— TRIBUNAL DE COMMERCE DE CLERMONT-FERRAND -

AFFAIRE : SAS GROUP ESUS / SAS CHEZ EPICURE

ROLEGENERAL : N° 2024 008481

JUGEMENT DU DEUX OCTOBRE DEUX MILLE VINGT-CINQ

ENTRE : La SAS GROUP ESUS, dont le siège social est [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

Demanderesse comparant par Maître Morgane BESSON, SELAS JURI-DEFI AVOCATS, Avocat au Barreau de CLERMONT-FERRAND,

ET : La SAS CHEZ EPICURE, dont le siège social est [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

Défenderesse comparant par Maître Olivier DE MAISON ROUGE, Cabinet LEX-SQUARED, Avocat au Barreau de CLERMONT-FERRAND.

Le Tribunal composé, lors des débats et du délibéré du 12 juin 2025, de Monsieur Arnaud GUILLEMAIN D’ECHON, Président de chambre, de Monsieur Luc MINGUET, Juge, et de Madame Evelyne SERIN-CABEAU, Juge,

Assistés aux débats de Madame Sandra VIEIRA DA MOTA, Greffier.

Faits et Procédure :

La société LHDB a consenti un bail commercial à la société GROUP ESUS portant sur un bâtiment baptisé « [Adresse 3] ».

La société GROUP ESUS exploite au sein dudit bâtiment un food-court sous l’enseigne « [Adresse 3] » et délègue l’exploitation des corners de restauration au travers de sous-locations.

Aux termes d’un acte sous seing privé en date des 23 novembre 2022 et 9 décembre 2022, la société GROUP ESUS a consenti à la société CHEZ EPICURE un bail de sous-location pour une durée d’une année à compter du 19 décembre 2022 (date de remise des clés), portant sur un corner d’une surface de 12 m2 environ au sein des Halles du BREZET.

Ledit bail a été consenti moyennant un loyer annuel hors taxes de 18 000 euros, payable chaque mois, soit des mensualités de 1 500 euros hors taxes et prévoyait une provision pour charges d’un montant de 12 000 euros hors taxes laquelle a fait l’objet d’acomptes mensuels et d’une régularisation en fin d’année.

Par ailleurs, un règlement intérieur a été annexé au contrat de bail de sous location qui définit les règles de fonctionnement des Halles et prévoit des sanctions en cas d’infractions aux règles établies.

Le bail de sous location entre la société GROUP ESUS et la société CHEZ EPICURE est arrivé à expiration le 19 décembre 2023. La société CHEZ EPICURE n’a pas souhaité régulariser un nouveau bail de sous-location à l’issue du premier bail de courte durée.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 21 mai 2024, le conseil de la société GROUP ESUS a mis en demeure la société CHEZ EPICURE de lui régler la somme de 11 682,36 € correspondant aux charges des mois de mai à décembre 2023 et une pénalité pour violation du règlement intérieur.

Décision signée électroniquement au moyen d’un certificat qualifié.

Aucun règlement n’ayant été effectué, c’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice en date du 19 novembre 2024, la SAS GROUP ESUS a fait assigner la SAS CHEZ EPICURE à comparaître devant ce tribunal à l’audience du 5 décembre 2024, pour entendre :

Vu les pièces,

Vu la jurisprudence applicable,

Vu les articles 1103, 1104 et 1231-1 du Code civil,

Déclarer la demande de la société GROUP ESUS recevable et bien fondée, et en conséquence :

Condamner la société CHEZ EPICURE à lui payer la somme de 11 682,36 euros en principal au titre des appels de charges et d’une pénalité, assortie des intérêts au taux légal à compter du 21 mai 2024 ;

Condamner la société CHEZ EPICURE à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

Condamner la société CHEZ EPICURE à payer et porter à la société GROUP ESUS la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile

Condamner la société CHEZ EPICURE aux entiers dépens comportant notamment les frais de greffe liquidés ainsi que le constat dressé le 17 octobre 2023 par Maître Thibault LAMBOURG.

