TRIBUNAL DE COMMERCE DE BORDEAUX

JUGEMENT DU JEUDI 26 JUIN 2025

* 6ème Chambre -

N° RG : 2024F00420 – 2024F02171

SAS ST PATRIMOINE C/ Monsieur, [G], [E] SARL EVEO DEVELOPPEMENTS SAS MAKE INVEST

DEMANDEUR

SAS ST PATRIMOINE,, [Adresse 1]

comparaissant par Maître Emilie HIBERT, Avocat à la Cour, à la décharge de Maître Thomas FERRANT, Avocat à la Cour, membre de la SELARL CABINET FERRANT,

DEFENDEURS

* Monsieur, [G], [E],, [Adresse 2]

* SARL EVEO DEVELOPPEMENTS,, [Adresse 3]

* SAS MAKE INVEST,, [Adresse 4]

comparaissant par Maître Franck DELEAGE, Avocat au Barreau de Brive, membre de la SELARL Franck DELEAGE,, [Adresse 5]

L’affaire a été entendue en audience publique le 20 mars 2025 par :

* Philippe PASSAULT, Président de Chambre,

* Philippe ENJELVIN, Brice VANDAL, Juges

Le présent jugement a été délibéré conformément à la loi par les mêmes juges.

Et prononcé, ce jour, par sa mise à disposition au Greffe par Philippe PASSAULT, Président de Chambre,

Assisté d’Anne-Marie LACOUR-RIVIERE, Greffier assermenté,

J U G E M E N T

FAITS ET PROCEDURE

Monsieur, [G], [E] a fait l’acquisition de l’ancien cinéma de, [Localité 1] (33), le « 7 ème art » sis, [Adresse 6] en vue d’une démolition et d’un projet de construction d’une résidence de standing de 6 appartements.

Monsieur, [G], [E], gérant de la société EVEO DELOPPEMENTS SARL, s’est rapproché de Monsieur, [H], [B], dirigeant de la société MAKE IT, spécialiste de la promotion immobilière, pour porter ce projet d’un point de vue juridique, technique et commercial.

La société MAKE IT va déposer une demande de permis de construire auprès de la mairie de, [Localité 1] le 5 décembre 2018, laquelle lui délivre un permis de construire le 21 mars 2019.

La société EVEO DELOPPEMENTS SARL et la société MAKE IT ont créé le 21 février 2020, une société MAKE INVEST SAS dont l’objet est l’acquisition de tous terrains et biens immobiliers, construction, rénovation, réhabilitation, aménagement et viabilisation de tout bien immobilier ; vente de l’immeuble ou des immeubles construits et/ou rénovés à tout tiers.

La société MAKE INVEST SAS fait l’acquisition du terrain sur lequel était implanté l’ancien cinéma de, [Localité 1] et a établi une première notice descriptive du projet comprenant la démolition et la construction de la résidence, laquelle était destinée à la vente à des clients finaux dans le cadre d’une VEFA.

Le permis de construire initial a été transféré de la société MAKE IT à la société MAKE INVEST SAS par arrêté en date du 20 juillet 2020.

Monsieur, [H], [B] s’est désengagé de la société MAKE INVEST SAS et a démissionné de son mandat de directeur général le 22 juillet 2021.

En fin d’année 2021, Monsieur, [G], [E] a souhaité s’entourer d’un partenaire assurant la gestion commerciale, juridique et technique du projet. Il s’est rapproché de Messieurs, [V], [P] et, [Q], [K], [A], représentants légaux de la société ST PATRIMOINE SAS qui s’est montrée intéressée par le projet. Un pacte d’associés va être signé entre les parties le 29 novembre 2022. Il a pour objet de définir les modalités de travail commun pour le projet, son financement, le partage du bilan de la VEFA et intègre la société ST PATRIMOINE SAS au capital de la société MAKE INVEST SAS à hauteur de 49 %. La société ST PATRIMOINE SAS devient directeur général de la société MAKE INVEST SAS.

Le déroulement du projet témoigne de communications difficiles entre les parties qui, dans le cadre de la présente instance, vont s’accuser et détailler par le menu des insuffisances ou défaillances dans leurs obligations qu’ils s’imputent mutuellement à faute.

Le 17 juillet 2023, Monsieur, [G], [E], par courriel, va informer ses associés de son intention de se retirer du projet et de vendre ses parts sans plus-value.

Le 21 juillet 2023, la société ST PATRIMOINE SAS signifie à la société EVEO DELOPPEMENTS SARL qu’elle prend acte de son refus de signer la lettre d’acceptation du financement de la banque et qu’elle entend faire valoir son droit de retrait tel que prévu par le pacte d’associés et de faire procéder dans le délai de 60 jours à l’acquisition des titres par la société EVEO DELOPPEMENTS SARL.

