Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés le 2 avril 2024, le 8 avril 2025 et le 8 décembre 2025, M. T… G…, M^me M… U…, M. N… I…, M. F… D…, M^me B… H…, M. E… J…, M^me R… O…, M^me L… K… et M. P… C…, représentés par M^e Verdier-Villet, doivent être regardés comme demandant au tribunal, dans le dernier état de leurs écritures :

1°) d’annuler l’arrêté du 9 février 2024 par lequel le maire de la commune de Saint-Alban a délivré à la société par actions simplifiée (SAS) Altis Immo un permis de construire vingt-huit logements collectifs sur un terrain situé rue des Peupliers, ensemble le permis de construire modificatif accordé tacitement le 14 juillet 2025 par le maire de la commune de Saint-Alban ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Saint-Alban une somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- le dossier de permis de construire est incomplet et inexact dès lors qu’il ne comporte aucun plan de division, qu’il ne présente pas le projet à l’aune de l’ensemble des parcelles concernées, ce qui a faussé l’appréciation de l’administration et que le devenir de la maison existante n’est pas suffisamment précisé ;

- le projet méconnaît l’article L. 113-2 du code de l’urbanisme ;

- il méconnaît l’article UC7 du plan local d’urbanisme (PLU) ; le permis de construire modificatif n’a pas régularisé ce vice ;

- il méconnaît l’article UC11 du PLU ; le permis modificatif n’a pas davantage régularisé ce vice ;

- il méconnaît l’article UC12 du PLU ;

- il méconnaît l’article UC13 du PLU ;

- il méconnaît le plan de prévention des risques naturels inondations de l’Hers Mort Aval ;

- il méconnaît l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme ;

- il méconnaît l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme.

Par un mémoire en défense, enregistré le 9 novembre 2024, la commune de Saint-Alban, représentée par M^e Barthet, conclut au rejet de la requête.

Elle fait valoir qu’aucun des moyens soulevés n’est fondé.

Par un mémoire en défense, enregistré le 6 octobre 2025, la SAS Altis Immo, représentée par M^e Magrini, conclut au rejet de la requête et à ce qu’il soit mis à la charge des requérants une somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir qu’aucun des moyens soulevés n’est fondé.

Par un mémoire, enregistré le 8 décembre 2025, M. D… et M^me H… déclarent se désister de l’instance.

Par un mémoire en intervention, enregistré le 24 décembre 2025 et qui n’a pas été communiqué, M. A… S…, représenté par M^e Tran, demande au tribunal de rejeter la requête et de mettre à la charge solidaire des requérants une somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Par ordonnance du 9 décembre 2025, la clôture de l’instruction a été fixée au 24 décembre suivant.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Camorali ;

- les conclusions de M. Leymarie, rapporteur public ;

- et les observations de M^e Vimini, substituant M^e Verdier-Villet, avocat de M. G… et autres, de M^e Barthet, avocat de la commune de Saint-Alban, de M^e Verdejo, substituant M^e Magrini, avocat de la société Altis Immo et de M^e Tran, avocate de M. A… S….

Considérant ce qui suit :

Le 27 novembre 2023, la société Altis Immo a déposé une demande de permis de construire vingt-huit logements collectifs sur un terrain situé rue des Peupliers à Saint-Alban (Haute-Garonne). Par un arrêté du 9 février 2024, le maire de cette commune a délivré le permis sollicité. Le 14 juillet 2025, la société Altis Immo a obtenu un permis de construire modificatif tacite. Par leur requête, M. G… et autres demandent l’annulation de ces permis.

Sur le désistement partiel :

Par un mémoire, enregistré le 8 décembre 2025, M. D… et M^me H… déclarent se désister de la présente instance. Ce désistement étant pur et simple, rien ne fait obstacle à ce qu’il en soit donné acte.

Sur l’intervention de M. A… S… :

M. A… S…, qui est propriétaire des parcelles d’assiette du projet contesté, pour lesquelles la société Altis Immo bénéficie d’une promesse de vente, justifie, à ce titre, d’un intérêt au maintien de l’arrêté en litige. Par suite, son intervention en défense doit être admise.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En ce qui concerne les moyens tirés de l’incomplétude du dossier de demande de permis de construire :

D’une part, aux termes de l’article R. 431-24 du code de l’urbanisme : « Lorsque les travaux projetés portent sur la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette comprenant une ou plusieurs unités foncières contiguës, doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance avant l’achèvement de l’ensemble du projet, le dossier présenté à l’appui de la demande est complété par un plan de division et, lorsque des voies ou espaces communs sont prévus, le projet de constitution d’une association syndicale des acquéreurs à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l’entretien de ces voies et espaces communs à moins que l’ensemble soit soumis au statut de la copropriété ou que le demandeur justifie de la conclusion avec la commune ou l’établissement public de coopération intercommunale compétent d’une convention prévoyant le transfert dans leur domaine de la totalité des voies et espaces communs une fois les travaux achevés. ».

