TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE NANTERRE JUGEMENT PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 14 Mars 2025 4ème CHAMBRE

DEMANDEURS

SAS LA SIGNATURE DU CHEF [Adresse 1]

comparant par Me [G] [O] [Adresse 2]

SELARL HERBAUT [C] en la personne de Me [Y] [C] ès-qualités de Liquidateur Judiciaire de la SAS SIGNATURE DU CHEF [Adresse 3]

comparant par M^e Najet MEHENNI-AZIZI [Adresse 2]

Monsieur [K] [S] [Adresse 4]

comparant par M^e Najet MEHENNI-AZIZI [Adresse 2]

Intervenant volontaire

DEFENDEUR

[Adresse 5] comparant par AARPI DZ AVOCATS – Mes [M] [R] et [W] [D] [Adresse 6]

LE TRIBUNAL AYANT LE 23 Janvier 2025 ORDONNE LA CLOTURE DES DEBATS ET MIS LE JUGEMENT EN DELIBERE POUR ETRE PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 14 Mars 2025,

FAITS

La société LA SIGNATURE DU CHEF, ci-après LSC, est une SAS qui exploite une activité de Café – Restauration – Brasserie – Traiteur en vente sur place et à emporter exploitée par Monsieur [K] [S] en qualité de Directeur Général et Monsieur [A] [U] en qualité de Président, depuis le 09 novembre 2023, date de création consécutive à une location gérance.

La Sarl 2HA CONCEPT est un restaurant débit de boissons exploité sous l’enseigne LE CONVIVIAL dont Mr [J] [L] est le gérant au [Adresse 7] à [Localité 1].

Le 11 octobre 2023, LA SIGNATURE DU CHEF alors en cours d’immatriculation a signé un contrat de location gérance avec le loueur, 2HA CONCEPT dans les conditions ci-après :

* Fonds de commerce de CAFÉ-RESTAURATION-BRASSERIE exploité dans des locaux situés au [Adresse 8] [Localité 2] [Localité 3] ;

* Une année du 1 er novembre 2023 au 31 octobre 2024 ;

* Loyer Hebdomadaire d’un montant de 1661,54 TTC, soit une redevance mensuelle de 7 200 euros TTC et de 86 400 euros TTC annuelle comprenant l’indemnité d’occupation, les charges et taxes locatives, la ligne téléphonique, le contrat d’assurance à verser chaque lundi.

* Garantie de 60 000 euros prévue au contrat mais au regard du montant élevé de la caution, les parties ont convenu du versement de la somme de 45 000 euros ainsi réparti : 30 000 euros versé par Monsieur [A] [U] et 15 000 euros versé par Monsieur [K] [S].

LSC rapporte que force a été de constater pour le locataire-gérant que le potentiel du fonds de commerce était bien inférieur à celui présenté par le loueur : dans ces conditions, le locataire-gérant qui souffrait d’importantes pertes financières dès le début de son activité a été contraint de résilier le contrat de location-gérance, par lettre du 6 janvier 2024.

Par courrier du 18 janvier 2024, 2HA a accusé réception de la demande de résiliation lui donnant effet au 15 mars 2024.

2HA rapporte avoir reçu un courrier de LSC en date du 14 février 2024 signifiant une résiliation immédiate. Par un courrier en date du 19 février 2024, 2HA nie avoir donné un accord verbal et précise que la location gérance se poursuit jusqu’au 15 mars 2024.

Lors de l’assemblée générale extraordinaire du 19 février 2024, LSC décide sa mise en liquidation amiable et prend pour liquidateur Me [Q] [S] [T].

En date du 26 mars 2024 LSC écrit à 2HA qu’à la suite d’une réunion tenue le 15 mars 2024 elle réclame la restitution de son dépôt de garantie.

Il est rapporté par 2HA qu’un état des lieux de sortie s’est déroulé le 26 mars 2024, à la suite duquel elle a refusé de restituer le dépôt de garantie versé par Mr [K] [E].

I – PROCEDURE

C’est dans ces circonstances que, par acte de commissaire de justice en date du 16 avril 2024 signifié à personne habilitée pour personne morale, LSC a fait assigner 2HA devant ce tribunal.

