NUMERO D’INSCRIPTION AU REPERTOIRE GENERAL : 2025 000903

AUDIENCE PUBLIQUE DU TRIBUNAL DE COMMERCE DE MONT DE MARSAN

JUGEMENT DU 30/01/2026

DEMANDEUR(S) : BS IMMOBILIER (SARL), [Adresse 1], [Localité 1]

REPRESENTANT(S) : ME DUTIN Frédéric AVOCAT AU BARREAU DE MT DE MARSAN

DEFENDEUR(S) : COGESIM (SARL), [Adresse 2]

REPRESENTANT(S) : ME LAURE DARZACQ AVOCAT AU BARREAU DE DAX

PREMIER APPEL A L’AUDIENCE DU 09/05/2025, APRES DIVERS RENVOIS DEBATS A L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 05/12/2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DEBAT ET DU DELIBERE : PRESIDENT : M^me Isabelle GAILLARD, juge faisant fonction de président

JUGES : M. Patrick PALACIN M. Pascal RIVOLTELLA

GREFFIER AU DEBAT: M^me Myriam CRABOS, commis-greffier

VU L’ARTICLE 452 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE, LE PRESENT JUGEMENT A ETE PRONONCE ET SIGNE A LA DATE QUE DESSUS PAR MME ISABELLE GAILLARD JUGE FAISANT FONCTION DE PRESIDENT ASSISTE DE MME CRABOS MYRIAM COMMIS GREFFIER

NAC : ACTION EN PAIEMENT DU PRIX OU EN SANCTION DU NON PAIEMENT

Par ordonnance d’injonction de payer rendue par le président de ce tribunal en date du 04.02.2025, la société COGESIM a été condamnée à payer à la société BS IMMOBILIER la somme principale de 12 500 € au titre de factures impayées

Ladite ordonnance a été signifiée à la société COGESIM par acte de la SCP DOMENGE-JUNCA ESTEFFE-DAUGREILH, commissaires de justice associées à Aire sur l’Adour, en date du 25.02.2025

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 19.03.2025, la société COGESIM a formé opposition à l’ordonnance portant injonction de payer

Sur quoi les parties ont été convoquées, à la diligence du greffier, par LRAR, à l’audience du 09.05.2025

PRETENTIONS DES PARTIES :

La société BS IMMOBILIER soutient être créancière de la société COGESIM au titre d’honoraires sur vente impayés à hauteur de la somme de 12 500 € ; elle estime que la vente aurait dû intervenir, toutes les conditions suspensives étant levées, et qu’elle n’a pas été régularisée de la seule faute de la société COGESIM qui reste dès lors redevable des 5% prévus contractuellement

En réplique, la société COGESIM soutient que la condition suspensive liée à la purge de tous les recours n’a pas été levée à temps pour la réitération de l’acte authentique, de sorte que la vente n’a pas été régularisée et qu’aucun honoraire de recherche ne peut être réclamé par la société BS IMMOBILIER, d’où sa demande de débouter de l’ensemble des demandes, fins et conclusions de BS IMMOBILIER

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il conviendra de se reporter à la lecture de leurs conclusions et pièces reprises oralement et déposées à l’issue des débats

MOTIVATION DU TRIBUNAL :

Sur la recevabilité de l’opposition :

Attendu que l’ordonnance portant injonction de payer du 04.02.2025 a été signifiée à la société COGESIM par acte de commissaire de justice en date du 25.02.2025, soit dans le délai légale de six mois

* la société COGESIM a formé opposition à ladite ordonnance par LRAR reçue au greffe le 19.03.2025

* aux termes des dispositions des Art 1415 et suivants du Code de Procédure Civile, l’opposition doit être formée dans le mois qui suit la signification, soit par déclaration au greffe, soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception

* l’opposition de la société COGESIM, faite dans les conditions requises, doit être déclarée recevable en la forme

sur le fond :

Attendu qu’il ressort des faits constants de la procédure tels qu’ils sont établis par les écritures des parties et les pièces y annexées que :

* en date du 13.04.2022, la société COGESIM a mandaté l’agence immobilière ,«[Adresse 3]», exploitée par la société BS IMMOBILIER, spécialiste en conseil en transaction et montage de dossiers immobiliers, pour la recherche exclusive d’un bien à acquérir, ce pour une durée de deux ans, soit jusqu’au 13 avril 2024

* les honoraires du mandataire, à la charge du mandant, étaient fixés contractuellement à 5 % du prix de vente

* la société BS IMMOBILIER a ainsi négocié, pour le compte de la société COGESIM le prix de vente d’un terrain de 14 469 m2 parcelle AC152 sur la commune de, [Localité 2]

* la société BS IMMOBILIER soutient être créancière de la société COGESIM au titre de ses honoraires de recherche, soit la somme de 12 500 €, suite à la signature d’un compromis de vente intervenu et signé entre le propriétaire du bien à acquérir et la société COGESIM le 31 aout 2022

* la société BS IMMOBILIER soutient que toutes les conditions suspensives prévues au terme du compromis de vente ont été levées et que malgré cela, la société COGESIM, qui a refusé de réaliser l’opération, n’a pas respecté ses obligations, de sorte que le mandataire se trouve en droit de solliciter les 5% du prix de vente tel que prévu contractuellement

* la société BS IMMOBILIER, au soutient de sa demande, produit un constat de Me, [T], [O], commissaire de justice à, [Localité 3], et fait valoir par ailleurs que la SARL COGESIM aurait tenté de soumettre, de manière unilatérale et de particulière mauvaise foi, au vendeur un avenant sur le recours à un prêt bancaire