L’affaire appelée à l’audience du 5 décembre 2024 a fait l’objet de renvois successifs à la demande des parties, pour être appelée à l’audience du 12 juin 2025, date à laquelle elle a été retenue puis mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 2 octobre 2025.

Par conclusions responsives, la SAS GROUP ESUS demande au tribunal de :

Vu les pièces,

Vu la jurisprudence applicable,

Vu les articles 1103, 1104, 1217, 1231-1 et 1231-5 du Code civil,

Vu l’article L 145-5 du Code de commerce,

Déclarer la demande de la société GROUP ESUS recevable et bien fondée, et en conséquence :

Débouter la société CHEZ EPICURE de ses demandes reconventionnelles ;

Débouter la société CHEZ EPICURE de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

Condamner la société CHEZ EPICURE à lui payer la somme de 11 682,36 euros en principal au titre des appels de charges de 9 682,36 euros et au titre d’une pénalité de 2 000 euros en raison du non-respect du Règlement intérieur des Halles du Brézet, assortie des intérêts au taux légal à compter du 21 mai 2024 ;

Condamner la société CHEZ EPICURE à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral et financier ;

Condamner la société CHEZ EPICURE à payer et porter à la société GROUP ESUS la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

Condamner la société CHEZ EPICURE aux entiers dépens comportant notamment les frais de greffe liquidés ainsi que le constat dressé le 17 octobre 2023 par Maître [Z] [W].

Par conclusions en réponse N°2, la SAS CHEZ EPICURE demande au tribunal de :

Vu les articles L. 145-5 et L. 145-40-2 du Code de commerce,

Vu l’article 1103, 1010, 1190, 1231-5 et 1302 du Code civil,

Vu l’article 6 de la CESDH,

Vu les pièces versées aux débats,

Rejeter l’action entreprise par la société « GROUP ESUS » et la déclarer irrecevable et mal fondée ;

Décision signée électroniquement au moyen d’un certificat qualifié.

En conséquence, se déclarer incompétent au bénéfice du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND ;

A défaut,

A titre principal,

Débouter la société GROUP ESUS de l’ensemble de ses demandes, droits et prétentions ; Dire et juger que la demande de paiement de charges locatives est non fondée ;

Dire et juger que la clause pénale est inapplicable, nulle et de nul effet ;

A titre reconventionnel,

Dire et juger qu’il sera procédé à la reddition des comptes entre les parties et à répétition de l’indu ;

En conséquence :

Condamner la société GROUP ESUS à porter et payer la somme de 5 578,06 euros à la société CHEZ EPICURE au titre de la régularisation des charges au bénéfice de cette dernière ;

Condamner la société GROUP ESUS à porter et payer la somme de 3 058,00 euros à la société CHEZ EPICURE pour réparation du préjudice subi par cette dernière au titre de violation d’exclusivité par la société GROUP ESUS ;

Condamner la société GROUP ESUS à porter et payer la somme de 3 500,00 euros à la société CHEZ EPICURE sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner la société GROUP ESUS à supporter les entiers dépens.

Moyens des parties :

A l’appui de sa demande, la SAS GROUP ESUS expose :

I) In limine litis : sur la demande de renvoi pour exception d’incompétence

Que la société CHEZ EPICURE sollicite le renvoi de l’affaire devant le Tribunal judiciaire en invoquant le fait que le bail litigieux a été établi sur le fondement de l’article L 145-5 du Code de commerce et relèverait par conséquent de la compétence du Tribunal judiciaire ;

Que l’article L 145-5 du Code de commerce vise précisément le bail dérogatoire qui est le contrat par lequel les parties entendent se soumettre volontairement à un statut particulier, pour une courte durée, de sorte que le statut des baux commerciaux ne leur soit pas applicable ;

Qu’en conséquence, un bail dérogatoire conclu entre deux commerçants, ce qui est le cas, relève de la compétence de droit commun du Tribunal de commerce.

