TRIBUNAL DE COMMERCE DE CANNES

JUGEMENT DU 17 Juillet 2025

N° Minute : 2025F00209 N° RG: 2024F00239

Date des débats : 22 Mai 2025 Délibéré annoncé au 17 Juillet 2025 Prononcé par mise à disposition au Greffe

COMPOSITION LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE : M^me Nelly MARTINEZ, Président, M^me Chloé LETITRE, M^me Céline BOUCHER-MARTIN, Assesseurs, Assistés de M^lle Mélanie CASTELLACCI Commis- Greffier de la SELAS VAN SANT, présent uniquement lors des débats.

La minute a été signée par M^me Nelly MARTINEZ Président du délibéré et M^me Mélanie CASTELLACCI Commis-Greffier de la SELAS VAN SANT, présent lors du prononcé

DEMANDEUR(S)

FONCIERE CANEOPOLE [Adresse 1] comparant par M^e Didier BERGAMINI [Adresse 2] et par M^e Liliana BAKAYOKO [Adresse 3]

DEFENDEUR(S)

G2A PARTNERS [Adresse 4] comparant par M^e Patrick DEUDON [Adresse 5]

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Le 11 août 2019, la société FONCIERE CANEOPOLE et la société G2A PARTNERS ont régularisé un protocole d’accord aux termes duquel la société FONCIERE CANEOPOLE a présenté un dossier de vente d’espace de bureaux et de parkings intérieurs sis au [Adresse 6], [Localité 1].

La société demanderesse a ainsi proposé à la société G2A PARTNERS de réaliser une opération immobilière.

Le 25 octobre 2019, la société G2A PARTNERS a donc acquis de la société PLANET PRODUCTIONS, un ensemble de lots de copropriété visés dans le Protocole d’accord, sis au [Adresse 7] [Localité 2] au prix de 450 000 euros.

Le Protocole d’accord stipulait :« Directement après l’acquisition par la société G2A PARTNERS (droits de purge des hypothèques clôturés), la société FONCIÈRE CANÉOPOLE s’engage à rentrer en participation à concurrence de 30% de l’ensemble des lots repris ci-avant, contre un versement de 100.000 € (cent mille euros). Etant entendu que cette participation donne droit à 30% des opérations visées sur ces actifs. Cette transaction fera l’objet d’un contrat spécifique en bonne et due forme. »

Le 6 novembre 2019, la société FONCIERE CANEOPOLE et la société G2A PARTNERS ont signé l’acte constitutif d’une société en participation non immatriculée, dépourvue de personnalité morale.

Il est précisé dans l’acte constitutif de la société : « La participation de la société FONCIERE CANEOPOLE dans la société de participation équivalant à 30% sur les bénéfices de l’opération sera de 100 000 tel que défini dans le protocole d’accord (…) ».

Par virement bancaire en date du 3 décembre 2019, la société FONCIERE CANEOPOLE a versé à la société G2A PARTNERS les 100 000 euros équivalant à son apport dans la société en participation.

En application du Protocole d’accord, la société G2A PARTNERS s’employa à vendre les lots acquis.

Le 6 novembre 2019, une mission de commercialisation exclusive des lots a été confiée à la société JOHN ADAMS S.A.S., pour une durée de 6 mois non renouvelable tacitement, au prix de vente de présentation des actifs en bloc de 1 620 000 €. Selon les écritures de FONCIERE CANEOPOLE, la société JOHN ADAMS S.A.S. aurait trouvé un client qui était prêt à acheter au prix de 1 300 000 €. Mais la vente ne s’est pas finalisée.

Par assemblée générale du 19 juin 2023, la société G2A PARTNERS a décidé de vendre les lots moyennant le prix global de 950 000 €. Les promesses de vente ont été signées le 3 avril 2024.

La société FONCIERE CANEOPOLE indique ne pas avoir été informée de la tenue de cette assemblée générale, et qu’elle n’a pu obtenir copie de la promesse de vente, c’est pourquoi elle procédé par sommation interpellative en date du 23 février 2024 à la société G2A PARTNERS d’avoir à lui communiquer les noms, prénoms, adresse postale, coordonnées téléphoniques et courriels du notaire rédacteur de la promesse de vente dans la vente des lots susvisés. Les Commissaires de Justice n’ont trouvé aucun représentant de la société G2A PARTNERS à l’adresse de son siège social.