* toutefois, le constat d’usage du commissaire de justice de l’affichage du permis d’aménager ne prouve aucunement l’absence de possibilité de recours ; en outre, les manœuvres alléguées par la société BS immobilier sur un éventuel avenant ne sont justifiées par aucune pièce probante

Attendu qu’en l’espèce, si un compromis de vente a bien été réalisé entre la société COGESIM et le vendeur du terrain recherché, celui-ci n’a pas été réitéré par la signature de l’acte authentique

* selon la société COGESIM, la condition suspensive liée à l’obtention d’un permis d’aménager purgé de tout recours n’aurait pas été levée

* le compromis de vente prévoyait en effet que « compte tenu de la destination du BIEN envisagée par l’ACQUEREUR, un permis d’aménager devra être obtenu par lui, purgé de tous recours, avant le 30 septembre

2023, pour l’utilisation du sol dans le cadre de l’opération suivante : « création de 18 lots de terrains à bâtir hors logements sociaux » »

* il est ainsi constant que le permis d’aménager devait être obtenu et purgé de tout recours avant le 30 septembre 2023

* conformément aux Art L2131-1 et suivants du Code des Collectivités Territoriales et R*424-13 du Code de l’Urbanisme, la transmission des permis de construire et autres autorisations d’utilisation du sol doit se faire dans un délai de 15 jours à compter de leur signature par la commune à la préfecture

* en matière de permis d’aménager, outre la publication de la décision administrative et sa transmission au bénéficiaire, la commune a ainsi l’obligation de transmettre l’acte au préfet du département représentant l’Etat afin que le contrôle de légalité de l’acte administratif effectué

* en l’absence de transmission de l’acte pour contrôle de légalité, celuici demeure susceptible de recours en nullité, tant que ce contrôle n’est pas intervenu

* or, en l’espèce, le permis d’aménager en cause, qui devait être communiqué par la mairie à la préfecture dans les quinze jours, ne l’a été que le neuf juillet 2025 (selon un mail de la préfecture des, [Localité 4]), soit bien au-delà du délai prévu initialement, de sorte que la société COGESIM n’a pu bénéficier du permis d’aménager purgé de tous recours dans la mesure où le contrôle de légation est intervenu très tardivement

* la réitération authentique de la vente n’a pu intervenir dans le délai requis du 30.09.2023

* ainsi, il existait bien une condition suspensive non levée justifiant la non-signature de l’acte authentique et, de fait, le non-règlement des honoraires du mandataire puisqu’indus, sans que la responsabilité de la société COGESIM puisse être soulevé au titre de l’absence de signature de la vente

* en effet, la non réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un permis d’aménager purgé de tout recours n’est pas de la responsabilité de la société COGESIM, de sorte que la société BS IMMOBILIER ne peut valablement solliciter l’application de la clause contractuelle selon laquelle « le mandant s’interdit de refuser de réaliser l’opération aux conditions convenues dans le présent mandat si ce refus a pour conséquence de priver le mandataire de la rémunération à laquelle il aurait pu légitimement prétendre »

* conformément aux Art 1304 et suivants du Code Civil, en cas de défaillance d’une condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existée, de sorte que le compromis est devenu caduque

Attendu pour toutes ces raisons que l’opposition de la société COGESIM doit être déclarée justifiée au fond

* la société BS IMMOBILIER doit être déboutée de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions

* l’équité commande de laisser à la charge de la société BS IMMOBILIER les frais irrépétibles non compris dans les dépens et que ce tribunal fixe à la somme de 1 000 € sur le fondement de l’Art 700 du CPC

* succombant, la société BS IMMOBILIER gardera à sa charge les entiers dépens, en ce compris les frais de la présente instance liquidés à la somme de 57,23 €

* enfin, rien en l’espèce ne permet d’écarter l’exécution provisoire du présent jugement

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort, assisté du greffier, par décision mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats conformément à l’Art 450 du CPC

Après en avoir délibéré conformément à la loi,

Vu les Art 1415 et suivants du CPC,

Reçoit la société COGESIM en son opposition, recevable en la forme et justifiée au fond

Dit que le présent jugement se substitue à l’ordonnance portant injonction de payer du 04.02.2025

Vu les Art L2131-1 et suivants du Code Général des Collectivités Territoriales,

Vu l’Art R*424-3 du Code de l’Urbanisme,

Vu les Art 1130 et suivants, et l’Art 1304 du Code Civil,

Constate la non-réalisation de la clause suspensive d’obtention d’un permis d’aménager purgé de tout recours avant le 30.09.2023 stipulé au compromis de vente du 31.08.2022

Constate la caducité du compromis de vente du 31.08.2022

Dit qu’en l’absence de vente, la société BS IMMOBILIER ne peut prétendre à une quelconque indemnisation au titre de ses honoraires de recherche

Déboute la société BS IMMOBILIER de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions

Condamne la société BS IMMOBILIER à payer à la société COGESIM la somme de 1 000 € sur le fondement de l’Art 700 du CPC

Condamne la société BS IMMOBILIER aux entiers dépens, en ce compris les frais de la présente instance liquidés à la somme de 57,23 € TTC

Dit qu’il n’y a pas lieu en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision

Moyennant ce, déboute les parties du surplus de leurs prétentions devenues inutiles ou mal fondées

Ainsi fait, jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus.