Vu la procédure suivante :

Par une requête, enregistrée le 11 avril 2023, la société par actions simplifiées unipersonnelle (SASU) TRE Acquisition III, représentée par M^e Schiano Gentiletti, doit être regardée comme demandant au tribunal :

1°) de prononcer la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties et de taxe d’enlèvement des ordures ménagères auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2021 et 2022 dans les rôles de la commune de Muret (Haute-Garonne) à raison du bien situé 181 avenue Jacques Douzans sur le territoire de cette commune dont elle est propriétaire ;

2°) d’assortir lesdites réductions des intérêts moratoires ;

3°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— le local-type ME n° 10 du procès-verbal d’évaluation de la commune de Muret ne peut plus servir de terme de comparaison, dès lors qu’il est lui-même comparé au local-type n° 17 du procès-verbal C de la commune de Toulouse qui a été démoli ;

— elle est dès lors fondée à proposer, comme terme de comparaison pour déterminer la valeur locative au 1er janvier 1970 retenue pour le calcul des mesures de neutralisation, le local-type C n° 39 du procès-verbal d’évaluation de la commune de Saint-Lys.

Par un mémoire en défense, enregistré le 16 novembre 2023, le directeur régional des finances publiques d’Occitanie et du département de la Haute-Garonne conclut au rejet de la requête.

Il soutient que :

— si le local-type ME n° 10 du procès-verbal d’évaluation de la commune de Muret n’est en effet plus approprié pour servir de terme de comparaison, le local-type proposé par la société requérante ne présente pas des caractéristiques similaires à celles de l’établissement en cause ;

— il est proposé en conséquence de retenir comme terme de comparaison le local-type n° 29 du procès-verbal de la commune de Toulouse ; il n’est pas proposé d’appliquer d’ajustement, les différences dans les éléments existant entre les deux locaux étant plutôt favorables au local de la requérante (surface pondérée supérieure, parking, locaux de production) ; compte tenu de l’augmentation de la valeur locative qui en résulterait, la société requérante ne saurait prétendre à un dégrèvement et l’administration serait en droit d’établir une imposition complémentaire ;

— dans l’hypothèse où le tribunal ne retiendrait pas le local-type n° 29 du procès-verbal de la commune de Toulouse comme terme de comparaison, il y a lieu de procéder à l’évaluation de l’établissement en cause par la voie de l’appréciation directe ; compte tenu de l’augmentation de la valeur locative qui en résulterait, la société requérante ne saurait prétendre à un dégrèvement et l’administration serait en droit d’établir une imposition complémentaire.

Par un courrier du 10 juin 2025, les parties ont été informées, en application de l’article R. 611-7 du code de justice administrative, de ce que le tribunal était susceptible de relever d’office l’irrecevabilité des conclusions tendant au versement d’intérêts moratoires sur le fondement de l’article L. 208 du livre des procédures fiscales, en l’absence de litige né et actuel avec le comptable public.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code général des impôts ;

— le livre des procédures fiscales ;

— le code de justice administrative.

En application de l’article R. 222-13 du code de justice administrative, la présidente du tribunal a désigné M^me Sarraute, première conseillère, pour statuer sur les litiges visés audit article.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Sarraute,

— et les conclusions de M. Luc, rapporteur public.

Considérant ce qui suit :

1. Par voie de rôles mis en recouvrement les 31 août 2021 et 2022, la société par actions simplifiées unipersonnelle (SASU) TRE Acquisition III a été assujettie à des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties dans les rôles de la commune de Muret, à raison du bien immobilier situé 181 avenue Jacques Douzans sur le territoire de cette commune, dont elle est propriétaire, pour les montants respectifs de 30 213 euros et 30 747 euros. Par une réclamation préalable du 14 novembre 2022, elle a demandé à que soit retenu comme local-type de comparaison le local-type C n° 39 du procès-verbal d’évaluation de la commune de Saint-Lys et que soient prononcées les réductions de taxes foncières sur les propriétés bâties et de taxes d’enlèvement des ordures ménagères en découlant. Par une décision du 20 février 2023, l’administration fiscale a rejeté sa réclamation. Par sa requête, la SASU TRE Acquisition III demande la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties et de taxes d’enlèvement des ordures ménagères mises à sa charge au titre des années 2021 et 2022.

Sur les conclusions à fin de réduction :

2. Aux termes de l’article 1415 du code général des impôts : « La taxe foncière sur les propriétés bâties, la taxe foncière sur les propriétés non bâties et la taxe d’habitation sont établies pour l’année entière d’après les faits existants au 1er janvier de l’année d’imposition. » Aux termes de l’article 1498 du code général des impôts, dans sa rédaction applicable au présent litige : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l’article 1496 et que les établissements industriels visés à l’article 1499 est déterminée au moyen de l’une des méthodes indiquées ci-après : / 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l’évaluation des immeubles d’un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée :/Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l’immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l’objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d’appréciation directe () ".

3. Aux termes de l’article 1518 A quinquies du même code, dans sa rédaction applicable à l’année d’imposition en litige : " I. – 1. En vue de l’établissement de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de la cotisation foncière des entreprises, de la taxe d’habitation et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la valeur locative des propriétés bâties mentionnées au I de l’article 1498 est corrigée par un coefficient de neutralisation./Ce coefficient est égal, pour chaque taxe et chaque collectivité territoriale, au rapport entre, d’une part, la somme des valeurs locatives non révisées au 1er janvier 2017 des propriétés bâties mentionnées au même I de l’article 1498 imposables au titre de cette année dans son ressort territorial, à l’exception de celles mentionnées au 2 du présent I, et, d’autre part, la somme des valeurs locatives révisées de ces mêmes propriétés à la date de référence du 1er janvier 2013. / Le coefficient de neutralisation déterminé pour chacune de ces taxes s’applique également pour l’établissement de leurs taxes annexes./ Les coefficients déterminés pour une commune s’appliquent aux bases imposées au profit des établissements publics de coopération intercommunale dont elle est membre. () II. – Le I du présent article cesse de s’appliquer l’année de la prise en compte, pour l’établissement des bases, de la révision des valeurs locatives des locaux d’habitation et des locaux servant à l’exercice d’une activité salariée à domicile prévue au B du II de l’article 74 de la loi n° 2013-1279 du 29 décembre 2013 de finances rectificative pour 2013. / III. -Pour les impositions dues au titre des années 2017 à 2025 : /1° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du I est positive, celle-ci est majorée d’un montant égal à la moitié de cette différence ; /2° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du même I est négative, celle-ci est minorée d’un montant égal à la moitié de cette différence. /Le présent III n’est applicable ni aux locaux mentionnés au 2 du I du présent article, ni aux locaux concernés par l’application du I de l’article 1406 après le 1er janvier 2017, sauf si le changement de consistance concerne moins de 10 % de la surface de ces locaux. / IV. – Pour la détermination des valeurs locatives non révisées au 1er janvier 2017 mentionnées aux I et III, il est fait application des dispositions prévues par le présent code, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016. "

4. Aux termes de l’article 324 Z de l’annexe II au code général des impôts : « Pour l’application du C du II de l’article 1498 du code général des impôts, la surface pondérée d’un local est la somme, le cas échéant arrondie au mètre carré inférieur, des superficies de ses différentes parties, affectées, le cas échéant, du coefficient mentionné au troisième alinéa. / La superficie des différentes parties d’un local, y compris celle des dégagements et sanitaires, est la superficie réelle, mesurée au sol, entre murs ou séparations et arrondie au mètre carré inférieur. / Lorsque l’une de ces parties a une valeur d’utilisation réduite par rapport à l’affectation principale du local, la superficie de cette partie est réduite par application d’un coefficient fixé à 0,5 lorsque cette partie est couverte et à 0,2 dans le cas contraire. »