II) Sur le paiement des charges locatives

Que depuis le mois de décembre 2022, début du bail, la société CHEZ EPICURE a toujours réglé ses appels de charges ;

Qu’en revanche, depuis le mois de mai 2023 la société CHEZ EPICURE est redevable des charges de mai à décembre 2023 pour un montant de 1 550,40 € par mois soit la somme totale de 12 403,20 € ;

Que le montant des charges facturées sont conformes à l’arrêté des charges de l’année 2023 ;

Que la société CHEZ EPICURE affirme qu’il existe des corners de 12 m2, comme le sien mais que d’autres s’étendent sur 14 m2 se basant sur la plaquette commerciale qui n’a aucune valeur contractuelle ;

Que tous les contrats de sous location signés fin 2022 ont été consentis pour des locaux d’une surface d’environ 12 m2 ;

Qu’ainsi, la répartition des charges locatives a été parfaitement respectée ;

Que la société CHEZ EPICURE estime que les salaires du personnel chargé de l’entretien et du nettoyage de la vaisselle ne doivent pas être répercutés aux restaurateurs au regard du règlement intérieur ;

Que l’article « Conditions financières » du bail de sous location prévoit que les charges incluent « les montants facturés par des entreprises extérieures chargées notamment …/… du nettoyage, de l’entretien …/… », le coût du personnel responsable de la plonge fait donc partie des charges récupérées à l’ensemble des restaurateurs ;

Qu’ainsi, aucune régularisation n’est à opérer, l’ensemble des charges facturées sont dues.

III) Sur l’application de la clause pénale

Décision signée électroniquement au moyen d’un certificat qualifié.

Que l’article 11 du Règlement intérieur stipule que « Le présent Règlement intérieur forme un tout indivisible avec le bail » ;

Que le bail de sous location prévoit que l’activité du sous locataire est exclusivement la « préparation et vente de plats cuisinés de spécialité française traditionnelle, à l’exception des spécialités auvergnates » et stipule que « Chaque infraction au présent règlement intérieur sera sanctionnée par une pénalité forfaitaire et irréductible d’un montant de 2 000 € …/… » ;

Que la société CHEZ EPICURE a demandé à la société GROUP ESUS de proposer à la vente des sandwichs ce qui a été refusé par cette dernière ;

Que malgré ce refus la société CHEZ EPICURE a installé une enseigne lumineuse représentant un chien chaud et une autre représentant un hot dog ce qui déroge aux règles générales d’occupation des locaux;

Qu’après un constat d’huissier et plusieurs mises en demeure, la société CHEZ EPICURE a finalement retiré les enseignes mais n’a pas jugé utile de régler le montant de la pénalité réclamé ;

Qu’en conséquence, le Tribunal fera droit à sa demande de voir condamner la société CHEZ EPICURE au titre de la clause pénale.

IV) Sur l’octroi de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral et financier

Que l’absence de règlement des charges constitue une baisse de trésorerie et les relances et mises en demeure une perte de temps, c’est pourquoi elle souhaite voir son préjudice moral réparé en raison de la mauvaise foi et de la résistance abusive dont fait preuve son débiteur depuis plus d’un an.

V) Sur le rejet des demandes reconventionnelles de la société CHEZ EPICURE

Que la société CHEZ EPICURE sollicite de la voir condamner au paiement de la somme de 5 578,06 € en répétition de l’indu estimant qu’il lui a été facturé un trop-perçu correspondant aux frais liés à la plonge ;

Que compte tenu des arguments déjà développés, cette demande ne saurait prospérer ;

Que la société CHEZ EPICURE sollicite également de la voir condamner au paiement de la somme de 3 058 € en violation de la clause d’exclusivité prévue au bail de sous location ;