Il ressort des pièces du dossier que, par arrêté du 20 septembre 2023, le maire de la commune de Saint-Alban ne s’est pas opposé à la déclaration préalable déposée par la société Altis Immo en vue de la division foncière de la parcelle cadastrée AT n° 342. Dans ces conditions, alors que la division réalisée est antérieure au projet en litige et qu’il ne ressort pas des pièces du dossier que ledit projet emporterait une autre division parcellaire, le dossier de permis de demande de construire n’avait pas à comporter de plan de division. Pour les mêmes motifs, il ne saurait être fait grief à ce dossier de ne pas avoir présenté le projet à l’aune de l’ensemble des parcelles concernées.

D’autre part, aux termes de l’article R. 431-7 du code de l’urbanisme : « Sont joints à la demande de permis de construire : (…) / b) Le projet architectural défini par l’article L.431-2 et comprenant les pièces mentionnées aux articles R. 431-8 à R. 431-12. ». Aux termes de l’article R. 431-8 du même code : « Le projet architectural comprend une notice précisant : / 1° L’état initial du terrain et de ses abords indiquant, s’il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; / 2° Les partis retenus pour assurer l’insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : / a) L’aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ; (…) ».

Alors qu’il résulte de ce qui précède que le projet ne comporte aucune division supplémentaire de la parcelle en cause, il ressort des pièces du dossier, plus particulièrement de la notice architecturale, que la maison individuelle existante, présente au nord des bâtiments projetés, sera maintenue et ne sera pas modifiée par le projet. Par suite, le moyen tiré de ce que le devenir de la maison existante serait insuffisamment précisé doit être écarté.

Il résulte de tout ce qui précède que le moyen tiré de l’insuffisance du dossier de permis de construire doit, dans toutes ses branches, être écarté.

En ce qui concerne les moyens tirés de la méconnaissance du plan local d’urbanisme de la commune de Saint-Alban :

En premier lieu, aux termes de l’article UC7 du plan local d’urbanisme (PLU) de la commune de Saint-Alban : « Toute construction nouvelle devra être implantée à une distance des limites séparatives de l’unité foncière au moins égale à la moitié de sa hauteur et jamais intérieure à 3 mètres (…) ». Aux termes de l’article UC10 du même PLU : « La hauteur des constructions se mesure en tout point à partir du terrain naturel, avant travaux, au pied des constructions et jusqu’au niveau supérieur de la panne sablière ou de l’acrotère. (…) ».

D’une part, la maison individuelle existante n’étant pas modifiée par le projet, les requérants ne sauraient utilement soutenir que son implantation par rapport aux limites séparatives méconnaît les dispositions citées au point précédent. D’autre part, dès lors que l’aire de présentation des ordures ménagères ne se situe pas en limite séparative mais longe la voie publique, ils ne sauraient davantage soutenir utilement que cette aire méconnaît ces mêmes dispositions. Enfin, s’agissant du bâtiment C, si les balcons projetés sont situés à 3,08 mètres de la limite séparative alors que ce bâtiment présente une hauteur de 6,79 mètres, il ressort des pièces du dossier que le permis de construire modificatif a régularisé cette implantation, les balcons de ce bâtiment étant, dorénavant, situés à 4,73 mètres de cette limite. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UC7 du PLU doit, dans toutes ses branches, être écarté.

En deuxième lieu, aux termes de l’article UC11 du PLU de la commune de Saint-Alban : « (…) 3. Clôtures : / Les clôtures doivent être conformes aux prescriptions édictées par le Plan de Prévention des Risques inondation de l’Hers annexé au présent PLU. / 3.1. Les clôtures sur voies publiques peuvent être constituées : / – d’un mur bahut d’une hauteur maximale de 1 mètre surmonté de grille, grillage, lisses de bois qui pourront être doublés d’une haie vive d’arbustes en mélange. / – en bordure de voies départementales ou nationales, les murs pleins d’une hauteur maximale de 2 mètres sont autorisés. / D’autres caractéristiques pourront être imposées pour des raisons de sécurité aux intersections, avec une hauteur maximale de clôtures 1,20 mètres. / 3.2. Les clôtures en limite séparative peuvent être constituées : / – soit par un mur plein d’une hauteur maximale de 2 mètres, / – soit par un mur bahut d’une hauteur maximale de 1 mètre surmonté de grille, grillage, lisses de bois qui pourront être doublés d’une haie vive d’arbustes en mélange, / – soit par un grillage de teinte sombre sur poteaux de même teinte doublée d’une haie vive d’arbustes en mélange. (…) ».

