TRIBUNAL DE COMMERCE D’AUCH

« Au nom du peuple français »

JUGEMENT EN PREMIER RESSORT CONTRADICTOIRE DU 20/06/2025

Numéro de rôle : 2024 001144

Composition du tribunal :

François THIBERT, président, Stéphane RISS, juge, Jean-Luc VAPPEREAU, juge,

lors des débats et du délibéré, assistés de Damien CAILLARD, greffier présent lors des débats et du prononcé.

Partie demanderesse :

Mr [P] [W], [M], [L] [Adresse 1]

Représentée par [Y] [T] [X] [C]

Partie défenderesse :

[Localité 1] IMMOBILIER (SASU) [Adresse 2]

Représentée par BRUNEAU Laurent

Débats à l’audience du 25/04/2025, à l’issue desquels les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé à l’audience du 20/06/2025 par mise à disposition au greffe.

LES FAITS

Monsieur [W] [P], exerce à titre libéral l’activité de négociateur immobilier, et est immatriculé à ce titre au registre des agent commerciaux de Tarbes sous le n° 330.528.696. Il avait conclu, avec une SARL ARROS IMMOBILIER, un contrat d’agent commercial hors statut en date du 18 juin 2010 pour une durée initiale de trois années entières et consécutives. Régulièrement assuré pour cette activité, Monsieur [W] [P] a ensuite bénéficié de tacites reconductions du contrat précité.

L’exécution de ce contrat n’a posé aucune difficulté particulière pendant près de treize années, étant précisé que l’agence de [Localité 1] a été entretemps reprise, fin 2021, par un nouveau gérant en la personne de Monsieur [B] [I]. Celui-ci a constitué une société [Localité 1] IMMOBILIER, inscrite au registre du commerce et des sociétés d’Auch sous le n° 908.228.596, et ayant succédé à la SARL ARROS IMMOBILIER dont la clientèle a été intégralement reprise, les contrats et mandats précédents ayant été poursuivis par la nouvelle entité.

C’est donc tout naturellement que la collaboration déjà initiée avec Monsieur [W] [P] sous l’empire de la société précédente, s’est poursuivie sans aucun changement.

Toutefois, les relations entre les parties ont malheureusement pris une tournure contentieuse à la fin de l’année 2023. Ainsi, selon courrier recommandé daté du 15 octobre 2023, et expédié le 16, Monsieur [B] [I], en sa qualité de gérant de la société [Localité 1] IMMOBILIER, a notifié à Monsieur [W] [P] la résiliation unilatérale du contrat d’agent commercial. Au soutien de cette décision, il faisait valoir différents griefs, qui sont tous énergiquement contestés par le requérant, sous les intitulés suivants : « Absence de suivi dossier », « Défaut de validation agence en cas de négociation pour vente », « Non-respect des consignes agence », « Absence de prise de mandat ». In fine de ce courrier, il était indiqué : « Aussi pour l’ensemble de ces motifs graves et malgré les mises en garde réitérées dont vous n’avez pas tenu compte, vous quitterez [Localité 1] IMMOBILIER sans indemnité et sans délai à la réception de ce courrier en recommandé avec AR. Enfin, je vous rappelle qu’au titre du droit commun de la clause de non-concurrence au regard de votre emploi de négociateur immobilier chez [Localité 1] IMMOBILIER, vous vous interdisez toute activité dans la prospection et la transaction immobilière sur le département 32 pendant 2 ans, sous peine de poursuites de la part de [Localité 1] IMMOBILIER ».

Surpris de ces accusations, Monsieur [W] [P] entend dans le cadre de la présente instance faire valoir ses droits, et demander réparation du préjudice subi à l’occasion de cette rupture qu’il juge à la fois humiliante et injustifiée.

Dans ces conditions, il sollicite l’octroi de dommages et intérêts venant réparer la rupture de cette relation commerciale.

Le juge du fond a tous pouvoirs pour fixer le montant de l’indemnité, étant précisé qu’il est d’usage de l’évaluer à deux ans de commissions brutes.

LA PROCÉDURE

Par acte de commissaire de justice du 14 mars 2024, Monsieur [W] [P] a fait assigner la SASU [Localité 1] IMMOBILIER devant le tribunal de commerce d’Auch, pour, vu les articles 1103, 1231-1 du code civil, 134-12 et suivants du code de commerce, vu la jurisprudence citée :

* Voir juger que la rupture du contrat d’agent commercial est intervenue aux torts exclusifs du mandant, la SASU [Localité 1] IMMOBILIER, faute pour cette dernière de justifier de l’existence d’une faute grave de l’agent commercial;

* En conséquence,

* S’entendre condamner la SASU [Localité 1] IMMOBILIER au paiement de la somme de 114.294 € à titre de dommages et intérêts, avec application des intérêts au taux légal à compter de la date de signification de l’assignation ;

* S’entendre condamner la SASU [Localité 1] IMMOBILIER au paiement de la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

