TRIBUNAL DE COMMERCE DE LORIENT ORDONNANCE DU 05/06/2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

Demandeur (s) :

Madame [E] [G] née [J] [Adresse 2] – [Localité 5]

Monsieur [C] [J] [Adresse 4] – [Localité 5]

Madame [H] [J] [Adresse 3] – [Localité 5]

Madame [V] [J]-[M] 24 Avenue Suser – 44500 LA BAULE-ESCOUBLAC

Représentant (s) :

Maître Mikaël [G] et Maître Luc FURET

Défendeur (s) :

LOARWENN

[Adresse 7] – [Localité 8]

RCS 800897613

Représentant (s) : Maître Valérie LEBLANC

Débats à l’audience du 15/05/2025

LES FAITS, LA PROCEDURE ET LES PRETENTIONS DES PARTIES

Suivant acte sous seing privé en date du 22 juillet 2020, Monsieur [F] [J] a donné à bail commercial à la société LOARWENN, un local à usage de stockage et préparation de commandes sis – [Adresse 10] [Adresse 6] à [Localité 5].

Les lieux loués étaient désignés comme suit :

« Dans un ensemble immobilier, un local d’activités de 750 m² environ, comprenant : – 70 m² à usage de bureaux, répartis sur 2 niveaux

* 680 m² à usage de stockage, accessible par une porte sectionnelle »

Monsieur [F] [J] est décédé le [Date décès 1] 2023 laissant pour lui succéder Madame [M] [V] veuve [J], ès qualités de conjoint survivant, Madame [H] [J], Madame [E] [J] et Monsieur [C] [J], leurs enfants, ès qualités d’héritiers, devenant, par l’effet de la loi et de l’acceptation de la succession, les ayant droits bailleurs audit bail.

Le bail commercial était consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives commençant à courir le 1er août 2020.

Le loyer annuel fixé à la somme de 36.000 € Hors Taxes et Hors Charges, auquel s’ajoutait la TVA, était déclaré payable tous les deux mois et d’avance les premiers janvier, mars, mai, juillet, septembre et novembre de chaque année.

Les consorts [M]-[J] ont découvert à l’été 2023 que la société LOARWENN exerçait une activité de vente au détail d’articles de prêts à porter, activité interdite par le PLUI (plan local d’urbanisme intercommunal) et donc non prévue à la destination du bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 1erseptembre 2023, les bailleurs ont délivré à la société LOARWENN une sommation d’exécuter les obligations du bail visant la clause résolutoire et donc de respecter la seule destination autorisée prévue à ce dernier sous un délai d’un mois, motif pris du non-respect de la clause de destination des lieux au bail commercial.

Par courrier en date du 18 octobre 2023, le conseil de la société LOARWENN a répondu que :

Un accord oral avait été donné par Monsieur [F] [J] de son vivant pour procéder à des opérations accessoires de ventes d’articles d’habillement au sein des locaux, et ce compte-tenu de la situation de crise sanitaire du COVID-19 ;

Sa cliente est ouverte à l’éventualité d’une résiliation amiable du bail commercial, étant précisé que la liquidation du stock qu’elle détient et la recherche d’un nouveau bail commercial nécessitent un délai ;

Le conseil des bailleurs a répondu par courrier officiel en date du 3 janvier 2024 en précisant qu’aucun accord de ce type n’avait été donné par le défunt et que les consorts [J] n’étaient pas opposés à une résiliation amiable du bail commercial, sous réserve que la Société LOARWENN règle ses arriérés de loyers et de charges.

Les discussions entre les parties n’ont pas abouti à un accord sur le montant dû aux consorts [J]-[G].

En revanche, il a été convenu que la société LOARWENN quitterait les lieux de manière anticipée.

Le 28 octobre 2024, la SELARL [U] & ASSOCIES, Commissaire de justice, a effectué un état des lieux de sortie

La société LOARWENN a ainsi quitté les lieux le 31 octobre 2024.