La société FONCIERE CANEOPOLE a adressé au Tribunal de Commerce de Cannes une requête aux fins d’inscription d’une hypothèque judiciaire conservatoire. Par Ordonnance en date du 13 mai 2024, le Président du Tribunal de Commerce de Cannes a autorisé la société FONCIERE CANEOPOLE à

prendre, à titre conservatoire, une hypothèque provisoire sur 24 parkings appartenant à la société G2A PARTNERS.

Par acte d’huissier en date du 19 Septembre 2024, FONCIERE CANEOPOLE a fait assigner G2A PARTNERS, d’avoir à comparaître le 10 Octobre 2024 par devant les Magistrats composant le Tribunal de Commerce de Cannes, aux fins de venir entendre :

Vu les articles 1103, 1104 et suivants, 1231 et suivants, 1240 et suivant 1871 et suivants et 2123 du Code civil,

Vu les articles 32-1, 700 et 872 du Code de procédure civile,

Vu la jurisprudence,

Vu les moyens qui précèdent et les pièces versées aux débats,

La société FONCIERE CANEOPOLE demande au Président du Tribunal de commerce de CANNES, pour les causes et raisons sus-énoncées, de :

* Condamner la société G2A PARTNERS SAS à payer à la société FONCIERE CANEOPOLE SAS la somme de 285 000 € TTC au titre du pourcentage dû sur le prix de vente des lots, en exécution du contrat de société en participation ;

* Condamner la société G2A PARTNERS SAS à payer à la société FONCIERE CANEOPOLE SAS la somme de 100 000 € au titre du remboursement du montant versé pour la réalisation de l’opération type « marchand de biens »;

* Condamner la société G2A PARTNERS SAS à payer à la société FONCIERE CANEOPOLE SAS la somme de 100 000 € en réparation de son préjudice économique correspondant au gain manqué ;

* Condamner la société G2A PARTNERS SAS à payer à la société FONCIERE CANEOPOLE SAS la somme de 6000 € en vertu de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

* Condamner la société G2A PARTNERS SAS aux entiers dépens ;

* Ordonner l’exécution provisoire de la décision à venir.

A l’appui de ses prétentions, la société FONCIERE CANEOPOLE argumente que :

* Conformément aux obligations contractuelles du Protocole d’accord en date du 25 octobre 2019 et de l’acte constitutif de la société en participation en date du 6 novembre 2019, et au vu du procès-verbal d’assemblée générale en date du 19 juin 2023, la société FONCIERE CANEOPOLE détient à l’encontre de la société G2A PARTNERS une créance de 485 000 euros, qui se décompose de :

* 285 000 € au titre des 30% du prix de vente des lots fixé à 950 000 euros par la société G2A PARTNERS,

* 100 000 € au titre du remboursement du montant versé pour la réalisation de l’opération type « marchand de biens »

* et 100 000 € en réparation de son préjudice économique correspondant au gain manqué.

Selon la demanderesse la société G2A PARTNERS a commis les multiples manquements graves en violation de ses obligations contractuelles :

* Retard dans la vente des biens : La société G2A PARTNERS n’a pas respecté le calendrier prévu, transformant une opération de « marchand de biens » en une gestion inefficace étalée sur plus de trois ans. Il lui est reproché d’avoir tardé dans la commande des travaux, qui auraient pu permettre de régulariser la vente avec les premiers potentiels acquéreurs pour un montant de 1.300.000 euros ;

* Absence de mise en location : La société G2A PARTNERS a privé la société en participation de revenus potentiels importants en ne louant pas les biens, alors que la location des parkings seuls aurait rapporté environ 400 000 euros en quatre

ans.

* Vente à perte : La décision de vendre à 950 000 euros, bien en dessous du prix initialement estimé (1 498 900 euros) et inférieur à une première offre de 1 300 000 euros, constitue une faute de gestion manifeste.

* Et manque de transparence : malgré de nombreuses relances, la société FONCIERE CANEOPOLE n’a jamais reçu les comptes annuels de la société G2A PARTNERS ni été informée des décisions, notamment la vente des biens.

En sus la société G2A PARTNERS ne pouvant plus être trouvée à l’adresse de son siège social, la société FONCIERE CANEOPOLE considère que le maintien de l’hypothèque conservatoire est justifiée du fait que la créance est certaine, liquide et exigible et ne pourra être levée que si consignation du prix de vente.