5. Pour déterminer, par voie de comparaison, la valeur locative d’un immeuble à usage commercial, l’administration peut, sans méconnaître l’article 324 Z de l’annexe III du code général des impôts, retenir comme local de référence un immeuble qui, au regard de son affectation, de sa situation, de son importance, de son état d’entretien et de son aménagement, présente des caractéristiques similaires à celles du bien évalué. Lorsque l’administration procède à une évaluation par comparaison, il appartient au contribuable, s’il s’y croit fondé, de contester devant le juge de l’impôt la pertinence du local-type retenu pour le calcul de la valeur locative.

6. Lorsque l’administration fiscale, pour évaluer la valeur locative d’un local commercial passible de la taxe foncière sur les propriétés bâties, constate que, pour l’application de la méthode comparative du 2° de l’article 1498 du code général des impôts, il n’existe pas de terme de comparaison pertinent dans la commune où se situe le bien, elle est tenue de rechercher s’il existe en dehors de cette commune un local-type pertinent et, à défaut, de recourir à la méthode de l’appréciation directe prévue au 3° du même article.

7. Il résulte de l’instruction que l’administration fiscale renonce au local-type n° 10 du procès-verbal d’évaluation ME de la commune de Muret initialement choisi pour évaluer la valeur locative du bien appartenant à la société requérante.

8. Si la société requérante propose la substitution du local-type n° 39 du procès-verbal d’évaluation de la commune de Saint-Lys (Haute-Garonne), il résulte de l’instruction que cet établissement, d’une superficie réelle totale de 400 m² pour une surface pondérée de 331 m², ne présente pas, quand bien même s’agit-il d’un immeuble à usage de bureaux situé dans une commune appartenant à la même communauté de communes que Muret et à supposer même que les communes de Saint-Lys et Muret présenteraient, eu égard à leur tissu économique et à la taille de leur population, une situation analogue d’un point de vue économique, des caractéristiques similaires à celles du bien à évaluer, d’une superficie réelle totale de 2 048 m² pour une surface pondérée de 1 505 m². Dès lors, il ne peut être retenu comme terme de comparaison.

9. Il résulte de l’instruction que le local-type n° 29 du procès-verbal d’évaluation ME de la commune de Toulouse que l’administration propose de substituer au local-type n° 10 du procès-verbal d’évaluation ME de la commune de Muret, certes d’une superficie réelle de 1 142 m² pour une surface pondérée de 913 m², mais correspondant à un immeuble de bureaux, pour lequel il n’est pas proposé d’ajustement compte tenu de ces différences qui sont en faveur de la société requérante, et dont la régularité et la pertinence ne sont pas contestées par la société requérante, présente des caractéristiques similaires à celles du bien à évaluer et peut dès lors être retenu comme terme de comparaison.

10. Toutefois, dès lors qu’il résulte de l’instruction qu’il en résulterait une augmentation de la valeur locative au 1er janvier 1970 du bien en cause, les conclusions tendant à la réduction des impositions en litige doivent être rejetées, sans qu’il soit besoin d’examiner la fin de non-recevoir opposée en défense.

Sur les intérêts moratoires :

11. Les conclusions tendant à ce que les sommes dont elle demande la réduction soit assorties des intérêts moratoires, en application des dispositions de l’article L. 208 du livre des procédures fiscales, doivent par voie de conséquence et en tout état de cause être rejetées, sans qu’il soit besoin d’examiner leur recevabilité.

Sur les frais liés au litige :

12. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de l’Etat, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme demandée par la société requérante au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la SASU TRE Acquisition III est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la SASU TRE Acquisition III et au directeur régional des finances publiques d’Occitanie et du département de la Haute-Garonne.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 15 juillet 2025.

La magistrate désignée,

N. SARRAUTELa greffière,

F. LE GUIELLAN La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme :

La greffière en chef,