La société LOARWENN a effectué quelques versements partiels en remboursement de la dette, le dernier en date du 25 octobre 2024, sans formuler de proposition d’apurement de la dette.

Par courrier officiel en date du 8 novembre 2024, le conseil des bailleurs a mis en demeure la société LOARWENN de régler la somme de 25.152,64 €.

Aucune somme n’a été réglée à ce jour par la société LOARWENN.

***

C’est dans ce contexte que les bailleurs ont, par requête en date du 29 novembre 2024, saisi le juge de l’exécution auprès du tribunal judiciaire de RENNES aux fins d’obtenir une ordonnance les autorisant à pratiquer une saisie attribution à titre conservatoire.

Par ordonnance en date du 10 décembre 2024, le juge de l’exécution auprès du tribunal judiciaire de RENNES a autorisé une mesure de saisie-conservatoire de la somme de 25.152,64 € sur les comptes bancaires de la société LOARWENN.

Les bailleurs ont fait pratiquer par un commissaire de justice une saisie conservatoire de créances à hauteur de 3.528,40 € en date du 24 décembre 2024.

Par exploit de commissaire de justice du 24 janvier 2025, les bailleurs ont ensuite fait assigner la société LOARWENN devant le juge des référés du tribunal de commerce de LORIENT.

L’affaire a été retenue à l’audience de référés du 15 mai 2025.

***

Aux termes de leurs conclusions déposées et réitérées oralement à l’audience du 15 mai 2025, Madame [E] [G] née [J], Madame [H] [J], Monsieur [C] [J] et Madame [V] [J]-[M] demandent :

Vu les articles 1103 et 1231-1 du code civil,

Vu l’article 873 du code de procédure civile,

Vu les articles R. 211-4 et R. 211-3-26 du code de l’organisation judiciaire,

Vu les articles L. 145-1 à L. 145-60 du code de commerce,

A titre liminaire,

Se déclarer compétent matériellement ;

A titre principal,

Condamner la société LOARWENN à payer à Madame [E] [G] née [J], à Madame [H]

[I] née [J], à Monsieur [C] [J] et Madame [V] [J]-[M] née [M], venant aux droits du défunt Monsieur [F] [J] en sa qualité de bailleur, la somme de 32.316,28 € TTC € à titre de provision le tout avec intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance de la présente assignation ;

A titre subsidiaire,

Condamner la société LOARWENN à payer à Madame [E] [G] née [J], à Madame [H] [I] née [J], à Monsieur [C] [J] et Madame [V] [J]-[M] née [M], venant aux droits du défunt Monsieur [F] [J] en sa qualité de bailleur, la somme de 30.932,97 € TTC à titre de provision le tout avec intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance de la présente assignation ;

En tout état de cause,

Condamner la société LOARWENN à payer à Madame [E] [G] née [J], à Madame [H] [I] née [J], à Monsieur [C] [J] et Madame [V] [J]-[M] née [M], venant aux droits du défunt Monsieur [F] [J] en sa qualité de bailleur, la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

***

Aux termes de ses conclusions déposées et réitérées oralement à l’audience du 15 mai 2025, la société LOARWENN oppose :

Vu l’article 1103 du code civil, Vu les articles 872 et 873 du code de procédure civile,

Débouter Madame [E] [G] née [J], Madame [H] [I] née [J], Monsieur [C] [J] et Madame [J]-[M] née [M], venant aux droits du défunt Monsieur [F] [J] en sa qualité de bailleur, de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

Condamner Madame [E] [G] née [J], Madame [H] [I] née [J], Monsieur [C] [J] et Madame [J]-[M] née [M], venant aux droits du défunt Monsieur [F] [J] en sa qualité de bailleur, au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

***

SUR CE, NOUS, JUGE DES REFERES

1) Sur la compétence matérielle du tribunal de commerce en matière de baux commerciaux

Lors de la première audience, le président a émis un doute sur la compétence matérielle du tribunal de commerce dès lors qu’il s’agit d’une demande formée en application d’un bail commercial, qui relèverait de la compétence exclusive du tribunal judiciaire.