Par dernières conclusions déposées à l’audience du 14 novembre 2011 et régularisées à l’audience du 23 janvier 2025 LSC demande à ce tribunal de :

A TITRE PRINCIPAL SUR LA NULLITÉ DU CONTRAT DE LOCATION GÉRANCE

PRENDRE ACTE de la substitution de représentant légal en vertu de l’article L641-9 du code commerce, par Maître [Y] [C], liquidatrice ;

RECEVOIR l’intervention volontaire de [K] [S] ;

ORDONNER au loueur de restituer la caution versée par Monsieur [K] [S] d’un montant de 15 000 euros assortie d’une astreinte d’une montant de 1.500€ par jour de retard et autoriser le locataire-gérant à récupérer l’ensemble des biens décoratifs ajoutés par ses soins au sein du restaurant.

PRONONCER la nullité du contrat de location-gérance pour méconnaissance de l’article L.330-3 du code de commerce avec toutes les conséquences que cela implique ;

A TITRE SUBSIDIAIRE SUR LA NULLITÉ DU CONTRAT DE LOCATION GÉRANCE

AVANT DIRE DROIT ORDONNER une mesure d’expertise et nommé tel expert qu’il plaira afin de :

Se faire communiquer l’ensemble des documents comptables et financiers de la société 2 HA CONCEPT sur les 2 dernières années ;

Examiner les documents comptables et financiers de la société 2HA CONCEPT, et déterminer quelles étaient les résultats prévisionnels à la date de conclusion du contrat en termes de chiffres d’affaires et de bénéfices dégagées ;

Déterminer si le montant de la redevance de location-gérance a été définie selon des critères objectifs de rentabilité (de la valeur vénale du fonds de commerce, du chiffre d’affaires et des bénéfices, de la valeur commerciale de l’emplacement, des clauses et conditions du contrat en gérance) ;

Conclure si le montant de la redevance de location-gérance, à charge de la société LA SIGNATURE DU CHEF, comme figurant au contrat, était réalisable de telle sorte que le locataire-gérant puisse en assurer le paiement tout en se dégageant un résultat suffisant à l’exploitation du fonds ainsi qu’un bénéfice ;

Conclure sur la faisabilité et le caractère proportionné du montant du chiffre d’affaires mensuel à atteindre par le locataire-gérant.

Conclure sur la faisabilité et la viabilité du projet de location-gérance dans les conditions contractuelles litigieuses.

En tout état de cause,

PRONONCER à titre principal la nullité du contrat de location-gérance pour dol PRONONCER à titre subsidiaire la nullité du contrat de location-gérance pour erreur

A TITRE TRÈS SUBSIDIAIRE

AVANT DIRE DROIT ORDONNER une mesure d’expertise et nommé tel expert qu’il plaira afin de :

Examiner les documents comptables et financiers de la société 2HA CONCEPT, et déterminer quelles étaient les résultats prévisionnels à la date de conclusion du terme en termes de chiffres d’affaires et de bénéfices dégagées dans les conditions de la locationgérance dénoncée ;

Déterminer si le montant de la redevance de location-gérance a été définie selon des critères objectifs de rentabilité (de la valeur vénale du fonds de commerce, du chiffre d’affaires et des bénéfices, de la valeur commerciale de l’emplacement, des clauses et conditions du contrat en gérance) ;

Conclure si le montant de la redevance de location-gérance, à charge de la société LA SIGNATURE DU CHEF, comme figurant au contrat, était réalisable de telle sorte que le locataire-gérant puisse en assurer le paiement tout en se dégageant un bénéfice ;

Conclure sur la faisabilité et le caractère proportionné du montant du Chiffre d’affaires contractuel à atteindre par le locataire-gérant.

ANNULER le contrat de location-gérance pour déséquilibre significatif des droits et des obligations entre les parties ;

A titre subsidiaire,

RÉVISER le montant de la redevance à la somme de 2000 euros mensuelle et condamner le loueur à rembourser le surplus versé par le demandeur ;

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE

CONDAMNER la société 2HA CONCEPT au paiement d’une somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

CONDAMNER la société 2HA CONCEPT au paiement de dommages-intérêts d’un montant de 36.620 euros à la société la SIGNATURE DU CHEF.

Par dernières conclusions déposées à l’audience du 31 octobre 2024, 2HA demande à ce tribunal de :

Vu l’article 1730 du code civil Vu les articles L.144-2 et L.330-3 du code de commerce Vu les articles 145, 146 et 789 du code de procédure civile

CONSTATER la validité du contrat de location-gérance ; CONSTATER que la conservation de la moitié du dépôt de garantie par la société 2HA CONCEPT est justifiée ;

En conséquence,

DEBOUTER la société LA SIGNATURE DU CHEF de l’intégralité de ses demandes à l’encontre de la société 2HA CONCEPT.

En tout état de cause,

CONDAMNER la société LA SIGNATURE DU CHEF à payer à la société 2HA CONCEPT la somme de 10.000 euros ainsi que les entiers dépens de l’instance au titre des dispositions des articles 699 et 700 du Code de procédure civile.

Par dernières conclusions d’intervention volontaire déposées le 26 septembre 2024 M. [K] [S] demande à ce tribunal :

Vu les articles 328 et suivants du code de procédure civile.

ACCUEILLIR l’intervention volontaire de M. [K] [S] en tant que caution de la société LA SIGNATURE DU CHEF,

En conséquence :

A TITRE PRINCIPAL SUR LA NULLITÉ DU CONTRAT DE LOCATION GÉRANCE

ORDONNER au loueur de restituer la caution versée par Monsieur [K] [S] d’un montant de 15 000 euros et autoriser le locataire-gérant à récupérer l’ensemble des biens décoratifs ajoutés par ses soins au sein du restaurant.

PRONONCER la nullité du contrat de location-gérance pour méconnaissance de l’article L.330-3 du code de commerce avec toutes les conséquences que cela implique ;

A TITRE SUBSIDIAIRE SUR LA NULLITÉ DU CONTRAT DE LOCATION GÉRANCE

AVANT DIRE DROIT ORDONNER une mesure d’expertise et nommé tel expert qu’il plaira afin de :

* Se faire communiquer l’ensemble des documents comptables et financiers de la société H2 CONCEPT sur les 2 dernières années ;

* Examiner les documents comptables et financiers de la société 2HA CONCEPT, et déterminer quelles étaient les résultats prévisionnels à la date de conclusion du contrat en termes de chiffres d’affaires et de bénéfices dégagées ;

* Déterminer si le montant de la redevance de location-gérance a été définie selon des critères objectifs de rentabilité (de la valeur vénale du fonds de commerce, du chiffre d’affaires et des bénéfices, de la valeur commerciale de l’emplacement, des clauses et conditions du contrat en gérance);

* Conclure si le montant de la redevance de location-gérance, à charge de la société LA SIGNATURE DU CHEF, comme figurant au contrat, était réalisable de telle sorte que le locataire-gérant puisse en assurer le paiement tout en se dégageant un résultat suffisant à l’exploitation du fonds ainsi qu’un bénéfice ;

* Conclure sur la faisabilité et le caractère proportionné du montant du chiffre d’affaires mensuel à atteindre par le locataire-gérant.

* Conclure sur la faisabilité et la viabilité du projet de location-gérance dans les conditions contractuelles litigieuses.

En tout état de cause,

PRONONCER à titre principal la nullité du contrat de location-gérance pour dol

PRONONCER à titre subsidiaire la nullité du contrat de location-gérance pour erreur

A TITRE TRÈS SUBSIDIAIRE

AVANT DIRE DROIT ORDONNER une mesure d’expertise et nommé tel expert qu’il plaira afin de :

* Examiner les documents comptables et financiers de la société 2HA CONCEPT, et déterminer quelles étaient les résultats prévisionnels à la date de conclusion du terme en termes de chiffres d’affaires et de bénéfices dégagées dans les conditions de la location-gérance dénoncée ;

* Déterminer si le montant de la redevance de location-gérance a été définie selon des critères objectifs de rentabilité (de la valeur vénale du fonds de commerce, du chiffre d’affaires et des bénéfices, de la valeur commerciale de l’emplacement, des clauses et conditions du contrat en gérance) ;

* Conclure si le montant de la redevance de location-gérance, a charge de la société LA SIGNATURE DU CHEF, comme figurant au contrat, était réalisable de telle sorte que le locataire-gérant puisse en assurer le paiement tout en se dégageant un bénéfice ;

* Conclure sur la faisabilité et le caractère proportionné du montant du Chiffre d’affaires contractuel à atteindre par le locataire-gérant.

ANNULER le contrat de location-gérance pour déséquilibre significatif de droits et des obligations entre les parties ;

A titre sursitaire,

RÉVISER le montant de la redevance à la somme de 2000 euros mensuelle et condamner le loueur à rembourser le surplus versé par le demandeur ;

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE

CONDAMNER la société 2HA CONCEPT au paiement d’une somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civil ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

CONDAMNER la société 2HA CONCEPT au paiement de dommages-intérêts d’un montant de de 36 620 euros à la société la SIGNATURE DU CHEF.