Il ressort des pièces du dossier que le permis de construire en cause projette d’implanter de nouvelles clôtures à l’ouest de l’accès à la parcelle ainsi que le long des limites est et sud de la parcelle objet du projet. Contrairement à ce que font valoir les requérants, ces clôtures, composées d’un muret de quarante centimètres de haut surplombé d’un grillage mesurant 1,10 mètres, pour une hauteur totale de 1,50 mètres, sont conformes aux prescriptions des dispositions précitées de l’article UC11 du PLU. Ce moyen doit, par suite, être écarté.

En troisième lieu, aux termes de l’article UC12 du PLU de la commune de Saint-Alban : « (…) Il est exigé une place de stationnement par tranche de 70 m² de surface de plancher de construction avec au minimum 3 places pour 2 logements (…) ». Aux termes de l’article L. 151-35 du code de l’urbanisme, dans sa version applicable au litige : « Il ne peut, nonobstant toute disposition du plan local d’urbanisme, être exigé pour les constructions destinées à l’habitation mentionnées aux 1° à 3° de l’article L. 151-34 la réalisation de plus d’une aire de stationnement par logement. (…) ». En outre, le 1° de l’article L. 151-34 du code de l’urbanisme a trait aux logements locatifs financés avec un prêt aidé par l’Etat.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier que, si le permis de construire initial projetait de créer quarante places de stationnement pour vingt-huit logements, dont dix logements sociaux, le permis de construire modificatif prévoit désormais trente places de stationnement pour vingt-six logements sociaux, lesquels seront financés par un prêt aidé. Dans ces conditions, nonobstant les règles fixées par les dispositions précitées de l’article UC 12 PLU, le projet, qui pouvait légalement, en vertu des dispositions de l’article L. 151-35 du code de l’urbanisme, se limiter à prévoir une place de stationnement par logement, va même au-delà des exigences légales. En outre, les requérants ne peuvent utilement se prévaloir de la charte de l’urbanisme adoptée par la commune de Saint-Alban, non annexée au PLU, qui n’y renvoie pas, et qui est dépourvue de valeur normative. Dans ces conditions le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UC12 du PLU doit être écarté.

En quatrième et dernier lieu, aux termes de l’article UC13 du PLU de la commune de Saint-Alban : « (…) Sur chaque unité foncière, 30% au moins de la surface totale de l’unité foncière doivent être traités en jardin planté et gazonné. (…) ».

Il ressort des pièces du dossier que si le projet initial prévoyait de conserver 1 102 m² de jardins plantés, le projet modifié porte cette surface à 1 153 m². Eu égard à la surface totale de l’unité foncière, laquelle, ainsi qu’il a été dit précédemment n’a pas vocation à faire l’objet d’une division future, et qui est de 3 646 m², le projet litigieux, tel qu’autorisé tant par le permis initial que par le permis modificatif, prévoit que plus de 30% de cette surface seront traités en jardin planté et gazonné. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UC13 du PLU doit être écarté.

En ce qui concerne les moyens tirés de la méconnaissance du plan de prévention des risques naturels « inondation » :

En premier lieu, les dispositions du règlement du plan de prévention des risques naturels prévisibles concernant le risque inondation (PPRI) Hers-mort aval adopté en juin 2007, applicables à la zone bleue, au sein de laquelle se situe le terrain d’assiette du projet, imposent aux nouvelles constructions de situer le premier plancher au-dessus des plus hautes eaux connues (PHEC).

D’une part, il résulte de ce qui précède que le projet en litige ne modifiant pas la maison individuelle existante, les prescriptions rappelées au point précédent ne sauraient, à cet égard, être utilement invoquées. D’autre part, il ressort des pièces du dossier que, alors que pour la parcelle objet du projet, le niveau PHEC est situé à 127,60 mètres NGF, le permis attaqué prévoit de situer le premier plancher à 127,61 mètres NGF. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des prescriptions rappelées au point précédent doit, dans toutes ses branches, être écarté.

En second lieu, les dispositions du règlement du PPRI Hers-mort aval adopté en juin 2007, applicables à la zone bleue, imposent, concernant l’aménagement des places de stationnement collectif, de garder les surfaces perméables.