Que l’article clause d’exclusivité stipule : « Le LOCATAIRE PRINCIPAL s’interdit de louer ou mettre à disposition, au profit de qui que ce soit, tout ou partie d’un immeuble pour l’exploitation d’un commerce d’une spécialité similaire à celui du SOUS-LOCATAIRE. Cette interdiction s’exerce à compter du jour de l’entrée en jouissance, uniquement au sein des Halles du Brézet, et ce pendant toute la durée de la location entre le LOCATAIRE PRINCIPAL et le SOUS-LOCATAIRE sous quelques forme et durée que ce soient. En cas de non-respect de cet engagement, le SOUS-LOCATAIRE pourra lui demander des dommages- Intérêts, sans préjudice du droit qu’il pourrait avoir de faire fermer l’établissement concurrent. » ;

Que la société CHEZ EPICURE affirme qu’elle a manqué à son obligation contractuelle en laissant s’installer les corners suivants :

* [P] dont la destination du bail était initialement la suivante : « préparation et de vente de plats composés essentiellement de salades (bar à salades), sur place ou à emporter » puis à compter du 11 mai 2023 la préparation et vente de croque-monsieur a été autorisée.

* [N] dont la destination était la suivante : « préparation et de vente de plats traditionnels à base de viandes …/… » ;

Que la société CHEZ EPICURE affirme que lesdits corners ont concurrencé son activité et engendré une baisse de son chiffre d’affaires ;

Que les plats proposés par ces deux enseignes sont différents ;

Qu’aucun élément objectif tangible ne permet de démontrer un quelconque manquement à son obligation d’exclusivité.

En réponse, la SAS CHEZ EPICURE soutient :

I) In limine litis : sur l’incompétence du Tribunal de commerce

Que contrairement aux affirmations de la société GROUP ESUS, la convention portée devant le Tribunal est un contrat de sous-location de nature commerciale, ce qui n’anéantit pas l’exception d’incompétence soulevée, le Tribunal de céans devra se déclarer incompétent au bénéfice du Tribunal judiciaire ;

II) Sur les charges locatives

Décision signée électroniquement au moyen d’un certificat qualifié.

1) Sur la répartition des charges locatives

Que l’article L.145-40-2 du Code de commerce dispose qu’il doit être procédé à une répartition proportionnelle à la surface exploitée par chacun des exploitants différents d’un même ensemble immobilier ;

Qu’en l’espèce, la répartition contractuelle effectuée par la société GROUP ESUS est de 1/20 ème pour chacun des 20 locataires exploitants, sans considération de la surface exploitée par chacun, alors qu’il existe des corners de 12 m2 comme le nôtre et d’autres qui s’étendent sur 14 m2 ;

Que les surfaces invoquées proviennent d’une plaquette commerciale qui doit être considéré comme une offre, ayant une valeur juridique dès lors qu’elle a emporté le consentement du preneur ;

Que par ailleurs la société GROUP ESUS s’abstient de produire tout acte ou document contraire ;

Qu’il convenait dès lors de proratiser les charges en considération des surfaces exploitées ;

Qu’en outre le paiement de ces charges a eu lieu sur 12 mois alors que l’exploitation de l’activité n’a pu s’exercer que sur 10 mois du fait du bailleur et des retards sur la période de travaux ;

Qu’au vu des éléments communiqués, elle a loué un corner de 12 m2 sur les 250 m2 loués (15 lots x 12 m2 + 5 lots de 14 m2) et devait donc s’acquitter au prorata de 4,8 % des charges affectables et non de 5%.

2) Sur l’affectation des charges locatives

Que les charges d’entretien et le nettoyage de la vaisselle ont été facturés à tort alors qu’il est clairement stipulé dans le règlement intérieur une prise en charge totale de ces frais par le bailleur ;

Que par ailleurs, l’annexe 12 du bail n’intègre ni la plonge ni le nettoyage de la vaisselle ;

Qu’au surplus, l’article L 145-40-2 du Code de commerce dans ses dispositions issues de la loi du 18 juin 2014 exige un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire ;

Qu’ainsi toute catégorie de charges mentionnée à cet inventaire ne pourra être récupérée par le bailleur ;

Qu’au regard des charges [Adresse 4] et si on exclut les charges de nettoyage et la plonge de la vaisselle, elle aurait dû être facturée qu’à hauteur de la somme de 10 678,60 € ;

Qu’il apparait donc nécessaire que les charges récupérables soient recalculées.

