Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 6 novembre 2023, la société civile immobilière (SCI) Castel, représentée par M^e Orbillot (SELARL MBA & Associés), demande au tribunal :

1°) la décharge des cotisations supplémentaires d’impôt sur les sociétés et de contribution annuelle sur les revenus locatifs auxquelles elle a été assujettie au titre de son exercice clos en 2017, ainsi des intérêts de retard correspondant ;

2°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la procédure d’imposition est entachée d’irrégularité ; préalablement à l’avis d’examen de comptabilité qui lui a été envoyé le 8 octobre 2020, le service avait en réalité déjà commencé ses opération de vérification la concernant dans le cadre de l’examen de la situation fiscale personnelle de son gérant ; la vérificatrice avait dès février 2020 puis par courriel du 4 septembre 2020 sollicité des documents comptables afférents à la situation de la SCI Castel ; le fait de procéder de manière occulte à la vérification de sa comptabilité dans le cadre d’une autre procédure avant de lui adresser un avis d’examen de comptabilité l’a privée d’une garantie ;

- l’administration s’est fondée pour estimer la valeur de son bien immobilier sur des comparables devant être pondérés ; le comparable du 49 rue Borghèse n’est pas pertinent car situé dans une voie privée ; les deux autres comparables utilisés disposent de jardins de taille importante et sont situées en bout de parcelle, ce qui n’est pas le cas de son bien ; leur valeur aurait donc dû être diminuée de 20 à 30%.

Par un mémoire en défense, enregistré le 6 mai 2024, l’administrateur général chargé de la direction spécialisée de contrôle fiscal Ile de France conclut au rejet de la requête.

Il fait valoir que les moyens de la requête ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M. Lutz, premier conseiller,

- et les conclusions de M. Le Vaillant, rapporteur public.

Considérant ce qui suit :

1. La société civile immobilière (SCI) Castel, initialement soumise à l’impôt sur les sociétés, a décidé, en raison de la cessation de son activité commerciale, d’opter pour le régime des sociétés de personnes à compter du 1er décembre 2019. Elle a fait l’objet d’un examen de comptabilité portant sur son dernier exercice clos le 31 décembre 2019, à la suite duquel le service a, notamment, remis en cause la valorisation de l’unique bien qu’elle détenait et l’a assujettie à des cotisations supplémentaires d’impôt sur les sociétés et de contribution sur la valeur locative au titre de cet exercice. Après avoir vainement réclamé, la SCI Castel demande, par sa requête, la décharge de cette imposition.

Sur la régularité de la procédure d’imposition :

2. Aux termes de l’article L. 47 du livre des procédures fiscales : « Un examen contradictoire de la situation fiscale personnelle d’une personne physique au regard de l’impôt sur le revenu, une vérification de comptabilité ou un examen de comptabilité ne peut être engagé sans que le contribuable en ait été informé par l’envoi ou la remise d’un avis de vérification ou par l’envoi d’un avis d’examen de comptabilité. / Cet avis doit préciser les années soumises à vérification et mentionner expressément, sous peine de nullité de la procédure, que le contribuable a la faculté de se faire assister par un conseil de son choix. » L’administration procède à l’examen de comptabilité d’une société lorsqu’en vue d’assurer l’établissement d’impôts ou de taxes totalement ou partiellement éludés par l’intéressée, elle contrôle la sincérité des déclarations fiscales souscrites par cette société en les comparant avec les écritures comptables ou les pièces justificatives dont elle prend alors connaissance et dont le cas échéant elle peut remettre en cause l’exactitude. L’exercice régulier du droit d’examen de comptabilité suppose le respect des garanties légales prévues en faveur du contribuable vérifié, au nombre desquelles figure notamment l’envoi ou la remise de l’avis de vérification auquel se réfère l’article L. 47 précité du même livre.

3. Il résulte de l’instruction que, au cours de l’examen de la situation fiscale personnelle de M. A…, gérant et associé de la SCI Castel, qui s’est déroulé préalablement à l’envoi le 8 octobre 2020 d’un avis d’examen de comptabilité à cette société, la vérificatrice en charge de ce contrôle a demandé des précisions sur les revenus que M. A… a tirés de cette société civile immobilière, ainsi que sur l’évaluation du patrimoine de celle-ci. Il résulte également d’un courriel du 4 septembre 2020 que la vérificatrice a, dans ce cadre, consulté les déclarations fiscales déposées par la SCI. Toutefois, le simple fait de consulter les déclarations fiscales déposées par un contribuable, de recueillir des informations auprès d’un tiers, ou de se faire remettre spontanément par le gérant d’une société des informations relatives à celle-ci ne constitue pas le début d’un examen de comptabilité. Il ne résulte pas en outre de l’instruction que le service aurait, préalablement à la réception par la SCI de l’avis d’examen de comptabilité, procédé à la consultation de ses écritures comptables, qui ne lui avaient pas été remises, ni de ses pièces justificatives. Dans ces conditions, il n’est pas établi que le service ait commencé un examen de comptabilité de la SCI Castel au cours du contrôle fiscal de son gérant. Le moyen tiré du vice de procédure consistant en l’absence d’envoi d’un avis préalable à l’examen de comptabilité doit par suite être écarté.