En l’espèce, si le permis de construire initial prévoit que les trois places de stationnement accessibles aux personnes à mobilité réduite seront réalisées en enrobé, lequel n’est pas perméable, il ressort toutefois des pièces du dossier que le permis de construire modifié prévoit désormais que l’ensemble des places de stationnement sera réalisé au moyen de « dalles gazon », garantissant ainsi leur perméabilité. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des prescriptions rappelées au point précédent doit être écarté.

En ce qui concerne les moyens tirés de la méconnaissance du code de l’urbanisme :

En premier lieu, aux termes de l’article L. 113-2 du code de l’urbanisme : « Le classement interdit tout changement d’affectation ou tout mode d’occupation du sol de nature à compromettre la conservation, la protection ou la création des boisements. (…) ».

S’il ressort des pièces du dossier que la parcelle est longée, au droit de la rue des Peupliers, par un espace boisé classé constitué d’une bande d’herbe, il ne ressort toutefois pas des pièces du dossier que le projet attaqué, qui n’a, en tout état de cause, pas pour objet de modifier les limites de la parcelle en litige, empièterait sur cet espace. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article L. 113-2 du code de l’urbanisme doit être écarté.

En deuxième lieu, aux termes de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations. ».

D’une part, il ressort du permis de construire tel que modifié que le projet en cause comporte un accès direct à la voie publique et que la voie interne au projet mesure cinq mètres de large. Quand bien même les deux aires, prévues au niveau du second portail du projet et en fond de parcelles ne permettraient pas aux camions de pompiers de manœuvrer, il ressort toutefois des pièces du dossier que les bâtiments projetés, desservis par la voie interne au projet, seront aisément accessibles pour les secours et qu’en outre, une borne à incendie existe à moins de 200 mètres du projet. D’autre part, alors que la rue des Peupliers offre une bonne visibilité et est à double sens, les requérants ne démontrent pas que le projet entraînerait un risque pour la sécurité des usagers de cette voie. Dans ces conditions, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme doit être écarté.

En troisième et dernier lieu, aux termes de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales. ».

Il ressort des pièces du dossier que le projet en litige se situe dans un secteur résidentiel composé de maisons de plain-pied ou en R+1, principalement de couleurs claires, de forme et de volumes hétérogènes. Ainsi, le secteur dans lequel se situe le projet ne présente pas d’intérêt particulier. En outre, si le projet en litige comporte trois bâtiments collectifs alors que les parcelles voisines comportent seulement des maisons individuelles, les bâtiments projetés, au demeurant peu visibles depuis la voie publique pour être situés en second rideau, seront, à l’instar de certaines constructions avoisinantes, en R+1. Dans ces conditions, et alors que, ainsi qu’il a été précisé au point 14, les requérants ne sauraient utilement se prévaloir de la charte de l’urbanisme de la commune de Saint-Alban, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme doit être écarté.

Il résulte de tout ce qui précède que M. G… et autres ne sont fondés à demander l’annulation ni de l’arrêté du 9 février 2024 par lequel le maire de la commune Saint-Alban a délivré à la société Altis Immo un permis de construire ni du permis de construire modificatif obtenu tacitement le 14 juillet 2025.

Sur les frais de l’instance :

Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que la commune de Saint-Alban, qui n’est pas la partie perdante, verse aux requérants la somme qu’ils réclament au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens. Ces mêmes dispositions font également obstacle à ce que soit mise à la charge des requérants la somme demandée à ce titre par M. A… S…, ce dernier n’ayant pas la qualité de partie à l’instance. En revanche, il y a lieu de mettre à la charge des requérants une somme de 1 500 euros à verser à la société Altis Immo au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : Il est donné acte du désistement d’instance de M. D… et de M^me H….

Article 2 : L’intervention de M. A… S… est admise.

Article 3 : La requête de M. G… et autres est rejetée.

Article 4 : M. G… et autres verseront, en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative, une somme de 1 500 euros (mille cinq cents euros) à la société Altis Immo.

Article 5 : Les conclusions présentées par M. S… sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 6 : Le présent jugement sera notifié à M. T… G…, représentant unique des requérants en application de l’article R. 751-3 du code de justice administrative, à la commune de Saint-Alban, à la société par actions simplifiée Altis Immo et à M. A… S….

Délibéré après l’audience du 27 février 2026, à laquelle siégeaient :

M^me Meunier-Garner, présidente,

M^me Michel, première conseillère,

M^me Camorali, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 11 mars 2026.

La rapporteure,

J. CAMORALI

La présidente,

M.-O. MEUNIER-GARNER

La greffière,

M. Q…

La République mande et ordonne au préfet de la Haute-Garonne, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme :

La greffière en chef,