A l’audience du juge chargé d’instruire l’affaire du 23 janvier 2025 les parties sont présentes et confirment que les termes de leurs dernières conclusions représentent bien l’intégralité de leurs demandes au sens de l’article 446-2 du CPC. A l’issue de cette même audience, le juge chargé d’instruire l’affaire, après avoir entendu les parties qui ont développé oralement leurs dernières conclusions, a clos les débats et mis le jugement en délibéré pour être prononcé, après son rapport à la formation de jugement, par mise à disposition au greffe, en application de l’article 450 du code de procédure civile, le 14 mars 2025.

II – LES MOYENS DES PARTIES

Sur la demande de récupération de la caution

LSC et M. [S] exposent que :

Aucun état des lieux d’entrée ni de sortie n’a jamais été réalisé entre les parties et encore moins signé par Monsieur [A] [U]. les états versés opportunément au débat par la partie adverse sont des [Localité 4] et pour preuve manifeste, il est loisible de constater qu’aucune des signatures n’est identique entre : le contrat de location gérance, l’état des lieux d’entrée l’état des lieux de sortie.

Il est demandé au tribunal d’écarter la pièce adverse relative à l’état des lieux de sortie dont la signature n’est pas celle de Monsieur [A] [U] à fortiori lorsque ce dernier n’est pas habilité à signer des documents pour le compte de la société demanderesse depuis le 19 février 2024.

En l’espèce, le loueur a restitué la caution de [A] [U] mais a refusé de restituer la caution à [K] [S] en prétextant des dégradations et prétendues dettes envers des créanciers.

Le fonds n’est plus exploité par LSC depuis le 15 février 2024 date à laquelle le loueur a repris l’exploitation du restaurant suite à un :« LA SIGNATURE DU CHEF : « Bonjour [J], tu peux m’envoyer l’ensemble des factures des loyers jusqu’au 15 mars. Je vais anticiper le paiement pour clôturer ». LA société 2HA CONCEPT : « Bonjour, ok ».

Il était convenu que LSC quitte les lieux le 14 février 2024 et s’engage cependant à régler les redevances jusqu’au 15 mars, d’où la demande de communication des factures afin d’anticiper leur paiement.

Il est donc tout à fait malvenu de tenter d’opposer un état des lieux de sortie réalisé un mois après la sortie du locataire-gérant, par ailleurs, lors de la prise du fonds en location-gérance aucun état des lieux d’entrée n’a été réalisé contradictoirement et le matériel n’a même pas été annexé au contrat de location-gérance.

Il appartient au loueur, qui demande la restitution de matériel manquant d’apporter la preuve que le matériel était compris dans la location-gérance, par conséquent, le loueur ne saurait opposer à LSC des dégradations sans apporter la preuve de son bon fonctionnement avant la prise des lieux par le locataire gérant.

Le loueur a attendu le 15 mars 2024, date à laquelle il devait restituer la caution pour relever la dégradation prétendue du matériel.

De surcroît, il est demandé d’autoriser LSC à récupérer l’ensemble des éléments décoratifs installés par ses soins et à ses frais dans le restaurant à savoir : Quatre miroirs, un ensemble de panneaux floraux, ainsi que de la vaisselle pour un montant supérieur à 3000 euros.

H2A répond que :

Premièrement, l’article 1730 du code civil dispose que : « S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. »

Par ailleurs, l’obligation essentielle du locataire-gérant en fin de location-gérance est la restitution au loueur du fonds de commerce avec tous les éléments compris dans la location. Il doit restituer les éléments incorporels et corporels qui le composent.

En l’espèce, un état des lieux d’entrée a été dressé. L’état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement en présence de Monsieur [K] [S] et Monsieur [A] [U]

Le 26 mars 2024 un état des lieux de sortie a été dressé. Cependant, lors de l’état des lieux de sortie, il a été constaté que le bien a été rendu en mauvais état, avec des dégradations significatives qui n’existaient pas lors de l’entrée dans les lieux.

Ces dégradations étaient si graves qu’elles excèdent la simple usure normale due à l’occupation. Les dommages constatés au sein de l’établissement ont entrainé une perte significative de la valeur du fonds.