Cette position est confirmée le 3 août 2023 par un courrier dans lequel la société ST PATRIMOINE SAS demande, en outre, le règlement de sommes dont elle s’estime créancière au titre d’honoraires de gestion, de perte de chance de réaliser une marge sur l’opération projetée et de réparation d’un préjudice moral. En réponse, la société EVEO DELOPPEMENTS SARL va transmettre un chèque de 490,00 € à la société ST PATRIMOINE SAS à titre de rachat au nominal des parts qu’elle détient dans la société MAKE INVEST SAS, montant rapidement contesté par la société ST PATRIMOINE SAS qui mettait en avant la prise en compte de la valeur du projet pour estimer la valeur des parts selon elle estimée à 50.000,00 €.

Sans réponse, la société ST PATRIMOINE SAS fait assigner en référé la société EVEO DELOPPEMENTS SARL le 1 er février 2024 devant le tribunal de commerce de Bordeaux pour la désignation d’un expert aux fins de définir la valeur des parts sociales détenues par elle.

Le 9 juillet 2024, le Président du tribunal de Commerce de Bordeaux va déclarer son incompétence et renvoyer l’affaire au fond.

Les parties vont ensuite échanger sur une cession du projet à des sociétés tierces, la société ST PATRIMOINE SAS faisant du rachat de ses « actions à un juste prix » (dixit) un préalable à cette cession. L’actionnaire majoritaire de la société MAKE INVEST SAS va convoquer une assemblée générale des associés en vue d’autoriser la cession du bien immobilier portant le projet et d’autoriser le président à signer une convention visant à obtenir le remboursement des sommes dépensées.

Après contestation de la tenue de cette assemblée pour défaut de procédure et présentation, sans succès, de points complémentaires à ajouter à l’ordre du jour relatifs à l’exercice du droit de retrait, la société ST PATRIMOINE, qui votera contre la résolution unique présentée à l’assemblée générale du 9 février 2024, va saisir, au fond, le 22 février 2024 le tribunal de commerce de Bordeaux aux fins de voir prononcer la nullité des délibérations de l’assemblée générale du 9 février 2024 et d’obtenir réparation des préjudices qu’elle estime avoir subis. L’affaire est enregistrée au greffe du présent tribunal sous le numéro RG 2024F00420.

Enfin, la société ST PATRIMOINE SAS va faire grief à la société MAKE INVEST SAS d’avoir procédé à un transfert du permis de construire au profit d’une autre société, entériné le 17 janvier 2024 par la mairie de, [Localité 1]. Ce transfert, selon la société ST PATRIMOINE SAS, aurait ouvert une opportunité juridique à une association de riverains aboutissant à une caducité du permis de construire attestée par la mairie de, [Localité 1] le 7 octobre 2024.

Le 24 septembre 2024, le tribunal de commerce de Bordeaux, statuant au fond, a débouté la société ST PATRIMOINE SAS de sa demande d’expertise et a rejeté ses demandes indemnitaires faute pour elle d’avoir attrait à la cause la société MAKE INVEST SAS.

L’assignation au fond du 22 février 2024 ayant été seulement dénoncée à la société MAKE INVEST SAS, la société ST PATRIMOINE SAS va, le 29

novembre 2024, assigner aux fins de mise en cause la société MAKE INVEST SAS devant le présent tribunal. L’affaire est enregistrée au greffe du présent tribunal sous le numéro RG 2024F02171.

C’est ainsi que les affaires viennent à l’audience.

Par conclusions développées à l’audience, la société ST PATRIMOINE SAS demande au tribunal de :

Vu les articles 1103, 1104, 1217 et 1231-5 du code civil, Vu l’article 1240 du code civil, Vu les articles L. 227-8 et L. 225-251 du code de commerce,

In limine litis,

Ordonner la jonction de l’affaire enrôlée sous le n°2024F02171 avec l’affaire principale enrôlée sous le n° 2024F00420,

Au fond,

Prononcer la nullité des délibérations de l’assemblée générale du 9 février 2024 à 9h15,

Condamner solidairement Monsieur, [G], [E] et la société EVEO DEVELOPPEMENTS à payer à la société ST PATRIMOINE la somme de 129.000,00 € au titre de l’indemnisation de ses préjudices matériels,

Condamner solidairement Monsieur, [G], [E] et la société EVEO DEVELOPPEMENTS à payer à la société ST PATRIMOINE la somme de 30.000,00 € au titre de l’indemnisation de son préjudice moral,

Condamner la société MAKE INVEST à payer à la société ST PATRIMOINE la somme de 56,00 € HT au titre des frais de montage en application du pacte d’associés du 28 novembre 2022,

Débouter Monsieur, [G], [E], la société EVEO DEVELOPPEMENTS et la société MAKE INVEST de leurs demandes fins et prétentions,

Condamner solidairement Monsieur, [G], [E] et la société EVEO DEVELOPPEMENTS à payer à la société ST PATRIMOINE la somme de 7.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

En réponse par conclusions développées à la barre, la société EVEO DEVELOPPEMENTS SARL, Monsieur, [G], [E] et la société MAKE INVEST SAS demandent au tribunal de :

Vu les articles 1231-1, 1240 et 1301 du code civil, Vu la jurisprudence, Vu les pièces versées au débat,

Débouter la société ST PATRIMOINE de l’ensemble de ses demandes.