III) Sur l’application de la clause pénale

Que la société GROUP ESUS a cru devoir faire application sans discernement de la clause pénale du règlement intérieur des Halles du Brezet, en ce qui concerne l’installation de deux décors lumineux, qu’elle interprète comme étant contraire aux stipulations du bail ;

Que cette requête unilatéralement et confiscatoire semble parfaitement injustifiée, tant sur la forme, que sur le fond.

1) Sur la forme

Que pour faire droit à sa demande, le bailleur a estimé devoir faire constater l’aménagement des deux décors lumineux par un commissaire de Justice, sans autre restriction ;

Que l’intervention de ce commissaire de Justice contrevient gravement aux règles applicables tel que dégagées par la jurisprudence ;

Que pour pénétrer dans un lieu privé, ce qui est le cas en l’espèce le commissaire de Justice doit nécessairement :

* Soit obtenir le consentement de l’occupant,

* Soit être muni d’un titre exécutoire ;

Qu’il n’est joint au procès-verbal dressé par le commissaire de justice, aucun titre exécutoire, et qu’elle n’a aucunement donné son aval ;

Qu’en conséquence, la demande en paiement d’une pénalité contractuelle est caduque et de nul effet et le tribunal devra écarter des débats le procès-verbal du commissaire de justice.

2) Sur le fond

Qu’à supposer que l’acte du commissaire de Justice soit néanmoins valable, la clause pénale ne pourra s’appliquer au regard du bail comme du règlement intérieur ;

Décision signée électroniquement au moyen d’un certificat qualifié.

Que chacun des exploitants aura le droit de jouir comme bon lui semblera des parties privatives comprises dans son espace, à la condition de ne pas nuire aux droits des autres et de ne rien faire qui puisse soit compromettre la solidité de l’immeuble, soit porter atteinte à sa destination ;

Que chaque exploitant peut personnaliser son corner ou son conteneur en respectant la charte graphique des [Adresse 5] qui est annexée au présent règlement intérieur ;

Que la société GROUP ESUS n’est pas en mesure de démontrer un quelconque grief ni d’exprimer un juste motif s’agissant du choix de l’enseigne lumineuse qu’elle a opéré ;

Que l’appréciation de l’infraction au bail par le Bailleur est donc parfaitement subjective, discrétionnaire et contestable en l’état, nullement fondée sur de justes motifs ;

Qu’en conséquence, elle conteste formellement le bien-fondé de cette prétendue pénalité, que le Tribunal déclarera nulle et de nul effet.

IV) A titre reconventionnel, ses demandes d’indemnisation

Qu’elle doit réellement la somme de 10 678,77 € ;

Que selon le décompte du GROUP ESUS, elle a avancé la somme de 16 256,83 € ;

Qu’en conséquence, en répétition de l’indu, la société GROUP ESUS doit lui restituer la somme de 16 256.83 € – 10 678.77 € = 5 578.06 €.

V) Sur la violation de l’exclusivité d’activité

Que deux « corners » ont pu s’installer, respectivement « [N] » et « [P] », et ont pu proposer à la clientèle des plats dont elle avait l’exclusivité lui causant un préjudice manifeste sur son chiffre d’affaires constaté depuis le mois de mai 2023 ;

Qu’une baisse de près de 12 232 € HT a été constatée entre avril et décembre 2023, moment où les deux nouveaux « corners » concurrents se sont installés sans respect par le bailleur de la clause d’exclusivité d’activité ;

Qu’il convient d’appliquer à cette somme le coefficient du bilan 2023 de la marge brute + le coût du personnel, ce qui fait apparaître une marge nette de +/- 25% appliqué au chiffre d’affaires perdu soit la somme de 3 058 € de perte de marge ;

Que cela constitue son préjudice en raison de la violation de l’obligation d’exclusivité dont était créancière la société GROUP ESUS ;

Qu’il lui semble sur ce fondement, légitime et bien fondée de voir la société GROUP ESUS réparer le préjudice consécutif pour la somme de 3 058,00 €, susceptible d’être compensé dans le cadre de la reddition des comptes à opérer dans le cadre des présentes.