LES DEMANDES

Dans ses conclusions, Monsieur [W] [P] demande au tribunal, vu les articles 1103, 1231-1 du code civil, 134-12 et suivants du code de commerce, vu la jurisprudence citée, de :

* Juger que la rupture du contrat d’agent commercial est intervenue aux torts exclusifs du mandant, la SASU [Localité 1] IMMOBILIER, faute pour cette dernière de justifier de l’existence d’une faute grave de l’agent commercial ;

* En conséquence,

* Condamner la SASU [Localité 1] IMMOBILIER au paiement de la somme de 114.294 € à titre de dommages et intérêts, avec application des intérêts au taux légal à compter de la date de signification de l’assignation ;

* Condamner encore la SASU [Localité 1] IMMOBILIER au paiement de la somme de 7.750 € en règlement des factures n° 2022/09, 2023/09 et 2024/01, avec application des intérêts au taux légal à compter de la date de signification de la décision à intervenir ;

* Juger nulle et de nul effet la clause de non-concurrence revendiquée par la SASU [Localité 1] IMMOBILIER, en ce qu’elle n’est pas limitée dans l’espace dans les conditions requises par la loi et la jurisprudence ;

* Condamner la SASU [Localité 1] IMMOBILIER au paiement de la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses conclusions, la SASU [Localité 1] IMMOBILIER demande au tribunal, de :

* Juger que la rupture du mandat pour faute grave est justifiée ;

* Débouter Monsieur [W] [P] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

* À titre reconventionnel, condamner Monsieur [W] [P] à payer à la SASU [Localité 1] IMMOBILIER une somme de 20.000 € à raison de la violation de sa clause de non-concurrence;

* Le cas échéant, prononcer la compensation entre les créances réciproques des parties ;

* Condamner Monsieur [W] [P] au paiement d’une somme de 3.600 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

* À titre infiniment subsidiaire, s’il était fait droit en tout ou partie aux demandes de Monsieur [W] [P], écarter l’exécution provisoire en considération des conséquences manifestement excessives que celle-ci emporterait pour la SASU [Localité 1] IMMOBILIER.

LA MOTIVATION

1. Sur la motivation de la rupture de contrat

Monsieur [W] [P] demande au tribunal de juger l’existence de fautes graves pouvant justifier la rupture unilatérale du contrat par la SASU [Localité 1] IMMOBILIER.

Le contrat d’agent, seul document fixant les règles de fonctionnement du partenariat établi entre les parties, stipule que l’agent jouit de la grande indépendance dans l’organisation de son activité. Il stipule également que le mandataire reçoit mandat pour représenter le mandant, prospecter, négocier ou s’entremettre pour le compte de celui-ci.

La SASU [Localité 1] IMMOBILIER fait valoir que Monsieur [W] [P] aurait commis des manquements graves dans l’exercice de sa mission d’agent commercial en invoquant, outre le contrat cité, des notes de service émises par l’agence à destination de ses agents.

L’analyse des pièces fournies par les parties et du déroulement des faits montre que si Monsieur [W] [P] a effectivement pris certaines libertés par rapport au contrat qui le liait à l’agence depuis plus de dix ans, les reproches qui lui sont faits dans le courrier de résiliation du contrat du 15 octobre 2023 ne sont pas établis de manière claire et précise, sont disproportionnés et ne constituent en rien des fautes graves, fautes graves qui auraient, si elles avaient été constatées antérieurement, fait l’objet de rappels à l’ordre formels.

La situation de conflit entre les parties semble plutôt résider dans les difficultés économiques qu’a rencontrées l’agence dans les mois précédents, attestées par les comptes-rendus de réunion et notes de service émises à leur suite, notes de service qui, ne s’adressant pas à des collaborateurs salariés du mandant mais à des mandataires indépendants, ne peuvent être considérées comme établissant des relations contractuelles entre eux ; cette situation a nécessairement entraîné des tensions dans les relations, qui ont trouvé leur paroxysme lors d’une réunion houleuse le 12 octobre 2023.

Dès lors, les reproches adressés à Monsieur [W] [P] dès le 15 octobre doivent être analysés à la lumière de ce conflit :

* Concernant les griefs « absence de suivi de dossier » et « défaut de validation agence en cas de négociation pour vente », le tribunal mettra ces écarts sur le compte des libertés prises par Monsieur [W] [P] sur la base de son expérience et de son ancienneté dans l’exercice de sa mission pour le compte de l’agence, mais ne retiendra pas la qualification de fautes graves ;

* Concernant le grief de non-respect des consignes agence, les éléments fournis sur le dossier « [O] » montrent que Monsieur [W] [P] a accepté téléphoniquement une réduction de ses honoraires dans le but de faire remonter l’offre des acquéreurs potentiels ; toutefois, cette offre étant inférieure au prix plancher fixé par l’agence en concertation avec le juge des tutelles représentant le vendeur, c’est Monsieur [I], gérant de l’agence, qui a lui-même informé les acquéreurs potentiels que leur offre était refusée. Monsieur [W] [P] ne peut donc pas être mis en cause sur ce dossier.