A titre reconventionnel,

Dire et juger que la société ST PATRIMOINE a commis de multiples fautes depuis le mois de janvier 2022 dans la gestion du projet de construction porté par la société MAKE INVEST dont elle est actionnaire à 49 %,

Dire et juger que la société ST PATRIMOINE a commis un abus de minorité à l’occasion de l’assemblée du 9 février 2024 et a engagé sa responsabilité dans l’échec de la cession projetée avec la société SCCV COURT METRAGE,

Condamner la société ST PATRIMOINE à payer en conséquence les sommes suivantes :

A la société MAKE INVEST :

* 246.000,00 € au titre de son préjudice matériel,

* 30.000,00 € au titre de son préjudice moral,

* 28.000,00 € remboursement de la facture du 30 novembre 2022 n° 2022.0040,

A la société EVEO DEVELOPPEMENTS :

* 160.296,00 € au titre de son préjudice matériel,

* 30.000,00 € au titre de son préjudice moral,

* 25.000,00 € à titre de clause pénale,

A Monsieur, [G], [E] :

* 30.000,00 € au titre de son préjudice moral

Condamner la société ST PATRIMOINE à payer à la société MAKE INVEST une somme de 5.000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la société ST PATRIMOINE payer à la société EVEO DEVELOPPEMENTS une somme de 5.000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la société ST PATRIMOINE payer à Monsieur, [G], [E] une somme de 5.000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la société ST PATRIMOINE aux entiers dépens en ce compris les frais d’exécution du jugement à intervenir.

MOYEN DES PARTIES

Pour la société ST PATRIMOINE SAS

La société EVEO DELOPPEMENTS SARL n’a pas respecté ses engagements contractuels en arrêtant brutalement le projet, en refusant de signer les actes de prêt elle a commis une faute qui engage sa responsabilité.

La société EVEO DELOPPEMENTS SARL s’est rendue coupable d’un abus de majorité en cédant les actifs de la société MAKE INVEST SAS à prix coûtant et en transférant le permis de construire initial à une société tierce ouvrant des droits de recours qui ont abouti à la caducité du permis.

La société EVEO DELOPPEMENTS SARL a rompu intentionnellement l’égalité entre associés en opérant un montage juridique de cession des seuls actifs de la société MAKE INVEST SAS conforme à ses seuls intérêts

patrimoniaux et en refusant de racheter les actions de la société ST PATRIMOINE SAS dans le cadre du droit de retrait offert à cette dernière.

La délibération de l’assemblée générale du 9 février 2024 autorisant la cession des actifs de la société MAKE INVEST SAS est entachée de nullité : – Pour irrégularité de respect des statuts,

* Pour défaut de communication des projets d’acte de cession.

Les préjudices subis par la société ST PATRIMOINE SAS sont avérés et lui ouvrent droit à réparation :

* Au titre d’un préjudice matériel global de 129.000,00 € se décomposant en 73.000,00 € au titre du prix d’achat des actions non perçus et 56.000,00 € au titre des frais et honoraires de gestion due en complément des 28.000,00 € déjà versés,

* Au titre d’un préjudice moral de 30.000,00 € pour atteinte à sa réputation sur le marché de l’immobilier bordelais.

Aucune faute ne peut lui être imputée que ce soit au titre de la péremption du permis de construire, de la gestion du dossier technique et du montage des dossiers de réservation et de financement.

Les préjudices invoqués par la société MAKE INVEST SAS ne sont pas imputables à la société ST PATRIMOINE SAS.

Monsieur, [G], [E] invoque un préjudice à son encontre dont il est seul responsable.

Il en est de même pour la société EVEO DEVELOPPEMENTS SARL qui chiffre cependant des préjudices reprenant les bases de calcul de la société ST PATRIMOINE SAS.

