2025J00021 – 2603700003/1

TRIBUNAL

COMMERCE DE [Localité 1]

06/02/2026 JUGEMENT DU SIX FÉVRIER DEUX MILLE VINGT-SIX

Le Tribunal a été saisi de la présente affaire par Assignation en date du 17 février 2025

La cause a été entendue à l’audience du 07 novembre 2025 à laquelle siégeaient :

* Monsieur Pierre TRINQUIER, Président,

* Madame Ingrid SALOUX, Juge,

* Monsieur Pascal CLAPASSON, Juge,

assistés de :

* Maître Chloé TOUTAIN, greffier,

après quoi les Juges sus-nommés en ont délibéré pour rendre ce jour la présente décision :

Rôle n°

ENTRE

* PGLK

[Immatriculation 1] [Adresse 1]

[Localité 2]

DEMANDEUR – représentée par

Maître [K] [L] -

[Adresse 2]

* LAC ET CIMES

[Adresse 3]

[Localité 3]

DÉFENDEUR – représentée par

SCP TGA AVOCATS -

[Adresse 4] [Localité 4]

Frais de Greffe compris dans les dépens (Art. 701 du code de procédure civile) : 55,11 € HT, 11,02 € TVA, 66,13 € TTC

Copie exécutoire délivrée le 06/02/2026 à Me [K] [L]

EXPOSE DES FAITS ET PROCEDURE:

La SARL PGLK, cogérée par les époux [J], exerce une activité d’agent immobilier, vente de fonds de commerce et conseil aux entreprises depuis le 12 octobre 2020, dont le siège est situé [Adresse 1] à [Localité 5].

La SAS LAC ET CIMES exerce une activité d’agent immobilier sous l’enseigne ORPI depuis le 1 er avril 2022 dont le siège est situé [Adresse 3] à [Localité 6].

Le 1 er juin 2023, les époux [J] contractent chacun en leur nom personnel avec la SAS LAC ET CIMES un mandat d’agent commercial immobilier de 24 mois, en vue de rechercher « tout vendeur, acheteur, propriétaire, locataire pour la réalisation d’opérations visées à l’article 1ier de la loi du 02/01/1970 dès lors qu’elles sont pratiquées par la société LAC ET CIMES ».

Par suite, est conclu un troisième mandat d’agent commercial immobilier, signé cette fois-ci entre la SAS LAC ET CIMES et la SARL PGLK et daté lui aussi au 1 er juin 2023.

A partir de cette date, la SARL PGLK facture à la SAS LAC ET CIMES les honoraires et prestations réalisées.

Cependant, à partir de 2024, la relation commerciale entre les parties se dégrade :

Le 8 juillet 2024, la SAS LAC ET CIMES adresse à Madame [V] [J] une lettre dénonçant une rupture amiable qui serait intervenue entre cette dernière et le mandataire LAC ET CIMES.

La SARL PGLK répond le 19 août 2024 que cette « prise d’acte » d’une rupture des fonctions de Madame [V] [J] résulte d’un malentendu, et qu’elle poursuivra ses fonctions au travers de la SARL PGLK, d’autant qu’il n’existe pas de mandat direct entre elle et la société LAC ET CIMES.

Dans le même temps, ORPI, au travers de la SAS LAC ET CIMES, facture à chaque époux [J] et pour la première fois, les redevances forfaitaires mensuelles « pour l’usage des bureaux et accès aux outils ORPI » pour toute la période de juin 2023 à août 2024.

Une nouvelle facture du seul mois de septembre 2024 est émise le 20 septembre 2024.

Ces factures donnent lieu le 12 novembre 2024 à une relance menaçant de suspendre les droits d’accès aux outils ORPI, menace mise à exécution par la suite.

S’en suit une situation de blocage dans laquelle les différentes parties ne paient plus les factures qu’elles se doivent mutuellement.

L’accès à la boîte mail professionnelle de la SARL PGLK a été interrompu le 30 décembre 2024, ce qui constitue pour cette dernière une rupture anticipée du contrat.

