Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 20 décembre 2021, la SCCV Maisons-Laffitte Général de Gaulle, représentée par M^e Chambord, demande au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 16 juillet 2021 par lequel le maire de Maisons-Laffitte a refusé de lui accorder un permis de construire pour la construction de trois immeubles neufs entre l’avenue du Général de Gaulle et la rue Maréchal Foch, comportant 90 logements dont 36 logements sociaux, des locaux commerciaux et 99 places de stationnement, ensemble la décision de rejet de son recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Maisons-Laffitte la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

La société soutient que :

— le premier motif de refus est entaché d’erreur d’appréciation, les éléments contenus dans les documents du plan local d’urbanisme (PLU), énonçant de manière générale les justifications d’une zone, n’étant pas opposables, et le permis ne pouvant être légalement refusé au motif de sa contradiction avec la vocation de la zone UAc et les objectifs de l’orientation d’aménagement et de programmation (OAP) n°1 ;

— le deuxième motif est entaché d’erreur de droit, le maire ne pouvant exiger de la société qu’elle justifie avoir élaboré son dossier de demande en concertation avec la communauté d’agglomération ;

— le troisième motif s’appuie sur une lecture erronée du dossier de demande, dès lors qu’il ressort du document PC4 qu’aucune baie de pièce principale ne sera créée au sein du bâtiment A en direction de la parcelle cadastrée section AL 491 ;

— le quatrième motif s’appuie sur une interprétation erronée de l’article 5.1 du règlement applicable à la zone UA ;

— le cinquième motif manque en fait, la composition volumétrique respectant l’article 4.3.3 du règlement ;

— s’agissant des incohérences du dossier, les éléments relevés ne pouvaient justifier un refus de délivrance du permis de construire, le service instructeur était à même, au regard de l’ensemble des pièces, de pallier ces erreurs et insuffisances.

Par un mémoire en défense enregistré le 17 février 2023, la commune de Maisons-Laffitte, agissant par son maire en exercice, représentée par M^e Peynet, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de la société requérante la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que les moyens invoqués par la société requérante ne sont pas fondés ;

Par une ordonnance du 7 septembre 2023, la clôture d’instruction a été fixée au 28 septembre 2023.

Par un courrier du 23 novembre 2023, les parties ont été informées, en application de l’article R. 611-7 du code de justice administrative, que le tribunal était susceptible de soulever d’office le fait qu’en se fondant sur le caractère incomplet de la demande de la société, sans avoir au préalable invité cette dernière à la compléter, comme le prévoient les dispositions des articles R. 423-38 et R. 423-39 du code de l’urbanisme, le maire avait méconnu le champ d’application de la loi.

La commune de Maisons-Laffitte a présenté, le 27 novembre 2023, des observations en réponse à ce courrier.

La SCCV Maisons-Laffitte Général de Gaulle a présenté, le 28 novembre 2023, des observations en réponse à ce courrier.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Mathou,

— les conclusions de M^me Benoit, rapporteure publique,

— et les observations de M^e Gélinier, représentant la SCCV Maisons-Laffite.

Considérant ce qui suit :

1. La SCCV Maisons-Laffitte Général de Gaulle a déposé, le 29 avril 2021, une demande de permis de construire portant sur la démolition totale de l’existant et la construction de trois immeubles neufs entre l’avenue du Général de Gaulle et la rue Maréchal Foch, comportant 90 logements dont 36 logements sociaux, des locaux commerciaux livrés bruts et 99 places de stationnement sur deux niveaux de sous-sol, sur un terrain situé 39-49 avenue du Général de Gaulle, cadastré AL n°97, 98, 99, 102, 104, 618, 638, 639. Par un arrêté du 16 juillet 2021, le maire de Maisons-Laffitte a refusé d’accorder le permis de construire sollicité. La société pétitionnaire a présenté un recours gracieux, le 9 septembre 2021, qui a été rejeté par courrier du 29 octobre 2021. Par la requête visée ci-dessus, la SCCV Maisons-Laffitte Général de Gaulle demande au tribunal d’annuler l’arrêté attaqué ainsi que la décision rejetant son recours gracieux.