Pour les sociétés EVEO DEVELOPPEMENTS SARL, MAKE INVEST SAS et Monsieur, [G], [E]

Le refus de Monsieur, [G], [E] de signer une offre de prêt n’engage pas sa responsabilité. L’offre de prêt transmise par la banque n’était valable que jusqu’au 10 juin 2023 et était caduque à la date de signature par la société ST PATRIMOINE SAS intervenue le 17 juillet 2023. De surcroit, ce refus de signature était justifié par :

* l’incapacité des associés de Monsieur, [G], [E] d’avoir pu réunir l’ensembles des éléments justificatifs exigés par la banque,

* la non-régularisation de marché de travaux avec l’entreprise chargée du gros œuvre,

* l’absence de communication des dossiers de pré-réservation, transmis de manière incomplète le 19 juillet 2023 pour 4 d’entre eux,

* la responsabilité de la société ST PATRIMOINE SAS dans la caducité du permis de construire.

L’abus de majorité invoqué par la société ST PATRIMOINE SAS n’est pas démontré, l’alternative de faire intervenir un nouvel acquéreur n’apparaissait pas crédible et reposait sur des informations mensongères qui n’ont pas trompé cet acquéreur potentiel, ce qui a contraint Monsieur, [G], [E]

à développer des solutions alternatives avec un groupe SIGNATURE PROMOTION dont la proposition était parfaitement connue de la société ST PATRIMOINE SAS qui la qualifiait dès janvier 2024 « d’excellente nouvelle ». Concentrée sur la valorisation de ses parts, la société ST PATRIMOINE SAS va essayer et réussir à mettre à mal l’opération de cession envisagée au bénéfice de SIGNATURE PROMOTION caractérisant ainsi un abus de minorité qui doit lui être imputé à faute et être valorisé à hauteur de 246.000,00 € de perte subie in fine par la société MAKE INVEST SAS.

S’agissant de la demande en nullité de l’assemblée générale du 9 février 2024 :

* En fait, elle est aujourd’hui sans objet : le projet de cession n’ayant pas à ce jour aboutit en raison du recours exercé contre le permis de construire initial dont la caducité a été reconnue par la mairie de, [Localité 1],

* En droit, elle n’est pas fondée, le rachat des parts sociales ne fait pas partie, aux termes des statuts de la société MAKE INVEST SAS, des points qui doivent être soumis à l’assemblée générale,

* De surcroit, les ajouts de texte proposés méconnaissaient les règles légales jurisprudentielles et statutaires sur le rachat des parts sociales.

Il n’y avait donc aucune obligation pour Monsieur, [G], [E] d’inscrire ce projet de résolution à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 9 février 2024. La nullité de cette assemblée générale ne peut donc être prononcée.

Sur la prétendue responsabilité personnelle de Monsieur, [G], [E] qui aurait eu un comportement fautif :

* en refusant d’inscrire un texte de résolutions au mépris des dispositions statutaires,

* en ne communiquant pas les éléments justificatifs du projet d’acte de cession,

* en ne procédant à aucune tentative pour respecter son engagement de mener à bien le projet immobilier,

* en n’ayant proposé aucune solution et en ayant refusé de manière brutale et irrévocable de poursuivre le projet,

l’examen des pièces et de la chronologie du dossier permettent de rejeter ces accusations.

Par contre, le comportement non professionnel et inacceptable des deux associés de la société ST PATRIMOINE SAS légitime les demandes reconventionnelles des défenderesses au titre des préjudices subis selon détail figurant dans ses demandes.

SUR CE,

Sur la demande de jonction des affaires enregistrées au greffe du tribunal sous les numéros RG 2024F0420 et 2024F02171

Le tribunal estimera que les deux affaires sont liées et que pour une bonne administration de la justice, il conviendra de les joindre et de statuer par un seul et même jugement et ordonnera la jonction de l’affaire enrôlée sous le n°2024F02171 avec l’affaire principale enrôlée sous le n°2024F00420.

Sur les demandes formées par la société ST PATRIMOINE SAS

Le tribunal dira, tout d’abord, au regard du déroulé du dossier présenté par les parties qu’il y a lieu de contextualiser celui-ci dans sa chronologie et son contenu en s’appuyant sur des éléments factuels avérés.

Le tribunal relève et retiendra donc :

* Qu’avant la signature du pacte d’associés entre les parties du 28 novembre 2022, les demandeurs apparaissent impliqués dans le projet porté par la société MAKE INVEST SAS sur des points de commercialisation du projet et des échanges avec l’architecte qui sera en charge du projet,

* Que dès le 24 novembre 2022, la société ST PATRIMOINE SAS, invoquant des difficultés de trésorerie, demande à la société MAKE INVEST SAS une avance sur ses honoraires de montage du dossier,

* Qu’il échoit, aux termes du pacte d’associés signé entre les parties, à la société ST PATRIMOINE SAS le suivi technique du projet et d’apporter des fonds au compte courant de la société MAKE INVEST SAS à hauteur de 25.343,66 €,