C’est en l’état que la SARL PGLK a assigné la SAS LAC ET CIMES devant le tribunal de commerce de Gap, suivant acte de commissaire de justice en date du 17 février 2025, aux fins des chefs de demandes suivants :

Sur la compensation entre les factures :

* Débouter la société LAC ET CIMES de l’ensemble de ses demandes en indemnisation de préjudices,

* Juger que la société LAC ET CIMES est débitrice des factures de la société PGLK pour un montant total 21.462,50 € TTC ;

* Juger que la société PGLK est débitrice d’une somme de 2.700 € au titre de la redevance pour les 18 mois d’application du contrat ;

* Après compensation, condamner la société LAC ET CIMES à verser à la Société PGLK la somme de 18.762,50 €.

Sur la rupture anticipée du contrat d’agent commercial par la société LAC ET CIMES avec une intention de nuire aux intérêts de la société PGLK :

* Condamner la société LAC ET CIMES à verser à la société PGLK :

* Une indemnité de 15 377,29 € en réparation du préjudice causé par le caractère anticipé de la résiliation du contrat ;

* Une indemnité de 10.000 € en réparation du préjudice causé par l’intention dolosive dans lors de la résiliation anticipée du contrat ;

* Une indemnité de 61 509,12 € en réparation du préjudice causé par la résiliation du contrat ;

En tout état de cause :

* Juger que l’exécution provisoire est de droit et qu’elle ne doit pas être écartée ;

* Condamner la société LAC ET CIMES à verser la somme de 8.000 € à la Société PGLK au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

* Débouter la société LAC ET CIMES de sa demande de condamnation de la Société PGLK à payer à la Société LAC ET CIMES la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;

* Condamner la société LAC ET CIMES aux dépens.

En défense, la SAS LAC ET CIMES sollicite de :

* Juger que la société LAC ET CIMES est débitrice des factures à hauteur de la somme de 13.872,50€,

* Juger que les époux [J] via la société PGLK sont débiteurs de la somme de 4.650€ au titre des redevances contractuelles,

* Juger qu’après compensation la société LAC ET CIMES est débitrice de la somme de 9.222,50€,

* Débouter la société PGLK de l’ensemble de ses demandes en indemnisation de préjudices,

* Condamner la Société PGLK à payer à La société LAC ET CIMES la somme de 5.000€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

SUR CE :

Sur le contrat litigieux :

La SARL PGLK fonde ses demandes sur le contrat qu’elle a conclu avec la SAS LAC ET CIMES en date du 1 er juin 2023.

En réplique, la SAS LAC ET CIMES indique qu’elle a conclu, en parallèle de ce contrat, un contrat distinct conclu « intuitu personae » avec chacun des cogérants en son nom personnel, et que la redevance forfaitaire était due au titre de chacun de ces contrats. Elle précise que ces contrats n’ont pas été rompus unilatéralement par l’absence de règlement des redevances, la défenderesse n’ayant pas mis en œuvre cette faculté.

Il convient, avant tout, de déterminer quel est le contrat objet de la présente instance, afin de définir et d’établir les débiteurs des obligations contractuelles et établit les règles qui leur sont applicables.

Il résulte des éléments produits aux débats que deux contrats ont été signés « intuitu personae » entre respectivement chacun des époux [J] et la SAS LAC ET CIMES, en date du 1 er juin 2023.

Cependant, un troisième contrat est produit qui, aux dires de chacune des parties, a été conclu postérieurement, alors même que celui-ci est lui aussi date du 1 er juin 2023.

Selon le défendeur, ce contrat, établi entre les sociétés LAC ET CIMES et PGLK, annulerait et remplacerait les deux précédents.

Le demandeur produit aux débats un courrier de refus d’inscription du greffe du tribunal de commerce d’Annecy en date du 10 juillet 2023, indiquant qu’il convient d’établir un contrat au nom de la société et non de ses cogérants afin d’immatriculer cette dernière au Registre Spécial des Agents Commerciaux (RSAC).

Il résulte de ce courrier que la demande d’immatriculation au RSAC a vraisemblablement été réalisée pour la SAS LAC ET CIMES, mais avec à l’appui de cette demande des contrats au nom de ses cogérants.