En conclusions, FONCIERE CANEOPOLE maintient ses demandes telles que formulées en son acte introductif d’instance et conclut au déboutement de la défenderesse à l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

Dans ses conclusions, G2A PARTNERS, requiert du Tribunal qu’il lui plaise de:

Vu les articles 1240, 1342, 1231-1, 1231-2, 1231-3 et 1231-4, 1832 et suivants, 1835, 1844-8 du

Code civil,

Vu les articles 32-1 et 700 du Code de procédure civile,

Vu les pièces versées aux débats,

* DEBOUTER la société FONCIERE CANEOPOLE de l’intégralité de ses moyens, fins et conclusions

* CONDAMNER la société FONCIERE CANEOPOLE à payer à la société G2A PARTNERS les sommes suivantes :

* 25.000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de l’abus du droit d’ester en justice,

* 665.000 euros au titre de la perte de chance de percevoir 70% du résultat de l’opération de vente objet du litige,

* 6.000 euros au titre des frais irrépétibles,

* JUGER qu’il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision intervenir.

En réponse la société G2A PARTNERS argumente que :

Que la société FONCIERE CANEOPOLE devra être déboutée de ses demandes, celle-ci étant défaillante dans la preuve de l’établissement de l’exigibilité de sa créance ; étant donné que la mesure conservatoire dont elle est titulaire empêche la vente des lots.

En conséquence la société FONCIERE CANEOPOLE n’a pas de créance exigible puisqu’elle empêche la vente qui permettrait d’établir sa rémunération en exécution des engagements contractuels.

De plus la vente n’étant pas intervenue, la société en participation n’est pas vidée de son objet et n’a pas été dissoute donc il n’y a pas lieu d’opérer des comptes entre les parties, comme précisé dans l’acte constitutif de la société en participation.

Le protocole ne fait pas mention d’un délai pour vendre les biens en question, ni d’un prix fixé, ni d’une obligation de la société G2A PARTNERS de louer les biens et ne fixe donc pas d’obligations sur ces points.

La société G2A PARTNERS, forme une demande reconventionnelle, en

demande d’indemnisation de préjudice à hauteur de 25.000 euros de dommages et intérêts au titre de l’abus de droit d’ester en justice, 665.000 euros au titre de la perte de chance de recevoir 70% du résultat de l’opération projetée.

L’affaire est renvoyée en audience du Juge de mise en état, lequel a constaté la clôture de la mise en état le 13 Mars 2025 et a convoqué les parties à l’audience de plaidoirie interactive en date du 22 Mai 2025.

SUR CE

Sur la demande de paiement du pourcentage sur le prix de vente des lots :

Attendu que l’article 1342 du Code civil dispose que : « Le paiement est l’exécution volontaire de la prestation due. Il doit être fait sitôt que la dette devient exigible. Il libère le débiteur à l’égard du créancier et éteint la dette, sauf lorsque la loi ou le contrat prévoit une subrogation dans les droits du créancier » ;

Attendu que le Protocole d’accord stipule :« Directement après l’acquisition par la société G2A PARTNERS (droits de purge des hypothèques clôturés), la société FONCIÈRE CANÉOPOLE s’engage à rentrer en participation à concurrence de 30% de l’ensemble des lots repris ci-avant, contre un versement de 100.000 € (cent mille euros). Etant entendu que cette participation donne droit à 30% des opérations visées sur ces actifs. Cette transaction fera l’objet d’un contrat spécifique en bonne et due forme. » ;

Attendu qu’il est précisé dans l’acte constitutif de la société : « La participation de la société FONCIERE CANEOPOLE dans la société de participation équivalant à 30% sur les bénéfices de l’opération sera de 100 000 tel que défini dans le protocole d’accord (…) » ;

Attendu que la société FONCIERE CANEOPOLE argumente que conformément aux obligations contractuelles du Protocole d’accord en date du 25 octobre 2019 et l’acte constitutif de la société en participation en date du 6 novembre 2019, et au procès-verbal d’assemblée générale signé en date du 19 juin 2023, la société FONCIERE CANEOPOLE détient à l’encontre de la société G2A PARTNERS une créance de 485 000 euros, qui se décompose de : 285 000 € au titre des 30% du prix de vente des lots fixé à 950 000 euros par la société G2A PARTNERS, et 100 000 € au titre du remboursement du montant versé pour la réalisation de l’opération type « marchand de biens » ;

Attendu que le procès-verbal d’assemblée générale en date du 19 juin 2023 fixe la vente et le montant, mais que la société FONCIERE CANEOPOLE n’apporte pas la preuve que la vente des lots a bien été finalisée et donc que la créance est certaine, liquide et exigible ;

Attendu que la société G2A PARTNERS confirme que la vente des lots n’a pas pu être finalisée dans sa globalité puisqu’une saisie conservatoire a été réalisée en date du 13 mai 2024 avant la finalisation de la vente ;

En conséquence il y a lieu de débouter la société FONCIERE CANEOPOLE SAS de sa demande de condamnation de la société G2A PARTNERS au paiement de la somme de 285 000 € TTC au titre du pourcentage dû sur le prix de vente des lots, en exécution du contrat de société en participation.

Sur la demande de paiement au titre du remboursement du montant versé pour la réalisation de l’opération type « marchand de biens » :

Attendu que la société FONCIERE CANEOPOLE argumente que la société en participation sera vidée de son objet suite à la vente des lots et des parkings, et eu égard à la mauvaise foi et à la déloyauté dont a fait preuve la société G2A PARTNERS dans la gestion des biens, qu’il convient de procéder à l’apurement des comptes de la société en participation et que la société G2A PARTNERS doit rembourser à la société FONCIERE CANEOPOLE les 100.000 euros que cette dernière lui a versés ;

Attendu que l’acte constitutif de cette société en participation mentionne :

« La société prendra fin lors de l’apurement définitif de tous les comptes, sauf décision de dissolution décidée par les associés.

Cette société sera alors liquidité (sic) selon les modalités des présents statuts, nonobstant ce qui précède.

Les associés resteront contractuellement liés entre eux postérieurement à la dissolution de la société ou l’apurement définitif des comptes jusqu’à l’extension (sic) des engagements contractuelles et extracontractuelles (sic) résultant de son objet. »

Attendu que la vente n’a pas été finalisée, la société en participation n’est donc pas vidée de son objet et n’a donc pas été dissoute ;

En conséquence le tribunal déboute la société FONCIERE CANEOPOLE SAS de sa demande de condamnation de la société G2A PARTNERS au paiement de la somme de 100 000 € au titre du remboursement du montant versé pour la réalisation de l’opération type « marchand de biens».

Sur la demande de paiement par la société G2A PARTNERS de dommages en réparation d’un préjudice économique correspondant au gain manqué :

Attendu que les articles 1231-1, 1231-2, 1231-3 et 1231-4 définissent la mise en œuvre de la responsabilité contractuelle ;

Attendu que la mise en œuvre de cette responsabilité contractuelle est subordonnée à la réunion de trois conditions cumulatives qui sont : l’inexécution d’une obligation contractuelle, un dommage ou préjudice et un lien de causalité entre l’inexécution de l’obligation et le dommage ;

Attendu que l’article 1231-1 du Code civil subordonne la mise en œuvre de la responsabilité contractuelle à l’existence de l’inexécution de l’obligation ou d’un retard dans l’exécution de l’obligation ;

Attendu que la société FONCIERE CANEOPOLE affirme que la société G2A PARTNERS n’a pas exécuté ses obligations, au titre du protocole d’accord et de la société en participation, du fait du retard dans la vente des biens, du montant de vente fixé et de la non location des biens avant la vente ;

Attendu que le protocole d’accord ne fait aucune mention d’un délai précis pour revendre les biens, ni d’un prix qui aurait été fixé, ni d’une obligation de la société G2A PARTNERS de louer les bien en attente de la vente ;

Attendu que la société G2A PARTNERS, prouve que les associés l’ont autorisé à procéder à la vente du bien immobilier, et qu’elle a donc accompli des diligences pour la commercialisation du bien ;

Attendu que la société FONCIERE CANEOPOLE n’apporte pas la preuve de l’existence d’un dommage ou d’un préjudice correspondant au gain manqué ;

En conséquence, le tribunal de céans déboute la société FONCIERE CANEOPOLE SAS de sa demande de condamnation de la société G2A

PARTNERS au paiement de la somme de 100 000 euros en réparation du préjudice économique correspondant au gain manqué.