* Que le 10 mai 2023, la BANQUE POPULAIRE a accepté de financer le projet à hauteur de 600.000,00 € sous réserve de l’exactitude des informations communiquées et la levée de conditions préalables portant en particulier sur des points d’urbanisme (purge des recours du permis de construire), justification de niveau de commercialisation et de la déclaration d’ouverture de chantier,

* Que le 16 mai 2023, la société ST PATRIMOINE SAS interroge la société MAKE INVEST SAS « sur l’offre de la banque qui ne semble pas te convenir » et fait état d’une pré-commercialisation « qui est passée de 3 à 2 lots »,

* Que le 1 er juin 2023, la société ST PATRIMOINE informe, par courriel, Monsieur, [G], [E] que la commercialisation de 50 % des lots n’interviendrait pas avant fin septembre 2023,

* Que le 22 juin 2023, la société ST PATRIMOINE SAS fait part à l’architecte en charge du projet qui lui présentait une note d’honoraire « que nous sommes loin de l’objectif financier nous permettant de finaliser l’appel d’offre et de signer les marchés »,

* Que le 17 juillet 2023 à 16h29, la société ST PATRIMOINE SAS transmet à Monsieur, [G], [E] l’offre de prêt signée en lui demandant de la retourner signée à son tour ; ce dernier répond à 17h49 qu’il souhaite se retirer du projet,

* Qu’un courriel de la BANQUE POPULAIRE à la société ST PATRIMOINE SAS en date du 20 juillet 2023 fait état de la bonne réception « des justificatifs permettant de lever les réserves préalables à la mise en place du crédit… »

* Que les écritures des défendeurs relevant le caractère incomplet des dossiers de réservations communiqués à la date du 17 juillet 2023 ne sont que partiellement combattue par la société ST PATRIMOINE SAS qui produit une attestation notariée du 14 septembre 2023 portant sur 4 dossiers. Deux sont mentionnés comme ayant eu notification du droit de rétractation en date du 30 mars 2023 lequel n’a pas été actionné par les réservataires. Un contrat est mentionné comme ayant eu la notification du droit de rétractation le 17 juillet 2023 lequel n’a pas été actionné par le réservataire qui disposait de 10 jours calendaires, soit jusqu’au vendredi 28 juillet 2023 pour exercer ce droit. Un dossier de réservation est mentionné sans précision de notification du droit de réservation.

Ainsi à la date du 20 juillet 2023 (date de la complétude du dossier de prêt affiché par BANQUE POPULAIRE), seulement deux réservations sont finalisées à hauteur de 872.000,00 €, en deça du seuil limite de 1.300.000,00 € posé par ce même organisme financier comme une des « conditions préalables à la mise en place des concours. »

* Que l’exercice du droit de retrait est notifié par la société ST PATRIMOINE SAS à Monsieur, [G], [E] dès le 21 juillet 2023 au motif principal que le refus de signature de l’offre de prêt « bloque le projet alors même que nous avons trouvé 4 acquéreurs et l’intégralité des conditions nécessaires au démarrage de l’opération. »

* Que le rejet par le tribunal de commerce de Bordeaux de la demande de la société ST PATRIMOINE SAS de recourir à l’expertise pour l’évaluation du prix de ses parts dans la société MAKE INVEST SAS est seulement imputable à l’omission d’avoir assigné la société MAKE INVEST SAS dans cette procédure,

* Que le permis de construire délivré le 21 mars 2019 à la société MAKE INVEST SAS (initialement à la société MAKE IT) a été déclaré caduc le 7 octobre 2024 par la Mairie de, [Localité 1], faute d’avoir entrepris des travaux dans un délai de 3 ans à compter de la notification du permis.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, le litige entre les parties se focalise donc sur la valorisation des parts détenues par la société ST PATRIMOINE SAS dans la société MAKE INVEST SAS et sur les préjudices que les comportements respectifs des parties auraient entrainés pour chacune d’entre elles.

Sur les demandes formées par la société ST PATRIMOINE SAS

* De voir prononcer la nullité des délibérations de l’assemble générale de la société MAKE INVEST SAS du 9 février 2024

En vue de cette assemblée générale, la société ST PATRIMOINE SAS avait demandé le rajout d’une résolution ainsi formulée :

« La collectivité des associés, prend acte du droit de retrait exercé par la société ST PATRIMOINE en date du 21 juillet 2023.

En application du pacte d’associé, la société EVEO DEVELOPPEMENTS aurait dû procéder au rachat des parts sociales de la société ST PATRIMOINE au plus tard le 21 septembre 2023.

La collectivité des associés prend acte du fait que le société EVEO DEVELOPPEMENTS n’a pas déféré à ses obligations.