Le litige ne porte pas sur l’application du statut des baux commerciaux, mais a pour fondement le droit commun des obligations : il s’agit de voir condamner, sur la base d’un contrat, en l’occurrence un bail commercial, l’ancien preneur au paiement des sommes dont il demeure redevable après son départ des lieux ;

Dans cette hypothèse, le tribunal de commerce est compétent si le défendeur est commerçant, ce qui est le cas en l’espèce ;

Le juge des référés se déclarera donc matériellement compétent.

La société LOARWENN s’en rapporte à la décision du juge des référés.

k

L’article R. 211-4 du code de l’organisation judiciaire dispose que :

« En matière civile, les tribunaux judiciaires (…) connaissent seuls (…) de l’une ou plusieurs des

compétences suivantes : (…)

2° Des actions relatives aux baux commerciaux fondées sur les articles L. 145-1 à L. 145-60 du code de

commerce. » L’article R. 211-3-26 du même code dispose également que :

« Le tribunal judiciaire a compétence exclusive dans les matières déterminées par les lois et règlements, au nombre desquelles figurent les matières suivantes : (…)

11° Baux commerciaux à l’exception des contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, baux professionnels et conventions d’occupation précaire en matière commerciale ».

Lorsque le litige, autre que ceux relatifs au prix du bail révisé ou renouvelé, concerne l’application du statut des baux commerciaux ou nécessite une interprétation du statut des baux commerciaux, le tribunal judiciaire a compétence exclusive. (Cass, 3ème Civ., 9 mai 2012, n° 11-23.135 ; Cass., Com., 18 octobre 2016, n° 14-27.212).

En revanche, la situation est différente lorsque le litige concerne, certes, un bail commercial mais a pour fondement le droit commun des obligations.

*

En l’espèce, le litige ne porte pas sur l’application ou l’interprétation du statut des baux commerciaux, mais il s’agit d’une demande en paiement d’un arriéré de loyers et de charges sur base d’un bail commercial, dont la qualification n’est pas contestée par les parties.

S’agissant d’un acte mixe conclu entre un non-commerçant (Monsieur [F] [J] défunt) et un commerçant, les demandeurs avaient le choix de saisir la juridiction civile ou commerciale.

Le juge des référés se déclarera donc matériellement compétent.

2) Sur la demande de provision

Pour s’opposer à la demande de provision, la société LOARWENN invoque des contestations qu’elle estime sérieuses :

Les factures relatives à l’entretien des espaces verts ne peuvent pas lui être imputées, car elle n’a pas commandé ces travaux, il n’appartenait pas au bailleur de les commander, et il n’est pas démontré qu’ils ont été exécutés à l’adresse des lieux loués ;

Le calcul des sommes dues au titre de la taxe foncière n’est pas clair ;

Les nouvelles factures rectificatives et les avoirs produits complexifient les débats concernant le montant des loyers réellement dus, la taxe foncière et les frais d’entretien des espaces verts.

En réplique, les demandeurs font valoir que :

Toutes les charges relatives à l’entretien et à l’éventuel remplacement des espaces verts étaient mises à la charge du preneur sauf quand il s’agissait de devoir changer une clôture végétale alors mise à la charge exclusive du seul bailleur comme constituant de grosses réparations ;

Les factures de paysagistes litigieuses ne concernent pas de grosses réparations, de sorte qu’elles sont à la charge du locataire, la société LOARWENN ;

Concernant la taxe foncière, des avoirs ont été émis cat la taxe foncière avait été mal calculée en appliquant non pas la clé de répartition de 30% prévue dans le bail commercial mais le prorata des surfaces ;

Les contestations émises par la société LOARWENN ne sont donc pas sérieuses.

k

L’article 873 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que :

« Dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il [le président] peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

*

En l’espèce, après lecture du bail et ses annexes, il y a lieu de constater que l’entretien des espaces verts et la taxe foncière étaient bien à la charge du locataire à hauteur de 30%.