Le 14 février 2024, 2HA a reçu un courrier de résiliation immédiate du contrat de bail. Dans ce courrier, LSC prétend avoir obtenu un accord verbal de résiliation immédiate. Un accord qui n’a jamais cependant été donné par le loueur, conformément à sa lettre de réponse datée du 19 février 2024.

Conformément aux stipulations contractuelles, LSC est tenue de respecter un préavis de deux mois avant la résiliation du contrat.

Cette résiliation immédiate est en totale méconnaissance des dispositions contractuelles prévues à l’article 10 qui prévoient que le locataire gérant : « s’interdit donc de faire ou laisser faire quoique ce soit qui puisse entraîner une dépréciation du fonds, une cessation d’activité ou une fermeture provisoire ou définitive ».

Cette situation a causé un important préjudice à 2HAqui a été contrainte de prendre en charge les salaires impayés et des factures fournisseurs en suspens. Ceci justifie le prélèvement du préjudice subi sur le montant du dépôt de garantie.

SUR CE le tribunal motive à ainsi sa décision

Le tribunal prend acte de la substitution de représentant légal par Me [Y] [C] est qualité de liquidatrice de LSC.

Les parties ne contestent pas avoir régularisé un contrat de location gérance d’un fond de commerce en date du 11 octobre 2023, signé d’une part par 2HA, et d’autre par M. [A] [P] et M. [K] [S] pour LSC.

Ce contrat énumère des annexes en dernière page dont une ligne mentionne « versement du cautionnement », cependant aucune de ces annexes n’est produite aux débats.

M.[S] déclare avoir versé la somme de 15 000 € à titre de caution et rapporte que M [U] aurait versé la somme de 30 000 € également à titre de caution ce que 2HA confirme dans ses écritures.

LSC a écrit en date du 14 janvier 2024 vouloir résilier ce contrat avec effet en date du 15 mars 2024, en application de la clause contractuelle prévoyant un préavis de deux mois.

Mais en date du 14 février 2024, LSC déclare quitter les lieux en date du 15 février 2024, tout en continuant à payer les loyers jusqu’ au 15 mars 2024 : 2HA répond le 19 février qu’elle n’a jamais donner un accord écrit ou verbal sur cette décision.

2HA produit un état des lieux de sortie réalisé le 26 mars 2024 et signé par M. [U] à la suite duquel elle rapporte avoir restitué à M. [U] la caution de 30 000 €.

Cependant 2HA ne veut pas restituer à M. [S] la caution de 15 000 € au motif que « le fonds de commerce a été rendu dans un état déplorable nécessitant d’important travaux de remise en état ».

le tribunal relève que :

l’article 19 du contrat stipule seulement « le versement d’une caution de 60 000 €, cette somme sera restituée au gérant en fin du présent contrat », sans autre condition ;

l’état des lieux de sortie a été réalisé en présence de M. [U] en date du 26 mars 2023, alors que ce dernier n’exerçait plus de mandat social depuis la date de nomination du liquidateur par l’AG du 19 février 2024 ;

l’état des lieux de sortie fait état « d’une cuisine mal entretenue » dans sa dernière page.

l’inventaire contradictoire du matériel et du mobilier défini dans les annexes au contrat n’est pas produit,

il n’est pas produit non plus d’état du matériel ou mobilier manquant pouvant conduire à en évaluer le cout de l’indemnisation en application de l’article 10 (charges et conditions) du contrat,

2HA allègue avoir subi un préjudice lié à la perte de clientèle en raison de l’abandon des locaux par LSC à partir du 15 février jusqu’au 15 mars 2024, et que « ce préjudice justifie le prélèvement du préjudice subi sur le montant du dépôt de garantie », mais 2HA n’apporte ni la preuve de cette perte de valeur du fonds ni le chiffrage du préjudice en résultant.

En conséquence le tribunal dira que la caution versée par M. [S] en application du contrat doit lui être restituée, et, condamnera 2HA à payer à M. [E] la somme de 15 000 € sous astreinte d’une somme de 50 € par jour de retard à compter du 15 -ème jour suivant la signification du présent jugement, pendant deux mois, le tribunal se réservant la liquidation.

LSC demande à être autorisée à récupérer l’ensemble des matériels décoratifs ajouté par ses soins dans le restaurant, cependant le tribunal dira qu’en l’absence d’une liste de ces biens au cours de l’état des lieux de sortie, ou d’un inventaire contradictoire, une telle opération ne peut être réalisée et déboutera LSC de ce chef de demande.