Sur les conclusions en annulation :

En ce qui concerne le motif du non-respect de la vocation de la zone UAc et de l’incompatibilité avec l’orientation d’aménagement et de programmation (OAP) n°1 :

2. En premier lieu, aux termes de l’article L. 152-1 du code de l’urbanisme : « L’exécution par toute personne publique ou privée de tous travaux, constructions, aménagements, () sont conformes au règlement et à ses documents graphiques. / Ces travaux ou opérations sont, en outre, compatibles, lorsqu’elles existent, avec les orientations d’aménagement et de programmation. »

3. D’une part, le rapport de présentation définit la zone UA comme comprenant « l’ensemble des caractéristiques urbaines constitutives d’un centre-ville animé. Elle a pour vocation d’accueillir toutes les activités de commerce, de bureaux, d’activités artisanales et de services, en compatibilité avec l’habitat ». Le secteur UAc, dans lequel se situe le terrain du projet litigieux, est présenté comme un secteur devant permettre de « favoriser l’implantation des activités économiques tout particulièrement avenue du Général de Gaulle () Par ailleurs, la création de logements sociaux est également encouragée. » Cette définition est reprise et précisée dans le règlement du plan local d’urbanisme (PLU), qui détaille ensuite, aux articles UA 1 et UA 2, les types de constructions autorisées sur la zone. Aux termes de l’article UA 1, les constructions destinées aux commerces et activités de service sont autorisées, « à condition qu’elles soient compatibles avec le voisinage tant du point de vue des nuisances que de l’intégration dans l’environnement ». Aux termes de l’article UA 2, « En application de l’article L. 151-15 du code de l’urbanisme, et sous réserve de sa faisabilité économique, tout projet de construction de plus de 12 logements ou de plus de 800 m2 de surface de plancher, devra comporter au moins 40% de logements locatifs sociaux. () »

4. D’autre part, les parcelles objet de la demande de permis de construire font partie de l’OAP n°1 « Secteurs de mutation », dont l’un des enjeux est de « permettre le développement d’un programme mixte alliant activité et logement dans le secteur de l’avenue du Général de Gaulle ». Selon le rapport de présentation, le secteur de l’OAP n°1 présente des opportunités foncières importantes et fait l’objet « d’une convention d’actions foncières signée entre la ville et l’établissement public foncier d’Ile-de-France. » Les grands enjeux, sur ce secteur, sont d’optimiser le potentiel foncier, d’affirmer une « mixité fonctionnelle (habitat, activité, équipement) », de permettre la construction de logements diversifiés intégrant une offre de logement social, de faciliter l’accès à la gare en modes doux depuis ces sites. Il est ensuite indiqué que « les secteurs identifiés le long de l’avenue du Général de Gaulle et de l’avenue Saint-Germain, axes principaux de la commune, feront l’objet d’un aménagement mixte, connecté au centre-ville et bien intégré au tissu pavillonnaire environnant. / L’OAP permet de répondre à de nombreux enjeux : / permettre le développement d’un programme mixte alliant activité et logement dans le secteur de l’avenue du Général de Gaulle. () / Assurer un traitement architectural et paysager qui soit respectueux du caractère pavillonnaire. »

5. Il ressort des pièces du dossier que la commune, si elle n’a pas entendu se fonder sur le rapport de présentation pour prendre sa décision, a estimé que le projet ne permettait de répondre ni aux objectifs de l’OAP ni à la destination économique de la zone UAc telle qu’éclairée par le rapport de présentation. Il ressort des pièces du dossier que le projet litigieux respecte en tout point les dispositions précitées du règlement de la zone UAc, dispositions qu’il applique notamment en prévoyant 40% de logements locatifs sociaux. Par ailleurs, si la commune soutient que le projet n’est pas compatible avec l’OAP n°1, dès lors que la part consacrée aux commerces est minime, de l’ordre de 12%, cette OAP est peu précise et ne fixe pas d’objectif chiffré. Par suite, la commune ne pouvait, sans commettre d’erreur d’appréciation, retenir ce premier motif de refus fondé sur le fait que le projet ne permettrait de répondre ni aux objectifs de l’OAP n°1 ni à la destination économique du secteur UAc.