Sur le bien-fondé des impositions en litige :

4. Aux termes du 2 de l’article 221 du code général des impôts : « 2 En cas de dissolution, de transformation entraînant la création d’une personne morale nouvelle, d’apport en société, de fusion, de transfert du siège ou d’un établissement dans un Etat étranger autre qu’un Etat membre de l’Union européenne ou qu’un Etat partie à l’accord sur l’Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention d’assistance mutuelle en matière de recouvrement ayant une portée similaire à celle prévue par la directive 2010/24/UE du Conseil du 16 mars 2010 concernant l’assistance mutuelle en matière de recouvrement des créances relatives aux taxes, impôts, droits et autres mesures, l’impôt sur les sociétés est établi dans les conditions prévues aux 1 et 3 de l’article 201.(…) ». Aux termes de son article 201 : « 1. Dans le cas de cession ou de cessation, en totalité ou en partie, d’une entreprise industrielle, commerciale, artisanale, minière ou agricole, l’impôt sur le revenu dû en raison des bénéfices réalisés dans cette entreprise ou exploitation et qui n’ont pas encore été imposés est immédiatement établi, y compris, dans le cas d’une exploitation agricole dont le résultat est soumis à l’article 64 bis, en raison des bénéfices qui proviennent de créances acquises et non encore recouvrées. (…) ».

5. En raison de sa transformation en société de personnes, les plus-values latentes de la SCI Castel existantes au 31 novembre 2019 ont été immédiatement taxées à l’impôt sur les sociétés, conformément aux dispositions citées au point précédent. La société a, dans ce cadre, valorisé son unique propriété immobilière à une somme de 3 400 000 euros, estimation remise en cause par le service qui a estimé, sur la base d’une comparaison avec trois autres cessions de biens immobiliers, sa valeur vénale à 4 111 257,78 euros. Pour constituer son panel de comparables, le service a retenu des biens distants de moins de 500 mètres de la propriété de la SCI Castel, possédant au moins 4 niveaux et a exclu les biens situés dans des voies privées ou de standing manifestement différents.

6. Le litige ayant été soumis à l’avis de la commission des impôts directs et de taxe sur le chiffre d’affaires, l’administration supporte, en vertu de l’article L. 192 du livre des procédures fiscales, la charge de la preuve du bien-fondé des rectifications en litige.

7. La SCI Castel ne conteste pas le caractère erroné de son estimation initiale, mais critique les trois transactions choisies par le service à titre de comparables, estimant que, au contraire de son bien, les biens correspondant à ces transactions sont soit situés dans une voie privée, soit disposent d’un vaste jardin, ce qui est de nature à majorer leur prix. Toutefois, s’agissant du bien situé rue Pauline Borghèse, s’il est exact qu’il longe une voie privée, il résulte des photographies produites que son entrée principale est située dans cette rue, ouverte à la circulation du public. S’agissant des deux autres bien retenus, s’il est exact qu’ils disposent d’un jardin, seul celui situé rue Edouard Nortier est effectivement situé hors de vue des passants. En tout état de cause, les ventes de ces trois biens font ressortir des prix au mètre carré très proches, situés entre 14 161 euros et 14 500 euros, et très éloignés des estimations initiales de la SCI Castel de 10 000 euros par mètre carré, que ces biens soient dotés d’un jardin ou non, soient adjacents à une allée privée ou non, ou soient visibles depuis l’espace public ou non. Par ailleurs, si la présence d’un jardin est de nature à constituer un élément de valorisation, il résulte de la proposition de rectification et des études fournies par le service que le bien de la SCI Castel est le seul à être doté d’un ascenseur, ce qui constitue également un atout. À cet égard, si la SCI Castel fait valoir que la présence de cet équipement génère des coûts d’entretien importants, elle ne fournit aucune précision chiffrée l’établissant, et il en va au demeurant de même de la présence d’un jardin. Dans ces conditions, et alors que la société requérante ne fait état d’aucune autre transaction comparable alternative à celles retenues par le service, celui-ci a suffisamment établi la valeur du bien de la SCI Castel. Par suite, le moyen tiré de l’exagération de l’évaluation de la plus-value latente de la société doit être écarté.

7. Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions à fin de décharge présentées par la SCI Castel doivent être rejetées.

Sur les frais liés au litige :

8. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de l’Etat, qui n’est pas, dans la présente instance, la partie perdante, la somme que la SCI Castel demande au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la SCI Castel est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société civile immobilière Castel et à l’administrateur général chargé de la direction spécialisée de contrôle fiscal Ile de France.

Délibéré après l’audience du 18 décembre 2025, à laquelle siégeaient :

M. Mauny, président,

M^me Benoit, première conseillère,

M. Lutz, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 15 janvier 2026.

Le président,

Signé

O. Mauny

Le rapporteur,

Signé

F. Lutz

La greffière,

Signé

C. Benoit-Lamaitrie

La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.