En conséquence, les associés s’accordent pour que le prix de rachat des parts sociales soit fixé par référence à leur valeur en date du 21 septembre 2023, sans qu’il ne soit tenu compte de la cession des actifs de la société MAKE INVEST. »

Cette résolution faisait écho d’une part au prix de rachat par MAKE INVEST des 49 % de parts détenues par ST PATRIMOINE au nominal refusée par ST PATRIMOINE et d’autre part à la résolution figurant à l’ordre du jour de MAKE INVEST ainsi rédigée « L’Assemblée Générale, après avoir entendu la lecture du rapport du Président, autorise le Président, avec faculté pour lui de délégation, à céder pour le compte de la Société un bien immobilier sis, [Adresse 7], appartenant à la Société, moyennant un prix global de TROIS CENT MILLE EUROS (300 000 euros) et présentant les caractéristiques suivantes : Section N° Adresse Surface BI, [Adresse 8] 04 a 92 ca

Également, l’Assemblée Générale autorise le Président, avec faculté pour lui de délégation, à signer une convention dont la finalité sera d’obtenir le remboursement des sommes dépensées par la Société à hauteur de 246 000 TTC.

A cet effet, elle confère tous pouvoirs à Monsieur, [G], [E], Président de la Société, pour signer tous actes, recevoir toutes sommes et en donner quittance, consentir toutes garanties éventuelles et généralement faire le nécessaire. »

Le tribunal rappellera qu’il est contraire aux principes de répartition légale des compétences de soumettre au vote de l’assemblée générale des questions qui ne relèvent pas de sa compétence.

L’article 23 des statuts de la société MAKE INVEST SAS ne prévoit pas que le rachat des parts sociales entre associés relève de la compétence de la collectivité des associés. La procédure relative au retrait des associés a été respectée par la société EVEO DEVELOPPEMENTS SARL, les parties divergeant sur la valeur de ces parts et la fixation du prix de ces parts ne relève pas des compétences de l’assemblée générale mais relève du pacte d’actionnaires (article 8) qui prévoit : « A défaut d’accord entre les parties sur le prix de rachat celui-ci sera déterminé par voie d’expertise dans les conditions définies à l’article 1843-4 du code civil auquel les parties décident, de manière conventionnelle qu’elles auront recours en pareille hypothèse. »

Le tribunal dira, qu’au regard de ce qui précède, la demande de voir prononcer la nullité des délibérations l’assemblée générale du 9 février 2024 ne saurait prospérer.

Les demandeurs mettent ensuite en avant la carence de la société MAKE INVEST SAS dans la communication du projet de cession afin de pouvoir se prononcer utilement sur celui-ci. Ils font valoir qu’aucun document n’a été communiqué alors que font valoir les demandeurs la promesse de vente du terrain entre la société MAKE INVEST SAS et la société SCCV COURT METRAGE est signée le 26 décembre 2023, date à laquelle la société MAKE INVEST SAS autorise le transfert du permis de construire à la SCCV COURT METRAGE, ce qui sera autorisé par la mairie de, [Localité 1] le 17 janvier 2024.

En l’état du dossier, il sera fait rappel des dispositions des statuts de la société MAKE INVEST SAS :

* article 18 : « le Président ne peut sans l’accord préalable de la collectivité des associés procéder à la vente de tout bien immobilier appartenant à la société. »

* article 29 : « toute décision des associés doit faire l’objet d’une information préalable comprenant l’ordre du jour, le texte des résolutions et tout documents et informations leur permettant de se prononcer en connaissance de cause sur la ou les résolutions soumises à leur approbation. »

Des écritures des défendeurs, il ressort qu’aucun document n’a été préalablement transmis à la société ST PATRIMOINE SAS. Les défendeurs soutiennent, qu’à la date de l’assemblée générale, ils n’étaient pas en possession du projet de l’acte notarié de cession et que le texte de la résolution soumise à l’assemblée est identique s’agissant du prix de vente et du remboursement du compte courant à celui contenu dans la promesse de vente du 26 décembre 2023 « seul document que détenait le président » (dixit les écritures des demandeurs) ».

Dans un contexte relationnel tendu (valorisation des parts), la société ST PATRIMOINE SAS est fondée à soutenir qu’en omettant de communiquer à minima le texte de la promesse unilatérale de vente, les défendeurs ont violé le droit d’information des associés qui est un des piliers de l’affectio societatis et que cette violation légitime la demande de voir prononcer la nullité des délibérations de l’assemblée générale du 9 février 2024 que le tribunal prononcera.

* De voir condamner Monsieur, [G], [E] et la société EVEO DEVELOPPEMENTS SARL à réparer les préjudices découlant de leurs fautes

Au titre des préjudices matériels :

Le tribunal dira qu’il convient donc d’analyser si fautes il y a eu des défendeurs et si celles-ci ont causé un ou des préjudices aux demandeurs.