* Concernant le grief d’absence de prise de mandat, il ne saurait être reproché à l’agent commercial qui, outre qu’il dépend bien évidemment de la situation du marché de l’immobilier (particulièrement atone à cette époque de l’automne 2023), ne peut se voir imposer des exigences de volume, même au titre de sa qualité « d’élu » sur le territoire concerné relevée par Monsieur [I].

Le tribunal juge donc qu’en l’espèce, il n’y a pas de fautes graves à reprocher à Monsieur [W] [P], qui auraient justifié la résiliation de son contrat d’agent, résiliation intervenue dès lors disproportionnée et injustifiée, aux torts exclusifs du mandant.

2. Sur la demande d’indemnité

Monsieur [W] [P] demande au tribunal de condamner la SASU [Localité 1] IMMOBILIER au paiement d’une indemnité de 114.294 € à titre de dommages et intérêts.

Conformément aux articles L.134-12 et L.134-13 du code de commerce qui constituent des dispositions impératives, l’indemnité est due de fait, et

ce malgré l’inscription dans le contrat d’agent commercial qui lie les parties de la clause 7 de non-indemnisation du mandataire en cas de rupture du contrat, clause qui sera réputée non-écrite.

Conformément à l’usage, l’indemnité est calculée soit sur la base des deux dernières années d’exercice ou sur la moyenne des trois dernières années. La SASU [Localité 1] IMMOBILIER fait valoir que cette dernière lui est plus favorable, en ce qu’elle ramènerait l’indemnité éventuelle à 101.304 €. Toutefois, le tribunal ne disposant pas du chiffre correspondant à l’année 2020, valide l’indemnité calculée sur la base des chiffres 2021 et 2022 qui lui sont fournis, à savoir respectivement 52.084 et 62.210 € pour un total de 114.294 €.

Par conséquent, il y a lieu de condamner la SASU [Localité 1] IMMOBILIER à payer à Monsieur [W] [P] la somme de 114.294 € majorée des intérêts au taux légal à compter de la date de signification de l’assignation.

3. Sur la demande de règlement des factures 2022/09, 2023/09, 2024/01 réputées impayées

Monsieur [W] [P] ne rapportant pas la preuve détaillée du calcul des commissions ayant fait l’objet des trois factures, ni de son implication dans le déroulement et l’aboutissement éventuel des ventes concernées, il convient de le débouter de cette demande.

4. Sur la clause de non-concurrence SASU [Localité 1] IMMOBILIER émet La SASU une demande reconventionnelle de condamnation de Monsieur [W] [P] au titre de la clause 9 du contrat d’agent commercial qui la lie à Monsieur [W] [P].

Conformément à l’article L134-14 du code de commerce et à la jurisprudence, la clause de non-concurrence doit être limitée dans le temps et dans l’espace et concerner le secteur géographique confié à l’agent commercial. Dans le cas présent, s’agissant d’une agence immobilière locale, interdire au mandataire, en cas de rupture du contrat, d’exercer sa profession pendant deux ans sur un ensemble de sept départements dans lesquels la SASU [Localité 1] IMMOBILIER n’apporte pas la preuve de sa présence intégrale, est manifestement disproportionné par rapport aux intérêts économiques de la SASU [Localité 1] IMMOBILIER.

En conséquence, la clause 9 du contrat sera réputée non écrite et la SASU [Localité 1] IMMOBILIER déboutée de sa demande reconventionnelle.

5. Sur l’exécution provisoire

Il convient, eu égard aux circonstances de l’espèce, de rejeter la demande de la SASU [Localité 1] IMMOBILIER tendant à écarter l’exécution provisoire.

6. Sur les frais et les dépens

Il y a lieu de condamner la SASU [Localité 1] IMMOBILIER à verser à Monsieur [W] [P] la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de mettre les dépens à la charge de la SASU [Localité 1] IMMOBILIER.

PAR CES MOTIFS LE TRIBUNAL

Juge que la rupture du contrat d’agent commercial est intervenue aux torts exclusifs du mandant,

Condamne la SASU [Localité 1] IMMOBILIER à payer à Monsieur [W] [P] la somme de 114.294 € majorée des intérêts au taux légal à compter de la date de signification de l’assignation,

Déboute Monsieur [W] [P] de sa demande de règlement des factures 2022/09, 2023/09, 2024/01 réputées impayées

Déboute la SASU [Localité 1] IMMOBILIER de sa demande reconventionnelle de condamnation de Monsieur [W] [P] à lui verser une somme de 20.000 € à raison de la violation de sa clause de non-concurrence Déboute la SASU [Localité 1] IMMOBILIER de sa demande d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision Condamne d la SASU [Localité 1] IMMOBILIER à verser à Monsieur [W] [P] la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Met les dépens à la charge de la SASU [Localité 1] IMMOBILIER, liquidés pour le greffe à la somme de 69,59 €.

Le greffier

Le président.