Il ressort également des pièces produites qu’aucune facture n’a été établie par les époux en leurs noms personnels, seule la SARL PGLK ayant émis des factures au titre des prestations réalisées.

Au surplus, le défendeur produit un avenant en date du 20 septembre 2024, intervenu directement entre les sociétés LAC ET CIMES et PGLK et visant à modifier le taux de rémunération du mandataire. Aucun avenant similaire n’a été conclu concernant les contrats conclus avec chacun des époux.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la volonté commune des parties a été de conclure un contrat entre les sociétés PGLK et LAC ET CIMES ; seul ce contrat ayant été exécuté et ayant conduit à une immatriculation au RSAC, aucune facture n’ayant été émise à titre personnel par les époux ;

Qu’aucune observation n’a été formulée par la SAS LAC ET CIMES concernant l’absence de toute exécution des contrats par les époux antérieurement au présent litige ;

Qu’il n’est contesté par aucune des parties que le contrat conclu avec la SARL PGLK a été régularisé postérieurement au courrier de refus émis par le greffe du tribunal de commerce d’Annecy mais antidaté au 1 er juin 2023, date des contrats conclus avec chacun des époux ;

Il ressort de ces éléments que la commune intention des parties était que le contrat conclu avec la SARL PGLK ait vocation à remplacer les contrats conclus avec chacun des époux, ces derniers n’ayant jamais été exécutés ni poursuivis.

Au surplus, il convient de constater que les époux [J] ne sont pas parties à la présente instance ; que la SAS LAC ET CIMES n’est donc fondée ni à formuler de demandes à leur encontre, ni à solliciter de la SARL PGLK le paiement de sommes ayant pour fondement des contrats auxquels elle n’est pas partie.

Le tribunal retiendra en conséquence que le seul contrat sur lequel il convient de se fonder pour statuer sur les demandes en paiement formées dans le cadre du présent litige est celui signé entre la SAS LAC ET CIMES et la SARL PGLK.

Sur la compensation des créances :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits » ;

L’article 1347 du même code dispose que « La compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes » ;

L’article 1347-1 du même code précise que « La compensation n’a lieu qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles » ;

1. Sur la créance de la SARL PGLK :

La liste des factures revendiquées par le demandeur pour un montant total de 21.462,25€ et produites aux débats s’établit comme suit :

* Facture n° 2023-015 en date du 19 septembre 2024 d’un montant de 540€ afférente à une estimation de murs commerciaux,

* Facture n° 2024-001 en date du 25 novembre 2024 d’un montant de 2.250€ afférente à une vente d’un terrain ([Localité 7]),

* Facture n° 2024-002 en date du 20 décembre 2024 d’un montant de 5.527,50€ afférente à une vente d’une maison (GALETTI),

* Facture n° 2024-003 en date du 20 décembre 2024 d’un montant de 4.800€ afférente à une vente d’une maison (FINE),

* Facture n° 2024-004 en date du 19 février 2025 d’un montant de 6.545€ afférente à une vente d’une grange (TIMMERMAN),

* Facture n° 2024-005 en date du 19 février 2025 d’un montant de 1.800€ afférente à une vente d’un appartement ([N]).

La facture n° 2023-015 du 19/09/2024 correspond à une estimation de murs commerciaux. Or, il apparaît que ce type de prestations n’entre pas dans les prestations prévues contractuellement. Cette facture ne sera donc pas retenue.

La facture n° 2024-001 du 25/11/2024 est contestée par la SASU LAC ET CIMES, au motif qu’elle se voit appliquer le taux prévu par l’avenant du 09/01/2024 alors que la vente est survenue le 27/07/2023.

Il apparaît au regard des pièces produites que la vente concernée est effectivement antérieure à l’avenant du 9 janvier 2024, qui ne comporte pas de clause de rétroactivité.

Le taux de commission sera donc ramené à celui prévu au contrat initial du 1 er juin 2023, à savoir 20%.

Concernant la facture n° 2024-003 du 20/12/20245 relative à une commission sur la vente d’une maison, la SAS LAC ET CIMES produit une résiliation émanant de la cliente en date du 30 août 2024. La vente n’ayant pu aboutir, la rémunération de l’agent commercial n’est pas due. La facture correspondante de 4 800.00 € ne sera donc pas retenue.