Sur la demande de condamnation de la société FONCIERE CANEOPOLE de dommages et intérêts au titre de l’abus du droit d’ester en justice :

Attendu que le droit d’agir en justice ne peut donner naissance à une demande en dommages et intérêts, qu’en cas de mauvaise foi révélatrice d’une intention de nuire dont la preuve n’est pas rapportée en l’espèce ;

Attendu qu’il n’est pas justifié que la société FONCIERE CANEOPOLE SAS ait agi en justice dans un but autre que celui de défendre ses droits ;

En conséquence le tribunal déboute la société G2A PARTNERS de sa demande de dommages et intérêts au titre de l’abus de droit d’ester en justice.

Sur la demande de condamnation de la société FONCIERE CANEOPOLE de dommages et intérêts au titre de la perte de chances :

Attendu que les articles 1231-1, 1231-2, 1231-3 et 1231-4 définissent la mise en œuvre de la responsabilité contractuelle ;

Attendu que la mise en œuvre de cette responsabilité contractuelle est subordonnée à la réunion de trois conditions cumulatives qui sont : l’inexécution d’une obligation contractuelle, un dommage ou préjudice et un lien de causalité entre l’inexécution de l’obligation et le dommage ;

Attendu que l’article 1231-1 du Code civil subordonne la mise en œuvre de la responsabilité contractuelle à l’existence de l’inexécution de l’obligation ou d’un retard dans l’exécution de l’obligation ;

Attendu que la société G2A PARTNERS n’apporte pas de preuve de l’existence d’un dommage ou d’un préjudice correspondant à la perte de chance ;

En conséquence, le tribunal de céans déboute la société G2A PARTNERS de sa demande de condamnation de la société FONCIERE CANEOPOLE SAS au paiement de la somme de 665 000 euros de dommages et intérêts au titre de la perte de chance.

Sur les dépens et les frais de l’instance exposés et non compris dans les dépens ;

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, il y a lieu de condamner la demanderesse qui succombe aux dépens, ainsi qu’au paiement de la somme de 2 000 euros à G2A PARTNERS au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur la demande d’écarter l’exécution provisoire ;

Attendu que l’assignation a été délivrée le 21 décembre 2022 il y a lieu d’appliquer les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, posant le principe de l’exécution provisoire de droit.

Attendu que le défendeur ne fonde pas sa demande d’écarter l’exécution provisoire de droit, et notamment sur un risque d’insolvabilité du débiteur ;

Il convient de rejeter la demande d’écarter l’exécution provisoire.

Sur la qualification du présent jugement ;

Le présent jugement est contradictoire, les parties ayant régulièrement comparu conformément à l’article 467 du Code précité ;

C’est en premier ressort qu’il est prononcé en ce qu’il est susceptible d’appel, le montant de la demande excédant le seuil de l’article R.721-6 du Code de commerce.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL, Après en avoir délibéré conformément à la loi, Statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

Vu l’article 1342 du Code civil, le Protocole d’accord signé en date du 25 octobre 2019, l’acte constitutif de la société en participation signé en date du 6 novembre 2019, les articles 1231-1 et suivants du Code civil

DEBOUTE la société FONCIERE CANEOPOLE SAS de sa demande de condamnation de la société G2A PARTNERS au paiement de la somme de 285 000 € TTC au titre du pourcentage dû sur le prix de vente des lots, en exécution du contrat de société en participation ;

DEBOUTE la société FONCIERE CANEOPOLE SAS de sa demande de condamnation de la société G2A PARTNERS au paiement de la somme de 100 000 € au titre du remboursement du montant versé pour la réalisation de l’opération type « marchand de biens» ;

DEBOUTE la société FONCIERE CANEOPOLE SAS de sa demande de condamnation de la société G2A PARTNERS au paiement de la somme de 100 000 euros en réparation du préjudice économique correspondant au gain manqué ;

DEBOUTE la société G2A PARTNERS de sa demande de dommages et intérêts au titre de l’abus de droit d’ester en justice ;

DEBOUTE la société G2A PARTNERS de sa demande de condamnation de la société FONCIERE CANEOPOLE SAS au paiement de la somme de 665 000 euros de dommages et intérêts au titre de la perte de chance ;

REJETTE la demande d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision;

CONDAMNE la société FONCIERE CANEOPOLE SAS au paiement des entiers dépens ;

CONDAMNE la société FONCIERE CANEOPOLE SAS au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dépens : 66,13 €

LE GREFFIER

LE PRESIDENT.