En ce qui concerne le motif tenant à la compétence économique détenue par la communauté d’agglomération Saint-Germain-Boucles-de-Seine (CASGBS) :

6. Pour refuser le projet litigieux, la commune a également estimé, qu’il n’avait pas été élaboré en concertation avec la CASGBS, qui détient la compétence économique et qui avait été saisie, en particulier, sur le devenir de ce secteur, par courrier de la ville daté du 15 janvier 2020. Une telle formalité n’étant pas prescrite par le code de l’urbanisme, alors que seules les règles d’urbanisme peuvent être opposées à une demande de permis de construire, ce motif de refus est entaché d’erreur de droit.

En ce qui concerne le motif tiré de l’impossibilité de s’assurer du respect de l’article UA 3.4.1.2. du plan local d’urbanisme :

7. Aux termes de l’article UA 3.4.1.2 du règlement du PLU : « Dans le secteur UAc : Dans la bande de 20 m à partir de l’alignement : / – sur les terrains dont la longueur de la façade sur rue est inférieure à 10 m, les constructions doivent être implantées d’une limite séparative à l’autre. / – sur les terrains dont la longueur de la façade sur rue est supérieure ou égale à 10 m, cette règle ne s’applique pas. / – en cas de retrait, la distance comptée horizontalement de tout point de la construction au point le plus proche et le plus bas de la limite séparative, doit être au moins égale au tiers de la différence d’altitude entre ces deux points, sans être inférieure à 3 m ( A/3 mini 3m). Quand le mur latéral du bâtiment qui fait face à la limite séparative comporte une baie de pièce principale, la distance de celle-ci à la limite séparative doit être au moins égale à 8 m. ». Les baies principales sont par ailleurs définies par le lexique du règlement comme celles assurant « l’éclairement des pièces principales. »

8. En l’espèce, il est constant que le bâtiment A est implanté pour partie à une distance de 3,73 mètres de la parcelle limitrophe, cadastrée AL 491. Il ressort des plans, notamment du plan PC 5.3 relatif à la façade cour du bâtiment A, que la partie du bâtiment concernée est une terrasse en R+1 abritant un logement de type T4 qui est pourvu de deux baies faisant face à cette limite séparative. Si la société pétitionnaire affirme qu’aucune baie de pièce principale ne sera créée en direction de la parcelle cadastrée section AL 491, aucun élément du dossier de demande ne permet d’établir que les fenêtres en cause éclaireront des pièces secondaires, la notice architecturale étant silencieuse sur ce point. Par suite, en estimant que le dossier comportait sur ce point une imprécision faisant obstacle à la délivrance du permis et entraînant la méconnaissance des dispositions de l’article UA 3.4.1.2 précité, la commune de Maisons-Laffitte n’a pas commis d’erreur d’appréciation. En conséquence, le moyen critiquant ce motif de refus doit être écarté, sans qu’il soit besoin de faire droit à la substitution de motif sollicitée par la commune.