SUR LA DEMANDE de nullité du contrat de location gérance :

LSC expose que :

Elle n’a pas eu communication des justificatifs comptables du fonds et n’a jamais eu connaissance du chiffre d’affaires réalisé par l’établissement loué, ni du montant des bénéfices dégagés les exercices précédents.

Il est donc tout à fait de mauvaise foi d’arguer que le montant du chiffre d’affaires annuel réalisé par le loueur serait en parfaite corrélation avec le chiffre d’affaires imposé au locataire gérant,

De surcroît, les documents comptables qui n’ont pas été communiqués au locataire-gérant sont inaccessibles au public bien que publiés au greffe du tribunal de commerce compétent, du fait d’une déclaration de confidentialité,

Le loueur détenait des informations comptables essentielles à toute opération de location gérance et qui permettent d’éclairer le consentement du locataire gérant en l’espèce, deux jeunes profanes ignorant légitimement ces éléments comptables et faisant confiance au loueur qui est une connaissance de la sœur de l’un des associés.

Dans l’une des clauses contractuelles, le loueur impose au locataire gérant d’atteindre un chiffre d’affaires mensuel de 40 000 euros : par une telle clause, le locataire gérant croit légitimement que le restaurant a la capacité de générer un tel chiffre d’affaires. de plus, le loueur a énuméré à plusieurs reprises des prévisionnels pouvant atteindre plus de 86 000 euros mensuels et allant jusqu’au million annuel indiqué par messages.

Il est de jurisprudence constante qu’un simple mensonge qui n’est pas appuyé par des actes extérieurs peut être suffisant pour constituer un dol.

Le consentement des associés a été vicié d’une part par le mensonge et les fausses promesses qui ont été évoqués sans aucun justificatif comptable pour appuyer ses dires et d’autre part, par la dissimulation volontaire d’information sur la capacité actuelle que le fonds de commerce peut engendrer tant en chiffre d’affaires qu’en bénéfices.

Force a été de constater que l’exploitation normale du fonds de commerce pris en location gérance par le demandeur ne permettait pas de générer les résultats attendus ni de dégager un bénéfice pour le locataire-gérant.

Si par extraordinaire le tribunal considérait que le dol n’était pas caractérisé, il lui est demandé de bien vouloir annuler le contrat-litigieux en ce qu’en tout état de cause, le consentement du locataire-gérant a été vicié par l’erreur qu’il faisait sur le potentiel d’exploitation du fonds de commerce du fait du défaut de communication de tout document comptable, ni information précontractuelle.

Les chiffres d’affaires et résultats d’exploitations constituent des indicateurs déterminants du potentiel d’exploitation d’un fonds de commerce : en étant renseigné sur le potentiel réel du fonds de commerce, le locataire gérant n’aurait pas donc contracté dans les conditions dénoncées dans les présentes ou n’aurait pas du tout contracté d’engagement.

2HA rétorque que :

Il convient de rappeler que le contrat de location gérance a été rédigé par Maître [N] [T], avocate, laquelle s’est par la suite très impliquée dans la gestion du fonds de commerce.

Il est dès lors peu opportun d’affirmer que les documents n’ont pas été remis alors que c’est le conseil de LSC qui a déclaré les avoir reçus. Sa forte implication dans la gestion du fonds de commerce décrédibilise l’affirmation selon laquelle le défendeur n’aurait pas répondu à son obligation précontractuelle d’information.

Il ressort donc des pièces du dossier :

* d’une part que, le contrat de location-gérance signé par les parties reconnait une remise des annexes et décharge 2HA CONCEPT de sa responsabilité sur ce point ;

* d’autre part que jamais la société loueuse n’en a fait la demande postérieurement à son entrée en jouissance dans les lieux.

Plus encore, le locataire-gérant se limite à dire que le fonds de commerce ne pouvait « structurellement » pas réaliser le chiffre d’affaires attendu. Pourtant, le contrat de location-gérance prévoit l’obligation de maintenir un chiffre d’affaires mensuel de 40.000 H.T. euros par mois. Ce chiffre est en réalité en parfaite corrélation avec le chiffre d’affaires que réalisait le loueur en 2022. En effet, comme le démontre le bilan comptable sur l’année 2022, le loueur a réalisé un chiffre d’affaires annuel de 450.000 euros, soit près de 40.000 euros H.T. par mois

Le locataire-gérant ne démontre cependant pas de quel problème « structurel » serait atteint le fonds pour ne pas réaliser le chiffre d’affaires attendu. Tout porte à croire que le problème structurel invoqué est en réalité la compétence même de ses gérants.