Cela étant exposé, le Tribunal :

Attendu qu’avant tout débat au fond, la société CHEZ EPICURE soulève l’incompétence du Tribunal de commerce de CLERMONT-FERRAND au profit du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND ;

Attendu que l’exception d’incompétence a été soulevée avant toute défense au fond ;

Qu’elle est motivée et désigne la juridiction qui selon elle, est compétente ;

Que l’exception d’incompétence est donc recevable ;

Attendu qu’il est versé aux débats le bail de sous location signé entre la société GROUP ESUS et la société CHEZ EPICURE qui indique que : « La société GROUP ESUS est titulaire d’un bail principal de neuf années entières et consécutives ayant commencé à courir le 1 er janvier 2022 …/… Ce bail principal, dont elle a donné connaissance à la société CHEZ EPICURE, qui le reconnait, lui donne droit de conférer une sous location aux conditions qui y sont précisées » ;

Attendu que le bail de sous location précise qu’il s’agit d’un bail de courte durée, consenti à titre précaire et non renouvelable, conformément aux dispositions de l’article L 145-5 du Code de commerce ;

Attendu que la société CHEZ EPICURE soutient que le bail de sous location est de nature commerciale et a été établi sur le fondement de l’article L 145-5 du Code de commerce dont le litige ressort de la compétence du Tribunal judicaire ;

Décision signée électroniquement au moyen d’un certificat qualifié.

Attendu que la société GROUP ESUS conclut au maintien de la compétence du Tribunal de commerce soutenant que les parties ont entendu conférer à la sous location le caractère d’un bail dérogatoire ;

Attendu qu’aux termes de l’article L 145-5 du Code de commerce, il peut être déroger au statut des baux commerciaux, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, par la conclusion d’un bail d’une durée n’excédant pas trois ans ;

Attendu qu’en l’espèce, le bail de sous location étant de courte durée, inférieur à 3 ans, consenti à titre précaire et non renouvelable, il pourrait être considéré comme dérogatoire et donc de la compétence du Tribunal de commerce ;

Mais attendu qu’au regard de la jurisprudence (arrêt de la Cour de cassation, Chambre civile 3, du 17 mars 2016, 14-24.748) et de la doctrine, quand bien même le bail de sous location est de courte durée, précaire et non renouvelable donc avec les caractéristiques d’un bail dérogatoire, il demeure soumis au régime juridique du bail principal donc au statut des baux commerciaux ce qui est le cas en l’espèce, le bail principal étant d’une durée de neuf années ;

Qu’en conséquence, le présent litige relève de la compétence matérielle du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND et qu’ainsi, le Tribunal de commerce de CLERMONT-FERRAND se déclarera incompétent pour en connaître et renverra la cause et les parties devant le Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND ;

Attendu que le Tribunal dira n’y avoir lieu, en l’état de la procédure, à condamnation au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Attendu que chacune des parties sera condamnée à supporter pour moitié les dépens de l’instance.

* PAR CES MOTIFS -

Le Tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort,

Dit l’exception d’incompétence soulevée par la SAS CHEZ EPICURE recevable et bien fondée,

Se déclare matériellement incompétent pour connaitre du présent litige au profit du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND,

Dit qu’à défaut d’appel dans le délai légal, il sera fait application de l’article 82 du Code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu à indemnités sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne chacune des parties à supporter pour moitié les dépens de l’instance, dont frais de greffe liquidés à 101,37 euros T.V.A. incluse,

Fait judiciairement et prononcé ce jour par mise à disposition au greffe.

Décision signée électroniquement au moyen d’un certificat qualifié.