Le pacte d’associé rappelle que « les parties s’engagent à faire leurs meilleurs efforts afin de mener à bien le projet. »

Le souhait de se retirer du projet exprimé par Monsieur, [G], [E] le 17 juillet 2023 alors que lui avait été transmis pour signature le projet de prêt de la BANQUE POPULAIRE n’exprime pas une volonté de saborder l’opération mais bien une réflexion d’un dirigeant qui, à date, s’interroge sur le déroulé de l’opération et qui constate (cf supra) que le plan de commercialisation n’est pas en ligne avec les conditions de l’offre de prêt.

L’empressement de la société ST PATRIMOINE SAS à faire jouer son droit de retrait exprimé le 21 juillet 2023 et confirmé le 3 août 2023 concrétise une volonté de la société ST PATRIMOINE SAS de mettre fin à des relations d’affaires rapidement sans chercher des voies de solutions qui auraient permis d’assurer la pérennité du dossier.

Le tribunal notera que de l’aveu même de la société ST PATRIMOINE SAS (page 3 de ses écritures ), celle-ci avait pleinement conscience dès son entrée en collaboration avec la société MAKE INVEST SAS que le permis de

construire « était périmé en date du 20 mars 2022 », cette connaissance, qui ne semble pas avoir été formellement et en temps utile, communiquée à Monsieur, [G], [E], est sans doute une des raisons poussant la société ST PATRIMOINE SAS à formaliser son intention de se désengager rapidement de la société MAKE INVEST SAS.

Le comportement de Monsieur, [G], [E] de ne pas avoir transmis les documents en sa possession sur le projet entrainera, comme vu supra, la nullité de l’assemblée générale du 9 février 2024, il ne caractérise pas une faute susceptible d’entrainer sa responsabilité.

Sur la conduite du projet, il ressort du dossier que Monsieur, [G], [E] a bien satisfait à ses engagements du pacte d’associés notamment pécuniaires (alimentation du compte courant de la société) et que ses interrogations concrétisées par l’expression de son souhait de se retirer le 17 juillet 2023, sont à mettre en perspective avec les échanges ultérieurs où Monsieur, [G], [E] apparait comme souhaitant apporter des solutions pour faire avancer le projet.

En fonction de ce qui précède, il apparait qu’aucune faute ne peut être imputée à Monsieur, [G], [E] susceptible d’ouvrir un droit à réparation spécifique à la société ST PATRIMOINE SAS.

S’agissant de l’abus de majorité imputé à faute à la société EVEO DEVELOPPEMENTS SARL, il se fonde sur la contrariété à l’intérêt social de la société MAKE INVEST SAS des décisions arrêtées par la société EVEO DEVELOPPEMENTS SAS du projet de cession et de la décision de transférer le permis de construire à la société SCCV COURT METRAGE qui aurait ouvert une voie juridique pour faire annuler le permis de construire par une association de riverains.

Il apparait que la société ST PATRIMOINE SAS a bien présenté le 19 septembre 2023 à la société MAKE INVEST SAS une offre de la société AJ PROMOTION, laquelle a manifesté un accord conditionnel et demandé, en particulier sous 11 jours, des documents dont confirmation de la validité du permis de construire. Il n’a semble-t-il pas été satisfait à ses demandes.

Le tribunal remarquera que la caducité du permis de construire prononcée par la mairie de, [Etablissement 1] est fondée sur la non-réalisation de travaux durant les 3 ans ayant suivi l’obtention du permis, et que le chemin juridique emprunté par l’association de riverains est bien basé sur la contestation de l’illégalité d’un permis périmé à la SCCV COURT METRAGE. Cette décision est en soi fautive et obère à court terme la possibilité de réalisation du projet dont la société ST PATRIMOINE SAS est fondée à se plaindre et obtenir réparation.

A l’aune de ces considérations, il convient de remarquer que le chiffrage du préjudice invoqué est matérialisé à hauteur de 73.000,00 € (sur 129.000,00 €) au regard du prix de rachat de ses actions qu’elle a estimé.

Cette question de l’évaluation du prix de rachat des actions est traitée par le pacte d’actionnaires liant toujours les parties à ce jour, le tribunal les invite donc à faire jouer ces dispositions.

Par contre, la demande fondée sur la demande de versement de 50 % du solde des honoraires de montage au dépôt de la DROC est fondée, soit la somme de 28.000,00 €.

Les honoraires de gestion, soit 28.000,00 €, n’ont pas été réglés : ils sont dus.

Monsieur, [G], [E] et la société EVEO DEVELOPPEMENTS SAS seront donc condamnés à verser solidairement à la société ST PATRIMOINE SAS la somme de 56.000,00 €. Le tribunal, ce faisant ; rectifie l’erreur de plume figurant dans les demandes de la société ST PATRIMOINE SAS qui chiffrait ce poste à 56,00 € en contradiction avec ses écritures.