S’agissant des espaces verts, seules les grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil étaient à la charge du bailleur (ex : remplacement des clôtures végétales).

Les factures espaces verts versées aux débats concernent les travaux suivants :

L’entretien des espaces verts ;

La taille des ronces ;

La taille des arbres ;

Le grattage de la pousse en bordure de parking ;

Soufflage et évacuation des déchets verts ;

Evocation du tas de bois se trouvant sur le parking.

Il ne s’agit pas de grosses réparations, si bien que les bailleurs étaient parfaitement en droit d’en solliciter le remboursement au locataire, la société LOARWENN, après avoir, eux-mêmes, exposé la charge.

Même si le numéro de la rue n’est pas précisé sur les factures du paysagiste (« [Adresse 9] » au lieu de « [Adresse 6] »), il n’existe pas de doute quant au lieu où ont été effectivement exécutées les prestations, dès lors qu’il n’est pas démontré que les demandeurs seraient propriétaires d’un autre local que celui situé au n°5 de la même rue.

S’agissant de la taxe foncière, les demandeurs versent aux débats les nouvelles factures ainsi que les avoirs émis pour rectifier les calculs effectués initialement au prorata des surfaces, en lieu et place de la clef de répartition de 30% prévue en annexe du bail.

Les demandeurs produisent également aux débats un décompte actualisé d’un montant de 32.316,28 € récapitulant toutes les sommes dues par la société LOARWENN au titre des loyers, de l’entretien des espaces verts et de la taxe foncière, après déduction du dépôt de garantie de 3.000 €.

Dans ces conditions, il convient de dire qu’il n’existe pas de contestations sérieuses opposables à la demande de provision d’un montant de 32.316,28 € TTC.

La société LOARWENN sera donc condamnée à verser cette somme provisionnelle de 32.316,28 € TTC à Madame [E] [G] née [J], Madame [H] [J], Monsieur [C] [J] et Madame [V] [J]-[M], augmentée des intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2025, date de délivrance de l’assignation.

3) Sur les autres demandes

Les demandeurs ont dû engager des frais irrépétibles justifiant leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile. En l’évaluant à la somme de 2.000 €, le tribunal estime faire bonne justice.

En revanche, succombant à l’instance, la société LOARWENN sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, les entiers dépens de l’instance seront mis à la charge de la société LOARWENN.

PAR CES MOTIFS

Nous, Marcel MICHAUD, juge en charge des référés du tribunal de commerce de LORIENT, statuant contradictoirement et en premier ressort, assisté du greffier,

Vu les articles R.211-4 et R211-3-26 du code de l’organisation judiciaire,

Vu la jurisprudence de la Cour de cassation,

Vu l’article 873 alinéa 2 du code de procédure civile,

Nous déclarerons matériellement compétents ;

Disons qu’il n’existe pas de contestations sérieuses opposables à la demande de provision d’un montant de 32.316,28 € TTC ;

Condamnons la société LOARWENN à payer à Madame [E] [G] née [J], Madame [H] [J], Monsieur [C] [J] et Madame [V] [J]-[M] une provision d’un montant de 32.316,28 € TTC avec intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2025, date de délivrance de l’assignation ;

Condamnons la société LOARWENN à payer à Madame [E] [G] née [J], Madame [H]

[J], Monsieur [C] [J] et Madame [V] [J]-[M] la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboutons la société LOARWENN de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société LOARWENN aux entiers dépens de l’instance, comprenant les frais de greffe liquidés à la somme de 87,14 € TTC ;

La présente décision a été signée sur l’original conservé au greffe en minute conformément à l’article 456 du code de procédure civile, et prononcée par mise à disposition au greffe en application de l’article 453 du code de procédure civile, aux lieu et date susdits.

Ainsi jugé et prononcé

Le Greffier Le Président Madame Emmanuelle EVENO Monsieur Marcel MICHAUD

Signe electroniquement par Marcel MICHAUD

Signe electroniquement par Emmanuelle EVENO, commis-greffier