Le locataire-gérant affirme que 2HA a tenu un « stratagème » pour le tromper. Il n’est cependant apporté aucun commencement de preuve d’une quelconque stratégie.

Enfin la jurisprudence précise que si l’erreur sur la rentabilité n’est pas une cause de nullité, elle est admise que pour le cas où elle est la conséquence d’une erreur commise sur une qualité essentielle de la prestation En l’espèce, la communication des documents comptables qui servent à apprécier la rentabilité n’est pas érigée comme une condition essentielle du contrat de location-gérance.

Par ailleurs, LSC considère qu’elle a commis une erreur sur le chiffre d’affaires qui pourrait être réalisé dans les locaux exploités. Elle n’apporte cependant pas de preuve à son argumentation.

SUR CE le tribunal motive ainsi sa décision

LSC demande à voir prononcer la nullité du contrat en vertu de l’article L. 330-3 du code de commerce qui dispose :

« Toute personne qui met à la disposition d’une autre personne un nom commercial, une marque ou une enseigne, en exigeant d’elle un engagement d’exclusivité ou de quasi-exclusivité pour l’exercice de son activité, est tenue, préalablement à la signature de tout contrat conclu dans l’intérêt commun des deux parties, de fournir à l’autre partie un document donnant des informations sincères, qui lui permette de s’engager en connaissance de cause.

Ce document, dont le contenu est fixé par décret, précise notamment, l’ancienneté et l’expérience de l’entreprise, l’état et les perspectives de développement du marché concerné, l’importance du réseau d’exploitants, la durée, les conditions de renouvellement, de résiliation et de cession du contrat ainsi que le champ des exclusivités.

Cependant les critères cités dans cet article ne sont pas transposables à la prise en location gérance de ce fonds de commerce de restauration auquel il n’est pas demandé d’exclusivité eu égard au caractère unique de l’établissement.

En ce qui concerne la documentation requise pour un tel contrat, LSC demande à voir prononcer la nullité du contrat pour dol ou erreur sur les qualités essentielles du contrat.

Les parties ne contestent pas avoir régularisé et paraphé toutes les pages du contrat de location gérance ;

Ce contrat stipule en son article 18 : « Le loueur a remis au Gérant qui le reconnait et lui en donne décharge :

* Les livres de comptabilité du fonds de commerce ;

* Les contrats de travail du personnel;

* Les registres du personnel et des paies ;

* La copie du bail et de son avenant ;

* Les contrats d’assurance ;

* Les contrats avec les fournisseurs ;

* Les contrats d’abonnement avec les services du gaz, de l’électricité et du téléphone ».

LSC soutient qu’elle n’a pas eu accès aux comptes de 2HA, ceux-ci étant déposés avec la mention de confidentialité ; cependant LSC qui reconnait avoir reçu les livres de comptabilité dans le contrat n’a présenté aucune demande ou réclamation justifiant qu’elle n’avait pas pu disposer des informations comptables lors de la signature.

LSC ne produit non plus aucun échange préalable à la signature avec H2A permettant d’établir la preuve que des informations mensongères lui ont été transmises : s’agissant de la reprise en location gérance d’une activité de restauration exploitée depuis plusieurs années, la prise de connaissance des états comptables constitue un devoir pour un entrepreneur.

En outre le contrat exige en son article 10 charges et conditions « le gérant s’engage à maintenir un chiffre d’affaires (mensuel) à hauteur de 40 000 € » : pour accepter une telle condition le loueur ne pouvait simplement se fier à des déclarations orales, sans exiger d’avoir connaissance des sous-jacents comptables. ;

Le tribunal relève que M. [S] directeur général de LSC était novice en matière de restauration et n’avait pas de formation spécifique en gestion et rapporte que le contrat lui a été imposé par son bailleur, ce qui est contesté par 2HA qui allègue que le contrat a été soumis par un avocat en la personne de Me [N] [T], qui sera ensuite nommée liquidatrice amiable de LSC ; cette personne physique impliquée par les parties n’étant pas dans la cause, ce moyen ne sera pas retenu.

