéralité en cause. La preuve d’une telle distribution occulte doit être regardée comme apportée par l’administration lorsqu’est établie l’existence, d’une part, d’un écart significatif entre le prix convenu et la valeur vénale du bien cédé, et d’autre part, d’une intention, pour la société, d’octroyer, et, pour le cocontractant, de recevoir, une libéralité du fait des conditions de la cession. Dans le cas où le vendeur et l’acquéreur sont liés par une relation d’intérêts, cette intention est présumée.

11. D’une part, le requérant se fonde, pour contester la remise en cause du prix de vente de la parcelle cadastrée section AN n° 178, sur le fait que le montant de cession de la parcelle cadastrée section AN n° 180 était plus élevé que celui de la parcelle en litige, du fait de la réalisation de travaux avant la vente de cette parcelle, alors que les travaux réalisés sur la parcelle cadastrée section AN n° 178 ont été effectués postérieurement à l’acquisition et ont été mis à la charge de l’acquéreur. Toutefois, les factures produites de la société Pro TP n° FA0001 du 23 mai 2019 d’un montant de 22 356 euros toutes taxes comprises et n° 290500572 du 28 octobre 2019 d’un montant de 36 000 euros toutes taxes comprises et l’attestation de travaux dont se prévaut le requérant ne permettent pas de justifier que les travaux ont été réalisés en totalité ou partiellement sur la parcelle cadastrée section AN n° 178, et ne sont pas de nature, en tout état de cause, à justifier l’écart de prix de cession entre les parcelles cadastrées section AN n°s 178 et 180. D’autre part, le requérant soutient que le prix de la parcelle cadastrée section AN n° 181 ne pouvait être utilisé comme élément comparatif dès lors que cette parcelle bénéficiait d’un accès préalable et d’une possibilité d’aménagement d’un sous-sol et d’un garage en raison du faible dénivelé. Toutefois, cet argument ne permet pas de démontrer le caractère inopérant des comparatifs, dès lors que le prix au mètre carré de la parcelle cadastrée section AN n° 181 est le plus faible des trois termes de comparaison utilisés par le service, et que les avantages dont se prévaut le requérant en termes d’accès préalable et d’aménagement de sous-sol n’apparaissent pas avoir influencé le prix de vente. Par ailleurs, il ressort de ce qui a été exposé au point 4 du présent jugement que le prix de vente du terrain cédé à M. A…, pour un montant de 427 euros au mètre carré hors taxe, est inférieur de 44 % sans la décote pour servitude et de 30 % avec la prise en compte de la décote du bien pour servitude, par rapport au prix moyen des trois autres ventes de terrain à bâtir, vendus sur la même période au prix moyen de 761 euros le mètre carré hors taxe. La circonstance que les parcelles n’ont pas la même superficie est sans influence, dès lors que le service a déterminé un prix moyen au mètre carré. Par ailleurs, le requérant soutient à tort que le service s’est fondé sur le prix moyen au mètre carré sur quatre parcelles de terrain à bâtir sur la commune de Bandol et sur huit ventes effectuées sur deux communes limitrophes situées en bord de mer, au cours de l’année 2019, dès lors que les termes de comparaison de ces ventes n’ont été utilisés que pour confirmer la minoration constatée dans le cadre de cette transaction. Dans ces conditions, c’est à bon droit que le service a fixé la valeur de la parcelle en litige à la somme de 540 792 euros. En outre, ainsi qu’il a été dit, l’acquéreur, M. A…, était également associé et cogérant de la société ND Invest, ce qui laisse présumer l’intention conjointe du vendeur d’accorder un avantage sans contrepartie et de l’acquéreur de recevoir cet avantage consenti à titre gratuit. Par suite, le requérant n’est pas fondé à solliciter la décharge des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux auxquelles il a été assujetti au titre de la plus-value immobilière réalisée au cours de l’année 2019, pour un montant total de 70 428 euros.

Sur les intérêts de retard :

12. Aux termes de l’article 1727 du code général des impôts : « I. Toute créance de nature fiscale, dont l’établissement ou le recouvrement incombe aux administrations fiscales, qui n’a pas été acquittée dans le délai légal donne lieu au versement d’un intérêt de retard. (…) ».

13. L’intérêt de retard vise à réparer le préjudice subi par l’Etat en raison du non-respect par les contribuables de leurs obligations de déclarer et payer l’impôt aux dates légales, il ne constitue pas une sanction.

14. A supposer que M. A… conteste les intérêts de retard qui lui ont été appliqués, il ne soulève aucun moyen propre. Par suite, cette contestation doit être rejetée par voie de conséquence du rejet de ses conclusions aux fins de décharge des impositions supplémentaires.

Sur la majoration :

15. Aux termes de l’article 1729 du code général des impôts : « Les inexactitudes ou les omissions relevées dans une déclaration ou un acte comportant l’indication d’éléments à retenir pour l’assiette ou la liquidation de l’impôt ainsi que la restitution d’une créance de nature fiscale dont le versement a été indûment obtenu de l’Etat entraînent l’application d’une majoration de : / a. 40 % en cas de manquement délibéré (…) ».

16. La pénalité pour manquement délibéré a pour seul objet de sanctionner la méconnaissance par le contribuable de ses obligations déclaratives. Pour établir ce manquement délibéré, l’administration doit apporter la preuve, d’une part, de l’insuffisance, de l’inexactitude ou du caractère incomplet des déclarations et, d’autre part, de l’intention de l’intéressé d’éluder l’impôt. Pour établir le caractère intentionnel du manquement du contribuable à son obligation déclarative, l’administration doit se placer au moment de la déclaration ou de la présentation de l’acte comportant l’indication des éléments à retenir pour l’assiette ou la liquidation de l’impôt.

17. Il résulte de l’instruction, et notamment des termes de la proposition de rectification du 21 juillet 2022, que la parcelle de terrain à bâtir cadastrée section AN n° 178 a été vendue pour un prix minoré de 44 % sans la décote et de 30 % avec la décote au regard des comparables retenus, et que M. A… qui exerce, à titre professionnel, une activité de marchand de biens immobiliers et dirige plusieurs sociétés de promotion immobilière dans le secteur géographique de Bandol (83 150), ne pouvait ignorer le prix moyen des parcelles de terrain à bâtir dans cette zone géographique. Dans ces conditions, eu égard à l’importance de la minoration relevée et à la qualité de M. A…, le service doit être regardé comme apportant la preuve de l’intention délibérée du requérant d’éluder l’impôt. Par suite, le bien-fondé de l’application de la majoration de 40 % pour manquement délibéré est établi.

18. Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions aux fins de décharge, en droits et pénalités, présentées par M. A… doivent être rejetées. Par voie de conséquence, ses conclusions présentées sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative doivent également être rejetées.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de M. A… est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à M. B… A… et au directeur de la direction spécialisée de contrôle fiscal Ile-de-France.

Délibéré après l’audience du 15 décembre 2025, à laquelle siégeaient :

M^me Bernabeu, présidente,

L. Hamon, premier conseiller,

M^me Soddu, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 19 janvier 2026.

La rapporteure,

Signé

N. SODDU

La greffière,

Signé

G. BODIGER

La présidente,

Signé

M. BERNABEU

La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Par délégation de la greffière en chef,

La greffière.