La facture n° 2024-005 du 19/02/2025 porte sur la vente d’un appartement [N].

Il apparaît qu’à cette date, la SAS LAC ET CIMES avait suspendu l’accès aux outils ORPI à la SARL PGLK ; la SAS LAC ET CIMES indique en conséquence que cette dernière ne pouvait donc agir en qualité de mandataire de la défenderesse.

A l’audience, la demanderesse a précisé qu’il s’agissait d’un droit de suite, les diligences ayant été réalisées avant la rupture du contrat bien que la facture soit postérieure.

Il apparaît cependant qu’elle ne justifie pas de diligences effectuées antérieurement à la rupture du contrat.

La somme de 1 800.00 € relative à la facture susvisée et afférente à la vente [N] ne sera donc pas retenue.

Il résulte de ces éléments que la créance globale de la SARL PGLK sera arrêtée par le tribunal à la somme de 13 872.25€

2. Sur la créance de la SAS LAC ET CIMES :

Les pièces produites aux débats démontrent que le mandataire a facturé à chaque époux [J] et très tardivement les redevances contractuelles mensuelles « pour l’usage des bureaux et accès aux outils ORPI » pour toute la période globale de juin 2023 à août 2024, puis pour le mois de septembre 2024 ; soit un montant total de 4 650.00€.

Si les parties sollicitent toutes deux la compensation de leurs créances, la demanderesse sollicite que la facturation des redevances soit ajustée à une seule redevance mensuelle, celle adressée à la SARL PGLK, et que les redevances mensuelles sollicitées auprès de chacun des époux [J] ne soient pas prises en compte.

Au regard de ce qui précède, il convient de rappeler que seul le contrat conclu entre la SARL PGLK et la SAS LAC ET CIMES doit être pris en compte pour le calcul des dettes et créances respectives de chaque partie.

Il apparaît qu’au titre du contrat conclu avec la SARL PGLK, la créance de la SAS LAC ET CIMES, relative aux redevances contractuelles mensuelles, est de 15 mensualités (juin 2023 à septembre 2024) de 150 € forfaitaires, soit 2 250.00€.

3. Sur la compensation :

Il résulte des éléments évoqués ci-dessus que les parties sont respectivement débitrices d’obligations l’une envers l’autre ;

Que chacune des créances, pour leur montant arrêté par le tribunal, apparaît comme fongible, certaine, liquide et exigible ;

La compensation opérée aboutit à une dette de 13 872.25 – 2 250.00 = 11 622.25 € de la SASU LAC ET CIMES envers la SARL PGLK.

Il convient en conséquence de condamner la SAS LAC ET CIMES au paiement à la SARL PGLK de la somme de 11 622.25 euros, au titre des factures impayées après compensation.

Sur la rupture anticipée du contrat d’agent commercial conclu entre la SARL PGLK et la SAS LAC ET CIMES :

L’article 1212 du code civil dispose que « Lorsque le contrat est conclu pour une durée déterminée, chaque partie doit l’exécuter jusqu’à son terme » ;

1. Sur le principe de la rupture :

Certains faits survenus entre la SARL PGLK et la SAS LAC ET CIMES dans le courant du deuxième semestre 2024 :

* Facturation soudaine et rétroactive des redevances ORPI à compter du 26 août 2024 ;

* Relance du 8 novembre 2024 concernant le paiement des redevances, la SAS LAC ET CIMES menaçant de suspendre les outils ORPI ;

* D’autres courriers ont également été adressés aux époux [J], cogérants de la SARL PGLK.

Révèlent une volonté de la SAS LAC ET CIMES de rompre ses relations contractuelles.

Or, rappelons que le contrat retenu est celui conclu entre les deux sociétés LAC ET CIMES et PGLK.