En ce qui concerne le motif tiré de la méconnaissance de l’article UA 5.1 du PLU relatif au traitement des espaces libres :

9. Aux termes de l’article UA 5.1 du règlement du PLU : « Les plantations existantes devront être maintenues ou remplacées par des plantations équivalentes. / Les surfaces libres de toute construction doivent être plantées. Il est imposé un arbre de haute tige par 100m² de terrain libre. () » Il est constant que les surfaces libres de toute construction prévues au projet représentent une superficie de 890 m². En l’absence de dispositions expresses en ce sens, la société pétitionnaire, qui a prévu la plantation de huit arbres sur le terrain, n’était pas tenue d’arrondir ce chiffre au nombre entier supérieur. Par suite, le motif de refus tiré de ce que l’article UA 5.1 imposait au pétitionnaire la plantation de neuf arbres ne pouvait légalement être retenu par le maire de Maisons-Laffitte.

En ce qui concerne le motif tiré de la méconnaissance de l’article UA 4.3.3 du PLU relatif à la composition volumétrique des constructions nouvelles :

10. Les dispositions de l’article UA 4.3.3 du règlement du PLU prévoient que la composition volumétrique des constructions futures s’étage en trois parties : « - un soubassement servant d’assise au volume, pouvant se développer dans la hauteur du rez-de-chaussée, ou dans la hauteur de la devanture commerciale, ou simplement dans la hauteur d’un stylobate. / – un corps de façade, partie centrale de la composition. Etant d’abord un ouvrage de maçonnerie, il doit donner le rythme des percements et affirme plutôt des verticales où les pleins sont plus importants que les vides. Les percements doivent toujours être verticaux. Les façades traitées comme des ossatures vitrées sont interdites. Sont également interdits les balcons totalement en saillie et les volets repliables en tableau. / – un couronnement venant achever de façon marquée le bâtiment sur sa partie supérieure, qui créera une silhouette en relation avec le paysage urbain () ». Aux termes de l’article UA 4.3.1 du règlement, « Chaque construction nouvelle doit, par son volume mis en œuvre, participer au maintien des rythmes et de la silhouette urbaine générale dans lequel il se situe. » Le lexique définit la notion de balcon comme une plate-forme accessible située à un niveau de plancher au-dessus du niveau du sol, formant une saillie en surplomb de celui-ci, délimité par une balustrade ou un garde-corps et permettant à une personne de se tenir debout à l’extérieur du bâtiment. La notion de saillie est quant à elle définie comme un élément débordant par rapport à un autre, et celle de stylobate comme un soubassement continu.

11. Si les façades sur rue des bâtiments A et B, donnant sur l’avenue du Général de Gaulle et sur la rue du Maréchal Foch, sont organisées en trois parties selon les dispositions précitées, il n’en va pas de même des façades sur cour des bâtiments A, B et C, qui sont pour la plupart dénuées de soubassement apparent, alors que les dispositions précitées doivent être lues, en l’absence de précision sur ce point, comme s’appliquant à toutes les façades. En revanche, les balcons, au demeurant peu profonds, ne sauraient être regardés comme totalement en saillie au sens des dispositions précitées. Eu égard à la méconnaissance de la règle sur les soubassements, c’est à bon droit que la commune de Maisons-Laffitte a estimé que le projet en litige méconnaissait les dispositions de l’article UA 4.3.3 relatives à la composition volumétrique des constructions nouvelles.

En ce qui concerne le motif tiré des incohérences et insuffisances du dossier de demande de permis de construire :

S’agissant des pièces qualifiées de manquantes ou insuffisantes :