En conséquence le tribunal dira que LSC n’apporte pas la preuve de manœuvres dolosives visant à empêcher la communication des éléments comptables.

LSC soutient enfin que son consentement a été vicié par l’erreur qu’elle a faite sur le potentiel d’exploitation du fonds. Cependant la connaissance minimale qui aurait dû être prise par LSC lui aurait confirmé que le chiffre d’affaires 2022 était de 446 693 € HT, permettent de justifier l’objectif mensuel de 40 000 € mentionné au contrat. LSC allègue des déclarations orales proposant des chiffres bien supérieurs mais n’en rapporte pas la preuve non plus.

Enfin LSC soutient que la redevance de location gérance de 72 000 € annuels, était disproportionnée au regard du Chiffre d’affaires et de la rentabilité passés, cependant ces allégations sont énoncées au vu des documents comptables 2022 qui auraient dû être consultés par le preneur lors de la signature du contrat.

En conséquence le tribunal déboutera LSC de sa demande de nullité du contrat de location – gérance pour dol et erreur.

SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS

LSC sollicite la condamnation de H2A au paiement d’une somme de 36 680 € à titre de dommages et intérêts comme conséquence au problème structurel dont souffre le fonds de commerce en litige, aux manœuvres dolosives du loueur qui a délibérément présenté son

restaurant avec un potentiel tout à fait mensonger, à l’omission et à l’impossibilité d’accéder aux documents comptables du fonds, le président et le Directeur Général ayant été contraint d’injecter des fonds propres dans la trésorerie afin de garantir le paiement de ses créanciers, charges et obligations fiscales.

Le tribunal dira dans sa décision ci-avant qu’il n’ait pas été commis de manœuvre dolosive par le loueur à l’occasion du contrat de location gérance en conséquence ce moyen sera écarté.

En outre LSC ne rapporte pas la preuve d’un préjudice pouvant donner lieu à une indemnisation par le loueur : comme l’explique LSC la somme de 36 680 €, non contestée, n’est que le besoin en trésorerie générée par l’exploitation déficitaire du restaurant au cours de la période d’exploitation du bail.

En conséquence le tribunal déboutera LSC de sa demande de dommages et intérêts.

SUR L’APPLICATION DE L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE

Pour faire reconnaître ses droits LSC et M. [S] ont dû exposer des frais non compris dans les dépens qu’il serait inéquitable de laisser à leur charge, le tribunal, condamnera 2HA à payer à chacun la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile déboutant du surplus ;

SUR LES DEPENS

Le tribunal condamnera 2HA à supporter les dépens ;

PAR CES MOTIFS,

Après en avoir délibéré, le tribunal, statuant par un jugement contradictoire en premier ressort,

Prend acte de la substitution de représentant légal par Me [Y] [C] ès qualités de liquidatrice de la SAS LA SIGNATURE DU CHEF ;

Condamne la SARL 2HA CONCEPT à payer à M. [K] [S] la somme de 15 000 €, sous astreinte d’une somme de 50 € par jour de retard à compter du 15ème jour suivant la signification du présent jugement, pendant deux mois, le tribunal se réservant la liquidation ;

Déboute la SAS LA SIGNATURE DU CHEF représentée par Me [Y] [C] ès qualités de liquidatrice de sa demande de récupération de matériel ;

Déboute la SAS SIGNATURE DU CHEF représentée par Me [Y] [C] ès qualités de liquidatrice de sa demande d’annulation du contrat de location gérance ;

Déboute la SAS LA SIGNATURE DU CHEF représentée par Me [Y] [C] es qualité de liquidatrice et M. [K] [S] de leur demandes au titre de dommages et intérêts ;

Condamne la SARL 2HA CONCEPT à payer à la SAS LA SIGNATURE DU CHEF représentée par Me [Y] [C] et à M. [K] [S] la somme de 1 500 € chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SARL 2HA CONCEPT aux dépens.

Liquide les dépens du greffe à la somme de 111,06 euros, dont TVA 18,51 euros.

Délibéré par M. José-Luc LEBAN, président du délibéré, M. [Z] [X] et M. [V] [H], (M. [X] [Z] étant juge chargé d’instruire l’affaire).

Le présent jugement est mis à disposition au greffe de ce tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées verbalement lors des débats dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La minute du jugement est signée électroniquement par le président du délibéré et le greffier.