La facturation des redevances ORPI était expressément prévue au contrat. Cette redevance étant forfaitaire et mensuelle, elle aurait donc dû être facturée mensuellement, voire périodiquement (trimestre, semestre, …). Le fait que cette facturation intervienne le 26 août 2024, soit plus d’un an après la conclusion du contrat et sans mentionner une éventuelle omission, pour toute la période de juin 2023 à août 2024, est de nature à interpeller le tribunal.

Outre le fait qu’elle démontre une volonté manifeste d’empêcher la SARL PGLK d’exercer sa fonction d’agent commercial, la résiliation de l’abonnement « estimemoncommerce » constitue une violation du contrat, au titre duquel le mandant a l’obligation de mettre à disposition l’accès aux outils ORPI.

Il apparaît au surplus que cette résiliation est intervenue avant que la SAS LAC ET CIMES n’invoque le non-paiement des redevances, qu’elle ne peut donc être considérée comme une exception d’inexécution.

Au demeurant, la SAS LAC ET CIMES n’est pas fondée à prétendre qu’elle a procédé à cette résiliation en raison du non-paiement des redevances, puisque tel qu’exposé précédemment, il apparaît que sa dette envers la SARL PGLK est supérieure à la créance qu’elle détient auprès de cette dernière.

Les pièces produites aux débats permettent de constater que le contrat litigieux était conclu jusqu’au 31 mai 2025.

En l’espèce, le tribunal observe que les agissements de la SAS LAC ET CIMES constituent rupture anticipée du contrat d’agent commercial conclu avec la SARL PGLK, aux torts exclusifs de la défenderesse, et que le contrat a été rompu le 30/12/2024, par l’interruption de l’accès aux outils ORPI.

Le tribunal considèrera donc que le contrat a été résilié 6 mois avant sa date de fin contractuelle.

2. Sur le préjudice subi du fait de la résiliation anticipée du contrat :

La SARL PGLK sollicite le paiement de la somme de 15 377.29 euros en réparation du préjudice causé par la résiliation anticipée du contrat ; en application d’une jurisprudence de la cour de Cassation selon laquelle la résiliation anticipée du contrat d’agent commercial donne droit à indemnisation à hauteur de la perte de commissions jusqu’à la date conventionnellement prévue.

La SARL PGLK estime son préjudice sur la base du montant d’honoraires 2024, soit 30 754.59 € HT.

Or, il convient de déduire de cette somme, tel que développé précédemment :

* Les honoraires de la vente de la maison [Localité 8], réalisée après la résiliation du contrat (-4 000.00 € HT)

* Les honoraires relatifs aux estimations de biens, non prévus au contrat (-700.00 € HT)

Le tribunal évaluera en conséquence le préjudice à subi hauteur des honoraires réajustés de 2024, sur la période de 5 mois qui restait à courir, soit :

30 754.59 – 4 700.00 = 26 054.59 € sur 12 mois ;

Soit 2 171.22 par mois ;

Soit 10 856.10 € sur 5 mois.

Il convient en conséquence de condamner la SAS LAC ET CIMES au paiement à la SARL PGLK de la somme de 10 856.10 euros au titre du préjudice lié à la résiliation anticipée du contrat.

3. Sur le préjudice subi du fait de l’intention dolosive dans la résiliation anticipée du contrat :

L’article 1240 du code civil subordonne l’octroi de dommages-intérêts à la démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

La SARL PGLK sollicite le paiement de la somme de 10 000.00 euros à titre de dommagesintérêts, du fait de la volonté de nuire de la SAS LAC ET CIMES dans la rupture du contrat d’agent commercial.

Le tribunal de céans a reconnu la matérialité des manœuvres de la SAS LAC ET CIMES, et de sa volonté de résiliation anticipée du contrat.

Toutefois, il n’est démontré aucun agissement ayant pour but de nuire à la SARL PGLK, autre que celui de la rupture du contrat.

Ainsi, considérant que la rupture anticipée est déjà indemnisée à hauteur de la perte de commissions jusqu’à la date conventionnellement prévue ; et ce sur la base des commissions brutes sans tenir compte des frais et charges (loyers, salaires d’intermédiaires, frais démarchage, de prospection, visites, déplacements, ….) qui devraient en être déduits, il convient de constater que la SARL PGLK ne démontre ni l’existence d’une faute de la SAS LAC ET CIMES, ni celle d’un préjudice distinct de la perte de commissions sur la durée restant à courir.

Il convient en conséquence de débouter la SARL PGLK de sa demande en paiement de la somme de 10 000.00 euros au titre de l’intention dolosive dans la résiliation anticipée du contrat.

4. Sur l’indemnité en réparation du préjudice causé par la résiliation du contrat :

L’article L.134-12 du code de commerce énonce qu’ « En cas de cessation de ses relations avec le mandant, l’agent commercial a droit à une indemnité compensatrice en réparation du préjudice subi » ;

La SARL PGLK sollicite l’octroi de la somme de 61 509.12 euros au titre de cette indemnité compensatrice, cette somme correspondant à deux années de commission.

Il apparaît cependant que le contrat liant les parties était convenu pour un durée déterminée de 2 ans et a été rompu avant son terme ; qu’une indemnité correspondant à deux ans de commissions apparaît donc disproportionné ;

Le tribunal de céans réduira donc l’indemnité de rupture à l’équivalent d’un an de commission, soit 26 054.58 €, et condamnera la SAS LAC ET CIMES au paiement à la SARL PGLK de la somme de 26 054.58 euros au titre de l’indemnité prévue par l’article L.134-12 du code de commerce.

Sur les frais et dépens :

Au regard de ce qui précède et sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens »;

La SAS LAC ET CIMES sera donc condamnée au paiement à la SARL PGLK sur le fondement de l’article susvisé.

La SARL PGLK ne justifiant cependant pas de la somme de 8 000.00 € à laquelle elle prétend, le tribunal condamnera la SAS LAC ET CIMES à lui payer la somme de 3 000.00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au regard de ce qui précède et sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile, les dépens de l’instance seront à la charge de la partie qui succombe, à savoir la SAS LAC ET CIMES.

Le tribunal rappellera l’exécution provisoire de droit attachée à la présente décision.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal de Commerce de GAP, après en avoir délibéré, conformément à la Loi, statuant publiquement, par décision contradictoire en premier ressort,

Vu les articles 1103 et suivants, 1212, 1240, 1347 et 1347-1 du code civil, Vu l’article L.134-12 du code de commerce,

Vu les pièces et conclusions versées aux débats,

JUGE que seul le contrat conclu entre la SARL PGLK et la SAS LAC ET CIMES doit être pris en compte pour le calcul des dettes et créances respectives de chaque partie dans le cadre du présent litige ;

CONDAMNE la SAS LAC ET CIMES au paiement à la SARL PGLK de la somme de 13 872.25 euros ;

CONDAMNE la SARL PGLK au paiement à la SAS LAC ET CIMES de la somme de 2 250.00 euros ;

ORDONNE la compensation de la créance de la SARL PGLK à hauteur de 13 872.25 euros et de la SAS LAC ET CIMES à hauteur de 2 250.00 euros ;

En conséquence,

CONDAMNE la SAS LAC ET CIMES au paiement à la SARL PGLK de la somme de 11 622.25 euros, au titre des factures impayées après compensation ;

CONDAMNE la SAS LAC ET CIMES au paiement à la SARL PGLK de la somme de 10 856.10 euros au titre du préjudice lié à la résiliation anticipée du contrat ;

DEBOUTE la SARL PGLK de sa demande en paiement de la somme de 10 000.00 euros au titre de l’intention dolosive dans la résiliation anticipée du contrat ;

CONDAMNE la SAS LAC ET CIMES au paiement à la SARL PGLK de la somme de 26 054.58 euros au titre de l’indemnité prévue par l’article L.134-12 du code de commerce ;

CONDAMNE la SAS LAC ET CIMES au paiement à la SARL PGLK de la somme de 3 000.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS LAC ET CIMES aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit attachée à la présente décision.

Composition du tribunal à l’audience de ce jour :

Ainsi jugé et prononcé

Le Président Monsieur Pascal CLAPASSON

Le Greffier Maître Chloé TOUTAIN

Signe electroniquement par Pascal CLAPASSON

Signe electroniquement par Chloe TOUTAIN, greffier.