12. Aux termes de l’article R. 423-19 du code de l’urbanisme : « Le délai d’instruction court à compter de la réception en mairie d’un dossier complet ». L’article R. 423-22 du même code prévoit que : « () le dossier est réputé complet si l’autorité compétente n’a pas, dans le délai d’un mois à compter du dépôt du dossier en mairie, notifié au demandeur ou au déclarant la liste des pièces manquantes dans les conditions prévues par les articles R. 423-38 et R. 423-41 ». L’article R. 423-23 du même code fixe à trois mois le délai d’instruction de droit commun pour les demandes de permis de construire. L’article R. 423-38 de ce code dispose que : " Lorsque le dossier ne comprend pas les pièces exigées en application du [livre IV de la partie réglementaire du code relatif au régime applicable aux constructions, aménagements et démolitions], l’autorité compétente, dans le délai d’un mois à compter de la réception ou du dépôt du dossier à la mairie, adresse au demandeur ou à l’auteur de la déclaration une lettre recommandée avec demande d’avis de réception, indiquant, de façon exhaustive, les pièces manquantes « . Aux termes de l’article R. 423-39 du même code : » L’envoi prévu à l’article R. 423-38 précise : / a) Que les pièces manquantes doivent être adressées à la mairie dans le délai de trois mois à compter de sa réception ; / b) Qu’à défaut de production de l’ensemble des pièces manquantes dans ce délai, la demande fera l’objet d’une décision tacite de rejet en cas de demande de permis ou d’une décision tacite d’opposition en cas de déclaration ; / c) Que le délai d’instruction commencera à courir à compter de la réception des pièces manquantes par la mairie « . Aux termes de l’article R. 423-41 de ce même code : » Une demande de production de pièce manquante notifiée après la fin du délai d’un mois prévu à l’article R*423-38 ou ne portant pas sur l’une des pièces énumérées par le présent code n’a pas pour effet de modifier les délais d’instruction définis aux articles R*423-23 à R*423-37-1 et notifiés dans les conditions prévues par les articles R*423-42 à R*423-49 « . Aux termes de l’article R. 431-4 du même code : » La demande de permis de construire comprend : / a) Les informations mentionnées aux articles R. 431-5 à R. 431-12 () / Pour l’application des articles R. 423-19 à R. 423-22, le dossier est réputé complet lorsqu’il comprend les informations mentionnées au a et au b ci-dessus. Aucune autre information ou pièce ne peut être exigée par l’autorité compétente. "

13. D’une part, en vertu des dispositions précitées des articles R. 423-38 et R. 423-39 du code de l’urbanisme, il incombe à l’autorité compétente pour statuer sur une demande de permis de construire, si elle estime que le dossier est incomplet, de solliciter la production de l’ensemble des pièces et informations manquantes, dans le délai d’un mois suivant la réception ou le dépôt du dossier en mairie. Par suite, elle ne peut pas légalement rejeter une demande de permis de construire au motif que le dossier était incomplet, lorsque cette formalité n’a pas été accomplie. Dans ce cas, le dossier est réputé complet en vertu des dispositions de l’article R. 423-22 du même code, ce qui déclenche le délai d’instruction.

14. D’autre part l’article R. 431-8 du code de l’urbanisme impose, au titre de la composition du dossier, la rédaction d’une notice précisant notamment : « Le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain » et « L’organisation et l’aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement ». L’article R. 431-10 du code de l’urbanisme impose la production d’un document graphique « permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain. ».

15. Il ne ressort pas des pièces du dossier que la commune de Maisons-Laffitte aurait adressé à la société requérante une demande de pièce complémentaire. Dès lors, le dossier était réputé complet à l’issue d’un délai d’un mois suivant l’enregistrement de la demande de permis. Par suite, la commune ne pouvait légalement opposer au pétitionnaire l’incomplétude en ce qui concerne le traitement des clôtures d’une part, et le traitement de l’accès à l’aire de stationnement, notamment les dimensions et l’aspect de la porte de garage, étant précisé qu’il résulte des termes mêmes des dispositions précitées de l’article R. 431-4 du code de l’urbanisme qu’une information manquante constitue une pièce manquante pour l’application des disposition des articles R. 423-19 à R. 423-22 du même code.

S’agissant des incohérences :

16. En premier lieu, la circonstance que la société pétitionnaire a rempli, à tort, le tableau des surfaces de la rubrique 5.5 de la page 5 au lieu de la rubrique 5.6, n’était pas de nature à justifier un refus de permis de construire, la commune ayant été à même d’identifier et de corriger cette erreur.

17. En deuxième lieu, si la superficie des locaux vélos indiquée dans la notice architecturale, soit 144 m² de locaux vélos, est inférieure de 1 m² à la superficie visible sur les plans de niveaux inférieurs, cette différence, minime, n’a pu fausser l’appréciation des services instructeurs. Il en va de même de la circonstance que le calcul de la superficie minimale a été réalisé sur la base de 32 logements allant jusqu’à 2 pièces principales, au lieu de 38, dès lors qu’en tout état de cause, la surface prévue au projet est suffisante pour respecter les règles du PLU applicables, ce que la commune ne conteste pas.

18. En troisième lieu, l’écart entre la superficie d’espaces verts annoncée dans la notice, soit 838 m², et celle indiquée sur le plan de masse, soit 840 m², n’est pas significatif et ne pouvait justifier, à lui seul, un refus de permis de construire.

19. En quatrième lieu, et de la même manière, la circonstance que la notice prévoit l’abattage de deux arbres existants, alors que le plan de masse permettait de visualiser trois arbres existants ayant vocation à être supprimés, ne pouvait avoir d’incidence sur la décision du maire, dès lors que les services instructeurs étaient à même de corriger cette erreur de plume. Il en va de même de la circonstance que l’échelle de 1/250ème indiquée sur l’ensemble des plans de façade serait erronée puisqu’il s’agirait en réalité du 1/200ème, dès lors que la commune ne tire de cette critique aucune conclusion quant au respect des règles de hauteur et de prospect applicables.

20. En cinquième lieu, si les plans du dossier de demande font apparaître, en rouge, des limites de terrain qui n’épousent qu’imparfaitement les limites des parcelles, ce défaut de conception des plans n’était pas de nature à fausser l’appréciation des services instructeurs sur le projet, les distances par rapport aux limites séparatives étant précisées.

21. Il résulte de tout ce qui précède, et notamment des points 7 à 10 ci-dessus du présent jugement, que le maire de Maisons-Laffitte ne pouvait légalement prendre en compte que les seuls motifs tirés de de la méconnaissance des articles UA 3.4.1.2 et 4.3.3 du PLU, les autres motifs retenus n’étant pas au nombre de ceux pouvant légalement justifier la décision. Toutefois, compte tenu de la possibilité d’assortir la délivrance du permis de construire de prescriptions visant à assurer le respect des obligations en matière de distances et de composition volumétrique de la construction, il ne résulte pas de l’instruction que, s’il n’avait retenu que ces deux motifs, le maire aurait pris la même décision.

Sur les conclusions tendant à l’application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative :

22. Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de la commune de Maisons-Laffitte une somme de 1 800 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. En revanche, ces dispositions font obstacle à ce que la SCCV Maisons-Laffitte Général de Gaulle, qui n’est pas la partie perdante, soit condamnée à verser à la commune de Maisons-Laffitte la somme qu’elle réclame à ce titre.

D E C I D E :

Article 1er : L’arrêté du maire de Maisons-Laffitte du 16 juillet 2021 est annulé.

Article 2 : La commune de Maisons-Laffitte versera à la SCCV Maisons-Laffitte Général de Gaulle une somme de 1 800 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Les conclusions présentées au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative par la commune de Maisons-Laffitte sont rejetées.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à la SCCV Maisons-Laffitte Général de Gaulle et à la commune de Maisons-Laffitte.

Délibéré après l’audience du 1er décembre 2023, à laquelle siégeaient :

— M^me Grand d’Esnon, présidente,

— M^me Mathou, première conseillère,

— M^me Milon, première conseillère,

Rendu public par mise à disposition au greffe le 15 décembre 2023.

La rapporteure,

signé

C. Mathou

La présidente,

signé

J. Grand d’EsnonLa greffière,

signé

K. Dupré

La République mande et ordonne au préfet des Yvelines en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées de pourvoir à l’exécution du présent jugement.