Au titre du préjudice moral :

La société ST PATRIMOINE SAS le chiffre à 30.000,00 €, sans autre justification qu’une atteinte à sa réputation sur le marché bordelais qui n’est pas démontrée. Sa demande de ce chef sera donc rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles des sociétés MAKE INVEST SAS, EVEO DEVELOPPEMENTS SARL et de Monsieur, [G], [E]

Sur les demandes de la société MAKE INVEST SAS

* 246 000 € au titre du préjudice matériel lié à l’exposition des frais engagés dans le projet. En l’état, le projet n’est plus viable compte tenu de la péremption du projet, pour autant il n’est pas abandonné et les parties, toujours associées, peuvent espérer cheminer vers des solutions négociées conformes à leurs intérêts. En ce sens, le préjudice matériel invoqué par la société MAKE INVEST SAS n’est pas démontré, elle sera déboutée de sa demande.

* 30.000,00 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral. Le dossier démontre de la part de chaque partie des manquements. A ce titre, le préjudice moral invoquée par la société MAKE INVEST SAS n’est pas démontré, elle sera déboutée de sa demande.

* 28.000,00 € au titre du remboursement de l’acompte sur honoraire. Cette demande n’est pas fondée, la société ST PATRIMOINE SAS n’étant pas à l’origine exclusive du blocage, à date, du projet.

Sur les demandes de la société EVEO DEVELOPPEMENTS SARL

* 160.296,00 € au titre d’un préjudice matériel lié à l’abandon du projet. Comme dit supra, la société ST PATRIMOINE SAS n’est pas à l’origine exclusive du blocage du projet, sa demande sera donc rejetée.

* 30.000,00 € au titre d’un préjudice moral. Sa matérialité n’est pas démontrée, elle sera déboutée de sa demande.

* 25.000,00 € au titre de la clause pénale figurant dans le pacte d’associés due en cas de défaillance dans l’exécution de sa mission d’un des associés. Outre que cette clause pénale vient faire double emploi avec la demande de réparation au titre d’un préjudice matériel, le tribunal considèrera que les circonstances de l’espèce ne permettent pas de faire jouer cette clause, la demande de ce chef sera donc rejetée ;

* Sur la demande de Monsieur, [G], [E]

* 30.000,00 € au titre du préjudice moral. Se revendiquant comme investisseur ou mandataire social dans une quarantaine d’entreprises (cf page 57 de ses conclusions), Monsieur, [G], [E] connait nécessairement la difficulté inhérente au portage de tels dossiers. Le préjudice moral qu’il invoque n’est pas démontré et il sera débouté de sa demande

Sur les demandes des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile et sur les dépens

Le tribunal dira que, pour faire reconnaître ses droits, la société ST PATRIMOINE SAS a dû engager des frais non compris dans les dépens qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge. Le tribunal accueillera sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile en son principe mais en réduira le quantum à la somme de 3.500,00 €.

Le tribunal condamnera donc solidairement Monsieur, [G], [E] et la société EVEO DEVELOPPEMENTS SARL à payer à la société ST PATRIMOINE SAS la somme de 3.500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant à l’instance, Monsieur, [G], [E] et la société EVEO DEVELOPPEMENTS SAS seront condamnés solidairement aux entiers dépens.

Sur la demande d’exécution provisoire

Le tribunal dira qu’il n’y a pas lieu de s’y opposer.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL,

Statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort,

Ordonne la jonction de l’affaire enrôlée sous le n°2024F02171 avec l’affaire principale enrôlée sous le n°2024F00420,

Prononce la nullité des délibérations de l’assemblée générale du 9 février 2024,

Condamne solidairement Monsieur, [G], [E] et la société EVEO DEVELOPPEMENTS SARL à payer à la société ST PATRIMOINE SAS la somme de 56.000,00 € (CINQUANTE SIX MILLE EUROS) en réparation du préjudice matériel,

Déboute la société ST PATRIMOINE SAS de sa demande de réparation au titre du préjudice moral,

Déboute Monsieur, [G], [E], la société EVEO DEVELOPPEMENTS SARL et la société MAKE INVEST SAS de l’ensemble de leurs demandes reconventionnelles,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Condamne solidairement Monsieur, [G], [E] et la société EVEO DEVELOPPEMENTS SARL à payer à la société ST PATRIMOINE SAS la somme de 3.500,00 € (TROIS MILLE CINQ CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne solidairement Monsieur, [G], [E] et la société EVEO DEVELOPPEMENTS SARL aux entiers dépens,

Dit n’y avoir lieu de s’opposer à l’exécution provisoire.

Dont frais de Greffe liquidés à la somme de : 145,84 € Dont TVA : 24,31 €.